■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 6월 26일 (수요일)
■ 대담 : 김효선 NH농협은행 부동산수석연구위원
- 일주일 앞두고 일정 연기, 은행권·차주들 계획에 차질
- '정책 기조 불분명, 정책 일관성 없다' 비판 불가피
- 스트레스DSR '급' 연기 "PF연착륙, 가계 부채 의식한 조치"
- 서울 집값 상승 전환·가계부채 잡는 것 차질?
- 2단계 DSR 연기로 가계부채 급증·집값 상승 가속 전망
- DSR 연기가 부동산 PF 연착륙 대안? "직접적 연결고리 거의 없어"
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 금융당국이 2단계 스트레스 DSR 규제 시행을 두 달 연기하겠다고 밝혔습니다. 이걸 보고 ‘돌연’이나 ‘갑작스럽게’라는 말이 유독 많이 나오고 있습니다. 불과 일주일 전까지만 해도 차질없이 시행하겠다 이렇게 이야기를 했었는데 그 사이에 대체 뭐가 바뀐 걸까요? 전문가 연결해서 왜 이런 상황이 된 건지 알아보도록 하겠습니다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원 전화로 연결하겠습니다. 위원님 나와 계시죠?
◇ 김효선 NH농협은행 부동산수석연구위원(이하 김효선) : 네 안녕하세요?
◆ 조태현 : 네 안녕하세요. 위원님 먼저 청취자분들 모르는 분들도 있을 수 있으니깐요. DSR이 뭔지 이것부터 설명 좀 부탁드릴게요.
◇ 김효선 : 네 DSR이라는 거를 단어 그대로 풀이하면 부채 상환 비율을 의미하는데요. 금융권에서 대출 심사를 할 때 이제 대출이자의 소득 대비해서 모든 대출의 이자와 원금 상환액의 비율을 DSR이라고 합니다. 그래서 이 비율이 높을수록 부채 부담이 크다고 판단할 수가 있는데요. 예전에 DTI가 소득 대비해서 주택담보대출 원리금에 신용대출이나 다른 대출의 이자만을 더해서 한도를 계산하는 방식이었다면 DSR은 모든 대출의 원금과 이자를 더한 원리금 상한액으로 심사하기 때문에 더 엄격하다고 볼 수 있습니다. 예를 들어서 연봉이 5천만 원인 사람이 가지고 있는 모든 대출의 원리금이 1년에 2천만 원씩 갚는 데 사용되어진다면 2천만 원을 연소득인 5천만원으로 나누면 40%가 되거든요? 그래서 현재 DSR 기준이 40%인 점을 감안하면 더 이상 추가 대출은 어렵다고 보면 됩니다.
◆ 조태현 : 여기에 스트레스가 붙어서 스트레스 DSR이 되면 또 이건 뭔가요?
◇ 김효선 : 스트레스 DSR은 한 번 더 허들을 둔다라고 볼 수가 있는데요. 우리가 변동금리로 대출을 받으면 향후에 금리가 갑자기 인상됐을 때 원리금이 더 높아질 수 있는 리스크가 있잖아요. 이런 미래 금리 인상의 위험을 선반영한 일종의 가산금리, 스트레스 금리를 부과하는 제도를 말합니다. 그동안 DSR 제도가 대출 취급 시점에 금리를 기준으로 한도가 산정돼서 향후에 금리 상승이 되면은 과도한 이자 부담 때문에 힘들어지게 되는 한계가 존재했는데 스트레스 금리를 적용함으로써 기존보다 원리금 상환액이 늘어나기 때문에 대출 한도가 좀 줄어드는 효과가 발생하게 되고요. 과거 5년 동안 가장 높았던 가계대출 가중평균 금리에서 현재 예금은행의 가계대출 가중평균 금리를 빼는 방식으로 계산되어지고 있습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 기존보다 더 강한 규제가 DSR, 그리고 여기에서 또 스트레스를 주는 게 스트레스 DSR인데 이게 원래 7월 1일부터 2단계 시행이었잖아요. 그런데 갑자기 두 달 늦춘다는 거죠. 이거 왜 이렇게 한다는 겁니까?
◇ 김효선 : 너무 갑작스러운 발표이긴 했는데 이제 발표에 따르면 현재 정부에서 논의 중인 자영업자 지원 대책이 다음 달 발표가 될 예정이고요. 또 이번 달 말에 부동산 PF 사업성 평가라든가 전반적인 PF 시장의 연착륙 과정이 시행될 거라고 해서 이런 부분을 포괄적으로 고려한 결정이었다라는 게 일단 설명이긴 합니다.
◆ 조태현 : 위원님도 지금 은행권에 계시잖아요. 근데 전혀 모르셨다는 얘기예요?
◇ 김효선 : 그렇죠. 네 본격적인 시행을 앞두고 금융권에서도 여러 가지 준비를 하고 있던 상황이었는데 갑작스럽게 좀 발표가 된 이례적인 일이었다고 볼 수 있습니다.
◆ 조태현 : 이런 사례가 있습니까?
◇ 김효선 : 기억나는 걸로는 거의 이런 사례는 없고요. 굉장히 좀 이례적인 상황입니다.
◆ 조태현 : 그러다 보니까 아무래도 정책의 일관성이 없다 정책 기조가 분명치 않다 이런 이야기가 나올 수밖에 없는 것 같은데 이 부분에 대해서 위원님은 어떻게 보세요?
◇ 김효선 : 네 지금 이제 이런 정책들이 일주일을 앞두고 갑자기 미뤄진 부분들이 은행권도 그렇지만 “차주들” 입장에서도 여러 가지 계획에 변동이 생길 수 있는 부분이라서 과거에도 정책들이 실패한 많은 이유가 이제 정부의 신뢰도 문제였잖아요? 그래서 그런 얘기들이 나올 수밖에 없는 그런 상황인 것 같습니다.
◆ 조태현 : 지금 그러니까 정책이 갑자기 이렇게 변동이 되면서 어떤 변수가 또 생겨서 불확실성이 커졌다라고 볼 수밖에 없는 상황인데 사실 일주일 전까지만 해도 이복현 금감원장이 차질 없는 시행에 만전을 기해달라라고 얘기를 했었거든요. 위원님 보시기에 일주일 사이에 대체 뭐가 바뀐 겁니까?
◇ 김효선 : 그러게요. 일주일 사이에 어떤 일이 있었는지는 알 수는 없지만 이제 발표한 내용에 따르면 자영업자 지원 대책을 논의 중이라고 했잖아요. 사실 최근에 이제 부채에 대한 갚는 그런 상환 능력이 굉장히 좀 떨어지고 있다라는 통계들이 많이 나오고 있어서 지원 대책 중 대부분이 금융권에서 대출을 조금 늘려주거나 저금리로 지원을 해주는 부분들이 포함될 거로 예상이 되거든요. 근데 스트레스 DSR로 한층 더 강화된 규제를 적용해버리면 발표될 지원 대책과는 또 약간 엇박자가 날 수 있는 가능성도 좀 있을 수 있을 것 같고 그리고 또 TF 사업성 평가 관련된 그 연착륙 과정도 사실은 어떻게 될지 아직은 좀 불투명한 부분이 있기 때문에 대출과 관련된 여러 가지 것들을 한번 모니터링을 해보고 나서 결정을 하겠다 이런 뉘앙스로 좀 받아들이고 있습니다.
◆ 조태현 : 근데 이 스트레스 DSR, 그러니까 DSR도 그렇고 스트레스 DSR로 더 강화된 것도 그렇고 가장 큰 영향이라면 역시 가계부채 이 문제를 잡기 위한 조치라고 볼 수가 있잖아요. 그런데 이렇게 2단계가 연기가 되면 가계부채를 잡는 데 어떤 한계 같은 게 나올 수밖에 없는 거 아닌가요?
◇ 김효선 : 네 사실 스트레스 DSR 1단계가 시행이 되고 나서도 가계부채가 줄기보다는 오히려 증가하고 있었거든요. 최근 6월 기준으로는 가계대출이 4조 4천억원 이상 급증을 한 상황이라서 정부가 이제 시장에 가계부채 관리를 좀 완화하는 게 아니냐 하는 잘못된 신호를 줄 리스크도 있긴 하고요. 아무래도 지금 집값도 서울 기준으로는 상승 전환한 상태고 이렇게 또 한계가 된 상황이라 두 달 안에 빨리 빌려야 되겠다라는 심리도 있을 수 있어서 가계부채는 늘어날 수 있는 가능성이 더 클 것 같습니다.
◆ 조태현 : 조금 전에 집값 이야기해 주셨는데 지금 안 그래도 부동산이 수도권 중심으로 조금씩 다시 반등하는 분위기잖아요. 서울은 많이 오른 것 같고. 이런 상황에 더 불을 붙일 가능성은 없을까요?
◇ 김효선 : 물론 주택 시장은 대출을 통해서 굉장히 거래가 늘어나는 시장이기 때문에 그 대출과 거의 비례로 그래프도 나오고 있고요. 최근에 이제 강남을 시작으로 해서 마용성 정도까지 상승세가 확대가 됐는데 이렇게 또 지금 특례 보금자리로 뭔가 같이 스트레스 DSR로 이렇게 미뤄지게 되면은 부채를 통한 빠른 매입에 좀 뛰어드는 그런 분들이 더 많아질 것 같아서 더 상승할 가능성은 있다라고 보여집니다.
◆ 조태현 : 마용성이라고 하시면 마포, 용산 또 어떤 거죠?
◇ 김효선 : 성동구.
◆ 조태현 : 성동구. 알겠습니다. 그래서 집값이 더 오를 가능성도 있다. 집값이 더 오르게 되고 이렇게 대출도 풀어주면 이거 가계부채는 잡히지 않고 더 늘어날 수밖에 없을 것 같은데 지금 시중은행의 주담대 대출 금리까지 내려온 상황이잖아요. 지금 얼마나 내려왔습니까?
◇ 김효선 : 주담대 대출금리의 하단이 2%, 2.9%까지 내려온 상황이고요. 상단도 4% 정도대라서 기준금리가 3.5%인 점을 감안하면 기준금리보다 역대급으로 굉장히 차이가 좁혀진 상황입니다.
◆ 조태현 : 그러니까 기준금리보다도 더 낮은 상황이라는 거잖아요. 이거 왜 이렇게 내려오는 거예요? 이게 은행 입장에서는 수익성에 문제가 생길 텐데.
◇ 김효선 : 지금 아마도 이 정책적인 부분이 좀 크다라고 볼 수 있을 것 같고요. 주담대 변동금리와 고정금리가 조금 차이가 있는데 고정금리 기준이 되는 거는 은행채 5년물 금리를 사용을 하고 있거든요. 근데 이게 계속해서 좀 이제 하락을 하고 있기 때문에, 인하가 되고 있기 때문에 지금 고정금리는 같이 인하가 되는 상황이고 반면에 변동금리로는 신규 코픽스를 사용을 하고 있는데 이거는 지금 상대적으로 고정금리보다 높게 책정이 되어 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 전반적으로 좀 우려가 되는 게 이번에 2단계를 연기를 하면서 이게 시장에 어떤 신호를, 부정적인 신호를 줄 것 같은 게 제일 걱정이 되는데요. 스트레스 DSR 연계하는 이유 가운데 또 하나로 꼽은 게 부동산 프로젝트 파이낸싱 연착륙 이 부분입니다. 그런데 이거 조금 연결고리가 어떻게 되는지 명확치가 않거든요. 이걸 어떻게 봐야 되는 겁니까?
◇ 김효선 : 지금 정부에서 지금 PF 관련해서 굉장히 좀 강한, 강력한 지원 대책들을 쓰고 있습니다. 예를 들어서 대출 갚는 시기를 좀 늘려준다거나 거기에 투입하는 금액도 굉장히 커지는데 이 두 개가 직접적인 연결고리가 딱히 보이지 않긴 하지만 어쨌든 지금 DSR을 계속해서 규제를 하게 되면 추가적으로 빌릴 수 있는 금액들이 굉장히 줄어들기 때문에 일단 대출과 관련된 여러 가지 지원 제도들을 좀 똑같은 결로 가져가기 위한 그런 방안이라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 지금 전반적으로 보면은 가계부채를 관리를 해야 된다 그리고 주택시장도 이렇게까지 침체되면 안 된다. 여기에 자영업자들도 도와야 된다 여러 가지 좀 이해가 상충하고 있는 것 같은데요. 이런 것들을 다 해소할 수 있는 어떤 묘안 같은 게 있을까요?
◇ 김효선 : 사실 지금 거시경제나 여러 가지 상황을 봤을 때는 집값이 올라가거나 가계 부채를 빚내서 집사는 시기는 아니긴 하거든요. 근데 여러 가지 정책과 지금 대출과 관련된 정책이 조금 다르게 가고 있어서 지금 이제 시장에서 빚을 내서 집을 사서 이렇게 집값이 올라가는 상황까지 되게 된 것 같은데 여러 가지 다양한 정책들로 좀 조화롭게 가는 방법들이 필요할 것 같습니다. 지금은 사실 공급이 부족하다는 얘기들이 계속해서 나오기 때문에 빚을 내서까지 집을 사는 분들이 많아지고 있거든요. 근데 무엇보다 공급이 좀 안정화가 돼야 되고 특히 임대차인 전세시장이나 이런 쪽으로 안정적인 공급을 증가시키는 것들이 빚을 내서까지 집을 사는 이런 수요들은 조금 뒤로 미룰 수 있는 부분일 것 같아서 이렇게 가계부채를 안정적으로 관리하면서 주택시장을 건전하게 활성화할 수 있는 방안들로 공급 관련된 것들이 일단 우선적으로 필요할 것으로 보여집니다.
◆ 조태현 : 공급의 중요성. 알겠습니다. 근데 지금 2단계가 이렇게 두 달 연기가 됐으면 3단계도 더 미뤄질 수밖에 없겠네요?
◇ 김효선 : 네 지금 2단계가 7월로 미뤄진 상황이고 내년부터는...
◆ 조태현 : 9월로 미뤄졌죠?
◇ 김효선 : 네 9월로 미뤄졌고 3단계는 사실 내년 1월부터 시행이 예정됐는데 3단계는 6개월이 더 미뤄진 내년 7월로 시행이 예정되어 있습니다.
◆ 조태현 : 3단계로 가면은 대출 한도는 더 줄어들겠죠. 어떻게 됩니까?
◇ 김효선 : 지금 2단계를 시뮬레이션을 해보면 1단계로 적용이 됐던 때보다 약 6에서 한 10% 정도 대출 금액이 줄어드는 걸로 볼 수 있거든요. 근데 3단계는 일단은 금액 자체도 10% 가까이 줄어드는 부분들이 있고 특히 이제 기타 대출까지 확대가 되는 부분들이 있어서 지금 특히 DSR을 넘겨서 빌려 있는 차주들의 자금 조달이 추가적으로는 어려워질 걸로 예상이 됩니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 이번에는 어떤 상황이 두 달 연기가 됐지만 앞으로 어떻게 될지는 조금 더 지켜보는 게 좋을 것 같습니다. 지금까지 NH농협은행 김효선 부동산 수석전문위원과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김효선 : 네 감사합니다.
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