■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 11월 12일 (화요일)
■ 대담 : 송승현 도시와경제 대표
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 2부는 핫한 지역, 핫한 이슈 <핫플, 거기 어때> 시간으로 시작합니다. 오늘은 송승현 도시바 경제 대표 모시고 부동산에 관련된 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 대표님 나와 계십니까?
◇ 송승현 도시와경제 대표 (이하 송승현) : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 일단 아파트 경매부터 한번 살펴보도록 할게요. 서울의 아파트 경매 진행 건수가 9년 만에 최고치였다 이런 이야기가 나왔더라고요. 근데 낙찰률은 별로 안 좋았다고 해요. 이게 두 개가 좀 상반되는 이야기 같은데 왜 이렇게 된 겁니까?
◇ 송승현 : 우선 지금 전반적인 내용들을 한번 살펴보면 10월에 아파트 경매 건수가 전국에 3493건이거든요. 전달에 나와 있는 경매 건수가 2933건, 그러니까 3천 건이 안 됐던 상황이에요. 그때와 대비했을 때 19.1% 정도가 급증을 한 상황이고요. 서울에는 380건이고요. 이 380건이라는 것 자체가 2015년 4월에 410건 이후에 가장 많은 수치라고 볼 수 있어요. 그리고 전달 대비했을 때는 한 2배 정도 증가한 상황이고요. 이게 서울뿐만 아니라 경기도도 809건이 나왔는데 이것도 2014년 12월에 845건 이후에 한 10년 만에 최대치입니다. 이 내용을 보면 전반적으로 금리에 대한 이자 부담 이런 것들로 인해서 매물로 계속 쏟아져 나왔다라고 볼 수 있고요.또 최근 들어서 대출 규제가 들어오면서 매수세가 위축이 되다 보니까 매물이 좀 쌓이고 있다라고 봐야 될 것 같아요. 거기에다 낙찰률도 한 40% 정도 되는데 전월 대비했을 때는 약 한 3.3%포인트 정도는 상승을 했는데 이게 서울의 낙찰률 같은 경우는 41.3%로 전달보다 떨어진 그런 상황이고요. 이런 흐름 자체가 앞서서도 말씀드린 것처럼 대출에 대한 규제가 들어온 이후에 이런 흐름이 나타나고 있기 때문에 아무래도 전반적인 대출 규제하고 금리 이런 부분이라고 봐야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 어떻게 보면 부동산 시장의 흐름 변화 같은 거를 나타내는 그런 지표 같기도 한데요. 노원 지역에서 유찰이 있었다고 하더라고요. 여기 노원이라면 소위 말하는 영끌족들 이쪽이 선호하는 지역 아닙니까?
◇ 송승현 : 예 그렇죠 앞서도 말씀드린 것처럼 금리 인상하고 대출에 대한 규제가 강화가 됐다라는 것은 타격을 받을 수밖에 없는 그런 상황이라고 봐야 될 것 같거든요. 지금 노원구에 중저가 아파트들이 밀집이 되어 있는 곳이다 보니까 말씀하신 것처럼 영끌족이라고 불리는 2030 세대들이 많이 유입이 되는 그런 지역이에요. 그래서 과거에는 저금리 시기에 대출을 이용해서 주택을 많이 구입을 했지만 최근 들어서는 금리 인상하고 부동산 시장 침체가 올 초까지도 계속 이어졌단 말이에요. 그래서 경매로 넘어왔던 건수들이 많았었는데 최근 들어서도 노원구를 비롯해서 서울 외곽 같은 경우는 경매 시장에서도 이런 유찰되는 사례들이 상당히 많이 나타나고 있어요. 그리고 서울 안에서는 아파트에 대한 선호가 높은데 노원구에 있는 아파트의 낙찰률은 오히려 45.6%에서 10월 들어서는 41.3%로 3% 포인트가 하락한 것으로 나타나고 있고요. 아무래도 제가 최근 들어서도 투자자들이라든지 이런 분들 또 젊은 세대들을 만나서 상담을 해보거나 또 그 사례들을 한번 보게 된다라면 우리가 계속 지적을 하고 있는 대출에 대한 이 부분들이 굉장히 좀 부담스럽게 작용을 하는 것 같아요. 금리 인상 때문에 이자 부담 늘어났죠. 그다음에 부동산 시장이 하락세에 있다가 최근 반등하나 했더니 아무래도 지금 최근 들어서는 대출에 대한 규제가 일어나다 보니까 부동산이 이게 좀 버티기가 좀 어려우신 분들 같은 경우는 급매로 처분을 하거나 또는 경매로 넘어가는 그런 사례들 이런 것들이 나타나고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 우리가 경매 시장을 살펴보는 이유는 경매 시장이 부동산 시장의 선행지표처럼 작용되는 측면이 있기 때문인데, 또 하나 살펴봐야 될 게 서울 아파트의 낙찰가율은 올랐더라고요. 특히 강남 3구 이쪽이 상승을 견인했다고 그러는데 그러면 이 경매시장에서도 이 양극화 이런 것들이 계속 심화되는 그런 추세 아닙니까?
◇ 송승현 : 그렇게 봐야 될 것 같아요. 지금 서울의 아파트 낙찰가율 같은 경우는 28개월 만에 최고치를 기록했는데 이런 최고치를 기록한 곳이 강남 3구예요. 강남 3구 같은 경우는 지금 고가 낙찰이 한 48건 정도가 있었는데 그중에 한 24건 정도 되니까 절반을 차지한다라고 봐야 될 것 같고요. 거기서도 10위권 안에는 강남 3구 아파트가 8건 정도를 차지를 했거든요. 그만큼 강남권의 인기가 높다라고 봐야 될 것 같아요. 지금 낙찰가율 말씀하셨는데 낙찰가율 같은 경우는 경매에서 부동산 감정가 대비해서 어느 정도 낙찰됐냐라는 거를 보는 거거든요.그러니까 예를 들면 감정가가 10억인데 9억에 낙찰이 되면은 90% 정도로 봐야 되는 거예요.근데 이 낙찰가율을 중요하게 보는 이유가 우리 앵커께서도 말씀하신 것처럼 선행 지표로 보는 경향들이 있거든요. 왜냐하면 낙찰가율이 높다라는 거는 경매 참여자들이 해당 부동산에 있는 가치가 높게 평가되고 향후에 가격 상승에 대한 기대심리를 반영을 하기 때문에 낙찰가율 상승이라는 건 부동산 시장의 회복 그다음에 상승으로 해석을 해볼 수 있을 것 같아요. 근데 그중에서도 말씀하신 것처럼 강남 3구의 지금 평균 낙찰가율을 보면은 107.5% 정도 나왔단 말이에요.그러면 감정가를 100을 기준으로 했을 때 7.5% 정도가 높은 가격으로 낙찰이 됐다라는 거예요. 그러면 강남에 있는 가격이 더 올라갈 수 있다라는 그런 기대 심리를 반영을 했다라고 봐야 될 것 같고요. 이런 낙찰가율이 상승했다라는 거는 강남 3구의 고가 지역 중심으로는 가격 상승 기대감이 여전히 있다라고 봐야 될 것 같아요. 앞서서도 이야기를 나눴던 노원구하고는 굉장히 상반되는 분위기라고 봐야 될 것 같고요. 이런 상반되는 분위기라는 건 강남 3구는 강세 노원구를 비롯해서 서울의 외곽 지역은 약세라는 거는 한쪽은 올라가고 있고 한쪽은 내려가고 있다라는 거는 서로 간의 거리가 벌어지면서 서로 다른 방향으로 가기 때문에 양극화의 가능성은 점점 커지는 그런 흐름이 나타날 수 있다라고 봐야 될 것 같아
◆ 조태현 : 올해 들어서 부동산 시장을 진단하면서 가장 많이 했던 얘기가 이 양극화인 것 같습니다. 전반적인 상황을 보면 서울 아파트 가격은 계속 오름세를 이어가고 있긴 한데 오름세 자체는 조금 둔화하는 추세죠.
◇ 송승현 : 예 맞습니다. 최근에 부동산원에서 발표된 자료를 보더라도 3주째 둔화되고 있는 흐름이라고 봐야 될 것 같고요. 물론 상승세는 여전히 유지가 되고 있습니다. 지금 0.07% 상승했는데 상승세가 멈췄다라는 건 아니고 둔화되고 있는 흐름이라고 봐야 될 것 같고요. 상승 폭은 전주보다도 또 소폭으로 감소가 되고 있는 상황입니다. 그래서 지금 재건축 단지라든지 신축 단지 이런 지역들 같은 경우는 간헐적인 거래들은 일어나고는 있지만 역시나 대출에 대한 규제로 인해서 매수자들이 관망세로 돌아서면서 적체가 되고 있는 그런 흐름이라고 봐야 될 것 같은데요. 이런 거래량이 줄어들면서도 최근 들어서는 낙찰가율 말씀드렸는데 상승세는 둔화가 됐지만 가격이 떨어지지 않는 이유들을 한번 봐야 되는데 거래량이 축소되고 있는 이유를 보면 매도자들 같은 경우 과거 고점에 대한 기대감들 때문에 여전히 가격을 낮 주지 않고 있고요. 그다음 매수자 같은 경우는 대출 규제 때문에 이제 관망세로 돌아서면서 매수 의지가 좀 꺾였다라고 봐야 될 것 같아요. 그러니까 서로 바라보는 시각 자체가 다르기 때문에 거래가 일어나지 않는다라고 봐야 될 것 같고요. 그리고 가격이 하락하지 않는 이유 상승세가 둔화는 되고 있지만 계속 하락이 되지 않고 있는 이유를 보면 강남권에 앞서도 말씀드린 재건축 단지 같은 경우는 경매 시장을 보더라도 또 최근 들어서도 급매 시장이라든지 간헐적인 거래가 일어나고 있는 그런 시장을 보더라도 강남권의 재건축은 여전히 수요가 유지가 되고 있고 이런 수요들로 인해서 전체 평균 가격을 떠받치고 있는 그런 흐름이라고 봐야 될 것 같고요. 그리고 매물이 지금 쌓여가고 있다라고 해도 향후에 미래에 공급되는 그런 구조 때는 물량 이런 것들로 인해서 매수자들의 하락에 대한 기대 심리 이런 것들은 또 공급자들이 낮춰 나가고 있는 그런 흐름이라고 봐야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 뭔가 미스 매칭이 있는 것 같은데 앞으로 상황이 급변할 수 있는 가능성도 있어 보이지 않나라는 생각도 듭니다. 그런데 우리가 또 짚어봐야 될 게 사실은 이번 주 내내 저희가 제일 많이 한 단어가 트럼프거든요. 트럼프 전 대통령의 대선 승리 이게 부동산 시장에도 어떤 영향을 미치지 않을까 이런 부분도 한번 살펴보려고 그러는데요. 우리 시장에는 어떻게 영향을 미치게 될까요?
◇ 송승현 : 전반적으로 봤을 때는 미국 대선 결과 자체가 미시적으로 볼 때는 적게 느껴질 수 있지 않냐라고 보더라도 큰 덩어리로 보게 된다면 그래도 일정 부분 영향이 크게 크게 나타날 수는 있다라고 보거든요. 그러니까 작은 부동산 시장 하나하나에 미치는 영향보다 전반적인 큰 흐름 안에서 변화가 일어날 수 있다라고 보는 이유 자체가 지금 트럼프 대통령 그때 당시에 1기 당시만 해도 부동산 시장은 전반적으로 상승세였습니다. 그때 당시에는 2020년 같은 경우는 초저금리 그리고 대규모 부양 이런 걸로 인해서 주택 가격이 급등을 했었었고요.이런 흐름 때문에 이런 상승세가 한국 부동산 시장에도 영향을 미쳐서 서울하고 주요 도시 같은 경우는 가격들이 상승한 그런 결과로 나왔거든요.아까 큰 덩어리를 제가 말씀드린 것 자체는 아무래도 금리 정책하고 영향이 좀 있다라고 봐야 될 것 같아요. 한국의 부동산 시장 같은 경우는 미국 금리 정책하고 연관성이 있고 또 경제 상황하고 상당히 연관성이 있기 때문에 미국이 예를 들면 금리를 인상하면 글로벌 자금이 미국으로 유입되면서 원화 약세 국내 금리 인상 압박이 나타나는 가게 되는데 미국이 금리를 또 인하하게 되면 국내에 아무래도 금리 인하에 대한 압박이 생겨서 부동산 시장에는 또 상승으로 전환될 수 있는 충분한 여력이 생기는 상황으로 연출이 되거든요. 그렇기 때문에 이런 파급 효과로 인해서 한국 부동산 시장에 영향을 줄 수 있다라고 봐요. 그래서 지금 트럼프 2기 같은 경우도 향후에 금리 인하에 대한 언급 이런 부분들이 많이 나오고 있는 그런 상황이기 때문에 24년 지금 11월 예정되어 있는 금통위 같은 경우도 결정에 영향들을 줄 수밖에 없다. 지금 당장은 아니더라도 내년에는 금리 인하에 대한 그런 신호들 이런 부분들로 이어질 수 있다라고 보여지고요. 그전까지는 물론 대출에 대한 규제로 인해서 이런 영향력들이 크게 발휘를 못할 수도 있다라고도 보여지지만 금리 인하의 속도 그리고 금리 인하의 폭에 따라서 우리나라에 영향을 미칠 수 있는데 그런 영향 자체가 미국의 대선 결과 그리고 향후에 트럼프 위기가 가야 되는 그런 금리에 폭 인하의 폭 이런 거에 따라서 우리나라에도 영향을 크게 미칠 수 있다. 그래서 미국의 경제 정책에 변화에 맞춰서 한국은행의 금리 결정 이런 부분들은 주의 깊게 볼 필요가 있다라고 봐야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 세계 경제가 연결이 돼 있다 보니까 뭐 하나 큰 변화가 있으면 이렇게 작은 부분 어떤 부분에도 다 영향을 미치기 마련인데요. 정부가 지난주에 발표한 내용도 마지막으로 좀 살펴보도록 하겠습니다. 수도권의 그린벨트 일부를 해제하겠다고 발표를 했어요.보니까 수도권 중에서도 많은 사람들이 선호할 만한 그런 지역이던데 이게 관건이 언제 될지 이 부분이 아닐까 싶거든요. 정부에서는 2031년까지 입주를 하겠다 이런 이야기를 하고 있는데 이게 가능할까요?
◇ 송승현 : 단순하게 계획들로 보면은 가능한 숫자라고도 봐야 되겠죠. 보통 주요 절차들을 보면 지구 지정하고 개발 계획을 수립을 하는데 이 과정 안에서 환경영향평가, 교통영향평가 이런 검토들이 있습니다. 개발 계획을 수립하고 평가들을 하는 과정이 보통 한 2~3년 정도 이루어지고요. 그다음에 토지 보상을 하고 인허가 착공을 하는데 실제 건축 허가하고 절차들 하면서 공사 시작하는 게 또 이 과정이 한 1~2년 정도 소요가 됩니다. 그리고 공사하고 입주하고 그 기간 자체가 공사에 대해서 난이도에 따라서 다르긴 하지만 일반적으로 보면 한 3년에서 4년 정도로 보거든요. 그렇게 되면 2031년까지 입주하는 거에 대한 각 단계에 차질이 없으면 진행이 되는데요. 앞에서 제가 말씀드렸던 지구 지정 그다음에 인허가 공사에 대한 거는 제가 기간을 언급을 했는데 토지 보상에 대해서는 제가 언급을 안 드렸거든요. 그 말은 뭐냐면은 굉장히 모호하다는 거예요.
◆ 조태현 : 그 부분이 관건이다. 예.
◇ 송승현 : 그렇죠. 반발이라든지 협의가 지연되거나 보상 그렇게 되면 보상이 늘어질 수 있고요. 그렇기 때문에 3기 신도시 같은 경우도 토지 보상 문제로 사업이 진행되고 있는 상황이거든요. 3기 신도시 같은 경우도 남양주 같은 지역도 토지 보상 문제로 사업 지연되고 일부 지역에서는 토지 보상률이 지금 50% 밑으로 밑돌고 있거든요. 결론적으로 보면 정부의 주택 공급 계획이 원활하게 진행이 되면 2031년이라는 그 기간에 5만 가구의 어떤 성과를 달성을 할 수 있겠지만 앞서도 말씀드린 것처럼 토지 보상적인 문제 그러니까 소위 말하는 민원적인 부분들을 해결하지 못한다면 주택 공급에 차질이 있을 수 있습니다. 그래서 얼마나 적절한 보상금과 또 시기 그리고 너무 과하지 않은 보상 이런 것들을 조율하는 게 굉장히 큰 숙제다라고 봐야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 앞서서 그린벨트 해제했을 때 이렇게 계획대로 진행된 적이 있었습니까?
◇ 송승현 : 지금까지 그린벨트 해제가 과거의 어떤 해제 경우를 보게 된다면 속도감 있게 그때 당시에는 공권력도 강하고 토지에 대한 어떤 비용 이런 부분들도 좀 낮았기 때문에 가능했죠. 근데 지금 같은 경우는 그런 부분들 토지에 대한 가격도 가치 평가에 대한 기준도 좀 달라졌고 그다음에 지금 보상되는 부분 같은 경우는 아무래도 사적 이익들이 좀 강해진 그런 시장이기 때문에 시기들을 정확히 맞추기는 좀 어렵다. 과거 같은 경우도 기간을 정하기는 했지만 그래도 그 기간 자체가 상당 부분 많이 지연이 되지 안 없었는데 지금의 3기 신도시를 보더라도 1 2기 신도시보다는 조금 늘어지는 그런 상황들을 본다라고 봐야할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 시대가 달라졌으니까요. 알겠습니다. 지금까지 송승현 도시화 경제 대표와 함께 부동산 시장을 둘러싼 다양한 이슈 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 송승현 : 네 감사합니다.
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