□ 방송일시 : 2024년 07월 17일 (수)
□ 진행 : 이익선, 최수영
□ 출연자 : 우병탁 신한은행 팀장(세무사)
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇ 이익선 : 이슈가 뭐니? 네 이 시간은 잘 듣는 것만으로도 돈이 되는 귀한 정보들입니다.세금 줄이는 법 부동산 주식 동향까지 각 분야의 일타 강사들이 전해드리죠. 오늘 절세로 이름난 세테크 전문가 신한은행의 우병탁 팀장님 모셨습니다.
◇ 이익선, ◈ 최수영 : 어서 오세요.
★ 우병탁 : 안녕하세요.
◇ 이익선 : 오늘의 세테크 주제는 양도소득세 실은 아까 노래 나갈 때 우리 우 팀장님이랑 저희랑 얘기를 했는데요. 이거 나랑 상관없다고 말씀하는 분들 되게 많지만.
◈ 최수영 : 저도 그렇게 생각했어요.
◇ 이익선 : 일생에 한 번은 걸립니다.
◈ 최수영 : 그러니까 한 번은 옵니다.
◇ 이익선 : 미리 준비하셔야 됩니다. 양도소득세입니다. 이번 시간에는 부동산 처분 단계에서 납부하는 양도소득세를 어떻게 절세할 수 있는지 필요 경비를 적극적으로 활용하는 전략을 중심으로 살펴보겠습니다. 방송 들으시면서 내 사정도 비슷하다. 상담 사연도 좋고요. 혹은 부동산 세테크에 대해서도 궁금하신 점 있으시면 문자 보내주세요. 샵 0945 우물정 0945 단문 50원 장문 100원 YTN 앱 유튜브 댓글창 모두 열어두겠습니다. 이슈가 뭐니? 오늘은 어김없이 상담이 도착해 있는데요. 사연 먼저 만나보고 가겠습니다.
◈ 최수영 : 안녕하세요. 저는 대전에서 오랫동안 커피 전문점과 음식점을 운영하며 몇 채의 단독 주택을 소유하고 있습니다. 제가 소유하고 있는 낡은 단독주택을 허물고 상가 주택을 지어 임대나 양도를 하면 어떨까 싶은데요. 건축 과정에서 들어가는 설계나 공사 용역비도 만만치 않더라고요. 이런 공사 비용의 경우 부가가치세도 따로 내야 하는 건가요? 궁금합니다. 그리고 또 건축이 완료되면 취득세는 또 몇 퍼센트를 내야 하고 재산세는 건축 전과 건축 후에 어떻게 달라지는지 궁금합니다. 그리고 재건축 주택을 철거했을 경우에 다른 주택을 양도하면 양도소득세 비과세를 받을 수 있을지요? 마지막으로 과세 대상인 기존 주택에 대해 싱크대를 교체한 비용이 있는 경우 양도소득세 계산이 혜택을 볼 수 있는지도 궁금합니다. 탁 치면 나오시는 탁 선생님의 고연이 기다립니다.
◇ 이익선 : 아니 질문이 5개나 돼요.
◈ 최수영 : 그러니까 너무 좀 질문이 많으신데요.
◇ 이익선 : 하나하나 좀 짚어주시겠어요 우리 우병탁 세무사와 함께하고 있는데요. 어떻게 들으셨습니까?
★ 우병탁 : 네 순서대로 좀 말씀을 드릴까요? 우선 건축 준비 중이시라고 말씀을 주셨거든요. 사업하시는 분들은 많이 알고 계시는 부분인데요. 첫 번째가 이제 누군가에게 집을 건물을 지어달라고 용역 서비스라고 하죠. 건축 용역 서비스 이걸 맡기실 계획이시라는 거고 부가가치세법상 면세로 규정 이거는 세금이 부가가치세가 없다 라고 규정을 한 것을 제외한 모든 상품과 서비스에는 부가가치세가 붙습니다. 쉽게 얘기하면 우리가 잘 느끼지 못하지만 마트에서 사서 먹는 과자 한 봉지에도 다 10%의 부가가치세가 붙어 있는 거예요. 음식값도 마찬가지고요. 건설 건축의 경우에도 원래 전체가 부가가치세 과세 대상인데 그중에서 국민주택 규모 이하인 주택 그 자체를 공급해 주거나 아니면 그런 주택을 짓기 위한 건설 용역은 부가가치세 면세 대상입니다. 그래서 이렇게 좀 구분이 돼 있고요. 지금 계획하고 계시는 것이 대전에서 상가 주택을 지으시려는 것이기 때문에 말씀드린 것처럼 상가 부분과 국민주택 규모를 초과하는 주택인 경우에는 부가가치세를 부담하셔야 되고요. 국민주택 규모 이하인 주택 부분에 대해서는 면세가 됩니다. 그래서 상가 주택은 통상 밑에는 상가 위에는 주택으로 되어 있기 때문에 한 덩어리로 되어 있어서 이걸 금액으로 쪼개서 이렇게 안분이 된다 이렇게 생각하시면 됩니다.
◈ 최수영 : 그리고 이제 마지막으로 싱크대를 교체한 비용이 있는 경우 이런 건 어떻게 됩니까?
★ 우병탁 : 네 싱크대 비용 부분 이제 말씀하셨는데 나중에 이제 이러한 부동산을 가지고 상가 주택을 가지고 계시다가 매각을 하시게 될 경우에 이제 양도세에서는 필요 경비라고 해서 살면서 집을 고친 비용 중에서 일부는 경비 인정을 받게 됩니다. 경비 인정이 된다는 건 양도세를 계산할 때 그 경비만큼을 추가적으로 빼준다라는 개념이고요. 다만 이제 이러한 공사들 비용들 중에서 일부는 경비 인정을 받을 수 있지만 이게 다 인정되는 것은 아닙니다. 기본적으로 개념상으로는 그 집의 구조나 내용 연수를 그러니까 얼마나 오래 쓸 수 있게 만들었느냐라고 하는 걸 증가시키는 데 기여한 정도의 수리비 이런 것들은 자본적 지출이라고 그래서 자본적 지출에 해당하는 큰 공사 비용은 비용 인정을 해주고요. 다만 이제 안타깝게도 지금 말씀하신 싱크대 주방 가구도 넓은 의미에서는 수리에 들어가기는 합니다만 이런 소소한 비용들은 수익적 지출이라고 그래서 따로 양도세에서 경비로 필요 경비로 인정이 되지는 않습니다.
◇ 이익선 : 그럼 질문이 5가지였는데 지금 5개에 대한 걸 다 해주신 건 아니잖아요. 일단 처음에 이런 공사 비용의 경우 부가가치세 따로 내야 하는가는 따로 내야 한다. 두 번째는 건축이 완료되면 취득세는 몇 퍼센트 정도를 내야 하는가요?
★ 우병탁 : 네 취득세는 세율이 좀 다른데요. 네 일반적으로 돈을 주고 사고 파는 매매의 경우에 역시 상가 부분과 주택이 나눠지는데 상가 부분은 4.6%입니다. 돈을 주고 사고 팔 때는요. 그리고 주택 부분은 1.1~3.5% 금액에 따라 차이가 지고요. 다만 이제 이거는 돈을 주고 이미 지어져 있는 걸 사고 팔 때의 비용이고요. 신축하시는 경우에는 취득세 세율이 좀 달라요. 역시 국민주택 규모 이하인 경우에는 2.696% 3%가 좀 안 되고요.상가 부분하고 국민주택 규모 초과인 부분의 주택은 3.16%입니다. 이렇게 취득세를 내시면 되고요.
◇ 이익선 : 재산세는 건축 전과 후에 어떻게 달라지는가요?
★ 우병탁 : 신축을 하시기 전에는 원래 단독주택이니까 집이죠. 집이었습니다. 그럼 집에 대한 재산세는 아파트도 마찬가지인데요. 집으로 쓰고 있는 그 건물 부분하고 그 밑에 딸려 있는 토지에 대한 지분 이 부분을 합쳐서 재산세 계산을 한꺼번에 한 다음에 이거를 다시 반으로 쪼개서 나눕니다. 그래서 절반은 7월달에 내고 절반은 9월에 내시면 됩니다.
◇ 이익선 : 이달에 많이 받으셨을걸요 고지서요.
★ 우병탁 : 맞습니다. 지금 날아가고 있습니다. 이제 상가 주택으로 하시게 되면 이게 주택 부분과 그 토지 부분은 이제 단독주택일 때와 그러니까 집을 다시 짓기 전과 마찬가지로 한꺼번에 계산해서 둘로 나눠서 7월 9월에 내시게 되고 다만 상가 주택은 상가 집이기도 하지만 상가 부분도 있기 때문에 그 상가 부분과 토지 지분에 대해서는 이건 좀 다릅니다. 건물 가격만 따로 산정을 해서 건물분 재산세 그다음에 토지에 대한 상가 부분에 달려 있는 토지에 대한 지분만 따로 계산해서 토지분 재산세 이렇게 나눠서 마찬가지로 7월달에 내고 9월달에 이렇게 내게 됩니다. 그러니까 결국은 7월달 9월달에 한꺼번에 두 번 나눠서 내는 거는 마찬가지인데 상가 주택은 상가이기도 하고 주택이기도 하니까 재산세 고지서가 총 4개로 나눠서 나오기는 하는데 대신에 상가 부분과 그 토지에 대한 재산세는 일반적으로 주택 부분보다 세율이 조금 낮아서 세금은 조금 줄어들게 됩니다.
◈ 최수영 : 이번에 또 이것도 질문하셨는데 그러니까 이제 본인이 살고 있는 주택을 철거하고 이제 다른 주택 상가 주택을 지어서 임대나 양도를 하면은 이게 양도소득세 비과세가 되냐 그런데 이런 사례가 있는 모양이죠?
★ 우병탁 : 굉장히 많습니다. 지금 말씀해 주신 사례 한 가지를 가지고도 굉장히 중요한 포인트가 생기는데요. 예를 들어서 내가 살던 집 한 채를 가지고 집으로 쭉 썼었어요. 오랜 동안 차익이 많이 생겼겠죠. 이거를 부시고 상가로 바꿔서 그다음에 운영을 하든 아무튼 상가로 지어서 팔게 되면 파는 시점에서는 집이 아니에요. 비과세를 못 받게 되는 문제가 생길 수도 있을 거고요. 반대로 지금 이분은 처음에 말씀하실 때 집이 좀 어쨌든 여러 채라고 말씀을 하셨거든요. 근데 가령 예를 들어서 단독주택이 한 채 내가 살고 있는 집이 하나가 있고 대전에 이제 다른 집이 하나가 더 있는데 얘를 부셔서 상가 주택으로 지으려고 한다 라고 했을 때 그러면 부시고 한 채를 부시고 상가 주택을 다시 짓는 그 공사 기간 중에 하나는 이제 부셔서 다시 지어지기는 전이죠. 이 기간 중에 내가 살고 있던 집을 팔게 되면 이때는 파는 시점에서 봤더니 내가 살던 집 파는 집이 하나가 있고 네 그다음에 상가 원래 집이 있었던 거지만 아직 지어지기 전이니까 현재는 땅만 남아 있지 않습니까? 그럼 부시고 나서 원래 살던 집을 팔게 되면 원래는 2주택이었지만 1주택 비과세를 또 받을 수도 있어요. 그 래 실제로 전세에서도 왕왕 단독주택을 가지고 2채 이상 가지고 계시는 경우에는 많이 활용되는 방법이죠. 구시는 거구나 하나를 구시고 그다음에 그 사이에 맞춰서 판다. 반대로 또 부시고 나서 다시 이번에 상가로만 지으면 어차피 집은 계속 하나니까 상관없는데 지금 이분의 경우처럼 내가 원래 살던 집이 하나가 있고 네 상가 주택을 짓게 되면 이 상가 주택은 말씀드린 것처럼 상가이기도 하고 주택이기도 하지 않습니까? 그럼 다시 준공이 됐어요. 준공 전에 팔았으면 비과세가 되는데 준공이 되고 나면 가령 예를 들어서 주택 부분은 전체 3층 3개 층 중에 정말 작은 1개 층만 있고 1 2층이 다 상가다. 그럼 규모로 보면 상가가 더 크잖아요. 그럼에도 불구하고 양도세에서는 주택의 힘이 더 세다. 집이 아무리 작아도 집이 있으면 집 한 채랑 똑같다. 결국 2주택이 돼서 다른 집을 준공된 다음에 내가 오랫동안 살던 집을 팔아버리게 되면 비과세를 못 받게 되는 문제도 생길 수 있습니다.그래서 이 부분은 굉장히 주의하셔야 돼요.
◈ 최수영 : 아까 저희 말씀 중에 이제 양도소득세가 매우 중요한 이유가 좀 복잡하고 좀 그렇긴 해도 이걸 잘 알아야지만 타이밍도 잘 맞추고 실기도 잘 봐야지만 이게 이제 내가 혜택을 볼 수가 있는 거지 그거를 잘 모르면은 정말 이거는 또 자기에게 큰 손해를 입힐 수 있는거죠?
★ 우병탁 : 그렇죠. 뿐만 아니라 양도소득세가 복잡할 뿐만 아니라 중요하다고 얘기하는 것 중에 하나가 금액이 예를 들어서 이런 차이에 따른 금액이 적게는 몇십만 원이나 몇백만 원이라면 그렇게 중요하지 않을 수 있죠.근데 보통 양도세는 오랜 기간에 걸쳐서 가지고 있던 차익이 파는 시점이 한꺼번에 발생하기 때문에 쉽게 얘기하면 양도세는 한 번 비과세가 되느냐 마느냐에 따라서 적게는 수천만 원에서 많게는 수억에서 수십억까지 차이가 날 수 있기 때문에 굉장히 치명적일 수 있습니다.
◈ 최수영 : 이제 아주 이거는 묵직한 한방이군요. 그러니까 한마디로 얘기하면 잔내가 아니라 묵직한 한방이요.
◇ 이익선 : 한 번은 걸린다. 그렇군요. 오늘은 재건축 계획을 세우고 건축 과정의 세금 관계를 꼼꼼하게 검토해 주셨는데 비슷한 사연들이 참 많을 것 같습니다.우선 건축 과정에서 들어가는 공사 용역비 여기에 부가가치세를 부담해야 하는가를 아까 답을 해주셨고요. 그러면은 인정되는 자본적 지출 경비를 예를 들어서 몇 가지만 설명해 주신다면 뭐가 들어갈까요?
★ 우병탁 : 예를 들어서 쉽게 얘기하면 아까 개념적으로 이렇게 이해를 하시면 제일 좋습니다. 자본적 경비로 인정이 되는 자본적 지출이라고 하는 건 기본적으로 공사로 봤을 때 좀 큰 공사 바닥을 다 뜯어내는 공사, 방의 구조를 바꿔서 벽을 세우거나 레이아웃 자체를 바꾸는 공사 아니면 예를 들어서 내진 설계를 위해서 건물의 대대적인 수선을 대수선을 하는 공사 이런 것들은 경비 인정이 되는 거고요. 이제 그게 아닌 상대적으로 작은 공사 예를 들면 가장 대표적인 것이 마루를 교체한다든지 도배나 장판을 교체한다든지 주방에 싱크대나 가구 같은 것들을 바꾸는 것들은 경우에 따라서는 비싼 걸 수는 있겠습니다만 이 건물의 구조하고는 상관이 없는 것이어서 얘네들은 경비로 인정이 안 되는 공사다 이렇게 이해를 하시면 되고요.
◇ 이익선 : 벽을 허무는 집들이 꽤 있거든요. 인테리어 할 때 기둥을 허물거나 그런 경우는요?
★ 우병탁 : 그런 경우엔 당연히 경비 인정이 된다 이렇게 보시면 되는데 문제는 그것보다 더 중요한 건 사실은 그 두 가지를 지금 말씀은 드렸습니다만 개념적으로는 이해하셨다 하더라도 큰 공사를 하면 그게 섞여 있잖아요. 네 고치고 나서 이런 도배장판은 같이 수리 되는데 막 섞여 있을 거란 말이에요.이 거를 어떻게 구분할 것이냐 구분을 안 하셔도 됩니다. 무슨 소리냐면 그걸 개념적으로만 이해를 하시고 그게 경비 인정이 되는 수익적 자본적 지출이든 안 되는 수익적 지출이든 상관하지 마시고 다 모아두시고 서류들을 챙겨두시는 게 더 중요합니다.왜냐하면 이걸 나중에 인정받거나 할 때 쓰는 거는 내가 하는 게 아니죠. 세무사한테 맡겨서 발라주세요. 구분해 주세요라고요.
◈ 최수영 : 모든 것을 다 해놔라. 우 팀장님 하트 나오시면은 모든 계산서 영수증은 하나도 버리지 마라 맞습니다.
◇ 이익선 : 심지어 비포 에프터부터 사진 찍어줘라.
★ 우병탁 : 네 맞습니다. 이걸 입증해야 되는 그러니까 공사를 하기는 했는데 입증해야 되는 책임이 누구한테 있냐면 나한테 납세자에게 있기 때문에 공사를 했다라는 말만으로 믿어주지는 않는다. 그래서 서류를 잘 관리해야 된다 이렇게 보시면 됩니다.
◇ 이익선 : 그렇군요. 네 이슈앤피플 수요일 코너 이슈가 뭐니? 신한은행의 우병탁 팀장님과 함께하고 있는데요.8,616님이 양도세 적어도 몇 천만 모르는 분들 많을 텐데 지금 라디오 듣는 분들 개이득이네요. 여기서 끝내지 말고 더 알아보고 공부해야겠죠. 언젠가 한 번은 걸린다는 말 명심할게요라고 공감해 주셨어요. 근데 아까 말씀 중에 자본적 지출 수입 어려운 말이어서요.
◈ 최수영 : 디테일하게 좀 말씀해 주세요.
★ 우병탁 : 가능한 쉽게 좀 설명드려볼 텐데요. 자본적 지출이라는 건 말 그대로 건물이라고 하는 집이라고 하는 부동산 자산에 대해서 뭔가 공사를 한 것이 그 가치 자본으로 얹어진다 이런 개념입니다. 약간 큰 거네요. 그러니까 그 큰 단위로 보면 그래서 큰 공사라고 말씀 표현을 드린 거고 수익적 지출이라고 하는 건 소모성으로 없어지는 비용, 소소한 공사 소소한 공사 이렇게 이해를 하시면 되겠네요. 그래서 큰 거는 그래서 경비 인정을 해주고 소소한 거는 안 해준다. 개념적으로는 이렇게 이해를 하시면 조금 쉬울 것 같고요.다만 여기에 또 예외가 있는 게 중요한데요. 그건 좀 기억을 해두시면 좋을 것 같아요.전체적으로 공사를 할 때는 아까 말씀드린 것처럼 구분하지 말고 서류들을 모든 걸 다 잘 관리하시면 되는데 가령 예를 들면 이 큰 공사와 작은 공사가 상식과 좀 안 맞는 부분이 있습니다. 예를 들어서 아파트라든지 집을 공사를 인테리어를 하실 때 마루 공사를 하게 되면 원목이냐 강화마루냐 강마루냐 도배 장판이냐 이거에 따라서 차이가 좀 크거든요. 다시 얘기하면 마루 비용은 개념적 비용으로 보면 원목마루 기준으로 해서 예를 들면 헤링본이라든지 헤링본이나 이런 것들 그러니까 인건비가 들어가서 설치비가 많이 들어가는 것들은 실제 비용은 되게 커요. 원목마루 같은 경우는 특히나요 근데 이거는 범주로 보면 도배 장판에 해당이 되기 때문에 비용이 커도 경비 인정이 안 되고요. 비싸다고 해결될 문제가 아니군요. 개념적으로는 그렇지만 소소한 데서는 아닌 것도 있고 반대로 비용은 되게 얼마 안 되는데 이거는 자본적 지출에 해당하는 것 중에 가장 대표적인 것이 보일러 교체 비용입니다. 보통 한 20~300 정도면 보일러 자체는 교체를 할 수 있거든요. 근데 이제 이거는 또 자본적 지출에 들어가요. 이거는 어떻게 이해를 하시면 되냐면 우리나라에서는 전통적으로 난방에 대한 부분들이 건물의 구조하고 굉장히 온돌 이렇게 생각하시면 됩니다. 그 개념이기 때문에 비용이 작더라도 얘는 경비로 인정이 되는 자본적 지출에 해당될 수 있다.
◈ 최수영 : 그러니까 가정으로 치면 사회간접자본 SOC에 해당하니까 맞아 그거는 인정이 되는군요.
★ 우병탁 : 정확히 맞습니다.
◇ 이익선 : 그렇구나.
◈ 최수영 : 이게 사실 그런 거를 디테일하게 지금 알기 어려우니까 일단 그 수리하시면 다 가져다 놓고 전문가에게 이거 맞습니다. 나중에 환급받아주세요. 이런 게 훨씬 낫겠네요.
◇ 이익선 : 근데 인테리어 업자랑 계약을 맺을 때 공사 내역 공사 소재 공사비 이런 걸 다 기록하라는 말씀이신 거죠?
★ 우병탁 : 그렇죠. 이게 이제 가장 좋은 건 업체의 상호가 기재돼 있는 견적서를 받으시거나 아니면 그 업체로부터 세금 계산서를 아예 공식적으로 부가가치세 10%를 더 주시고 당연히 내시고 받으시는 게 제일 적격증빙이라고 해서 가장 좋은데 이게 없다라고 하더라도 이체한 내역 그러면 이체를 했는데 누구한테 이체를 했는지 그다음에 뭐 때문에 이체를 했는지는 아까 말씀드린 것처럼 금융거래 내역하고 어떤 사업자고 상호가 뭐고 이런 것들을 지금 공사하는 단계에서는 다 기억하고 계실 거예요 .근데 나중에 10년 뒤에 팔 때는 이게 없을 거기 때문에 미리 준비를 해서 그걸 다 붙여두시면 계산서가 없더라도 인정될 수 있다.
◇ 이익선 : 그렇군요. 좋습니다. 관련해서 또 비슷한 사연이 도착했는데요. 5,784님 사연이요.
◈ 최수영 : 네네 그 인테리어하고 이제 세금 갚는 방법에 대해서 여쭤봤는데요. 제가 말씀드릴게요. 안녕하세요. 저는 서울 마포구 대흥동에 있는 한 아파트를 사서 들어가려고 합니다. 전용이 84제곱미터인데 11억에 샀어요. 그런데 이게 25년 차 구축인데 수리가 하나도 안 돼 있더라고요. 리모델링이나 재건축까지는 너무 오래 걸릴 것 같아서 제가 좀 수리를 좀 하고 들어가려고 합니다. 샤시는 한 천오백만 원 마루도 한 1500만 원 시스템 에어컨은 600만 원, 베란다 확장은 2천만 원, 북바 기장은 600만 원, 난방시설 교체는 2천만 원 정도 하려고 해요.이것만 합쳐도 대략 한 8천200만 원이 가량 되는 돈인데 이 인테리어 비용으로 나중에 양도세 얼마나 아낄 수 있을까요라고 문자 주셨나요?
★ 우병탁 : 네 우선 서울에 내 집 마련을 하셨다는 점에서 축하부터 드립니다.
◈ 최수영 : 그것도 11억짜리 집입니다.
★ 우병탁 : 구축이기는 하지만 공사하시면 새 집처럼 바뀌실 수 있을 거니까요. 여러 가지 얘기해 주시기는 했는데 우선 쭉 불러주신 것 중에서 경비로 인정되는 비용들은 샷이 자본적 지출입니다. 금액이 클 뿐만 아니라 외벽을 이루는 부분이기 때문에 당연히 인정이 되고요. 시스템 에어컨 건물의 설비와 일체화되어 있는 것이기 때문에 역시 600만 원에 해당되고요. 베란다 확장 20 방의 공간 구조를 넓히는 거니까 역시 해당이 됩니다. 난방시설 교체한 거 2천 합치면 이 비용들은 대략 한 6,100만 원 정도 되네요. 그래서 이 비용은 자본적 지출로 인해서 경비로 인정이 되는 거고요. 비용이 인정이 안 되는 건 말씀드린 것처럼 마루 비용 1500이나 되지만 대부분 인건비입니다. 그래서 이거는 붙박이장 가구하고 같이 대상이 아니다 이렇게 보시면 되고요.네 이걸로 양도세가 이제 얼마나 줄어드느냐 이건 조금 어려운 얘기인데요. 무슨 소리냐면 같은 금액이 비용은 이제 6,100만 원이 경비 공사 중에서 인정이 되는 건데 이게 세금에 얼마만큼 영향을 받느냐 가장 쉽게는 이제 곱하기 양도세 세율, 소득세 세율하고 근로소득세 세율하고 세율은 같습니다. 적용되는 세율이 예를 들어서 한 20%다 그러면 6,100만 원에 20 곱하기 20% 한 금액 1200만 원이 줄어들게 되는 이런 개념이고요.30%다 그러면 1800만 원만큼 세금을 나중에 이것 때문에 적게 낼 수 있는 거다 이렇게 보시면 됩니다. 다만 이제 적용되는 세율이 나중에 팔 때 보면 이 양도세 세율이라고 하는 건 같은 100원에 대한 세금 차익에 대한 세금이라고 하더라도 지금 말씀드린 것처럼 20%나 30%가 적용되는 게 보통이기는 한데 1주택 비과세에 해당이 되게 되면 그 일정 부분만 세금이 매겨지거든요. 그러면 이제 이건 비율로 치면 6%만 될 수도 있겠죠. 그러면 6,100만 원의 6% 360만 원 정도의 세금을 적게 내는 부분으로 줄어들 수도 있다. 얼마만큼 차익이 생긴 다음에 파는지 이거에 따라서 줄어드는 세금의 크기는 달라지는데 대략 보면 한 20~300만 원에서 많게는 한 2~3천만 원까지 똑같은 6,100만 원에 대해서 세금이 줄어든다 이렇게 보시면 됩니다.
◇ 이익선 : 저는 지금 살고 있는 데가 20년 살았는데요. 들어갈 때 확장을 했거든요. 그러니까 아까 말씀하신 그 요건에 해당이 되는데 어떤 자료도 남아있지 않아요.
★ 우병탁 : 그렇다면 공교롭게도 입증할 책임은 납세자에게 있기 때문에 다만 이제 집값이 12억 나중에 파는 시점에 12억 자체가 안 넘는다면 12억 이하의 1주택에 대해서는 완전 비과세라고 합니다.차익이 얼마든지 간에 그걸로 10억을 벌었다 하더라도 세금이 없어요. 근데 이제 그걸 넘어서게 되면 그 부분에 대한 거는 세금을 줄일 방법이 그 공사 관련해서는 없다 그렇구나. 그리고 유념하셔야 될 것들이 뭐냐면 저도 이 일을 한 부동산 일을 한 16년 은행에서 부동산 팀장을 하면서 16년 동안 예를 들면 어떤 집이 서울에 있는 혹은 경기도에 있는 어떤 집이 예전에는 1주택 비과세 완전 비과세 기준이 9억이었는데요. 이게 지금 12억으로 올랐는데 저 집이 설마 3~4억쯤 하는 게 9억이 넘겠어 12억이 넘겠어라는 생각을 가지셨던 1주택자분들이 대부분이셨어요. 근데 불과 한 10년 지나는 기간 동안 올랐죠. 대부분의 집들이 그 기준 금액을 초과하는 상황이 돼서 지금은 역시 12억 안 될 것 같아 이렇다 하더라도 10년 뒤나 20년 뒤를 보면 모르죠. 양도세 1주택이어도 세금 대상이 되시기 때문에 늘 강조해서 말씀드리지만 어찌 될지 모르는 거니까 관련돼 있는 서류들은 꼭 잘 관리를 하는 게 곧 돈이다 이렇게 말씀드리겠습니다.
◈ 최수영 : 저도 궁금한 거는 그런데 다른 세법들도 여러 가지 이제 말하자면 변천사를 거치잖아요.양도소득세 세법은 이 규정은 거의 안 바뀌었나요? 아니면 많이 바뀌었나요?
★ 우병탁 : 처음에 만들어지고 나서 기본 골조 자체는 기본적으로 크게 바뀐 게 없고요.소소하게 기준 금액을 6억으로 할 거냐 9억으로 할 거냐 12억으로 할거냐.
◈ 최수영 : 시세에 따라서만 조금 반영됐군요.
★ 우병탁 : 세율 정도가 약간씩 바뀔 뿐이지 그리고 1주택 비과세 자체 1주택이 넘으면 과세가 되거나 중과세가 된다는 이 사실은 장기간에 걸쳐서 거의 유사합니다.
◈ 최수영 : 그러니까 큰 틀은 변하지 않았고 다만 이제 그 부동산 시세에 따라서 이제 그것만 좀 기준가격만 조정이 됐고 나머지는 굉장히 변하지 않았다. 그러면 이거 정말 중요한 부분은 언제라도 이게 언제 팔지 모르니까 항상 서류는 그 증빙 서류는 구비해 놔야 된다 맞습니다. 오늘도 또 하나의 꿀팁이군요.
★ 우병탁 : 보통은 등기권리증 지문서라고 하죠. 이걸 제일 중요하게 생각하시는데 이건 잃어버려도 다시 만들 수 있습니다.그러니까 맞아요. 근데 영수증이나 기타 서류들은 다시 만들 수가 없다는 점에서 오히려 그게 더 중요할 수 있다.
◇ 이익선 : 근데 좀 기억이 가물가물하긴 한데 인테리어 업자들이 이제 워낙 이게 고액이고 그러다 보니까 세금계산서 안 끊어주고요. 현찰로 하면 확 많이 깎아준다고 이렇게 하거든요.
★ 우병탁 : 과거에는 더 많았고요. 지금도 왕왕 많이 있습니다. 이게 이제 현실적으로 성립하는 이유 중에 하나가 아까 말씀드린 것처럼 내가 지금 집을 12억보다 훨씬 아래인데 이게 팔 때쯤 되더라도 완전 비과세 기준 금액인 12억 원 안 넘을 것 같아 그러면 그 경비를 쓰든 안 쓰든 그러니까 증빙을 갖추든 안 갖추든 기본적으로는 어차피 세금이 없잖아요. 이거하고 맞물려서 공사하시는 분들은 말하자면 이제 부가가치세를 10% 신고 안 하고 매출을 누락하시는 거죠. 소득세랑 부가세를 그걸 하는 대신에 그러면 110%를 깎아줄 테니 그 부가세만큼을 깎아줄 테니까 이제 그렇게 하자라고 하시는 건데 이거는 뭐냐면 내가 탈세를 하는 건 아니지만 의도치 않게 내가 거기에 끼어서 저 사람이 탈세를 사업자가 탈세를 하는데 일조를 하는 것이기 때문에 일단 권장드리지 않고요. 그리고 기본적으로는 10%를 좀 싸게 받을 수 있는데 당장 커 보이죠.몇 백 몇 천 정도 될 수 있으니까요. 그런데 생각해 보셔야 될 게 아까 말씀드린 것처럼 팔 때 세금은 양도소득세 같은 경우에는 통상 적용되는 세율 구간이 20%에서 30% 구간에 걸리게 됩니다. 그러면 1천만 원 아끼고 2천만 원을 더 내야 되는 상황이 분명히 생길 수 있기 때문에 기본적으로는 성실한 납세자로서 저쪽 편에도 신고 잘 하시고 저도 10% 더 드리겠습니다라고 하는 게 가장 사회적으로나 본인에게나 유리하다.
◈ 최수영 : 한마디로 말씀하면 소탐대실이네요. 그러니까 눈에 눈앞에 이제 좀 작은 현금 지출을 좀 줄이려고 하다가 나중에 양도했을 때 거대하게 제가 아까 말씀드린 대로 묵직한 안방을 훅 맞는 것보다는 차라리 그때 4건 정상적 거래를 하는 게 가장 좋다. 네 정확히 맞습니다. 근데 이제 그 카드 전표 카드 매출 전표 현금영수증 그다음에 세금계산서 만약 이런 경우가 있기도 하지만 또 계좌 이체를 하는 경우도 있잖아요. 계좌 이체 그러면 계좌 이체 같은 경우는 어떻게 되나요?
★ 우병탁 : 계산서 자체가 가장 좋습니다만 어떤 사업자가 어떤 공사로 지급을 했다라는 걸 끊어주는 적격증빙이니까요. 이게 이제 가장 확실하게 좋지만 불가피하게 아까 부가세를 누락하지 말고 하시라고 말씀은 드렸습니다만 예를 들어서 안 받았어요 현금으로 이체를 했어요. 나는 부가세를 안 냈어요. 내가 누락한 건 아니죠 그럼 그분의 문제일 뿐인 거고 나는 그러면 공사 전후의 사진 그다음에 이체한 내역을 같이 첨부하게 되면 저 사람이 신고 부가세를 했는지 안 했는지와 상관없이 나는 경비로 인정을 받을 수는 있습니다. 그러니까 실질을 따르게 됩니다. 그래서 계산서를 받으면 좋겠지만 그게 아니라도 말씀하신 금융 거래 이체 내역 요거하고 공사 전후의 사진 이 공사로 인해서 이체한 내역이 이거다라는 거를 입증만 할 수 있으면 나는 계산서를 안 받았어도 심지어 견적서를 안 받았어도 나는 양도세에서 경비 인정을 받을 수는 있다.
◇ 이익선 : 근데요 이체를 했는데 사업자 본인이 아니라 본인의 아내라든지 자식라든지.
★ 우병탁 : 그런 경우도 있죠.
◇ 이익선 : 사람으로 보내는 경우가 있어요.
★ 우병탁 : 그래서 저 사람은 저 사람의 일일 뿐인 거고 내가 이 공사로 했다라는 사실을 이체하면서 메모도 남겨두시고 그다음에 계산서는 안 받더라도 그래도 같이 일하는 사인데 사업자 등록증은 좀 알려주세요. 한번 복사해 주세요라고 하는 것도 할 수 있고 정해진 바는 없습니다. 저 사람이다라는 거를 입증만 하면 되는구나 하면 되는데요.다만 이제 그렇게 된다라는 건 어떤 의미냐면 내가 나중에 신고를 했을 때 이 텀이 좀 짧을 때에는 저 사람한테는 조사가 들어갈 수도 있다 그 멱살 잡힐 수는 있겠다 이런 거는 염두에 두셔야 됩니다.
◈ 최수영 : 그런데 또 그리고 이제 여러 가지 우리가 좀 알아봤는데 지금 사실 우리가 이제 뭐 이렇게 지금 말씀을 꼼꼼하게 해 주시긴 하셨지만 실제로 지금 하시는 분들은 내가 뭘 어떻게 구체적으로 뭘 뭘 해야 되지 이렇게 이제 이제 사실은 절세에 대한 팁이라고 할까 그러니까 구체적으로 지금 이렇게 지금 인테리어 하시거나 뭐 준비하시는 분들이 뭐를 좀 꼭 이거는 필수 불가결한 요소다라고 해 주실 만한 게 있다면 좀 말씀해 주시죠.
★ 우병탁 : 말씀드린 것처럼 이제 계속 반복해서 말씀드리지만 서류가 제일 중요한데 그 서류에 대한 거 제가 경험상 상담할 때 보면 잘 처음에는 보관을 하셨던 경우에도 분실하시는 경우가 되게 많아요. 10년 20년 처음에 잘 그런 경우가 아니다. 그래서 원본이 가장 중요하기는 합니다만 어떻게 하면 되냐면 이거를 이제 제 고객들한테도 늘 말씀드리는데 사진 찍어놔요. 복사해놔요. 그래서 원본이 좋지만 카피본 요게 좀 필요하고요. 이게 그러면 이제 두 개가 종이로 된 하드 카피라고 부르죠. 이런 것들이 있고 그 그걸로도 좀 불안하죠. 왜냐하면 또 잃어버릴 수 있으니까 사진 나눠서 보관하고 사진으로 또 보관하는데 그 사진이라는 건 결국 다시 얘기하면 핸드폰을 잃어버릴 수 있잖아요. 네 이메일로 보내놓은다든지 혹은 요즘 웹하드들 많이 쓰시거든요. 웹하드에 저장을 해두시면 세상에 분실의 위험은 상대적으로 적을 수 있어서.
◇ 이익선 : 이건 어떨까요? 계좌 이체를 할 때 예를 들어서 뭐 우병탁 님이 사업자라고 치고 우병탁 님한테 바로 보내는 게 아니라 내 통장 기록물에 인테리어 천장 네 이런 식으로.
★ 우병탁 : 정확히 좋은 방법 중에 하나입니다. 왜냐하면 그 기록은 과거에 있었던 사실에 대해서는 10년 지라도 조작을 할 수가 없죠. 그러니까 메모를 해두는 건 사실은 분쟁이 좀 있을 수 있어요. 그렇죠 나중에도 했을 수도 있으니까 근데 이체를 하면서 그 기록을 남겨놓는 부분들은 굉장히 유효할 수 있고요.그다음에 다만 이제 한계는 있는 게 아시다시피 이체할 때 기록으로 들어가는 거는 띄어쓰기를 포함해서 7자밖에는 안 들어가서 이때부터 머리를 굴리셔야 됩니다.맞아요. 며칠 공사 몇 년 공사 뭐 이렇게 해서 최대한 많이 남겨두시면 정답은 없지만요.
◇ 이익선 : 이제 시점 그 시점에 공사가 되는 거니까 연도나 뭐든.
★ 우병탁 : 그거는 필요 없다고 치면 예를 들어서 샷시 공사다라는 걸 딱 같이 표기를 한다든지.
◈ 최수영 : 정확히 입증할 수 있는 핵심 메모만.
★ 우병탁 : 내가 노력을 해서 아이디어를 짜낸 것만큼 그만큼 세금을 적게 내는 쪽으로 돌아온다 이렇게 보시면 됩니다.
◇ 이익선 : 정말 신경 쓸 게 너무 많아요.
◈ 최수영 : 그러니까 이게 사소한 것부터 보관부터 그다음에 백업할 수 있는 일종의 플랜 b까지 그다음에 이제 이체했을 때는 거기 남는 메모까지를 전부 다 해놨어야 되네요.
◇ 이익선 : 알겠습니다. 4,976님 장기 보유 특별공제 양도세 절세의 핵심이라고 하던데 이게 뭔지 설명 부탁드립니다.
★ 우병탁 : 네 짧게만 설명을 드리면 부동산은 마찬가지로 굉장히 오랫동안 갖고 있다 보니까. 근데 이게 소득세의 일종이에요. 그러니까 무슨 소리냐면 파는 시점에 한꺼번에 과세가 됩니다. 그러니까 20년을 갖고 있었다라고 한다면 한꺼번에 발생을 하다 보니까 세금이 말씀드린 대로 굉장히 커지잖아요. 그렇죠 이거는 불합리하기 때문에 어떤 부동산이든지 간에 3년 이상 보유를 한 부동산에 대해서는 오래 갖고 있을수록 그 차익이 예를 들어서 10이다라고 하면 일정 비율만큼을 빼줍니다. 세금 계산에서 없던 실제로는 이익을 벌었지만 이 이익은 세금에 매기지 않겠습니다라고 하는 게 장기보유 특별공제 공제라는 건 빼준다는 얘기에요. 상가 같으면 3년 이상부터 그러니까 연 2%씩 계산해서 6%부터 시작을 해서 최장 15년까지 그러면 최대가 30%가 됩니다. 상가나 다른 부동산은 15년 이상 갖고 있었으면 10억을 벌었으면 3억을 빼주고 나머지 7억에만 세금을 매기는 거고요. 이게 1주택일 경우에는 연 8%씩 거주를 해야 되고 보유를 같이 해야 되기는 합니다만 1년에 8%씩 10년 그러니까 80%를 빼줍니다. 10억을 벌었어도 1주택에 해당이 된다면 이거는 80%를 8억 과세금을 안 매기고 2억에 대해서만 세금을 매긴다 이렇게 두 가지로 나눠져 있습니다.
◈ 최수영 : 그러니까 장기적으로 보유하는 게 더 유리하다는 얘기잖아요.
★ 우병탁 : 그렇죠 그게 사회적으로도 바람직하기 때문에 투기장을 하는 거니까 그러니까 투기하지 않으면 그리고 1주택이면.
◈ 최수영 : 단타 매매 같은 거 하면은 이제 좀 약간 중과세가 되고 길게 보유하면 그 우리가 과세 혜택을 주는거고요.
★ 우병탁 : 이익을 많이 벌었다 하더라도 많이 빼주겠다.
◇ 이익선 : 갑자기 궁금한 게 생겼는데요. 어느 중심가 어디라고 얘기는 안 하겠습니다.거기 알바이라고 하나요? 네 큰 땅인데 그 알바이라는 분이 진짜 너무 오랫동안 알바퀴를 해가지고 팔지도 않고 거기에 뭘 지을 수도 없고 그 땅이 무용지물이 됐다가 최근에 신축 들어가는 걸 봤는데 그런 식으로 오래 보유하고 있다가 엄마 엄청난 그 돈을 받고 팔았을 거 아닙니까? 그런 경우에 그 사람들은 솔직히 세금 많이 내야 되는 거 아닌가요?
★ 우병탁 : 그러면 방금 말씀드린 장기 보득 공제를 해주는 게 맞냐 안 맞냐라는 논란이 있을 수 있는데 이제 경우에 따라 좀 틀립니다.빈 땅인 채로 이걸 이제 세법상은 비사업용 토지라고 합니다.라넷이라고 부르는 거 땅인 채로 팔았다면 이걸 못 받아요. 못 받을 수 있습니다.
◈ 최수영 : 뭔가 이제 건물이든 뭐든 있어야 하는 거죠?
★ 우병탁 : 그렇죠, 현재는 되네요. 현재는 되는데 이거는 이제 집은 아니기 때문에 기간에 따라서 2%씩 30%는 역시 공제는 된다 이게 예전에는 안 해줬었어요 .장기 소득 공제를 안 해줬었는데 요즘에는 해주기는 합니다. 근데 대신에 세율이 조금 더 올라가요. 이런 경우에는 부당하죠. 그러니까 아무것도 안 하던 거를 그 세율을 10%씩 20% 더 붙여서 조금 세금을 조금 더 세게 매기기는 합니다.
◇ 이익선 : 주변 땅의 수십 배에 달하는 이익을 챙겼는데도 그런 거는 어떻게 안 되는구나.
★ 우병탁 : 저기서 세금만 조금 더 세게 낸다. 이렇게 보시면 됩니다.
◇ 이익선 : 알겠습니다. 시간이 거의 다 돼가지고 질문을 들어가면 안 될 것 같아요. 오늘 이슈가 뭔데 신한은행에 우병탁 팀장님 모시고 참 어려운데 들여다보면 우리가 꼭 챙겨갈 이익들이 있습니다. 양도세에 대한 이야기를 나눴습니다. 오늘 감사합니다. 팀장님
★ 우병탁 : 네 고맙습니다.
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