■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 9월 9일 (월요일)
■ 대담 : 김효선 NH농협 부동산 수석위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 핫한 부동산 핫한 이슈 핫플 거기 어때 시간입니다. 최근 정말 부동산이 핫해졌죠? 김효선 NH농협 부동산 수석위원과 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?
◇ 김효선 NH농협 부동산 수석위원 (이하 김효선) : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 부동산 시장이 언제나 주목을 받고 언제나 따끈따끈하고 하기는 했는데 요즘은 조금 더 그런 것 같아요. 특히 요즘 보면 은행들이 굉장히 우왕좌왕하고 있는데 상황이 좀 어떻습니까?
◇ 김효선 : 네 대출제도가 역대급으로 굉장히 좀 복잡해진 상황입니다. 그래서 은행별로 대출을 규제를 하다 보니까 은행권별로 매일매일 새로운 대출 규제가 나오고 있는 상황인데요.규제를 하는 영역은 크게 세 가지로, 유주택자 대출과 주택담보대출 상환 기간, 전세자금 대출 이렇게 세 가지로 나눠서 은행별로 굉장히 다르게 대출 제한을 하고 있습니다. 예를 들어서 1주택자 같은 경우에는 아예 주택담보대출을 금지하는 조치를 내렸고요. 서울뿐만 아니라 전국 공통적으로 다 대출이 안 되는 그런 정책을 쓰고 있습니다. 반면에 국민은행과 우리은행 같은 경우에는 갈아타기에 한해서는 예외적으로 적용을 해주고 또 수도권에만 한하는 식으로 은행권별로 달라서 대출을 받을 분들이 발품을 팔아야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 그렇다면 실수요자들이 굉장히 혼란스러울 것 같은데 상담 전화 같은 거는 많이 받고 계십니까?
◇ 김효선 : 저한테 직접 상담 전화가 오지는 않지만 실제로 최근에 주택을 마련하려는 분들이 좀 많았잖아요. 갑자기 정책이 바뀌다 보니까 매일매일 은행에 체크를 해야하는 상황이 돼서 오픈런까지 하고 있는 그런 상황이라고 지점에서 얘기를 좀 전달을 받았었어요.
◆ 조태현 : 돈 빌리려고 오픈런이요.
◇ 김효선 : 네, 상담을 받기 위해서 오픈런 하는 경우들이 발생을 하고 있고 특히나 또 올림픽 파크포레온 같은 경우가 늘 무슨 시점이 됐을 때마다 굉장히 입방아에 오르내리고 있는데 이게 11월 입주 기간이랑 맞물려서 전세 받아서 자금을 내려고 했던 분들이 전세대출이 혹시 안 나올까 봐 굉장히 전전긍긍하는 그런 상황도 오고 있습니다.
◆ 조태현 : 거기가 둔촌 주공이잖아요. 그런데 전세대출이 안 나오면 그거는 어떻게 뭐 어떻게 해결해야 되는 겁니까?
◇ 김효선 : 자금 계획을 3년 동안은 실거주 의무를 유예하는 그런 조치를 해주는 바람에 임대인들이 보증금을 받아서 잔금 마련을 할 계획들을 많이들 갖고 계셨는데 이게 모든 은행이 현재로서는 다 안 나오는 건 아니고 나오는 은행이 있고 또 안 나오는 은행이 있습니다. 그래서 좀 나오는 은행으로 몰릴 가능성이 있긴 하고요. 그렇지만 좀 불안할 수는 있겠죠. 임대인들도 잔금 마련이 불안하고 또 임차인들도 전세로 살려고 계획을 했던 분들도 혹시라도 대출이 안 나올까 봐 굉장히 좀 불안해하는 그런 상황이십니다.
◆ 조태현 : 대혼란의 시장이 지금 펼쳐진 것 같습니다. 이렇게 주택담보대출을 막아버리니까 예상했던 대로 풍선 효과도 나타나는 것 같아요.신용대출 많이 늘었죠?
◇ 김효선 : 주택 마련 주택자금 대출이 늘 때 신용대출도 같이 늘기도 했었는데 은행권에서 대출을 더 빠르게 조치를 취하다 보니까 2금융권이라든가 신용대출 쪽으로도 많이들 가시고 있는 상황이라 사실 그쪽 금리가 더 고금리잖아요. 그래서 오히려 좀 더 피해를 보고 있는 그런 상황도 펼쳐지고 있습니다.
◆ 조태현 : 그래서 지금 당국에서 신용대출 한도 이 부분도 손질을 좀 하겠다라는 목소리도 나오는 것 같아요. 만약에 진짜로 이렇게 한다 그러면 이거는 뭐 상황이 나아질까요? 또 다른 풍선 효과를 부르는 거 아닐까요?
◇ 김효선 : 또 다른 풍선 효과가 있을 수 있을 것 같아요. 돈이 당장 필요하신 분들은 그럼 제3금융권이라는 단어는 없긴 하지만 다른 쪽을 통해서라도 자금을 만들어 하는 경우들도 발생할 수 있을 것 같고요. 그리고 지금도 DSR 2단계 규제가 강화되면서 대출 만기가 비교적 빨리 오는 신용대출부터 연장이 안 되거나 하는 리스크가 있을 수 있거든요. 그래서 대출이 이미 있는 분들이 연장이 안 된다거나 또 급전이 필요하신 분들 같은, 금융권에 더 많이 노출되어 있는 분들이 더 빨리 피해를 보고 있는 그런 상황입니다.
◆ 조태현 : 이렇게 표면적으로 억누르는 대책 이런 것들이 성공하는 케이스는 본 적이 없는 것 같습니다. 다 풍선 효과를 불러서 미국의 금지령 같은 것들, 마약과의 전쟁도 다 실패한 케이스였는데 그런데 이렇게까지 시장이 혼란스러워진 거 그 주범으로 지목받고 있는 게 바로 이복현 금감원장입니다. 왜 이렇게까지 비판을 받고 있는 건가요?
◇ 김효선 : 사실 이 기준금리 자체는 계속해서 동결 상태를 유지를 하고 있었는데 지난해 말에는 또 특례 보금자리론 일반형이 중단되면서 금리가 좀 높았었거든요. 그래서 그때는 서민 이자가 너무 부담이 가중된다는 발언을 하셔서 대출금리를 일제히 내려서 올해 내내 대출금리가 낮은 상태로 유지가 됐었는데 이제 가계부채가 너무 급증이 되다 보니까 8월 달부터 약간 기조가 바뀌었습니다. 가계부채 문제가 악화될 수 있다라고 지적을 해서 또 은행들이 대출금리를 올렸었어요. 그런데 또 대출금리가 인상이 되면 굉장히 많은 피해를 서민들이 보다보니까 금리를 올리라는 얘기는 아니었다라는 발언을 하셔가지고 지금처럼 그걸 우회해서 대출 한도를 만기를 축소한다거나 이런 여러 가지 유주택자나 전세자금 대출에 대한 제한 조치들을 은행권별로 이렇게 쏟아냈죠.
◆ 조태현 : 제가 만약 대출 담당자인데 이런 지시가 온다, 그러면 대체 뭘 어쩌라는 거냐 이런 생각이 들 것 같아요. 그런데 금감원장이 말 한마디 할 때마다 대출 정책 이렇게 왔다 갔다 하는 거 이런 걸 정상 상황이라고 볼 수 있는 건가요?
◇ 김효선 : 금감원에서 금융 산업을 규제하고 감독하는 역할들을 해야 되는데 최근에 부동산 시장 자체가 워낙에 경제 상황이나 금리 같은 거시경제 영향을 많이 받다 보니까 상황에 따라서 서민들까지도 많은 점검들을 해야 되는 그런 상황들이 오는 것 같은데, 이랬던 적이 사실 없기는 한 것 같습니다.
◆ 조태현 : 금감원장 말에 오락가락하는 것은 상당히 이례적인 일이라고 볼 수가 있겠는데 사실 이렇게 혼란이 반복되다 보니까 정부에서도 정리할 필요성을 느낀 것 같아요. 지난주에 간담회 열고 안건을 논의했다고 그러는데 정보가 정리된 게 좀 있습니까?
◇ 김효선 : 나왔던 얘기가 비슷하게 또 재차 나온 걸로 보여지는데요. 사실 은행권 입장에서는 명확하게 가이드라인을 주는 게 조치를 취하기 쉬운데 이걸 자율권을 너무 주다 보니까 굉장히 혼란스럽거든요. 근데 이제 여전히 f4 회의에서도 주택시장이 지금처럼 계속 과열되고 가계부채가 빠르게 증가한다면 다른 추가적인 수단을 통해서도 과감하게 좀 더 규제를 하겠다는 발언들을 했었고요. 또 그래도 획일적인 통제보다는 은행권의 자율적인 대출 관리가 우선이라는 입장을 여전히 보였습니다.
◆ 조태현 : 금융위원장이 금감원장을 약간 뭐랄까요? 혼내는 그런 느낌도 없잖아 있었습니다. 그러면 이제 부동산 시장으로 한번 가보도록 할게요. 대출을 받아가지고 영끌해서 집을 사려는 수요, 여전히 뜨거운 상태입니까? 아니면 이런 조치가 이어지면서 약간 식어가는 추세입니까? 어떻습니까?
◇ 김효선 : 지금 8.8 공급 대책이 나오고 그 이후에 또 금융에 관련된 규제가 나오다 보니까 조금은 그래도 영향을 받는 것 같기는 합니다. 서울이 0.3% 주간 단위로 온라인 변동률을 찍고 그 이후부터는 상승세를 조금씩 축소시키는 모양이긴 한데요. 여전히 상승 기조에 있는 것은 사실이기도 하고요. 특히 성동구 같은 경우가 올해 가장 많이 올랐었는데 성동구는 0.63%까지 주간 단위 상승률을 보였던 적이있었거든요. 8월에요. 근데 그 이후로 조금씩 축소를 해서 9월 2일 기준으로는 0.4% 정도 올라왔기 때문에 상승폭을 축소하고는 있지만 아직까지는 상승세를 보이고 있긴 합니다.
◆ 조태현 : 문재인 정부 때 그쪽 지지하시는 분이었던 것 같아요. 고작 일주일 0.3% 오른 것 갖고 왜 이렇게 난리냐 이런 말씀을 하셨는데 이거 주간 단위입니다. 주간에 0.3씩 오른다는 뜻이에요. 어마어마하게 오른다는 뜻인데, 스트레스 DSR 2단계 이게 9월부터 시행이 됐는데 이거는 좀 영향이 있습니까?
◇ 김효선 : 스트레스 DSR 2단계 자체는 사실 대출 가능 금액을 몇천만 원 정도 줄여주는 수준이라서 이것 자체가 영향을 줬다기보다는 앞서 얘기 나눴던 은행권 자체에서 대출에 대한 혼선이 너무 있다 보니까 매입을 하려던 분들도 주춤하는 그런 분위기인 것 같습니다.
◆ 조태현 : 얘기가 나온 김에 이 스트레스 DSR 얘기를 조금 더 해보자면요. DSR 2단계 시행이 갑자기 두 달 연기됐었잖아요. 이게 지금 부동시장의 혼란 그리고 가계대출 급증의 근본적인 원인이다 이런 평가도 나오는데 위원님은 어떻게 보세요?
◇ 김효선 : 일부 영향을 준 것은 사실인 것 같습니다. 당시에도 주택시장이 거래량도 굉장히 폭증을 했었고 가격도 많이 올라가는 등 DSR 2단계를 연장을 했단 말이에요. 그래서 마치 집을 사라는 시그널처럼 받아들일 그런 오해의 소지가 있었는데 이번에 여기에 대한 답변을 하셨어요. 당시 연기했던 이유들은, 예상했던 대로 소상공인이나 부동산 PF 관련돼서 상황을 보고 나서 해야 했기 때문에 연기를 했다고 말씀을 하셨는데 사실은 당시 연장을 할 때 이런 브리핑을 했으면 좀 더 좋았을 뻔했다는 생각은 듭니다. 정부의 입장도 있긴 할 텐데 뭔가 연계를 하거나 정책을 만들 때 정부에 정확한 시그널을 주는 게 사실 신뢰감에 굉장히 영향을 주거든요. 그래서 그런 부분이 조금 아쉬운 것 같습니다.
◆ 조태현 : 말씀하신 것처럼 지금 정부의 설명을 들어보니까 일리가 없는 건 아닌데 그때 이야기를 했더라면 시장에서 받아들이는 것도 조금 다르지 않았을까 이런 생각은 확실히 듭니다. 일각에서는 집값 폭등의 원인으로 또 정부의 정책 대출 이런 것들이 많이 나왔기 때문이다 이런 지적도 있잖아요. 이런 부분에 대해서 위원님은 어떻게 판단하시나요?
◇ 김효선 : 저는 반은 맞고 반은 틀리다라고 생각을 하는데요. 올해 정부 정책 대출의 대표적이었던 신생아특례보금자리론 같은 경우는 사실 면밀히 살펴보면 그 안에 대환 대출로 활용했던 부분들이 좀 더 많긴 했었거든요. 그리고 정상 모기지 상품들도 굉장히 대출이 좀 많이 늘긴 했지만 그게 집값을 올릴 만큼의 큰 부분은 아니었다라고 봅니다. 근데 올해 올라갔던 지역들은 사실 강남 3구나 마용성 이런 지역들이었는데 사실 세금적인 측면에서 혼인 공제 1억 원 추가된 부분이 있었어요. 그래서 증여를 세금 없이 증여할 수 있는 금액이 1억 5천만 원 정도가 되고 부부로 합치면 3억 정도가 되거든요. 거기에 무이자로 차용해 줄 수 있는 금액을 합치면 자산이 있으신 분들은 7억까지는 세금이나 이자 없이 자녀한테 줄 수 있는 상황이 됐었습니다. 그런데 이게 정부의 정책이 완화 쪽으로 좀 무게가 있는 건 사실이었고 또 정책 자체가 굉장히 급변해서 바뀌다 보니까 실행이 될 때 뭔가 하자라는 그런 분위기가 좀 많이 형성이 되는 것 같아요. 그래서 이 정책대출 뿐 만은 아니겠지만 어쨌든 정부 정책이 완화 쪽에 시그널을 좀 주는데 이게 또 언제 끝날지 모른다는 그런 분위기 때문에 고가 주택도 오르고 저가 주택도 거래가 많이 늘고 그런 상황들의 결과인 것 같습니다.
◆ 조태현 : 아무튼 반 정도는 영향이 있었다.고 해주셨는데 그러면 반만 맞았으니까 나머지 반, 지금 집값 과열의 주원인 뭘로 보십니까?
◇ 김효선 : 말씀드린 대로 공급과 수요 여러 가지 측면에서 같이 시너지가 나서 폭발을 했던 것 같은데 공급에 대한 부족 얘기가 계속 있었고 그런 수요적인 측면에서는 지금이라도 신축 위주로 매입하자라는 그런 심리들이 작용을 해서 그게 증여에 관련된 이런 세법적인 완화 그리고 이런 정책 대출이라든가 금리 인하를 활용해서 매입을 하는 수요가 같이 만들어냈다고 생각하고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금 계속 이렇게 집값이 오르고 있다, 강남 집값이 신고가 행진이다 이런 말씀을 매주 전해드리고 있는데요. 사실 지방에 가보면 지방 상황은 또 전혀 달라요. 저희가 양극화라는 이야기도 계속하고 있는데 지금 이런 양극화 상황은 계속 심화하고 있다라고 봐도 되는 겁니까?
◇ 김효선 : 네 지방 같은 경우 올해 상승한 적이 한 번도 없었거든요. 지속적으로 계속해서 하락을 하고 있어서 올해 전체 마이너스 1.3% 정도, 지방 전체를 합치면 지금 하락을 하고 있는 상황인데 이게 사실 지금도 그렇지만 앞으로도 지역 양극화는 더 심화될 것으로 보고 있습니다. 사실 지방과 수도권의 차이가 세대 수가 얼마나 많이 늘어나느냐에 차이가 좀 크거든요. 인구 수가 줄어드는 건 사실 직접적인 영향을 아직까지 미치고 있지 않은데 세대수의 증가나 감소 같은 것들은 부동산 가격에 있어서, 나중에 선행하는 지표가 되더라고요. 분석을 해보면요. 그래서 사실 지방 같은 경우에는 세대 수가 는다 하더라도 1~2인 가구나 노인 가구가 좀 많은 편이기 때문에 주택을 새로 매입하거나 하는 수요보다는 그냥 이제 거주를 하시는 분들이시잖아요. 그래서 지금처럼 이렇게 집값이 올라가는 분위기가 되더라도 계속해서 정체되는 이런 지역 양극화가 지금뿐만 아니라 앞으로도 심화될 것 같아서 이런 부분에 정책적인 힘을 써야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 이 양극화라는 문제가 단순히 부동산에서 끝나는 게 아니라 사회 전반에 미치는 거니까요. 말씀하신 대로 이런 부분에 정책적인 역량이 집중되는 것도 필요해 보입니다. 끝으로 약간 재밌는 느낌으로 소식 하나 짚어보도록 할게요. 지난달이었죠. 시세보다 한 20억 원 저렴해서 로또 청약이라는 말이 나왔던 곳이 있습니다. 서초구 반포동 래미안 원펜타스인데요. 경쟁률이 500대 1이 넘었다고 해요. 그런데 부적격 사유로 청약 당첨됐다가 탈락한 분들이 상당히 많았다고 하는데 어떤 내용입니까?
◇ 김효선 : 부적격 판정을 받은 것도 역대급으로 보여지는데요. 지금 잔여 세대가 무려 50가구가 나왔습니다. 특별공급에서 29가구나 나왔는데요. 이게 이번에 이렇게 좀 몰리다 보니까 정부에서도 부정 청약에 대해서 전수조사를 하겠다라고 예고한 바가 있거든요. 그래서 이제 청약에 과점에 좀 영향을 주는 부분들에 불법 행위를 저지른 분들 가운데 계약을 안 하시는 분들도 있었던 것 같고요. 그리고 지금 자금조달 같은 것에도 부담을 느끼신 당첨자들이 계약을 포기한 그런 영향으로 생각이 됩니다.
◆ 조태현 : 20억 원 저렴하다 그랬는데 그래서 얼마인가요?
◇ 김효선 : 지금 분양가가 거의 한 평당 7천만 원대 정도에 나왔거든요.
◆ 조태현 : 굉장히 비싸기 때문에 자금 마련에 부담이 있었을 것 같습니다. 또 하나의 로또 청약 소식도 있는데 청담 르엘 이쪽은 실거주 의무 기간도 없다고 들었어요. 그러면 굉장히 또 많이 몰리겠네요?
◇ 김효선 : 여기는 지금 전매 제한은 3년 있습니다만 실거주 의무가 없기 때문에 바로 전세를 놓을 수가 있거든요. 근데 이게 이제 한강변에 있는 청담 르엘 아파트인데 지금 최근에 청담자이가 가장 신축인데 여기가 준공 14년이 됐습니다. 그래서 여기랑 비교했을 때는 시세차익이 적어도 8억에서 10억 정도는 날 걸로 예상이 돼서 아마도 굉장히 좀 역대급으로 또 많은 청약 경쟁률이 보일 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그 밖에도 여러 군데가 있는데 사실 남 얘기 같습니다. 별로 와닿지가 않는 그런 내용들인데 그렇다면 끝으로 부동산 시장 이번 주에 주목할 만한 일이라든지 이번 주에 전망 어떻게 보고 계십니까?
◇ 김효선 : 이번 주는 정말 대혼란의 시기가 지금 온 것 같거든요.
◆ 조태현 : 지금보다 더 혼란해지나요?
◇ 김효선 : 더 혼란의 시대가 올 것 같습니다. 이번 주 사실 또 추석을 앞두고 있어서요. 추석 전에 여러 가지 금융과 관련된 정책들이 또 은행권별로 많이 나올 예정일 것 같고요. 추석 이후로 분위기가 좀 많이 달라질 수 있을 것 같아서 이번 주 정책 같은 것들이나 시장 분위기를 좀 살펴보고 매입이든 매각이든 하시는 분들은 결정을 하셔야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금까지 부동산 시장과 관련한 각종 이슈들 김효선 NH농협 부동산 수석위원과 함께 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김효선 : 네 감사합니다.
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