□ 진행 : 임경미 변호사
□ 출연자 : 류현주 변호사
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇ 조인섭 변호사(이하 조인섭) : <조인섭 변호사의 상담소> 지금 바로 문을 열겠습니다. 당신을 위한 law하우스, <조담소> - 임경미 변호사와 함께 합니다. 안녕하세요?
◆ 임경미 변호사(이하 임경미) : 안녕하세요. 법무법인 신세계로의 임경미 변호사입니다.
◇ 조인섭 : 오늘은 어떤 고민이 기다리고 있는지 먼저 사연부터 알아보겠습니다.
■ 사연자 : 저는 결혼을 앞둔 예비 신랑입니다. 결혼을 앞두고 어깨가 무겁습니다. 다름 아닌... 집 문제 때문입니다. 저는 매일같이 부동산을 전전하며 전셋집을 찾았습니다. 집을 알아볼수록 서울의 높은 집값과 전세 불안정성 때문에 마음이 편치 않았습니다. 거기에... 제 친구 중에서 깡통전세 때문에 보증금도 못 받고 이사도 못 간다는 친구 이야기를 듣고 더욱 불안해졌죠. 그 친구는 나름대로 집주인 대출 명세와 세금 체납까지 알아봤는데, 깡통전세를 피할 수 없다고 하더라고요. 그런 와중에 여자친구는 친구들과 프랑스 파리로 여행을 갑니다. 여행은 1년 전부터 계획했던 거라서 어쩔 수 없는 거였지만, 전세금에 대해서는 견해 차이가 좁혀지지 않았습니다. 여자친구는 신혼집은 전통적으로 남자가 알아서 해야 하고, 자신은 혼수만 하면 된다고 생각하고 있더라고요. 제가 결혼은 우리 둘이 하는 것이고 나 혼자 다 준비할 수 없다고 말하니까 여자친구는 이렇게 말했습니다. “지금 유럽 여행 준비로도 정신없는데, 전세까지 내가 신경 써야 해? 나는 혼수 준비만 신경 쓰고 싶어.” 그런 대화 끝에 저도 화가 나서 혼자 마련한 전세금은 설령 이혼한다고 해도 내 돈이라고 말했습니다. 그러자 여자친구는 결혼하면 모두가 공동 소유라고 했고, 결혼도 하기 전에 이혼 이야기를 꺼낸다며 불같이 화를 냈죠. 제가 궁금한 건 이 두 가지입니다. 전셋집 계약 시 주의해야 할 점과, 저 혼자 마련한 전세금은 이혼 할 때, 재산분할대상이 되는지 알고 싶습니다.
◇ 조인섭 : 깡통전세라는 말은 어떤 것인가요?
◆ 임경미 : 요즘 전세와 관련된 사기로 자살까지 이어지는 등 사회적으로 문제가 되고 있는 사안으로, 깡통전세는 전세 임차인이 계약하고자 하는 부동산에 임대인의 문제로 압류 및 세금 체납 등의 권리 제한 사항이 있거나 부동산 자체의 매매가격보다 과도하게 높은 전세금으로 인하여 추후 전세보증금을 돌려받지 못하게 되는 경우를 말합니다. 깡통전세는 주택의 매매가격보다 선순위의 근저당이 설정된 대출이 존재하거나 전세보증금액이 높아 주택을 매수하여도 근저당 채권자 및 전세세입자 등에게 채권과 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 되는 것이라고 이해하면 됩니다.
◇ 조인섭 : 그렇다면 전세계약을 하기 전에 어떠한 사항 등을 확인해야 하는 것일까요?
◆ 임경미 : 우선, 사연자분이 지급해야 하는 전세보증금이 살고자 하는 주택의 매매가격과 비교하여 80%이하 이어야 합니다. 다만, 임대인(집주인)이 주택 구입시 업계약서를 작성하여 2억 원의 주택을 3억 원에 체결하는 경우도 있으므로 해당 주택에 대한 적정한 전세가격을 서울부동산정보광장(land.seoul.go.kr)에서 확인할 필요가 있습니다. 그리고 해당 주택의 등기부등본을 확인하셔야 합니다. 등기부등본을 통하여 해당 주택에 근저당권이 설정되어 대출이 있는지의 여부를 확인하고 세금, 건강보험료 등의 미납으로 인한 압류가 설정되어 있는지 등 권리 제한 사항 여부를 확인하고, 신탁등기가 되어 있는지도 확인해야 합니다.
◇ 조인섭 : 그런데 국세 등의 체납으로 압류가 돼 있지 않다면, 임대인이 체납했는지 안했는지 어떻게 확인할 수 있을까요?
◆ 임경미 : 최근 전세사기 피해 방지를 위하여 국세청에서는 국세징수법 제109조에 의하여 임차인이 임대인의 미납국세를 확인할 수 있는 제도를 만들었습니다. 기존에는 임차 예정인이 임대차 계약 전에 임대인의 동의를 받아야만 임차할 건물 소재지의 관할 세무서에서만 열람이 가능하였으나, 2024. 4. 3.이후 전국의 모든 세무서에서 열람을 신청할 수 있도록 개설이 되었습니다. 임대차 계약의 체결 후 임대차 계약 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의없이도 열람 신청을 할 수 있게 된 것입니다. 단 임대차보증금액이 1천만 원을 초과하는 경우, 전세(임대차)계약의 체결 후에 임대인의 동의 없이도 열람이 가능한 것이며 1천만 원 미만의 경우에는 임대인의 동의를 요건으로 하는 것은 변하지 아니하였습니다. 이에 동의가 필요한 경우는 임대인의 동의를 증명할 서명 및 신분증 사본, 신청인의 신분증을 가지고 세무서의 민원을 방문하면 되고 동의가 필요하지 아니한 경우는 신청서와 임대차계약서 신청인의 신분증을 가지고 방문하면 됩니다. 단 확인시 미납기록을 인쇄하거나 휴대전화로 촬영하는 것은 안 되며 확인만 할 수 있는 점을 숙지하시면 됩니다.
◇ 조인섭 : 사연을 보니까, 사연자분은 신혼집을 마련하고, 예비신부는 혼수를 준비한다고 했는데. 사연자분이 어렵게 마련한 전세자금도 재산분할의 대상이 될 수 있을까요?
◆ 임경미 : 사연자분이 배우자와의 혼인생활을 위하여 마련한 전세자금은 자금 자체는 사연자분이 전적으로 마련을 하였다면 특유재산에 해당합니다. 하지만 특유재산도 형성에는 상대방이 기여한 바가 없으나 유지에 기여한 바가 있다면 분할대상이 됩니다. 최근 하급심 판례들은 이렇게 사연자분과 같이 단기간에 혼인이 파탄난 경우에, 상대방이 마련한 혼수는 경제적 가치가 줄어드는 반면 전세금 같은 경우에는 그대로 남아 있게 되니 이를 재산분할에서 반영해주고 있습니다. 배우자 역시 혼인을 위하여 혼수 등을 마련하는 등 비용을 부담하는 것이기 때문입니다. 그러니 전세금은 특유재산이지만 재산분할의 대상이 될 수 있습니다.
◇ 조인섭 : 자, 지금까지 상담 내용을 정리해 보자면... 깡통전세는 부동산의 매매가격보다 전세보증금이 높아 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못할 위험이 있는 경우를 말합니다. 전세계약 전에는 주택의 매매각격 대비 전세보증금 비율과 등기부등본을 통해 근저당, 압류 등의 권리제한 사항을 확인해야 합니다. 임대인의 체납 여부는 임대차보증금이 1천만 원을 초과하는 경우 임대인의 동의 없이도 전국 세무서에서 확인할 수 있습니다. 전세자금은 특유재산이지만 이혼 시 상대방의 기여가 인정되면 재산분할의 대상이 될 수 있습니다. 지금까지 임경미 변호사와 함께 했습니다.
◆ 임경미 : 감사합니다.
◇ 조인섭 : <조인섭 변호사의 상담소>는 유튜브를 통해서 다시 듣기 하실 수 있습니다. 궁금한 점이나 건의할 사항이 있으면 댓글 달아주세요.
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