■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 7월 10일 (수요일)
■ 대담 : 홍세욱 변호사
- 전세사기 50억은 9년형, 40억은 3년 6개월형? "양형기준 따른 조치"
- 유명 유튜버 전세사기 '폭탄 돌리기' 논란 "임차인 기망시 사기죄 처벌 가능"
- '전세사기 특별법'은 민생 법안…정치 공방 안타까워
- 에스크로 계좌 활용한 '전세 보증금 예치', 전세사기 방지 대안?
- 공인중개사 체납세금 고지 의무 강화 "위반시 최대 6개월 자격
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 지금 우리 사회에서 가장 심각한 문제를 하나 꼽자면 개인적으로는 전세 사기 문제를 꼽겠습니다. 피해 소식이 끊이지 않고 있는데요. 부동산 시장의 고질적인 문제로 자리 잡은 전세 사기. 오늘은 법의 시각에서 살펴보도록 하겠습니다.이번 주 <돈 워리 비 해피> 시간도 홍세욱 변호사님과 함께하도록 하겠습니다. 변호사님 어서 오십시오.
◇ 홍세욱 변호사(이하 홍세욱) : 네. 안녕하세요.
◆ 조태현 : 오늘이야말로 정말 <돈 워리 비 해피>가 필요한 날이네요. 며칠 전에 대전 지역의 전세 사기 피해자들이 법원 앞에 모였습니다. 이들이 왜 모였습니까?
◇ 홍세욱 : 대전 지역 전세사기 피해자들이 159억 원이라는 지역 최대 피해를 발생시킨 김 모 씨가 있었는데. 이 김 모 씨에 대한 재판이 열렸습니다.
◆ 조태현 : 159억 원이요.
◇ 홍세욱 : 네. 그래서 엄벌을 촉구하는 기자회견을 열었는데. 지난 5월 대전지방법원 항소심에서 40억 원대 전세사기 사건 피고인에게 징역 9년을 선고한 1심 판결을 깨고 3년 6개월을 선고했습니다. 그래서 피해자들은 이에 전세 사기 범죄자에 대한 처벌이 약하다 그러면서 엄벌을 요구하고 나선 것이죠.
◆ 조태현 : 9년도 형편없는 것 같은데. 그것도 줄어서 3년 6개월. 이게 받아들여질 수 있을지 잘 이해가 안 되는 부분들이 있는데요. 근데 피해자들의 말씀은 비슷한 수법 유사한 피해 규모인데도 형량이 다르다 이렇게 이야기를 하고 계시거든요. 어떤 이야기입니까?
◇ 홍세욱 : 피해자들은 "서울에서 50억 원대 전세 사기 범죄자가 9년형을 받았다. 그런데 대전에서는 40억 원대, 10억밖에 차이가 안 나는데, 3년 6개월을 받은 것은 형평에 반한다" 이렇게 주장하고 있는데요. 사실 형량은 어느 정도 좀 달라질 수 있습니다. 왜냐하면 법원은 대법원 산하에 양형위원회라고 있는데. 이 양형위원회가 만든 양형 기준을 고려해서 판결을 내립니다. 그리고 이 양형위원회가 만든 지금 기준이 양형 기준이 지금 살인, 뇌물, 성범죄, 사기 같은 44개의 주요 범죄에 대한 양형 기준이 시행 중인데. 이 양형 기준에 따라 판결을 선고하게 되면 혐의가 같고 비슷한 피해 규모라도 형량이 좀 달라질 수 있습니다.
◆ 조태현 : 전세 사기가 여기에 들어가는 건가요?
◇ 홍세욱 : 그렇죠. 예를 들어서 조직적 사기의 양형 기준을 보면 이게 좀 만든 지는 오래됐습니다. 2011년에 만들고 아직 개정이 안 됐는데 이 기준에 의하면 1억 원 미만은 1년 6개월에서 3년 사이 형량. 그리고 1억 원 이상 5억 원 미만은 2년에서 5년 사이. 그리고 5억 원 이상 50억 원 미만은 4년에서 7년 사이. 그리고 50억 원 이상 300억 원 미만은 6년에서 9년 사이고, 300억 원 이상이면 최대 형량인데. 8년에서 14년 사이에서 이 사이 형량에서 가중 사유, 그리고 감경 사유를 고려해서 형량을 결정하고 있습니다. 그래서 아마 판결문을 제가 보지는 못했지만 서울 지역의 전세 사기는 아마도 5억에서 50억 미만 기준인데 이 기준에서 최대 형량을 선고한 것으로 보이고 대전 지역 전세사기는 50억 원 이상 300억원 미만인데 여기에서 아마도 좀 감경 사유가 인정돼서 최소로 선고가 이루어진 게 아닌가. 그리고 지금 보이스피싱이나 전세사기 같은 경우 형량이 너무 낮다 이런 비난이 좀 많잖아요. 그래서 변화된 국민의식을 반영해야 된다라는 이런 필요성이 강하기 때문에 대법원도 대법원 양형위원회가 올해 양형 수준을 높이겠다고 하고 있습니다.
◆ 조태현 : 1심에서 9년형. 이것도 너무 적다고 생각하는데, 2심에서 감형까지 받았어요. 감형을 왜 해준 겁니까?
◇ 홍세욱 : 양형 기준에 따르면 여러 가지 감형 사유가 있습니다. 근데 그중에 지금 재판부는 투자 실패라는 피고인들의 주장을 인정하고 사기를 치려고 하는 고의가 조금 미약했다라고 본 게 아닌가 싶고. 또 공탁금 3천만 원을 30명의 피해자에게 인당 100만 원씩 변제해 피해 복구를 위해 노력했다 이런 점 등을 들어서 감형했다고 하는데. 그런데 피해자 대책위는 "아니 감형 사유를 그렇게 인정을 했는데, 과거에 이 사람들은 동종 범죄 이력도 있고, 또 사채업자, 부동산 임대업자, 브로커 등이 가담한 조직 범죄다. 그러면 가중해야 되는 거 아니냐? 오히려 가중 사유를 고려해야 되는데, 가중 사유는 고려하지 않은 것으로 보인다." 또 이렇게 비판하고 있습니다.
◆ 조태현 : 조직적인 범죄인 데다가 투자 실패라는 개인 사유가 이게 정당화되는지도 의문이고, 100만 원 줬다는 게 그렇게 대단한 노력인지도 의문인데. 이렇게 솜방망이 처벌이 잇따르다 보니까 전세 사기도 늘어나는 것 같아요. 피해 규모가 얼마나 됩니까?
◇ 홍세욱 : 굉장히 큽니다. 지난 6월 지난해 6월에 전세사기 피해자 보호법이 시행됐는데 이 법이 시행된 이후 국토교통부가 인정한 피해자는 지난 5월 말 기준 총 1만760명입니다. 그리고 피해자의 평균 보증금이 1억 4천만 원이 넘어가고 있습니다. 그리고 현재도 이 피해자로 인정해달라는 신청이 국토부에 매주 400에서 500건씩 들어오고 있다고 합니다. 그리고 전세사기 특별법 일몰 기한이 내년 5월 31일인데. 이 때까지는 한 그래도 3만 6천 명 정도 나오지 않을까 좀 이렇게 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 굉장히 많은데 사기할 때는 어떤 수법을 주로 쓰고 있습니까?
◇ 홍세욱 : 대표적인 수법이 많이 알고 계실 텐데. 깡통 전세입니다. 전세 보증금과 임대인 대출을 합한 금액이 집값의 80% 이상을 차지하는 경우를 보통 깡통 전세라고 말하는데. 이 경우 부동산 하락기에 집값이 전세 보증금과 임대인 대출을 합한 금액보다 떨어지기 쉽습니다. 그러면 임대인이 집을 팔더라도 보증금을 반환하기가 어려워집니다. 그리고 다음은 또 가짜 임대인과 계약하는 경우도 있고, 임대인이 아닌데 인감증명서라든가 이걸 위조해가지고 계약을 체결하는 경우. 사문서 위조까지 해 보증금을 편취하는 거죠. 그리고 신탁 사기도 문제 되는데. 이런 경우들이 좀 요즘 많습니다. 임대인이 신탁사의 건물 소유권을 넘기고 대출받은 경우가 많은데, 이때 임대인은 신탁회사의 동의 없이 부동산을 임대하면 안 됩니다. 그런데 이를 잘 모르는 임대인을 상대로 속이고 전세 계약을 체결하는 거죠. 속이고 전세 계약을 체결해 돈을 빼돌리는 건데. 이 경우는 부동산이 경매에 넘어가더라도 세입자는 보증금을 못 받게 됩니다.
◆ 조태현 : 이런 수법도 있네요. 이게 사실 임차인들이 법을 잘 모르는 경우들이 있어가지고 이런 것들은 좀 더 빡빡하게 관리할 필요가 있어 보이는데, 그래서 현행법상 사기죄는 최대 징역 15년까지잖아요.이런 것들을 빡빡하게 하려면 이런 형량 더 높이거나 최대 형량을 때리거나 이런 것들이 중요할 텐데 최고 형량까지 가는 사람 본 적이 없는 것 같아요. 이유가 있습니까?
◇ 홍세욱 : 우선 여러 가지 이유가 있는데. 한 가지 말씀드리자면 저는 특정경제가중처벌법, 특경법이 적용되지 않는 게 좀 문제가 아닌가 싶습니다. 피해 금액이 5억 원이 넘어가면, 이 특경법이 적용돼서 최고 형량을 선고할 가능성도 높아지는데. 이 특경법이 적용되기 위해서는 개별 범죄로 인한 피해 금액이 5억 원 이상이어야 합니다. 그런데 전세사기 피해자들은 대부분 피해 금액이 1억 원에서 2억 원 사이로 소액이고, 또 이 다수의 소액 피해자들이 각각 독립적인 형태로 사기를 당한 경우이기 때문에 개별 범죄로 묶기가 어렵습니다. 따라서 전체 피해 규모는 큼에도 불구하고 특경법 적용이 불가하다는 것이 최고 형량을 선고받지 못하는 이유 중에 하나로 보여집니다.
◆ 조태현 : 여러 문제점이 있군요. 사례 하나 더 살펴보도록 하겠습니다. 최근에 유명 유튜버, 사실 저는 이 분을 몰랐는데. 최근 많이 이슈가 됐더라고요. 전세사기 폭탄 돌리기, 어떤 내용입니까?
◇ 홍세욱 : 이분 구독자 수가 116만 명이더라고요. 유명 유튜버인데 자신이 전세 사기당한 사연을 유튜브에 올렸습니다. 그리고 해당 영상에서 이 유튜버가 전세 사기당한 집을 다른 세입자에게 넘기려 했으나 해당 세입자가 임대인 체납 기록을 확인한 후 계약을 물으면서 실패했다. 이렇게 올린 영상이 문제가 됐는데. 이 영상을 보고 많은 사람들이'야 이거 전세 사기를 떠넘기는 폭탄 돌리기 한 것 아니냐' 이런 비난이 터져 나왔고, 또 피해자가 될 뻔한 다른 세입자를 유튜버가 '나의 파랑새가 떠나갔다'고 표현해서 이 유튜버가 윤리의식에도 문제가 있는 거 아니냐 이런 비난도 발생했죠. 이후에 유튜버는 기존 영상을 삭제하고 해명 영상을 올리면서 '제가 무지했고, 깊이 반성하고 있다. 무지의 문제가 그래서 그 때는 저도 잘 몰랐던 상태에서 부동산에서 하는 말을 그대로 따랐다. 그런데 앞으로는 더 신중하게 행동하고 이런 일이 재발하지 않도록 더 많이 배우고 노력하겠다'라고 사과한 사건인데 좀 안타까운 사건일 수도 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 폭탄 돌리기 이런 것들이 많이 있는 일인가요?
◇ 홍세욱 : 많이 있습니다. 왜냐하면 이 집값보다 전세가가 높은 역전세 상황에서는 임차인은 전세보증금을 반환받기 어렵지 않아 아무래도 근데 이 임차인 입장에서는 전세보증금을 반환받아야 다른 집으로 이사를 가든지 아니면 보증금을 회수하는 이런 방법이 되는데 새로운 임차인을 구하지 못하면 불가능합니다.이 경우에는 그럴 때 기존 임차인은 전세보증금을 받기 위해서 새로운 임차인을 구하게 되는데 이때 전세보증금을 새로운 이 계약하게 돼서 새로운 임차인이 나타나게 되면 이 새로운 임차인은 전세보증금을 돌려받지 못할 위험에 처하게 되고 결국 이 전세보증금을 돌려받지 못하는 위험을 다른 사람에게 떠넘기는 어떻게 보면 폭탄 돌리기죠. 이 악순환이 반복되는 것을 폭탄 돌리기라고 합니다.
◆ 조태현 : 처벌도 가능합니까?
◇ 홍세욱 : 네. 이 기존 임차인이 아까 말씀드린 대로 어떻게 보면 보증금을 반환받아야 다른 집을 구할 수 있고, 이런 절박한 상황일 수 있기 때문에. 이 전세보증금을 반환받기 위해서 어떻게 보면 내가 나도 전세 사기를 당했는데. 이걸 숨기고 전세 사기를 당했다는 걸 숨기고 새로운 임차인에게 문제없는 집이다 이런 식으로 이렇게 넘길 수도 있거든요. 이런 경우는 새로운 임차인을 기망하는 경우인데요.
◆ 조태현 : 그럼 사기가 되는 건가요?
◇ 홍세욱 : 그렇죠. 그리고 새로운 임차인이 보증금을 지급했다 그러면 이제 피해가 발생을 한 것이기 때문에 사기죄로 처벌될 가능성도 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 이런 피해자들 말씀하신 대로 굉장히 많다고 하는데. 그렇게 되면 피해액 변제부터 예방책 마련 강력한 처벌까지 피해자분들이 요구하는 내용이 많을 것 같아요. 그런데 정치적인 공방은 여전히 계속되고 있죠.
◇ 홍세욱 : 제일 큰 공방이 아무래도 야당이 주도하고 있는 선구제 후해소 방안인데. 이 선구제 후해소는 주택도시보증공사 등 공공기관이 전세보증금 반환 채권을 사들여 피해자들에게 보증금을 먼저 돌려주고. 그 다음에 나중에 경·공매 등을 거쳐 임대인으로부터 자금을 회수하자 이런 방안인데. 21대 국회에서 야당이 주도해 국회 본회의까지 통과시켰는데. 윤 대통령께서 거부하셨죠. 거부하셔가지고 폐기됐는데. 민주당은 22대 국회에서도 선구제 후해소에서 이거 계속 추진하겠다 이러고 있습니다.
◆ 조태현 : 왜 정부에서는 이걸 왜 반대하는 겁니까?
◇ 홍세욱 : 박상우 국토부 장관이 지난 국회 교통위원회 전세사기 피해자 지원 대책 관련 청문회가 있었는데. 여기 출석해서 발언하신 내용을 보면 좀 알 수 있습니다. 선구제의 후회수는 일종의 상표 같은 구호다. 그리고 법안을 실제 집행해야 할 정부 책임자로서 구체적인 내용을 보면 집행이 어려운 부분이 많다. 뭐, 예를 들어서 주택도시기금에서 1조 원 이상의 손실이 날 것이다. 그렇기 때문에 도저히 정부 입장에서는 집행하기 어렵다라고 해서 명백히 지금 이 야당의 선구제 후해소 방안을 반대하고 있습니다. 참 어떻게 보면 전세사기 특별법이 민생 법안인데 여야, 정부의 정치적인 공방이 이어져서 좀 안타까운 상황이 이어지고 있습니다.
◆ 조태현 : 누누히 드리는 말씀이지만 정치가 하는 역할은 그런 역할이 아니죠. 정치가 해야 될 역할은. 그러면 지금 전세 제도라는 게 거의 우리나라에만 있는 제도잖아요? 그런데 일부에서는 에스크로 제도를 도입하는 게 좋을 것이다 이런 의견도 나오던데. 이게 뭡니까?
◇ 홍세욱 : 에스크로 제도는 부동산에 한정해서 좀 말씀드리면, 부동산은 매매 계약을 체결하고 임차인이 임대인에게 전세보증금을, 임대 계약을 체결했을 때 임차인이 임대인에게 전세보증금을 직접 지급하는 것이 아니라 제3자가 중간에 껴서 중간에서 임차인으로부터 전세보증금을 받은 다음에 보관을 하게 됩니다. 그리고 계약 조건이 충실히 이행됐을 때, 임대 기간이 만료됐을 때죠. 임대 기간이 만료됐을 때 임차인에게 이 제3자가 보증금을 지급하는 것으로 전세 보증금을 예치하는 제도를 말합니다. 이거는 영미권, 특히 미국에서 많이 이용되는 제도인데. 이 보증금 규모가 3개월 이내 임대료 정도의 소액인 경우에 미국에서는 월세 미납을 방지하기 위해 사용되는 제도인데. 우리나라에서는 좀 어려울 것으로 보여집니다.
◆ 조태현 : 왜 그렇죠?
◇ 홍세욱 : 전세 사기 문제가 너무 심각하니까 에스크로까지 도입하자 이렇게 얘기는 나오고 있는데. 지금 우리나라에서 임대인은 보통 전세금을 받아서 다른 용도로 사용하기 위한 투자금처럼 사용하고 있는데. 에스크로 계좌를 사용해서 은행이나 아니면 제3자한테 맡겨놓으면 임대인 입장에서는 아무 의미가 없거든요. 그러니까 임대인 입장에서는 전세를 내줄 이유가 없게 됩니다.
◆ 조태현 : 결국에는 전세가 사라지고, 그게 다 월세가 될 가능성이 크다
◇ 홍세욱 : 그런 우려가 반드시 생깁니다.
◆ 조태현 : 이런 것들도 좀 논의를 하려면 깊게 논의를 해봐야 될 것 같고요. 이런 과정에서 중요한 사람이 공인중개사라고 할 수 있는데. 오늘부터 공인중개사들의 의무가 강화된다고 하는데 어떤 내용입니까?
◇ 홍세욱 : 이것도 전세 사기 피해 예방을 위해서 도입한 제도들인데. 개업 공인중개사의 확인 설명 의무를 강화하는 내용의 공인중개사법 시행령 그리고 시행규칙 개정안이 오늘부터 시행됩니다. 개업 공인중개사는 등기사항증명서, 토지대장, 건축물 대장 등을 통해 확인할 수 있는 정보를 제외하고 임대인이 제출하거나 열람 동의한 확정일자 부여 현황 정보, 그리고 국세 및 지방세 체납 정보, 이거 이건 굉장히 중요한 정보거든요. 그리고 전입세대 확인서를 확인한 후 임차인에게 본인의 보증금과 관련된 선순위 권리관계를 설명할 의무가 생겼습니다. 그리고 공인중개사는 세입자에게 최우선 변제금과 임대보증금 보증 제도 등 임차인 보호 제도를 설명해야 합니다. 이런 의무를 위반할 경우 공인중개사에게 6개월 이내 자격정지 그리고 500만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.
◆ 조태현 : 뭐가 많이 생겼네요. 효과가 있을까요?
◇ 홍세욱 : 효과는 분명히 있을 텐데 약간 좀 한계가 또 있을 수밖에 없는 게 뭐냐 하면 임대인은 공인중개사에게 체납 정보 아까 제가 말씀드린 지방 국세나 지방세 체납 정보 이걸 알아야 이게 과연 보증금을 제대로 받을 수 있는지를 알 수 있는데 이 체납 정보 제공 의무가 사실은 없습니다.그렇기 때문에 임대인의 말에만 의존할 수밖에 없고 그렇기 때문에 공인중개사가 체납 여부를 명확히 알기 어려운 어떻게 보면 또 한계는 여전히 좀 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 한계가 좀 명확해 보이긴 합니다. 전세 사기는 삶의 터전을 빼앗는 악질 범죄죠. 과연 법원이 이런 상황을 충분히 반영해서 재발 방지를 하고 있는지. 이 부분에 대해서 좀 되돌아볼 필요는 있어 보입니다. 지금까지 홍세욱 변호사님과 함께 경제에 얽힌 법 이야기해 봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 홍세욱 : 감사합니다.
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