■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 11월 4일 (월요일)
■ 대담 : 김효선 NH농협 부동산 수석위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 핫한 지역, 핫한 이슈. ‘핫플 거기어때’ 시간입니다. 오늘 부동산 소식은 김효선 NH농협 부동산 수석위원과 함께 짚어보도록 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?
◇ 김효선 NH농협 부동산 수석위원 (이하 김효선) : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 먼저 공인중개사 상황부터 좀 짚어보려고 하는데요. 최근에 보면 공인중개사 사무실 폐업하는 경우 많이 보는 것 같아요. 실제로 폐업하는 공인중개사무소가 늘고 자격시험 지원자도 줄었다고 하는데 부동산 시장 상황이랑 직접 영향을 받는다고 봐야겠죠?
◇ 김효선 : 그렇죠. 아무래도 공인중개사들의 수익 자체가 시세차익이 많이 난다고 많이 벌어들일 수 있는 구조가 아니라 거래량이 늘어날수록 수익이 많이 생기는 구조다 보니까 최근처럼 거래량이 서울을 제외하고는 거의 많이 감소된 상황에서는 별로 메리트가 좀 없어지기 때문에 폐업하는 업소들은 많이 늘어나고 또 지원 자격시험 준비 하시는 분들도 지원을 안 하는 그런 구조가 되고 있습니다.
◆ 조태현 : 서울만 거래가 유지되고 어떻게 보면 부동산 시장의 지금 흐름을 단적으로 보여주는 그런 것 같기도 한데요. 9월 주택 통계가 나왔습니다. 국토부에서 나왔는데 서울 아파트 거래량도 전달에 비해서 확 줄었다고 해요. 얼마나 줄어든 겁니까?
◇ 김효선 : 서울 아파트가 계속해서 늘어나다가 7월에는 9천 건이 넘게 거래가 됐었는데요. 8월에는 7600건 정도가 거래가 됐다가 9월에는 4900건 정도로 지난달 기준으로도 각각 80% 65% 계속해서 감소를 하고 있습니다.
◆ 조태현 : 이렇게 거래량이 줄어든 거 이거는 약간 추세적인 어떤 이유가 있다고 봐야 되는 건가요?
◇ 김효선 : 아무래도 지금 9월 이후부터는 정부에서의 대출 규제 때문에 관망세가 펼쳐지고 있는 상황이고요. 그러다 보니 매물은 계속 증가하고 있지만 거래가 이루어지지 않으니까 매물도 증가하고 거래량은 감소하는 그런 상황이 이어지고 있습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 지금 전반적으로 봤을 때는 대출 규제가 영향을 미치면서 거래가 줄어들고 있다. 그런데 거래가 줄어들면 가격도 그렇게 잘 가지는 못할 것 같아요. 가격 흐름은 어떻습니까?
◇ 김효선 : 최근에 서울 주택시장도 가격의 상승 폭이 계속해서 축소가 되고 있습니다. 10월 중순 이후부터는 축소가 계속 지속되고 있는 상황이고요. 서울의 중심부들을 보더라도 아무래도 가성비가 좋은 지역들을 제외하고는 계속해서 상승이 축소되고 있지만 아직까지 하락으로 전환된 지역은 없는 상황입니다. 실거래 자체는 많이 이루어지지 않고 있는 상황이긴 한데 호가는 또 계속해서 떨어지고 있지 않은 그런 매도자와 매수자 간의 온도차가 좀 많이 나타나고 있는 시장으로 변화되고 있습니다.
◆ 조태현 : 이런 시장이 왜 나타나는 거죠? 배경이 뭡니까?
◇ 김효선 : 일단 서울의 주택 시장이 몇 개 지역만 계속해서 과열이 됐었잖아요. 또 올해 상반기에 더듬어 보면 매물은 늘어나고 있는데 거래가 안 됐던 시기가 있었거든요. 그래서 아무래도 매도자와 매수자 간의 가격이 합치가 되어야 거래가 되는데 올해 한 2분기 3분기 정도는 일부 지역에서 매수자들이 가격이 더 올라갈 거라고 예상을 하다 보니까 거래가 늘어났었고 최근 들어서면서부터는 매수자들은 이제는 대출 규제가 시작됐기 때문에 조금만 기다리면 가격이 더 떨어질 수 있다고 생각하는 반면 매도자는 오히려 기다리면 내년에는 다시 한 번 또 상승할 거라는 기대감도 있고요. 그리고 또 금리가 인하되기 시작하다 보니까 고금리 시대의 버티기 그 시기는 지나갔기 때문에 저가로 매물을 내놓을 필요는 없다는 매도자가 늘어나면서 거래량이 축소되고 있는 그런 상황입니다.
◆ 조태현 : 그럼 매수자 매도자 다 버티기, 관망세 이런 흐름을 보여주고 있다 이렇게 이해하면 되는 겁니까?
◇ 김효선 : 네 맞습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금 오르긴 오르는데 그렇게 오름 폭이 크지는 않고 거래는 줄어들고 호가는 안 떨어지고 이런 상황이라고 합니다. 그렇다면 앞으로 집값이 어떻게 움직이게 될지 대출 규제가 지금처럼 강하게 진행될 때 그러면 앞으로 부동산 시장도 이런 관망세가 더 길게 이어진다고 봐야 되는 건가요?
◇ 김효선 : 적어도 연말까지는 이런 관망세가 이어질 것 같습니다. 최근에 22년 23년 또 올해까지 계속해서 상고하저의 시장이 이어지고 있는데요. 대출 규제가 아무래도 상반기 때는 조금 느슨하게 완화가 되다가 3분기 이후부터는 굉장히 강하게 옥죄는 이런 패턴이 조금 반복되고 있는 상황입니다. 그러다 보니 이제 대출이 좀 풀렸을 때 거래가 집중되면서 가성비 좋거나 또 입지가 좋은 차익이 기대되는 지역들은 거래 늘어나고 가격도 올라가는 상황이 반복 또 대출이 규제되다 보면 매도자는 또 버티기에 들어가면서 매수자도 또 관망을 하는 이런 패턴이 계속되고 있어서 연말까지는 이런 상황이 이어질 것 같고요. 아무래도 내년에는 이제 공급이 부족한 서울 위주의 시장들은 다시 한 번 상승할 가능성은 있다고 보는 반면 지방 같은 지역은 장기적으로 계속 좋게 말하는 안정세 안정세가 계속 이어질 것으로 보여집니다.
◆ 조태현 : 좋게 말씀하시면 안정세, 나쁘게 말하면 부진입니까?
◇ 김효선 : 침체기가 이어지고 있는 상황이죠.
◆ 조태현 : 제기가 이어질 가능성이 크다. 양극화는 계속 이어질 가능성이 크다고 봐야겠네요. 알겠습니다. 그러면 이번에는 매매시장 떠나서 전세시장으로 한번 가보도록 할게요. 전세 거래량 7년 만에 최저치였다고 해요. 서울 거래량인데 전세 가격도 오름 폭이 줄었다고 하는데 이 원인은 뭐로 보십니까?
◇ 김효선 : 네 전세 가격도 계속해서 상승을 하다가 이제 10월 중순 이후부터는 상승폭이 축소가 되고 있는 상황인데요. 아무래도 지금 9월 달에 대출 규제가 매매 시장뿐만 아니라 전세대출도 규제가 되고 있는 상황. 그래서 지금 갭 투자를 하시던 분들도 전세대출 규제로 인해서 조금 수요가 위축되는 이런 상황들이 오고 있고요. 그리고 이제 강동구나 송파구 위주로도 거래가 좀 많았었는데 곧 11월에는 대규모 아파트 단지가 입주를 앞두고 있어서 천 주 그런 거를 네 맞습니다. 기다리고 있는 수요들도 있을 걸로 보여지고. 그리고 마지막으로는 전셋값도 계속 큰 폭으로 오르다 보니까 일부는 소위 반전세 월세 쪽으로 전환되는 수요들도 있는 것으로 보입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 여기까지 한번 듣고요. 이 부분 하나 정리를 해봐야 될 것 같은데 내 집 마련하실 계획이 있는 실수요자분들 전세 매매에 다 신경이 쓰이실 텐데요. 지금쯤은 이제 어떤 자료 같은 것들을 참고해서 시장에 접근하는 게 좋을지 조언 좀 부탁드릴게요.
◇ 김효선 : 내 집 마련이라고 한다면 실질적으로 이제 주택을 바로 매입하려고 계속 관망을 하시다가 최근에 좀 이제 혼란스러운 상황에 있으실 텐데 아무래도 거래량을 주목해 볼 필요가 있습니다. 지금처럼 거래량이 급감하게 되면 모든 매도자가 그렇지는 않지만 호가가 내려오는 경우들이 있을 수 있거든요. 그래서 보시는 지역들의 거래량을 좀 체크해 보시고 가장 중요한 거는 실질적으로 매입한다면 전체 주택 가격보다는 사실 내가 매입할 주택 하나의 가격만 보면 되니까 가능한 대출을 포함한 가능한 금액 내에서 아파트 단지들을 몇 개 뽑아 놓고요. 이후에는 호가를 지속적으로 체크해보면서 가끔 이제 저가 매물들이 나오는 경우들이 때문에 그런 매물들을 좀 기다려서 매수를 하는 게 서울에 한해서는 필요할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 거래량을 좀 중점적으로 봐야 될 필요성이 있다 말씀을 해주셨는데 지금 또 변수가 될 만한 게 통화 정책이란 말이죠. 최근에 이창용 총재께서 로제, 지금 굉장히 열풍이 불고 있죠. 아파트, 이 노래 때문에 집값이 오를까라는 걱정이라는 말씀을 하시면서 통화정책에도 부동산 가격을 상당히 의식하고 있다는 점 이런 점들을 보여주기도 했는데 한국은행에서는 당분간 금리 인하 계획은 없다고 밝혔거든요. 그럼 지금까지 상황을 봤을 때는 추가 인하 의견 이런 데 좀 힘이 실릴 가능성이 있을까요?
◇ 김효선 : 사실 금리는 정말 예측하기가 가장 힘든 변수 중의 하나이긴 한데 지금 이번에 기준금리가 인하됐음에도 불구하고 사실 대출 금리는 오히려 소폭 인상되고 있는 상황이거든요. 상반기 때 너무 많이 좀 대출금리가 기준금리에 가깝게 인하가 됐기 때문에 그런 선반영된 부분들이 지금은 사실 크게 영향을 주지 않는 이런 분위기가 지속되고 있고요. 주택시장이 안정이 되고는 있지만 여전히 가계부채는 좀 부담스러운 수준이고 또 이제 하반기 때 우리가 조금 아까 얘기했던 둔촌 주공 같은 경우가 대출을 아무래도 받게 되면 큰 폭으로 또 가계부채가 증가할 수 있어요.
◆ 조태현 : 어마어마하겠죠.
◇ 김효선 : 그런 예측으로는 지금 가구당 3억 정도만 대출을 받는다 하더라도 전체 대출 규모가 굉장히 좀 크게 늘어난다고 보여지거든요. 그래서 이런 부분들 때문에 아무래도 인하에 대한 부담감은 있을 것 같고요. 그렇지만 이게 전체 전국의 시장을 봤을 때는 아까 말씀드린 것처럼 일부 지역을 제외하고는 계속해서 좀 침체가 이어지는 상황이다 보니까 이건 좀 시장 상황을 보면서 다시 좀 인하 쪽으로 갈 수도 있지 않나, 라는 예상을 하고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 근데 지금 같은 상황에서 한국은행이 또 25bp 인하를 한다고 해서 부동산 시장에 직접 영향을 미칠 수 있을까요?
◇ 김효선 : 그러지는 좀 쉽지는 않을 것 같습니다. DSR 2단계 규제도 지금 시행이 되고 있고요. 내년도 되면 3단계까지도 시행이 될 예정이고 또 은행에서 자체적으로 계속 가계 부채를 촘촘하게 관리하고 있는 상황이다 보니까 인하가 된다 하더라도 실제로 차주가 대출을 받을 때 그 인하가 다 반영이 되기는 어렵고요. 아무래도 신용도나 이런 거에 따라서 달라질 수 있고 대출을 받을 수 있는 금액 자체가 지금은 굉장히 제한적이기 때문에 예전처럼 금리가 그렇게까지 크게 영향을 주기는 어려울 것 같습니다.그 외에 대출 제한이 더 많기 때문에요.
◆ 조태현 : 지금 같은 상황에서는 그렇게까지 큰 영향을 미치지는 않을 수도 있다.11월 7일에 미국 FOMC 회의가 예정이 돼 있고요. 우리나라에서도 11월 28일에 금통위가 예정이 돼 있으니까 이런 부분도 좀 살펴보면서 가시는 게 좋을 것 같습니다. 전세대출에 대한 이야기도 해보죠. 전세대출을 받으셔야 될 분들 분명히 있을 텐데 전세대출이 더욱 까다로워지는 상황이다 말씀을 해 주셨고요. 이게 근데 주택도시보증공사 HUG의 재정 상황도 영향을 미치고 있다. 어떤 상황인 겁니까?
◇ 김효선 : 네 지금 전세대출을 받을 때는 한국주택금융공사나 서울보증보험이나 방금 말씀하신 HUG에서 보증을 받고 대출을 받게 되는데요. 예전에 작년부터 시작됐던 전세 사기로 인해서 지금 HUG에서 임대인 대신 전세보증금을 지급을 했는데 추후에 그걸 집주인으로부터 돌려받지 못한 그런 건들이 굉장히 좀 많이 늘어났습니다. 그거를 대위 변제액이라고 하는데요. 지난해 한 3조 원 정도였는데 올해는 4조 원이 넘을 걸로 예측을 하고 있습니다. 그렇기 때문에 재정 부담이 굉장히 커진 상황이고요. 지금 서민주거 안정을 위한 지원이긴 하지만 보증만 있으면 수억 원의 대출이 가능하기 때문에 가계부채 증가에도 굉장히 직접적인 영향을 주고 있거든요. 그래서 연말까지 HUG의 자본금이 이제 증가되지 않는다고 한다면 내년부터는 신규 보증 자체도 좀 차질을 빚을 우려가 있습니다.
◆ 조태현 : 채권 발행을 하겠다고 그랬는데 이것도 제동이 걸렸고 쉽지는 않은 상황 같은데 이런 상황이 반복이 된다면 전세 대출을 계획하신 분들 이분들에게도 직접 영향이 갈 거 아니에요? 이분들은 어떻게 대응을 해야 됩니까?
◇ 김효선 : 전세를 받으실 때는 사실 대출을 거의 많이 받고 계시는데 이렇게 보증을 서주는 기관 자체가 재정이 빈약하다고 한다면 신용도를 좀 까다롭게 볼 수도 있고 금리 자체가 늘어날 수도 있거든요. 그래서 아무래도 지금 서울이나 이런 지역들은 지금도 전세 시장이 지속적으로 상승하는 상황이고 내년도면 또 1기 신도시 이주 대책 같은 것들 때문에 전세시장이 더 불안할 가능성이 있는 상황이라서 아무래도 주거비가 부담이 될 가능성이 높을 것 같고요. 전세 살고 있는 집의 컨디션이 바뀌거나, 가령 입지가 좀 더 외곽으로 간다거나 아니면 반전세 같은 걸로 전환하는 상황이 될 수 있어서 사실 지금이라도 빨리 좀 전세를 계약을 해놓으면 4년간은 계약갱신 청구권을 사용할 수 있으니까 전세 계획이 있으신 분들은 되도록 빨리 움직이는 게 좀 더 유리하지 않을까 생각이 듭니다.
◆ 조태현 : 조금 서두르시는 게 좋을 것 같습니다. 저희 코너의 제목대로 핫플도 살펴보도록 하겠습니다. 앞서도 잠깐 이야기가 나왔던 곳인데요. 둔촌주공 올림픽 파크 포레온이죠. 지금 이쪽에 잡음이 또 생긴 것 같아요. 이번에는 정부가 전세대출 문턱을 높인 게 잔금 마련 쪽에 영향을 미치고 있다고 하는데 어떤 상황입니까?
◇ 김효선 : 네 진짜 때마다 계속해서 이슈가 되고 있는 둔촌주공아파트인데.
◆ 조태현 : 조용히 가는 거 못 봤어요. 여기는
◇ 김효선 : 맞습니다. 네 곧 이제 11월 27일부터 입주가 시작될 예정인데요. 최근에 정부에서 가계부채 문제 때문에 계속해서 대출을 규제하는 분위기가 있다 보니까 원래 통상 은행권에서 잔금 집단대출을 할 때는 경쟁적으로 금리를 낮춰준다거나 하는데 지금은 눈치를 보면서 오히려 잔금 집단대출을 경쟁하지 않는 그런 분위기가 이어지고 있습니다. 그래서 예상보다는 높은 금리로 대출이 책정되기도 하고 또 전세대출도 최근 규제가 있다 보니까 조건부 전세대출에도 어려움을 겪는 상황이거든요. 그래서 아예 입주를 좀 내년으로 미루자는 분위기로 이어지고 있는 상황인 것 같습니다.
◆ 조태현 : 지금 조경 공사도 중단되고 이런 문제도 있다고 들었는데 그럼 실제로 입주일이 늦어질 가능성이 지금 있는 상황인 겁니까?
◇ 김효선 : 입주 자체는 아무래도 11월 말이나 12월 초부터는 될 가능성이 높아 보이긴 하는데 차주별로 일단 잔금을 마련하고 해야 입주가 가능하잖아요. 그런데 최근에는 아무래도 대출을 받는 게 좀 불리한 상황이다 보니 내년까지 기다리는 분들이 있을 수 있고 또 전세보증금으로 잔금 계획을 세우신 분들 있거든요. 그런 분들은 이 조건부 전세대출을 받게 되는데 지금 최근 5대 은행 중에서 1개 은행만 조건부 대출을 하고 있는 상황입니다. 그래서 지금 전세를 받는 분들도 생각보다는 좀 대출받기가 어려워진 상황이라 매매나 전세대출 모두 예상과는 달리 불리해진 상황이라서 이런 게 그냥 내년으로 미루자는 분위기가 좀 더 많은 상황인 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그럼 만약에 제가 지금 둔촌 주공 아파트, 올림픽파크 포레온에 입주를 해야 될 사람이고 그런데 이렇게 대출 같은 거는 받기 어려워진 상황이고 어떻게 해야 됩니까, 저는?
◇ 김효선 : 굉장히 좀 쉽지 않은 상황인데요. 아무래도 잔금 마련 계획을 사실 예전부터 좀 명확하게 세워놨어야 되는 부분이긴 한데 지금 그게 좀 이런 대출에 대한 조건들이 생각보다 까다로워지니 어려운 상황이잖아요. 그런데 이게 또 부채라는 게 새해가 시작되면 다시 예산이나 이런 것들이 리셋되는 상황이 발생할 수 때문에 빠르게 전세금을 낮춰서라도 가능하다면 그걸 통해서 잔금 마련을 하는 방법이 있을 수 있고 아니면 내년까지 조금 눈치 보기를 해야 되는 상황이 유일한 방법일 수도 있는 분들도 계시는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 그렇다고 해서 제가 이곳에 계약한 건 아닙니다. 그냥 예시로 들은 얘기고요. 끝으로 이번 주 부동산 시장 한 줄평으로 부탁드리겠습니다.
◇ 김효선 : 최근 아까 말씀드린 것처럼 전국은 계속해서 쉽지 않지만 서울 같은 경우에는 일부가 굉장히 좀 과열되다가 상황이 바뀌었는데요. ‘피다 만 단풍 같은 서울 부동산’이라고 말씀드리고 싶습니다. 올해는 폭염이 너무 오래되고 또 갑자기 그렇게 추위가 오다 보니까 단풍도 예전 같지 않다고 들었어요. 사실 지금 이사철이라고 한다면은 부동산 시장이 좀 호재가 많은 시기인데 오히려 많이 휴가를 가는 시절에는 굉장히 부동산 시장이 과열됐다가 최근 들어서는 어떻게 할지 모르는 그런 시장들이 좀 이어지고 있거든요. 그래서 올해는 사실 하반기 때는 이런 상황들이 지속될 수밖에 없는 상황이기 때문에 어쩔 수 없이 조금 지켜보시다가 대출이나 이런 것들을 관리하시면서 내년을 기약해 보시는 방법들을 추천 드립니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 위원님의 시적인 말씀으로 마무리하도록 하겠습니다. 지금까지 김효선 NH농협 부동산 수석위원과 부동산 시장의 다양한 이슈들 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김효선 : 네 감사합니다.
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