■ 진행 : 이승우 변호사
■ 방송일 : 2024년 2월 7일 (수요일)
■ 대담 : 김범원 변호사
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
계약 갱신 요구권 행사가 거절됐을 때의 법률 문제
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◇ 이승우 변호사(이하 이승우) > 사건파일 청취자 여러분 안녕하십니까! 생활속 법률 히어로 이승우 변호사입니다! 오늘 함께 열어볼 사건 파일은 ‘계약 갱신 거절과 손해배상’ 사건입니다. 계약 갱신 요구권을 행사해서 2년을 더 거주하려고 하였는데, 거절이 되는 경우가 있습니다. 그와 같은 상황의 법률문제에 대해서 임대차 전문변호사인 김범원 변호사와 알아보겠습니다. 안녕하세요, 변호사님?
◆ 김범원 변호사(이하 김범원) > 네. 안녕하세요.
◇ 이승우 > 이번엔 세입자들이 많이 겪는 상황을 예시로 시작해보죠. 살고 있는 집에서 2년간 더 거주하고 싶어서 집주인에게 계약 갱신요구를 했더니 집주인이 자신이나 부모님이 거주하려고 한다는 이유로 갱신을 거절했다면 어떻게 해야 할까요. 그리고 나중에 알고 봤더니 다른 임차인을 구해서 훨씬 더 많은 보증금을 받고 전세를 준 것 같은데 어떻게 해야 하나요.
◆ 김범원 > 주택 임대차에 있어서 세입자에게 최소한 4년의 거주 기간을 보장해 주기 위해 계약 갱신 요구권 제도가 시행되었습니다. 그러나 계약을 제대로 이행하지 않은 세입자를 보호해 줄 필요가 없기 때문에 예외적으로 거절이 가능합니다. 그 중 가장 문제되는 거절 사유는 집주인이 실제로 주택에 거주하겠다는 이유로 갱신을 거절하는 경우입니다. 법조문에 따르면 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하는 경우 갱신을 거절할 수 있습니다. 즉, 집주인이 집주인의 부모님, 자녀가 주택에 실제로 거주하겠다는 이유라면 세입자는 4년이 아닌 2년만 주택에 살 수 있게 됩니다.
◇ 이승우 > 예시 상황처럼 본인이 산다고 해놓고 다른 세입자를 들이는 경우가 있잖아요. 전세금을 대폭 올리기 위함인데, 이럴 때 세입자 입장에서 대응할 방법이 있나요?
◆ 김범원 > 전세값이 오르고 있는 동안에는 보증금을 더 많이 받기 위해 이를 악용하는 사례가 많이 발생하였습니다. 전월세 상한제로 인해 계약 갱신 요구시에는 보증금이나 월세의 5%만 인상하여 받을 수 있으나 새로 세입자를 구하는 경우에는 오른 시가대로 보증금을 받을 수 있기 때문이지요. 집주인이 실제 거주하겠다고 하니 임차인 입장에서는 억울하지만 어쩔 수 없이 이사를 할 수밖에 없었던 것입니다.
◇ 이승우 > 최근 이 ‘실거주 목적’을 두고 흥미로운 판결이 나왔었죠?
◆ 김범원 > 사건의 내용은 다음과 같습니다. 임차인은 이후 임대차 계약 만료일을 3개월여 앞둔 시기에 임대인에게 계약 갱신을 요구합니다. 그러나 임대인은 10여 일이 지난 후에 "코로나 사태로 사업이 어려워져 다른 아파트를 팔고 빌려준 아파트에 들어가 살려고 한다"며 계약 갱신 요구를 거절합니다. 이에 임차인이 주택임대차보호법에 규정된 계약갱신요구권을 행사하겠다는 내용증명을 보내자 임대인은 다시 노부모가 거주하게 될 계획이라고 말을 바꾸곤 집을 비우라는 내용의 소송을 제기합니다. 이 사건 1·2심 재판부는 "임대인이 적법하게 갱신 거절권을 행사했다는 점이 인정되고 실거주 주체가 변경된다고 하더라도 이 갱신 거절이 돌연 부적법하게 된다고 볼 수 없다"며 임대인의 손을 들어 주었습니다. 그러나 대법원의 다르게 판단하였습니다. '실제 거주하려는 의사'가 분명히 있다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도로 입증할 책임이 임대인에게 있으나 이 사건의 경우 처음에는 자신이 거주하겠다고 하다가 나중에는 자신의 부모가 거주하겠다고 하는 등 실제 거주하려는 의사가 분명히 있다는 점을 입증하지 못하였다고 본 것입니다. 이 판결의 경우 실거주 목적에 대한 입증 책임이 임대인에게 있다고 최초로 명시한 판결로서 결국 임차인을 보호하려는 주택임대차보호법 의 취지에 부합한다고 볼 수 있습니다.
◇ 이승우 > 집주인이 본인 또는 부모가 직접 살겠다고 말해서 급하게 이사를 했는데, 이것이 거짓말이었다면 세입자는 피해를 본 거잖아요. 이럴 때 보상을 받을 수 있나요?
◆ 김범원 > 이 경우 주택임대차 보호법은 임대인이 임차인에게 손해배상책임이 있다고 규정하고 있습니다. 집주인이 실거주 하겠다고 하며 임차인의 갱신요구를 거절하였는데 갱신요구가 받아들여졌다면 거주할 수 있는 기간 동안 다른 제3자에게 임대한 경우에는 임차인은 손해배상 청구가 가능한 것이지요.
◇ 이승우 > 손해배상 금액은 어떻게 정해지는 건가요?
◆ 김범원 > 손해액의 산정과 관련해서는 합의가 없다면 1. 3개월간의 월세(보증금만 있다면 차임으로 전환한 금액) 2. 집주인이 제3자에게 임대하여 얻은 월세와 임차인인 원래 지급하던 월세의 차액 2년분 3. 임차인이 입은 손해 중 큰 금액을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.
◇ 이승우 > 오늘 전세 계약 갱신 거절과 손해배상에 대해 알아봤는데요.
마지막으로, 청취자들에게 한마디 부탁드리면서 마무리하겠습니다.
◆ 김범원 > 실제로 이사까지 간 이후에 집주인이 아니라 다른 사람이 살고 있다는 사실을 확인하는 것은 쉽지 않습니다. 그렇기 때문에 위 대법원 판례처럼 계약 갱신 요구시 집주인 실제 거주 목적이 있다는 이유로 갱신을 거절한다면 제대로 된 자료를 요구하여 수집해 놓는 것이 좋습니다.
◇ 이승우 > 네, 오늘 말씀 고맙습니다. 지금까지 김범원 변호사와 함께 했습니다.
◆ 김범원 : 감사합니다.
◇ 이승우 > 생활 속 법률히어로 이승우 변호사였습니다. 내일도 사건에서 여러분들을 구해줄 사건파일, 함께 열겠습니다!
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