■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 8월 6일 (화요일)
■ 대담 : 우리은행 자산관리컨설팅센터 이선호 차장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 부자가 되는 대세 정보들을 전해드리는 코너 부자가 되기 위한 각종 정보를 각 분야별 전문가 에게 들어보는 시간. <부자대세>입니다. 오늘 만날 전문가는 우리은행 자산관리컨설팅센터 이선호 차장, 감정평가사십니다. 어서오세요.
◇ 우리은행 자산관리컨설팅센터 이선호 차장 (이하 이선호) : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 서울 부동산 시장, 날씨만큼 뜨겁습니다. 6월 서울아파트 거래량이 장기평균 7,000건을 넘어섰고요. 국토교통부 실 거래가지수도 5월부터 상승세가 가파릅니다. 시중은행 주택담보대출도 지난달에만 7조가 늘었다고 하던데 상황, 어떻게 보고 계세요?
◇ 이선호 : 말씀 주신 것처럼, 최근 아파트 시장이 뜨거운 여름날씨처럼 과열되고 있는 양상입니다. 강남에서 마용성을 거쳐 그 외 서울지역과 수도권 핵심지역으로 수요세가 확대되고 있는데요. 집값 급등조짐이 보이자 정부도 주택공급 및 금융안정화 계획을 내놓고 있기도 합니다. 본격상승 초입기라고 보기에는 아직 불확실성이 있긴 하지만, 수도권 아파트 시장만 본다면 확 실한 회복장세로 보는 건 맞습니다.
◆ 조태현 : 서울아파트 시장, 전고점 대비 얼마나 회복했는지도 궁금합니다.
◇ 이선호 : 네. 전고점 시기는 코로나19가 한창이던 2021년 하반기였는데요. 전고점을 100으로 봤을 때, 금번 하락기 저점은 70이었구요. 24년 5월말 실거래가 기준으로 저점대비 약 50% 넘게 회복한 86정도인데, 현재 8월 기준으로 추정해보면 90에 육박했을 것으로 판단됩니다. 다만, 서울 지역별로 회복탄력성은 차별화 양상을 보이고 있습니다. 용산/강남/서초 등 도심권/동 남권 아파트의 가격회복은 95정도로 상당히 두드러져 보이는 반면, 금번 하락기에 가장 타격이 심했던 노원/도봉/강북 등 동북 권은 85정도로 가격회복이 좀 더딘 상황입니다.
◆ 조태현 : 올해 들어 회복세가 가파른 원인은 어떻게 분석하고 계세요?
◇ 이선호 : 여러 원인이 복합적이라고 볼 수 있겠는데요. 신생아 특례대출 등 정책대출지원, 전셋값 상승,공사비 급등에 따른 분양가 인상, 30/40대의 갈아타기 수요, 향후 공급량 감소 등 다양한 요인이 영향을 주고 있습니다. 그러나, 가장 중요한 요인 은 금리인하 선반영입니다. 현재 기준금리는 지난해 1월부터 3.5%로 묶여 있지만, 연내 미국 연준회의에서 기준금리 인하가 확실시 되다보니, 시장금리는 기준금리 인하 단행 전에 빠르게 선반영하고 있습니다. 국고채 3년 금리는 4월말 대비 50bp이상 낮은 3% 내외까지 떨어졌고, 예금은행 주택담보대출(주담대) 금리도 작년말 대비 50b이상 낮은 3% 중후반까지 떨어졌습니다. 이는 기준금리 인하 2회분(0.5%)을 미리 반영한 것으로 판단됩니다.
◆ 조태현 : 작년 말에 비해 낮아진 금리조건으로 주택 담보대출이 급증하고 있다... 아무래도 실수요자들이 많이 움직이는 것 같아 보입니다?
◇ 이선호 : 네. 결국 포모(FOMO)에 의한 다소 과열된 수요자 심리가 거래량 급증으로 연결되고 있는 것으로 보이는데요. 더욱 이, 오는 9월 스트레스 DSR 2단계 시행을 앞두고 막차를 타자는 분위기도 감지됩니다. 하지만, 현재 가격을 기준금리 인하 2회 분이 선반영된 가격으로 바라본다면, 향후 기준금리 인하의 속도와 폭에 따라서는 기대만큼 가격이 안 오를 수도 있습니다.
◆ 조태현 : 미국의 9월 기준금리 인하는 거의 확실시돼 보이고 그래서 한국은행이 어떻게 할 것이냐에 관심이 쏠리는데 가계 부채, 부동산 문제로 고민이 깊다, 알려졌거든요.
◇ 이선호 : 네. 한 해 GDP를 웃도는 가계부채 문제는 금리가 낮아지는 대신 대출을 크게 늘려 오히려 가계의 이자 부담이 커 질 수 있습니다. 따라서 한국은행은 물가와 경기상황을 보면서 기준금리 인하에 매우 신중할 것으로 보이구요. 기준금리인하를 단행하더라도 스트레스 DSR 단계별 시행과 더불어 추가적인 대출규제 정책이 뒤따를 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 향후 중장기 기준금리는 어떻게 예상하세요?
◇ 이선호 : 네. 코로나19 같은 블랙 스완이 발생하지 않는 한, 초저금리 시대는 예단하기 어렵습니다. 향후 물가상승률을 고려 한 명목 중립금리는 2~3%에서 형성될 가능성이 클 것으로 예상되는데요. 따라서 부동산 투자 시 금리 하나만 보고 투자하는 것이 아닌 부동산 상품 본연의 특성도 고려하셔야 됩니다. 금리 인하에 대한 과도한 기대를 가지고 단기간 차익실현을 목적으 로 무리하게 대출을 일으켜 투자하는 것은 지양해야겠습니다.
◆ 조태현 : 끝으로 아파트를 구매하려고 할 때, 금리는 제외하고요. 가장 눈여겨 볼 요소, 뭐라고 보세요?
◇ 이선호 : 네. 진부한 얘기지만 고가의 부동산은 결국 구매력을 갖춘 수요자가 거주하는 입지가 제일 중요합니다. 결국, 기업 과 인재가 모이고, 돈이 모이는 곳에 구매력 높은 수요가 많을 수 밖에 없는데요. 앞으로도 지방보다는 수도권, 수도권 내에서 는 서울, 서울에서는 강남권과 도심권에 투심이 집중될 것으로 보입니다. 지방의 경우라도 기업유치와 관광인프라 확충, 지속 적인 인구 유입이 있는 곳은 관심을 가져볼 수 있겠습니다.
◆ 조태현 : 지금까지 우리은행 자산관리컨설팅센터 이선호 차장이었습니다. 차장님, 오늘 말씀 고맙습니다.
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