■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 8월 5일 (월요일)
■ 대담 : 송승현 도시와경제 대표
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 핫한 지역의 핫한 이슈 살펴보겠습니다. 핫플 거기 어때 시간입니다.오늘은 송승현 도시화 경제대표 전화로 연결하겠습니다.대표님 나와 계십니까?
◇ 송승현 도시와경제 대표 (이하 송승현) : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 안녕하십니까? 지난주에 저는 사실 휴가 때라서 경제 뉴스를 다 보지 않고 있었는데요.그래도 눈에 들어오는 게 있더라고요. 바로 로또 청약. 이번에 로또 청약 어디에서 뭐 얼마나 인기를 끌었던 겁니까?
◇ 송승현 : 지금 로또 청약이 엄청나게 뜨거웠는데요. 지금 청약홈 홈페이지가 마비가 될 정도로 아주 뜨거웠다라고 보여지는데. 지금 가장 뜨거웠던 곳이 화성 동탄이 무순위 청약으로 진행을 했었는데 한 294만 대 1 정도가 나올 정도로 경쟁률이 어마어마하게 뜨거웠고요.
◆ 조태현 : 무순위 청약이요? 무순위 청약이라는 게 뭐죠?
◇ 송승현 : 무순위 청약이라는 거는 사실 부적격으로 판정이 나거나 그다음에 계약이 이제 이루어지지 않았을 때 특별 공급하고 1순위 2순위 청약들이 진행되고 나서 미계약 세대들을 따라서 계약을 하게 되는데 그래서 당첨 취소가 된다면은 많은 수요자들이 참여하게 되는데요. 이게 2023년도 2월 28일 부터 무순위 청약에 대한 요건이 폐지가 됐거든요. 거기에 거주에 대한 제한이라든지 무주택 요건이라든지 이런 부분들이 폐지가 되면서 전국에 있는 유주택자나 다주택자 이런 분들도 청약이 가능해져가지고 동탄에 294만 대 1 이런 것들이 나타났다라고 보여지고요. 그 외적으로도 보면은 서울의 반포동 에 위치한 래미안 원펜타스 여기도 527대 1 정도 나올 정도로 굉장히 말씀하신 그대로 엄청나게 뜨거운 그 시장이었다라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 어마어마하네요. 반포도 높았지만 동탄은 294만 대 1 엄청난 숫자를 봤습니다. 이렇게 인파가 많이 몰렸던 거, 이유가 뭡니까?
◇ 송승현 : 어느 정도 예견은 되어 있었다라고 볼 수 있을 것 같아요. 왜냐하면 최근에 청약 경쟁률이 계속적으로 올라가고 있었던 그런 상황이었기 때문에 과열이 예상이 됐었고 그리고 특정 지역으로 청약 경쟁률이 높았다는 그런 신호를 통해가지고도 어느 정도 인지를 할 수 있었거든요. 왜냐하면 반포라든지 동탄 같은 경우는 청약시장과 분양시장에서 가장 뜨거운 지역이라고 볼 수 있을 것 같고요. 그리고 주택가격 상승률이 지금 높아지고 있잖아요. 그만큼 상승률이 높아진다는 거는 청약시장의 과열을 예상을 할 수 있었고요. 그리고 가장 중요한 건 시세 대비 분양가 그러니까 분양가가 시세 대비 현저하게 좀 낮게 된다라면 청약 수요가 폭발적으로 늘어날 수 있는 그런 상황이 연출이 될 수 있다라고 보여집니다. 그리고 미래에 대한 공급 이런 향후 공급 물량이 좀 부족하다고 인식들이 좀 커져 있는 그런 상황들, 그리고 그 지역으로 보면은 개발 계획이라든지 교통 인프라 이런 것들이 확충되는 그런 지역에는 청약 수요가 급증하게 되는데 동탄역 같은 경우는 해당 사업지가 아예 동탄역에서 바로 출발하는 GTX를 지하로 바로 연결되는 정도로 교통의 편익을 크게 갖고 오는 곳이기 때문에 이런 영향들이 시세나 분양 가격 그리고 공급에 대한 이슈 그다음 시장 환경의 변화 이런 것들로 인해서 청약 인파들이 굉장히 좀 몰렸던 것으로 보여집니다.
◆ 조태현 : 그러니까 집값하고 분양가 오르는 거, 그리고 공급이 부족할 거라는 불안감, 지역별 호재 이런 것들이 종합적으로 영향을 미쳤다는 말씀이셨는데 이렇게 청약 광풍, 로또 청약이라는 말이 나올 정도로 이렇게 광풍이 부니까 분양가 상한제를 손봐야 한다는 목소리도 나오고 있어요. 이 분양가 상한제의 실효성 대표님은 어떻게 봅니까?
◇ 송승현 : 분양가 상한제에 대해서 여러 가지 의견들이 있습니다. 우선적으로 보면 저 같은 경우는 분양가 상한제가 시대의 소명 이런 부분들에 대해서 어느 정도 시대의 흐름에 따라서 좀 변화가 필요한 그런 시기라고 보거든요. 그러니까 분양가 상한제가 현재 시장 환경하고 봤을 때는 도입에 대해서 좀 부정적인 의견이 클 수밖에 없는 거라고 봐야 될 것 같아요. 왜냐하면 집값 안정화에 대한 효과에 대해서 많은 사람들이 의문을 제기하는 게 사실 단기적으로 보면 가격 급등에 대한 상승을 억제하는 것들은 일정 부분 나타나고는 있거든요. 예전에도 부동산 관련 통계를 보면 분양가 상한제 도입하고 도입 후에 대한 변동성을 살펴보더라도 예전에 연구된 내용들에서 서울의 아파트 가격 지수를 보면 분양가 상한제 도입 전과 후를 보면은 분양가 상한제가 된 분양 가격은 한 5% 정도 낮췄을지 모르겠지만 그 주변에 있는 아파트들 같은 경우는 신규 분양가는 5에서 10% 정도 낮아졌는데 1년간의 분양가 상한제 도입 전하고 도입 후 서울 아파트 가격 지수를 보면 한 6.8% 정도가 상승을 했거든요. 그리고 수도권에 있는 아파트 가격 지수를 보더라도 분양가 상한제가 도입 전하고 후를 보더라도 1년간의 변동률을 보면 한 6% 정도 상승한 연구 결과들이 있었어요. 그래서 제가 이 연구 결과들을 보고서 이 가격들에 대한 인식들을 봤는데 분양 가격은 낮아졌을지 모르겠지만 그 주변에 있는 아파트 그리고 기축 아파트의 가격이 올라간다는 그런 것들을 볼 수 있는 거죠. 그리고 이 분양가 상한제를 통해가지고 좀 과격한 보도들도 때로는 나오기는 하지만 294만 대 1이라는 그런 결과들이 나오게 된다면 사람들에게 이거 나는 청약을 안 했는데라는 생각들 그리고 투기 심리 또 투자 심리를 자극할 수 있다라는 거죠. 그리고 가격에 대한 안정화는 그 해당 단지에는 일정 부분 기여할 수 있을지 모르겠지만 주변에 가격 불안감 그리고 상승 이런 것들 하고요. 그 다음에 단기적으로 봤을 때는 가격이 이제 분양가가 낮춰질 수 있을지 모르겠지만 중장기적으로 봤을 때는 공급에 대한 위축 이런 것들이 이어지고 있거든요. 제가 앞서도 말씀드린 것처럼 시장의 환경이 변했다라고 하면 이 분양가 상한제에 대해서 좀 손을 봐야 된다고 말씀을 드린 게 지금 공사비에 대한 이슈도 있고요. 그리고 가장 핵심이라는 게 공급 부족에 대한 이슈가 굉장히 크잖아요. 그래서 8월 달 안에 공급 계획에 대해서 이미 안정화 주택 가격 안정화를 위해서 공급에 대한 대책들을 나오려고 하는 것들도 이런 부분이거든요. 분양가 상한제가 물론 강남 3구하고 용산 이 지역들로만 이루어지고 있는 거는 사실이긴 하지만 그래도 그쪽 지역들이 가격에 가장 핵심 지역인데 그 지역적으로 청약 광풍 그다음에 분양을 받아야 되겠다는 그런 인식들 그리고 다른 주택들이 계속적으로 올라가는 이런 문제점들 이런 부분들이 있다고 하면은 분양가 상한제를 좀 손봐야 되는 거 아니냐. 그래서 대한건설정책연구원에서도 내용을 내놨던 게 이 분양가 상한제가 득도 있겠지만 실도 많은 제도라고 얘기하는 것도 이런 이유인 것 같습니다.
◆ 조태현 : 단기적으로는 효과가 있을지 몰라도 중장기적으로 봤을 때는 실이 더 많은 제도라는 말씀을 해 주셨고요. 지금 청약에 관련해가지고 올해 내내 지금 청약 수요가 상당히 많은 상황이잖아요. 그러면 이번 달에도 이런 열기 이어갈 가능성이 크다고 봐야겠죠.
◇ 송승현 : 네 그렇습니다. 앞서서 얘기 드린 것처럼 지금 주택 가격에 대한 불안 요인들이 작용을 하고 있고요. 그리고 청약 경쟁률이 올라가고 있는 것도 사실이거든요. 그래서 1월부터 7월까지, 그러니까 전년 7월 기준으로 봤을 때는 지금 경쟁률이 굉장히 많이 올라간 상황이고요. 예전만 해도 두 자릿수, 한 자릿수 정도가 나왔던 그 수준인데 서울 같은 경우는 지금 약 한 149대 1 정도 나오고 있는 상황이고요. 전국 수준으로 봤을 때는 약 한 12배 정도 올라가는 수준이거든요. 거기에다가 지방 같은 경우는 1.5대 1 정도밖에 안 나오는 수준이기 때문에 이 전반적인 수치를 보았을 때는 서울은 과열 현상이 나타날 수 있을 것 같고요. 그다음에 수도권 일대는 지역별로 이런 열기가 계속적으로 이어질 것으로 보여지고요. 지방권 같은 경우는 아직까지는 온기가 펼쳐지고 않고 있는 그런 상황이라고 볼 수 있을 것 같습니다. 그런데 청약 수요가 이렇게 많이 나타나고 있는 상황 자체가 인플레이션에 대한 해지도 어느 정도 작용을 하고 있다고 봐야 될 것 같거든요. 지금 주택도시보증공사에서 내놓고 있는 자료를 보더라도 6월 말 기준으로 봤을 때 전국의 민간 아파트 3.3제곱미터당 평균 분양가가 1865만 원이에요. 그게 전월 대비했을 때도 1.26% 정도가 올랐고요. 지난해 같은 기간을 대비했을 때도 약 한 15% 정도가 올랐거든요. 서울 같은 경우는 3.3제곱미터당 평균이 4,190만 원 정도 되는데 1년 전만 해도 3199만 원이에요. 거의 30% 정도가 올랐기 때문에 이런 분양가가 올라가는 그런 불안감들 때문에 인플레이션 대비하기 위해서 수요자들이 많이 들어가고 있는 그런 상황까지도 나타나고 있다라고 볼 수 있겠습니다.
◆ 조태현 : 개인적으로 최근 상황에서 좀 눈에 띄는 게 하나 있는데 서울 아파트의 낙찰가율 이게 또 100%를 넘기 시작하더라고요. 먼저 이 낙찰가율이라는 게 뭡니까?
◇ 송승현 : 낙찰가율이라는 거는 감정가 대비했을 때 매각가를 환산한 내용인데요.
◆ 조태현 : 그러니까, 부동산 경매에서 쓰이는 말이죠.
◇ 송승현 : 그렇죠. 경매에서 나타나는 말입니다. 그래서 경매 낙찰가율이라는 게 부동산 시장에 참여하는 사람들 그러니까 수요자의 매수 심리를 나타나기도 합니다. 그래서 경매 시장이 일반적으로 보면 청약 시장하고 좀 비슷하게 선행적으로 움직이고 그리고 투자자들도 많이 이 경매 시장을 바라보고 있는 그런 시장이거든요. 그래서 부동산 시장이 안 좋아 안 좋을 것으로 예상이 되면 경쟁률이 떨어지면서 그 감정가 대비한 매각가가 매각가인 낙찰가율이 떨어지고요. 또 부동산 시장이 좋을 것으로 예상되면 낙찰가율이 올라갑니다. 그래서 일반적으로 보면 낙찰가율이 한 100을 넘어서는 그런 수준이라고 보면 시장이 좀 좋다고 보는 그런 시각들이 있는데요. 지금 전반적으로 봤을 때 서울의 아파트 129가구 중에 29가구 그러니까 약 한 21% 정도 되는 이 아파트가 낙찰가율이 100을 넘어선 그런 수준이거든요. 그러니까 전체 한 5분의 1 정도가 감정가를 올라가는 그런 가격으로 거래가 되고 있는 상황인데요. 지난달 서울의 아파트 낙찰가율이 93.7을 기록하고 그다음에 2022년 8월 대비했을 때 가장 높은 수치입니다. 그러니까 지역별로 봤을 때는 감정가 대비했을 때도 그 가격들이 낙찰률이 굉장히 많이 올라간 것으로 보여지고요. 그렇게 된다면 시장의 흐름 그리고 우리 앵커님께서도 지적한 것 처럼 개인적으로 보는 시각이라고 말씀하셨지만 시장에서 이런 낙찰가율도 주요하게 보는 이유 자체가 시장의 동향도 파악하고 이제 시장의 흐름에 경매 시장 이런 것들로 봤을 때는 부동산 시장이 전반적으로 지금 뜨거워지고 있는 그런 흐름이라는 것들도 예측할 수 있는 지표이기 때문에 개인적인 시선을 넘어서 굉장히 좀 의미 있게 바라봐야 되는 시선이다라고 봐야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 청약 뜨겁고 집값 오르고 선행지표라고 볼 수 있는 낙찰가율도 오르고 전반적인 지표가 부동산 시장 과열 같은 걸 가리키고 있는 것 같은데요. 그래서 정부도 부동산 대책 조만간 발표하겠다고 해요. 어떤 내용이 담길 것으로 보십니까?
◇ 송승현 : 지금 같은 경우는 아파트 쪽에 쏠림 현상들이 나타나면서 가격들이 너무 올라가다 보니까요. 아무래도 부동산 대책 안에서 단기적인 공급이 가능한 아파트 같은 경우는 3년 5년이라는 사업이 필요한 그런 사업이다 보니까 장기적인 사업들 또 중기적인 주택 공급 그다음에 장기적인 주택 공급 이런 것들을 나타나지 않을까라고 보여지는데요. 단기적으로 보면 아무래도 비아파트 시장에 규제를 좀 낮추는 그 방안들이 나오지 않을까라고 보거든요. 그래서 비아파트라고 보면 빌라 그리고 오피스텔 ,도시형 생활주택 이런 상품들에 관련돼서 양도세나 종합부동산세. 그래서 1가구 1주택 특례를 좀 제한하지 않을까라고 보여지고요. 그리고 공급 기간이 좀 오래 걸리는 이런 사업지들로 보는 도심에 재개발이나 재건축 이런 것들 같은 경우는 정비 사업 기간을 단축할 수 있는 방안들을 좀 마련할 것으로 보여집니다. 그래서 지금까지 개발 과정 안에 있는 환경에 대한 영향평가, 재해에 대한 영향 평가 교육에 대한 환경 영향평가 이런 것들을 통합 심의로 해서 하나, 하나, 하나 평가하는 것을 한 번에 평가를 하면서 속도를 높이려고 하는 그런 계획들이 좀 있지 않을까라고 보여지고요. 그리고 3기 신도시에 대한 공급도 좀 당기고 아마 물량에 대해서 지금 시장에 확신을 주는 신호를 줘야 되기 때문에 개발 밀도를 높이는 용적률을 좀 확보를 해서 공급 물량들을 확대하는 이런 방향들 방안들을 내놓을 것으로 보여집니다.
◆ 조태현 : 그러니까 비아파트 활성화 그리고 3기 신도시 속도를 더 내겠다, 이런 내용이 담길 것으로 보셨는데 이게 과연 지금의 부동산 시장 과열 이런 것들을 좀 해소할 수 있는 방안이 될 수 있을까요?
◇ 송승현 : 지금 완벽하게 해소하기는 어렵긴 하겠죠. 부동산 시장이 지금 청약 시장, 부동산 시황 그다음에 경매 시장 이런 것들이 선행적으로 움직이는 시장 자체가 지금 뜨겁게 올라가고 있는 상황이기 때문에 대책이 발표됐다고 해서 가격의 안정을 빠르게 찾는다고 하는 것은 조금 어려울 것으로 보여집니다. 다만 앞으로 이런 시장의 변화를 만들어줄 필요가 있거든요. 그래서 시장의 변화라는 거는 어쨌든 그 수요를 분산해야 되는 그런 필요성이 있기 때문에 단기 공급한 단기적으로 공급 가능한 빌라나 오피스텔 도시형 생활주택 이런 비아파트 규제가 좀 필요하다고 보여지고요. 그리고 이런 쏠림 현상들이 나타나는 것들이 단순히 공급 문제뿐만 아니라 다주택자라든지 임대사업자들 이런 부분들도 너무 적대시한 부분들도 있거든요. 그래서 다주택자 임대사업자에 대한 세제 이런 부분들도 조금 하면서 시장에 물량들을 공급하는 역할들을 좀 도움을 좀 받아야 되는 왜냐면은 공공 안에서만 주택 공급하는 건 한계가 있거든요. 그래서 민간에서도 주택 공급을 할 수 있는 다주택자나 임대 사업자들의 필요성 그리고 이런 분들이 수요자로 전환을 하면서 매수를 하고 시장에 전세 공급이나 임대 공급을 하는 역할 이런 것들도 필요하지 않나 그렇게 보여집니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 조만간 부동산 관련된 대책이 나온다고 하니까 이 내용 어떤 내용이 담길지 한번 살펴봐야 하겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 지금까지 송승현 도시와경제 대표님과 함께했습니다. 고맙습니다.
◇ 송승현 : 네. 감사합니다.
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