□ 방송일시 : 2025년 8월 13일 (수)
□ 진행 : 이익선, 최수영
□ 출연자 : 김인만 부동산경제연구소 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇ 이익선 : 최근 정부가 도심 유휴 국유지와 노후 공공청사를 활용해 청년 서민용 공공주택 공급 계획을 전격 발표했죠. 오늘 이슈 인터뷰에서는 김인만 부동산경제연구소 소장님과 함께 다양한 부동산 이슈를 짚어봅니다. 소장님 어서 오세요.
◆ 최수영 : 어서 오세요. 소장님 지난 6.27 부동산 대책 발표 직후에 이 자리에 모셔서 정말 그때 다양한 얘기 나눴는데 청취자들의 반응이 뜨거웠습니다. 최근 정부가 도시 유휴 국유지하고, 노후 청사를 활용해 가지고 청년과 서민용 공공주택 1만 5천 채를 추가 공급하겠다. 이렇게 발표했는데 그럼 이번 공급 계획의 핵심 포인트는 어떤 겁니까?
★ 김인만 : 일단 이번 공급 발표가 뜬금없다, 이례적이라는 얘기를 많이 하는데요. 왜냐하면 기획재정부에서 발표를 했거든요. 제 생각에는 정부가 준비하는 본격적인 공급 대책이라고 생각하지는 않고요. 지금 국토부에서 그래서 준비를 하고 있는데 사실 6.27 대책도 정부의 제대로 된 준비에 의한 대책이라기보다는 금융 대책을 급하게 발표한 거지. 이재명 정부의 어떤 철학이나 청사진이나 이런 걸 담지는 않았다고 생각을 하거든요. 그러면 후속 대책이 정말 이재명 정부의 제대로 된 첫 번째 정책이 나와야 되는데 뜬금없이 12일 기획재정부에서 발표를 합니다. 근데 왜 기획재정부냐는 질문을 많이 받았는데, 저도 확인을 해 보니까 유효부지는 국가 자산이잖아요. 기획재정부가 관리를 합니다. 국토교통부 땅이 아니고 기획재정부가 관리를 하기 때문에 기획재정부에서 이렇게 활용하겠다는 발표가 했는데 일단 시장 상황을 보게 되면 부동산 시장 앞으로의 향배를 결정하는 요소가 공급입니다. 공급이 제일 중요해요. 금리도 있고, 부동산 정책도 있고 여러 가지 요인들이 있는데, 모든 걸 다 잡아먹는 이슈가 공급입니다. 공급이 부족하니까 지금 뭐든 수급이 안 맞는 거거든요. 서울 같은 경우는 수요 과잉에 공급 부족 지역인데 사실은 지금 또 전세 다시 꿈틀거리고 있다. 여러 가지 논란이 있는데 최근 5년간 서울 아파트 입주 물량이 가장 많이 나오는 해가 올해입니다. 올해 입주 물량이 제일 많이 나와요. 그런데도 지금 이렇게 여러 가지 문제들이 생기잖아요. 내년부터 입주 물량이 3분의 1토막이 나거든요. 진짜 게임은 내년부터 시작이기 때문에 공급이 너무나 중요합니다. 그래서 정부도 준비하고 있는데 이번 대책을 보게 되면 사실 공급이라는 게 옛날 문재인 정부 시절, 김현미 장관 이게 빵 공장도 아니고 이런 얘기를 했단 말이에요. 공급은 그냥 지금 공사 들어가도 요즘 3년에서 4년은 걸리거든요.
◇ 이익선 : 그렇죠.
★ 김인만 : 그럼 땅을 확보하고, 준비하고 하면은 5년, 신도시는 10년, 재건축 재개발은 15년이 걸린단 말이에요. 신속 통합 계획을 아무리 해도 단기간에 임기 내에 5년, 10년 안에 공급이 안 나오기 때문에 결국에 빨리 할 수 있는 게 뭐냐. 토지 보상하지 않고 빨리 할 수 있는 게 뭐냐고 하면요. 결국 공공이 가지고 있는 땅, 의류 부지라든지 관공서 부지를 개발하겠다고 해서 지금 빨리 공급할 수 있는 걸 찾다 보니까 이번에 기획재정부에서 청년 서민용으로 1만 5천 가구를 공급하겠다고 일단 발표는 했습니다.
◆ 최수영 : 핵심이 속도라는 말씀이시네요.
◇ 이익선 : 서울시 동대문구 어디였던 것 같은데 숙박업소, 허름한 숙박업소 같은 거를 개조해서 서민들이 살 수 있게 뭔가 해 준 적이 있었거든요. 기억나세요? 그거 굉장히 인기 없었어요.
★ 김인만 : 인기도 없었고요. 지금 또 그걸 또 준비하고 있습니다. 생활형 숙박시설하고 지식산업센터를 공급하는 방안도 후속 대책에 포함될 것 같습니다. 정확한 지적을 하셨는데요.
◇ 이익선 : 그렇구나. 근데 2035년까지 전국에 3만 5천 채를 공급하겠다는 계획도 나왔어요.
★ 김인만 : 3만 5천 채 중에 2만 호는 원래 추진하고 있는 계획인데요. 이걸 더 빨리 단축하겠다는 내용이고, 1만 5천 채는 없던 새롭게 발굴하겠다는 내용인데 일단 발표는 했습니다.
◆ 최수영 : 근데 신뢰 때문에 그런지 구체적인 부지 얘기도 나오는데, 성수동 경찰 기마대 부지, 광명 세무서, 서울 출입국 사무소 등등 이렇게 부지를 특정해서 딱 하는 게 신뢰는 갈지 모르지만 실제 이게 많은 사람들이 수요와 공급에 영향을 끼칠 것이냐는 거거든요.
★ 김인만 : 많이 보던 것 같지 않아요? 이게 옛날에 어딘가 많이 보던 재방송인가라는 생각이 살짝 들지 않아요? 이 대책을 보면서 이번에 발표된 내용을 보게 되면 기마대 부지 400가구 이건 없던 지역입니다. 이게 새로운 거는 맞아요. 신정동 목동에 있는 출입국 사무소, 광명 세무사 자리 이런 자리들인데 새롭게 발굴을 했는데요. 자꾸 재방송 같은 느낌이 왜 드냐면 문재인 정부 시절에도 태릉 CC 부지 만호 개발하고 있어요. 과천 정부청사 부지 얼마 개발하겠다고 해서 18개를 발표 했거든요. 그중에 마곡의 한 곳만 진행이 됐습니다. 나머지 17개는 진행이 되지 않았습니다. 우리 국민들 마음속에는 재방송 같은데, 예전에도 한다고 했는데요. 이게 했나 내가 잘 모르겠는데 라고 하는 반응이 나오는 이유가 제대로 진행이 되지 않았고요. 왜 진행이 되지 않았냐고 하면 예를 들어서 사용하시는 분들이 있잖아요. 대체 부지를 만들어 줘야 되는데
◇ 이익선 : 그게 또 문제구나
★ 김인만 : 그렇죠. 너 청년 주택 만들어야 되니까 나가. 저 어디로 가요? 세종으로 갈래? 그거 너무 멀지 않아요? 잠깐만 기다려 봐. 하다가 진행이 안 됩니다. 그러면 우리 못 나가지라고 해서 저항에 부딪히고, 여러 가지 문제들이 있기 때문에 이번에도 사실상 국민들은 진짜 하는 거 맞아? 진짜 하는 거 한번 보여줘 봐. 라고 실행력을 지금 의심을 하고 있고요. 이재명 정부는 우리 진짜 할 거야라는 걸 보여줘야 됩니다. 이번에도 이렇게 넘어가 버리게 되면 아마 안 믿을 겁니다. 지금도 사실 안 믿거든요.
◇ 이익선 : 지금 부동산 시장은 어떤 상황에 있어요?
★ 김인만 : 6.27 대책 발표되고 거의 한 50일 가까이 하고 있잖아요. 시장 흐름을 보게 되면 이게 상승률이죠. 우리가 정확히 알아둬야 될 게 집값하고 상승률은 다릅니다. 집값은 가격이고요. 자동차로 따지면 상승률이라고 한다면 속도예요. 엑셀을 얼마나 밟냐인데, 6.27 대책 발표 전에 너무 속도가 빨랐어요. 200km 정도 과속을 달리다가 지금은 한 60km, 50km까지는 내려왔거든요. 사람들 생각은 이게 계속 내려와 가지고 후진 기업까지도 들어갈 줄 알았는데 지금 50km 정도에서 일단 멈춰서 멈춘 상태 55km까지 다시 올라갔습니다. 소위 말해서 0.1-0.2%까지 내려갔다가 0.1-0.4%까지 평균 상승률이 올라갔기 때문에 일각에서는 심리적으로 적응한 것이 아닌가.
◇ 이익선 : 그러면 그때 걱정했던 게 현찰 가진 사람한테 유리하다, 그리고 전체를 다 빌릴 수 있는 외국인한테 유리하다. 특히, 중국인한테 유리하다. 이런 걱정들을 많이 했단 말이에요. 실제 시장에서는 일어나고 있는 일들인가요?
★ 김인만 : 실제로 일어나고 있죠. 그게 걱정되긴 하는데 거래량은 줄어들었습니다. 줄어든 건 두 가지예요. 상승률이 줄어들고 속도가 줄어들었고, 거래량이 줄어들었다는 거는 우리가 어떻게 해석해야 되냐면 많은 분들이 “거래량 줄어들면 집값 떨어지는 거 아니야?” 라고 생각하는데 10명이라고 치죠. 10명인데 7명은 집에 갔습니다. “나는 기다릴래, 난 지금 안 살래.” 어떻게 될지 모르잖아요. 나머지 3명이 돈이 있는 사람이 내가 돈이 있거나 부모님한테 상속 증여를 받은 분이 삽니다. 가격이 안 떨어지고 신고가가 나오는 겁니다. 실제로 거래량은 떨어졌으나 가격은 오히려 신고가 나온다는 얘기가 자본력이 되시는 분들이 사는데 이분들도 떨어지는 집을 사고 싶지는 않고, 금리 아무리 봐도 경기를 생각하면 기준금리 내릴 것 같고, 내년에 입주 물량 줄어들고, 수급이 안 맞는데, 어떻게 안 사도 되겠느냐는 논리로 사고 있고요. 외국인들도 중국 SNS에 직접 확인은 안 했는데 그런 SNS가 돈다고 합니다. 한국의 아파트 사면 가격도 올라가고, 풀 대출받아서 살 수가 있으니까 너무 좋다는 SNS가 지금 돌고있어요.
◇ 이익선 : 이건 조금 제약을 해야 되지 않나요?
★ 김인만 : 왜 이런 현상이 발생하냐면 우리는 대출 규제를 하고 있잖아요. 집값을 잡기 위해서. 근데 역설적으로 외국을 보게 되면 자국민한테는 대출을 잘해 주고요. 외국인한테는 대출을 안 해줘요.
◆ 최수영 : 까다롭게 하는 게 있겠죠.
★ 김인만 : 우리도 외국인한테는 똑같이 대출 규제가 됩니다. 근데 우리나라 은행에 대해서 그렇고요. 외국계 은행은 할 수가 없으니까. 그러면 중국 사람들은 중국 은행에 가서 대출을 받으면 대출이 굉장히 잘 나오기 때문에, 중국 부동산 시장이 매우 어렵습니다. 지금 굉장히 어렵거든요. 근데 한국은 올라가잖아요. 수도권 지역도 한국이 멀리 갈 필요도 없어요. 싱가포르나 미국까지 갈 필요도 없고, 제일 가까운 한국에 와서 부동산을 사면 되는 거죠.
◇ 이익선 : 근데 미국이나 캐나다, 호주 같은 데서는 특히 중국인을 대상으로 해서는 부동산 소유에 대해서는 제재가 있잖아요.
★ 김인만 : 우리는 똑같습니다. 그냥 특별한 제재는 없고요. 오히려 중과세는 적용되지 않습니다. 국가별로 형평성이 있기 때문에 외국인들 입장에서 보면 한국인들은 집을 3채 가지게 되면 중과세를 받는데, 중국에 3채 있는 분이 서울에 아파트를 사게 되면 중과세 적용도 받지 않고요. 대출은 외국계 은행가서 받으면 되니까 아무런 불이익이 없는 상황입니다.
◆ 최수영 : 그리고 최근 국무회의에서 이 대통령이 로또 분양은 분양가 상한 제한이 있다 보니 실제 시세와 큰 차이가 커서 주변 집값 폭등의 원인이 된다고 하면서 분양가 상한제 개편을 지시했는데, 이게 주택시장에 미칠 영향이 어느 정도 될까요?
★ 김인만 : 분양가 상한제가 문제가 있는 거 맞죠. 왜 문제가 있냐면 지금 분양가 상한제는 주변 시세의 60%에서 80% 정도 강제로 분양가를 꾹 눌러버리는 거예요.
◆ 최수영 : 맞춰주는 거잖아요.
★ 김인만 : 지역이 강남 3구 용산구 규제 지역하고요. 공공택지 신도시 같은 공공택지에만 적용이 되는데, 우리가 알다시피 거기에는 건축비나 택지비 건설사 마진을 다 인정을 해 주거든요. 그러면 지방이나 수도권 외곽의 공공택지들 같은 경우는 건설 마진이나 택지비를 포함하게 되면 실제로 저렴하지 않습니다. 더 낮아질 데가 없는데 강남은 주변 시세가 40억이에요. 근데 택지비에 건축비를 합해도 아무리 해도 한 반값 정도 나오거든요. 60% 정도 가격이 나오니까. 잠실 르엘 같은 경우 굉장히 뜨거운 이슈가 되는데, 분양가가 전용 84 기준에서 말씀드리면 한 20억 정도. 3.3제곱미터당 6천만 원 정도 되는데요. 시세는 38억-40억 하거든요. 그러다 보니까 굳이 청약을 할 생각이 없는 사람들이 이거 뭐지 나도 해볼까라고 하면서 사회적 문제가 되고 있기 때문에 대통령께서 그 부분에 대해서 ‘이거 잘못되지 않았어? 너무 이상해, 너무 저렴해. 이거 투기를 조장하는 것 같아.’ 라는 지적을 한 겁니다.
◇ 이익선 : 정부는 개발이익 환수를 위해서 채권 입찰제를 도입하는 방안 검토 중이라던데, 이 제도가 도입되면 어떤 영향이 있습니까?
★ 김인만 : 문제점은 인식을 했어요. 너무 저렴하니까 로또도 생기고, 투자 심리 자극도 하고 또 건설회사들 입장에서는 받아야 할 돈을 못 받으니까. 조합도 사업을 안 하고 미루거나 이렇게 공급 감소 부작용이 생기기 때문에 이걸 하겠다는 건데 분양가 상한제 역사를 보면 1977년부터 도입이 됐거든요. 계속 풀었다, 묶었다를 반복합니다. 집값이 올라가게 되면 규제를 하고, 집값 떨어지게 되면 풀어주고를 반복하다 보니까 내성이 생겼는데요. 취지는 그거예요. 우리는 선분양 제도를 도입을 하고 있기 때문에 분양가가 올라가게 되면 주변 집값이 따라 올라가니까 분양가를 눌러야 되지 않겠냐는 좋은 취지였는데, 결과적으로 어떤 현상이 발생하냐면 누른 분양가가 주변 시세를 따라가는 거죠. 그게 문제인데 채권 입찰제를 말씀을 하셨는데요. 채권 입찰제는 예전에도 판교 신도시에 적용이 됐던 제도인데, 분양가가 낮잖아요. 너무 낮은데 어떻게 하느냐. 공공이 일정 부분을 환수하는 겁니다. 당첨되신 분은 분양가도 내야 되고요. 그럼 10억이라고 하면 6억 정도 내고 나머지 한 2억 정도는 채권을 사야 됩니다. 국민주택 채권을 사는 방식으로 2억은 국가가 가지고 가고, 6억은 건설회사가 가지고 가고 이런 구조를 만들겠다. 공공이 환수하는 방안을 강구를 해라라고 했고, 그 방법이 채권 입찰제이기 때문에 아마 국토부가 할 것 같습니다. 대통령께서 지시를 내렸는데 한편에서는 이런 목소리들이 나오죠. 왜 꼭 공공이 그 이익을 환수를 해야 될까. 시장에다 맡기지. 시장에 맡기면 건설 회사들도 적정 마진을 또 가지고 가야 되고, 분양 받는 분들도 어차피 돈은 8억을 낸다면 이런 얘기들이 나오고 있기 때문에 채권 입찰제가 최선이냐에 대해서는 논란이 있는 상황이에요.
◆ 최수영 : 지금 소장님께서 말씀하시면서 원래 대안 얘기를 한 적이 제가 인터뷰에서 봤는데요. 분양가를 시세의 90%까지 완화하되 대신 적용 지역을 적용 지역을 전국으로 확대하자는 의견을 주셨는데 이 대안을 추가 설명해 주실 수 있나요?
★ 김인만 : 저는 그렇게 생각해요. 내 집 마련하시는 분들이 우리가 보통 현장에 나가 보면 급매, 초급매라고 한다면 주변 시세 대비 한 10% 낮은 매물이거든요. 초급매입니다. 그러면 분양을 받으신 분이 초급매 정도 가격으로 분양을 받으면 되지. 동등한 조건이라면 신축 아파트가 더 유리하거든요. 얼죽신이니까. 얼어 죽어도 신축 아파트까. 그래서 그 정도 만들어 주게 되면 굳이 관심 없는 사람이 초급매를 내가 생각이 없었는데 사진 않거든요. 근데 지금은 초초초급매니까 너도 나도 뛰어드는 거죠. 초급매 정도는 만들어 주되 지역을 강남 3구 용산구를 벗어나게 되면 분양가들이 건설사들이 부르는 게 갑이거든요. 최근에도 부산에서 아파트 하나가 분양이 됐는데, 고분양가임에도 불구하고 오션 뷰가 나오니까 인기가 굉장히 좋았단 말이에요. 분양가가 상당히 높게 나왔습니다. 저는 차라리 전국으로 확대하자 대신 90% 정도만 급매 수준으로만 만들어 주면 좋겠다.
◆ 최수영 : 현실화시키자는 말씀이시죠?
★ 김인만 : 현실화시키면 무주택자들도 초급매 가격으로 사고 건설 회사들도 적정한 마진을 가지고 가고, 시장 과열은 안정시키는 효과가 나오지 않을까 싶어서 제가 이런 말씀을 드렸습니다.
◇ 이익선 : 아까 내년이 되면 공급이 더 확실하게 부족해진다고 하셨는데, 건설사들이나 시행사들이나 계획하고, PF를 이끌어내려고 그래요. 은행에서 그냥 돈 빌리기가 어렵다는 거예요. 첫째, 그다음 건설사 잡기가 어렵다는 거예요. 그래서 왜 분양가 때문에요. 그런 얘기들을 해요. 그러면 건설사가 뭘 하려고 그래도 집을 새로 짓기가 어려운 조건인데 공급을 언제 해주냐는 거죠.
★ 김인만 : 그게 구조적인 문제이기도 하죠. PF 문제가 2021년이었나요? 레고랜드 사태부터 시작을 해가지고 지금까지 이어오는 3년 반, 4년 정도의 악재거든요. 건설사들은 자기 돈으로 짓지 않습니다. 그러면 사업을 하게 되면 PF 대출을 일으켜서 짓는데, 내가 돈을 빌리면 내가 책임져야 되는데요. 프로젝트는 프로젝트가 책임지기 때문에 한마디로 건설사 사장이 책임지지 않습니다. 그런 차이가 있는데 아무튼 PF 대출 일으키기 힘들고요. 지금 자재비도 다 올랐고요. 분양가도 사실은 인기 지역 아니면 마음대로 올릴 수도 없고요. 모든 게 다 어려운 상황입니다. 건설업계들은 숨 넘어가는데 공급을 늘려라고 하니까. 어디서, 어떻게 라고 얘기 나오고 있고, 지금 단기간에 그래서 정부는 공공 주도로 건설 회사들을 보니까 니들 빨리 못 할 것 같으니 우리가 할게라고 해서 지금 공공 주도로.
◆ 최수영 : 정부가 키를 쥐고 간다는거죠?
★ 김인만 : LH도 대통령께서도 말씀을 하셨거든요. LH가 토지공사가 있고 주택공사가 합쳐진 거잖아요. 토지공사 입장에서는 택지를 개발해요. 신도시 개발하게 되면 3.3제곱미터당 한 500만 원 정도 택지를 개발하면 건설회사들한테 한 천만 원 정도를 판단 말이에요.대통령은 왜 비싸게 팔아, 니들이 직접 해라고 해서 지금 LH가 직접 시행 시공하는 방식을 도입할 가능성이 높습니다.
◆ 최수영 : 그러면 조금 싸지겠네요?
★ 김인만 : 저렴하게는 되는데 결국에는 LH도 지금 157조 원이에요. 빚이 엄청 늘어나겠죠. 그리고 앞서서도 잠깐 말씀하셨잖아요. 과연 시장의 수요자들이 공공 아파트라든지 개조한 집들이라든지 이런 집들을 선호할까. 제 주변에 보게 되면 브랜드 아파트들 레미안, 힐스테이트, 자이 같은 전용 59 아파트 정도를 받고 싶다. 분양받고 싶다는 게 꿈이지. 우리가 공공 아파트를 못 사서 안달하거나 불안하지는 않다고 생각하거든요.
◇ 이익선 : 그럼 공공 아파트를 매력적이게 만들면 되잖아요. 가성비 최고다.
★ 김인만 : 그럼 돈이 많이 들어가죠. 양과 질은 반비례합니다. 제한된 예산으로 퀄리티를 높이면 수가 줄어드는데 그거는 또 어떻게 수 없죠. 그러니까 수도 늘리고 퀄리티도 좋게 하려면 동해 앞바다에 석유가 나와야 한번 나와야 되지 않느냐.
◆ 최수영 : 지난번 6.27 대출 규제 이후에 서울 아파트 상승 거래 비중이 줄고 하락 거래가 늘었는데, 아까 소장님께서는 속도가 조금 떨어졌을 뿐이지. 지금 그래도 한 50km에서 55km 정도 달린다고 하는데 그럼 금융 후속 대책은 안 나오나요?
★ 김인만 : 금융 후속 대책이 안 나오는 게 아니라 일단은 지금도 은행에 가보면 대출받기 힘듭니다. 전세 대출 정부가 발표를 안 했지 은행은 거의 안 해줍니다. 실제로 하고 있는데 내년에 지방선거가 있잖아요. 그래서 이번에도 세법 개정안에서 부동산 관련 세금은 다 빠져버렸거든요. 예민한 건 세금 규제 안 한다고 말씀도 하셨고, 지방선거도 있기 때문에 그런 내용들을 다 빼고 나면 실제로 할 수 있는 내용이 많이 없고요. 지금 국토교통부가 머리가 아픈 게 공급으로 풀어야 되는데 공급으로 풀기가 만만하지 않다는 게 숙제입니다.
◆ 최수영 : 그렇죠. 그래서 정부의 청사진이 나온 적은 없잖아요.
★ 김인만 : 지금 준비하는 걸로 알고있고요.
◆ 최수영 : 오늘 국정기획위원회 보고가 있다고는 하는데요.
★ 김인만 : 어제도 국토부 차관 회의도 있었고 한데요. 지금 나오는 얘기들을 벗어난 아주 특단의 대책 왜냐하면 기대감이 너무 높아졌어요. 시장의 수요자들이 문재인 정부, 윤석열 정부를 거치면서 공공 부지 이런 거 안 믿거든요. 그러면 이 높아진 수요 기대감을 이걸 만족시키지 못하면 어떤 일이 발생하냐면 기대의 반대말은 실망이거든요. 실망으로 되는 순간 투자 심리가 순식간에 바뀝니다. 어설프게 발표할 바에는 차라리 안 하는 게 낫습니다. 제가 볼 때는 제대로 잘 준비해야 되는데, 잘 준비하기 위해서 노력은 하고 있는데 지금 어떤 대책이 나올지.
◆ 최수영 : 그래서 그런 격언이 있더라고요. 반대하는 것보다 기대하는 게 더 무섭다고요.
◇ 이익선 : 무섭죠. 이거 날카롭다.
★ 김인만 : 지금 기대가 너무 커요.
◇ 이익선 : 새 정부 들어서자마자 증시가 확 올라갔잖아요. 그게 쫙 빨아들였다가 이게 주춤 뚝 꺾이면서 갈 곳 모르는 자본들이 다시 부동산으로 가나? 이런 얘기들이 있었어요.
★ 김인만 : 그런 얘기들도 있고, 사실 부동산 입장에서 본다면 두 가지 경우가 다 나쁘지 않습니다. 쭉 올라가게 되면 주식으로 돈 벌잖아요. 주식 코인으로 돈 벌면 결국에는 또 부동산으로 옵니다. 그 돈을 계속 투자할 수는 없거든요. 그러면 결국에는 부동산 시장으로 유입이 되는데, 지금 유입이 되느냐 나중에 시세 차익을 많이 얻어서 유입이 되느냐의 차이일 뿐이다. 최근에 고가 아파트 시장을 보게 되면 성수동에 있는 고급 주택에 사시는 분 만났었는데, 최근에 엘리베이터에 젊은 사람들이 눈에 많이 띈답니다. 코인이나 여러 가지로 돈을 버신 분들이 고가 주택 시장으로 유입이 되기 때문에 서울의 고가 주택 시장의 수요는 상당히 많은 상황입니다.
◆ 최수영 : 허위 매물 문제 한번 짚어 가고 싶은데요. 올해 상반기 허위매물 신고가 가장 많았던 지역이 서울 서초동이었는데, 6.27 대책 이후에는 건수가 33%나 줄었다고 하는데요. 이건 뭘 얘기하는 건가요?
★ 김인만 : 허위 매물은 미끼 매물을 말하는 거죠. 실제로 나갔는데 있을 수 없는 물건인데 던져놓으면 연락이 옵니다. 그 물건보고 찾아오잖아요? 막상 오면 조금 전에 나갔어요. 그래 놓고 다른 거 보시고 다른 물건 해 줄게요. 하는 거죠.
◆ 최수영 : 시장을 뻥튀기 해놓는 겁니까?
★ 김인만 : 기대감을 키우게 하고 그게 왜곡이 되죠. 그러면 현장에서 확인 안 하면 진짜 그 가격이 거래 된 가격인 줄 아는데 이게 부동산도 그렇고요. 아무래도 수요가 6.27 대책 나오면서 10명 중에 7명은 집에 가다 보니까 허위 매물도 줄어들고요.
◇ 이익선 : 그거는 제재가 있나요?
★ 김인만 : 제재 있습니다. 신고하면은 다 걸리는데 그래도 이게 안 없어지더라고요.
◆ 최수영 : 시장 질서를 왜곡하니까 없어져야 되는데 이게 또 사실 값을 올리잖아요.
★ 김인만 : 그렇죠. 그래서 부작용이 있기 때문에 정부도 단속을 하고 있습니다.
◇ 이익선 : 지금 가장 부동산 투자자들 큰 관심사 금리 인하 가능성일 것 같은데, 만약에 기준금리가 인하되면 수도권 아파트 매매 또 전세 시장 판도는 어떻게 바뀌나요?
★ 김인만 : 일단 기준 금리 인하는 기정사실로 받아들이고 있고요. 경제 상황 때문에 한국은행은 인하할 수밖에 없는데, 전제 조건이 있습니다. 그냥 하지 않습니다. 대출 금리는 안 내립니다. 은행하고 이미 컨센서스가 다 이루어진 걸로 알고 있고요.
◇ 이익선 : 기준금리 내리면 대출 금리도 내려줘야죠.
★ 김인만 : 대출 금리가 3.5% 이하로 내려가게 되면 투자 심리에 영향을 주게 되고요.
◆ 최수영 : 또 받으려고 하죠.
★ 김인만 : 만만한데 살 만한데라고 해서 투자 심리가 늘어나기 때문에 3.5% 아래로 내려가지 않도록 가산금리를 올리는데요. 결국에는 최대 승자는 은행입니다. 예금 금리는 떨어지는데 대출 금리는 안 내려도 되니까 지금 표정 관리하느라고 정신이 없는 걸로 알고 있습니다.
◆ 최수영 : 관치금융이 안정감은 있는데 이게 꼭 좋다고는 할 수 없는 거잖아요.
★ 김인만 : 결국 은행만 많은 수익을 얻지 않나 싶습니다.
◆ 최수영 : 지난번에 나오셨을 때 집 사고 파는 분들에게 원칙대로 기준에 맞게 하라고 조언해 주셨는데요. 그러면 하반기에 접어든 시점에서 어떤 부분을 그러면 주택을 사고자 하는 분들이 눈여겨봐야 될까요?
★ 김인만 : 지난번에도 제가 그런 말씀을 드렸을 수도 있는데, 주식하고 부동산은 다르거든요. 뭐가 다르냐면 부동산은 호흡이 길어요. 한 번 거주하면 7년 정도 10년 후를 바라봐야 되는데, 10년 후를 바라보면 서울 같은 경우 수요는 많고, 공급이 줄어드는 현상이 10년 후에도 크게 개선될 것 같지는 않거든요. 그렇게 바라보면 10년 후를 바라보고 내 자본에 맞춰서 너무 위험하지 않는 범위 내에서 언제든지 금리는 올라갈 수 있기 때문에 리스크 관리가 되는 범위 내에서 내 집 마련하면 되죠. 그러고 내년에 집값 어떻게 되죠? 라고 물어보시는 분들은 떨어지면 사고 싶다는 거거든요. 근데 실제로 떨어지면 집 못 삽니다. 무서우니까 더 떨어질 것 같은 두려움 때문에 제가 본 적이 없습니다. 20년 동안 관찰을 해놨는데 떨어졌을 때 집 사는 사람은 두 부류가 있습니다. 돈이 아주 많으신 분들, 두 번째는 아무것도 몰라가지고 시장도 모르겠고, 떨어진지도 모르겠고 그냥 필요해서 사는 필요해서 사는 사람들 그때가 바닥이었다. 이게 우연의 일치이기 때문에 인생을 운에 맡길 수는 없으니까요. 저는 필요할 때 사다 보면 10년 후에는 올라가 있지 않을까. 그런데 올라가는 게 중요한 게 아니라 10년 동안 내 가족이 편하게 안정적인 주거 환경을 갖춘다면 많이 오르지 않더라도 그냥 인플레이션 방어만 하더라도 성공 아닐까 그 생각을 하고 있습니다.
◆ 최수영 : 주식은 어찌 보면 손에 쥐는 자산일 수이지만 부동산은 내가 실거주하면서 삶에 질을 누려야 되는 그 공간이라는 거잖아요.
★ 김인만 : 저는 주거의 본연의 목적에 충실하면 좋을 것 같고요. 근데 다주택자들 얘기를 하는 건 아닙니다. 다주택자들은 알아서 하시고 다주택자들은 지금 굳이 안 사도 될 것 같습니다. 괜히 시장 질서를 왜곡할 수도 있고요.
◇ 이익선 : 근데 말씀 듣다가 씁쓸해요. 집 사서 10년 주기로 내가 재산 증식을 생각하면 세 번 정도 이사하면 인생이 끝나잖아요.
★ 김인만 : 그 정도면 되지 않을까요? 부동산만 가지고 인생을 승부 걸 수는 없는 거 열심히 일하고 부족한 부분을 부동산이 채워주는 부분이니까. 너무 부동산으로 모든 인생을 역전하려는 생각은 버리시는 게 좋을 것 같습니다.
◆ 최수영 : 돌고 돌아 다시 명언이 돌아왔습니다.
◇ 이익선 : 인구 줄고 있잖아요? 지금 10년 후에는 별 변화가 없을 거다. 하셨지만 20년, 30년, 40년 다를 것 같거든요.
★ 김인만 : 20년 후는 변화가 있습니다. 어떤 쪽으로요? 주택 구매 연령이 줄어들거든요. 수도권 같은 경우 지방에서 인구가 유입이 되고 있기 때문에 지금 2015년부터 출산율이 줄었어요. 주택 구매 연령이 30세에서 한 69세 정도 되거든요. 그러면 2015년에 줄어든 인구가 효과가 2045년 정도에 나타납니다. 그래서 2045년 정도 되면 서울도 영향을 받습니다. 수요가 줄어드니까 영향을 받는데, 외국인 수요가 얼마나 들어오는지 또 변수 세대 분리가 어떻게 되는지에 따라 달려 있고요. 우리가 내일 또 먹을지도 모르는데 20년 후까지 고민 안 하렵니다.
◇ 이익선 : 알겠습니다. 이슈 인터뷰 오늘 김인만 부동산 연구소의 김윤만 소장님과 함께 했습니다. 말씀 감사합니다.
★ 김인만 : 감사합니다.
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