■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 김우성 앵커

■ 방송일 : 2024년 3월 15일 (금요일)

■ 대담 : 서울디지털대 한문도 교수

- 부동산 하락이 아닌 부동산 가격 정상화를 기준으로 봐야
- 서울 집값 상승으로 떠난 32만명, 경기도로 이주하면 수요영향
- GTX, 각종 지원대책 등 호재 덕분에 시장 상승력은 유지
- 동탄 등의 고가거래는 소수 사례, 시세 조작은 중범죄
- 4월 총선 후 감사보고서 제출 때 부동산PF부실 터질 것
- PF부실로 인해 집값 가격에 영향 미치는 부분 살펴봐야
- 지방 등 악성미분양은 70%수준 매입으로 공공주택 대응

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

 

◇ 김우성 앵커(이하 김우성) : 부동산에 관한 모든 것들을 알고 싶으면 이리 모이십시오. 생생플러스 오후 3시 시간 부동산 관련된 기사나 유튜브 클립도 굉장히 많은 분들이 관심이 있으신데요. 정말 부동산에 대한 많은 이야기를 해드리겠습니다. 오늘도 전문가 연결해서 이야기 듣습니다. 서울디지털대 부동산학과 한문도 교수 연결돼 있습니다. 교수님 안녕하세요?

 

◆ 서울디지털대 한문도 교수(이하 한문도) : 네 안녕하세요.

 

◇ 김우성 : 교수님 이 집이 미리 집을 사거나 혹은 미리 집을 갖고 있는 분들 입장에서는 자기 재산이니까 민감하고요. 사려는 분들도 민감한데 떨어진다고 말하면 발끈하시는 분들도 있고 올라간다고 하면 기분 나빠하는 분도 있는데, 한문도 교수님하고 인터뷰하면 많은 분들이 그분은 집값 떨어진다고 하시는 분이잖아요. 저한테 이렇게 반문하더라고요. 그래서 제가 한 달 전에 나온 기사 제목을 읽어드리겠습니다. 한문도 교수 난 하락론자 아닌 정상화 론자. 물론 정상화가 오를 수도 있고 내릴 수도 있는데 이거 좀 설명을 해야 될 것 같아요. 하락론자는 아니신 거죠?

 

◆ 한문도 : 전혀 아니죠. 자본주의 시장에서 화폐가 늘어나고 자산가치가 상승할 때는 당연히 부동산도 같이 명목 가격이 상승하게 되어 있죠. 다만 현재 수준이 소득 수준이나 경제 상황보다 약간 고평가돼 있는 건 확실합니다. 제가 볼 때, 그래서 이 부분이 계속 상승을 유지하기에는 버거운 가격이고 제가 볼 때는 조정 국면으로 들어갈 거거든요. 그것을 이제 저는 정상화 과정이라고 말씀드린 거고 일반 분들은 올라갔다 내려가니까 하락이라고 표현하겠죠.

 

◇ 김우성 : 맞습니다. 어떤 분들은 부동산 자체가 천천히 오른쪽으로 45도로 올라가고 있는 우상향이다 라고 하는데 그 안에 곡선이 급격하거나 급격하게 꺾이거나 올라가는 것도 문제입니다. 그 과정을 바로잡는 상황을 정상화로 설명해 주시는 부분도 있고요. 그런 상황에서 첫 번째 질문을 드려야 또 이렇게 항의가 덜 들어와서 제가 좀 앞에 이야기를 길게 깔았습니다. 강남권 아파트값 하락세가 부동산 원 시세 보면 좀 멈춘 것이다. 이게 하락 중에서 조금 주춤하고 브레이크가 잡혔는데 이제 바닥인가 이런 분들도 있고요. 강남은 먼저 빨리 바닥 찍었냐 이런 분들도 있습니다. 어떻게 봐야 됩니까?

 

◆ 한문도 : 아직 바닥을 완전히 안 찍었고요. 전주에 마이너스 0.02에서요. 저 전전주죠 이번에 3월 11일까지 기준으로 데이터는요 강남도 마이너스 0.01입니다 정확히는. 그 부분이 이제 하락 폭이 감소해서 신생아론 대출도 있고 GTX 호재도 있고 여러 가지 대책들이 많이 나오니까 기사를 쓰는 기자 분께서 아직 분명히 마이너스라고 숫자가 보이는데 바닥이라고 쓰는 거 아니겠죠. 바닥이 보인다 그랬을 것 같습니다. 제가 볼 때 그렇게 보시는 게 좋을 것 같습니다.

 

◇ 김우성 : 많은 전문가들이 저희 프로그램에서 먼저 이 교수님하고 언제쯤 가격이 얼마일 때쯤 한번 인터뷰를 한 적이 있는데 요즘 기사를 보면 한 1년 정도 뒤 한 30~40% 떨어졌을 때 이렇게 지금 얘기가 많이 나오고 있습니다. 그럼에도 불구하고 부동산 가격의 상승이 굉장히 시장에는 청신호가 되잖아요. 지금 GTX뿐만 아니라 총선 앞두고도 여러 이야기들이 나오고 있는데 어떻습니까? 상승 여력은 어디서 또 발견할 수 있을까요?

 

◆ 한문도 : 제가 볼 때 기사에서 많이 접하실 때는 상승에 대한 어떤 장밋빛 전망이나 긍정적인 보도들이 많이 나오고 있는데요. 우리 시청자 청취자분들이 좀 유념하실 게, 현재 주택 가격이 과연 정상적인 가격인지 계속 올라갈 것인지 좀 보셔야 되는데, 최근에 말씀주신 대로 GTX 발로 동탄에 주상복합 한 아파트가 22억 찍었다 그래가지고 언론에 도배가 됐습니다. 그런데 이제 그 앞에 동탄역을 마주보고, 건너편이죠. 똑같은 위치인데 거기는 12억 13억 14억 하거든요. 근데 동탄 롯데 캐슬만 이제 조금 가깝다 보니까 22억 23억이 1개, 2개가 거래가 됐는데 이게 뭐 여러분 기억나시지만 예전에 낚시성 거래 있지 않습니까? 계약만 하고 잔금을 안 칠 수도 있잖아요. 물론 기업이 뭐 이렇게 동탄역에서 가까우니까 서울하고, 필요해 가지고 매입을 할 수 있겠지만 중요한 것은 그 아파트만 그렇게 나와 있고요. 나머지는 그게 없습니다. 다 14억 13억 수준이에요. 하나만 좀 이상하죠. 그래서 더 중요한 건 그 롯데 캐슬에 말씀주신 22억 거래 가격이요. 전세가격 수준은 7억입니다. 그러면 이 갭이 너무 크잖아요. 그러니까 이거 좀 특수 상황인 것 같고 제가 볼 때 이걸 가지고 전체가 이렇게 상승하고 있다고 보시면 큰일 나시고 대부분의 지역들이 발표가 됐지만 현실성이라고 그럴까요? 과연 이것이 잘 될 것인가 gtx-a도 지금 원래 2023년 개통이었는데 지금 2026년 7년, 8년으로 늦어졌지 않습니까? 이런 부분들 때문에 지금은 조금 조심스럽게 중장기적으로 GTX 노선에 따라서는 대처하셔야지 급하게 쫓아가시면 또 영끌 투자 이런 게 될 수도 있습니다.

 

◇ 김우성 : 지금 사실은 이 동탄 사례는 아직 정확하게 확인된 바는 없습니다만 전체 시장 상황이 아니라 소수의 한도 매물을 가지고 기사가 나왔다 이렇게 설명해 주셨고, 이거 얘기해야 됩니다. 예전에 사실 자전 거래가 많았어요. 자기가 집을 내놓고 높은 값에 사고 잔금 안 치르고 그냥 무산시키고 이러면서 자꾸 실거래만 올렸는데 이거 지금 처벌받잖아요 법으로.

 

◆ 한문도 : 네네 맞습니다.

 

◇ 김우성 : 네 아직도 좀 이런 방식으로 완전히 이 자전거래의 어떤 처벌 대상은 아니더라도 조금 내가 이 값을 얼마나 주고 샀는데 떨어지면 안 되지 이러고 좀 하는 경우도 있는 것 같아요. 이건 어떻게 보십니까?

 

◆ 한문도 : 지금도 잔재하고 있습니다. 실제로 예전에 이런 사례를 말씀드리면 되겠죠. 그 전세 가격조차도, 전세가격이 사실은 다운 계약서인데도 불구하고 그 계약서를 공인중개사분들이 신고를 안 합니다. 세입자가 신고를 해야 잡히고 그러는데 이런 시차나 말씀 주신 대로 이 가격에 대한 데 민감하잖아요 우리 청취자분들이. 그 부분이 내려가는 건 기사가 잘 안 나오고 올라가는 건 잘 나오고 이게 이제 시장의 현황이니까 우리 청취자분들이 우리 YTN 라디오뿐이 아니라 여러 방송을 들으시면서 데이터를 좀 교차 체크하셔가지고 시장을 정확하게 판단하셔야지 실수하지 않으실 것 같습니다.

 

◇ 김우성 : 호가 이런 것들은 지금 자전거래 사례가 여전히 있고 이거 많은 분들이 잘 모르시는데 굉장히 엄하게 처벌받습니다. 이런 상황인데 실제로 그 부동산 관심 있는 거에 가치와 가격 형성을 잘 연구해 보시고 이 프로그램 잘 들으시면 됩니다. 너무 이런 것들에 흔들리면 안 될 것 같습니다. 또 하나 기사 재밌는 게 있던데요. 집값이 비싸서 서울 떠난 인구, 저도 한 16년 전에 그래서 떠나긴 했는데요. 이걸 보니까 32만 명이 넘었다 작년입니다. 그런데 또 지금 경기 쪽에는 GTX도 있고 여러 인구 분산 효과적인 측면으로 또 긍정으로 보시는 분들도 있고요. 어떻게 보십니까? 32만 명이 서울을 떠난 거는 시장에 또 어떤 영향을 미칠 수 있습니까?

 

◆ 한문도 : 서울 인구가 떠나니까 당연히 경기도 수도권은 주택가격을 유지하는 데 도움이 될 것이고요. 근데 이제 물량이 워낙 많다 보니까 약간 하락 좀 성향을 보이고 있는데 서울 입장에서도 수요가 당연히 감소하니까 보이지 않게 하방 압력이 돼서 현재 주택 가격에 대해서 아시겠지만 주택 매매 물량 아파트만 역대 최대치인 8만 건을 넘었습니다. 근데 거래량은 2~3천 건밖에 안 되지 않습니까? 그러면 7만, 8만 개면 2년 치의 입주 물량이에요. 거래가 안 된다는 걸 생각하실 때 현재 가격이 조정이 되지 않는다면 말씀주신 대로 탈 서울 하시는 분들은 좀 계실 것 같고요. 신도시도 요새 좋으니까 GTX가 예정대로 개통이 된다고 했을 때는 인구 분산 효과는 분명히 있을 것 같습니다. 그래서 전반적으로 교통은 도움이 되고 주택 가격에는 안정 효과를 주는 데는 도움이 될 것 같습니다.

 

◇ 김우성 : 이게 뭐 시장이 만들어낸 현상이기는 한데요. 또 그게 역으로 시장에 어떤 반응을 줄지에 대해서는 조금 더 지켜봐야 되겠지만 또 긍정적인 면도 있다 이런 말씀도 해주셨고 강남 쪽은 여전히 뭐랄까요 이걸 왜 집으로 안 보고 자꾸 로또라는 복권에 비유하는지 모르겠습니다. 저는 오히려 그게 좀 부정적으로 받아들일 것 같아서 로또라는 표현을 안 썼으면 좋겠는데 로또아파트 얘기해야 될 것 같습니다. 강남 개포동도 그렇고 등촌도 그렇고 이쪽은 계속 좀 흥행이다 이런 표현을 하고 있어요.

 

◆ 한문도 : 네 청약 현장들이 좀 성적이 좋은 편입니다. 개포동은 분양가 상한제가 적용되다 보니까 당연히 시세보다 저렴해서 로또라고 불렸던 게 한 번 있었고요. 최근에 이제 강동구 더샵 둔촌포레라고 리모델링 신축 단지인데요. 여러 가지 중형 단지에다가 일반 분양분을 갖다가 이게 주동이라고 그래서 메인동에다가 배치를 해가지고 내용이 좋습니다. 좋다 보니까 청약 경쟁률이 좋습니다. 93대 1로 잘 나왔고요. 그래서 이렇게 좀 희소성이 있거나 특별히 어떤 가치가 있는 단지들은 혜택을 받는 반면에 여전히 수도권하고 또 지방은 여전히 힘든 상황입니다.

 

◇ 김우성 : 수도권 지방 얘기를 해 주셨는데 물론 여러 가지 상황이 있겠지만 지금 악성 미분양들 지방에 많잖아요. 이것도 나중에 자꾸자꾸 문제가 커질 것 같은데 지금 PF 문제도 있고요. 결국은 이거 좀 공적으로 해결해야 된다 이런 주장하신 것 같아요.

 

◆ 한문도 : 어느 분이 하신지는 모르겠는데 사실 건설사분들은 그렇게 얘기를 하시고 정부도 그쪽으로 얘기를 하고 있는데요. 이 부분에 대해서 최근에 LH가 매입을 한다든지 여러 가지 대책들을 정부에서 발표하고 있는데요. 제가 드릴 말씀은 예전에 MB 때는 LH가 국민세금으로 운영되지 않습니까? 물론 매입을 할 때 부실 현장은 원래 분양가의 70%에 매입을 해줬습니다. 그런데 이번 정부는 그걸 좀 투명하게 가이드를 안 두고 있어요. 그 부분에 대해서는 정부가 좀 잘 처리해 주길 바라고 그런 식으로 저렴하게 사서 공공 매입이나 분양을 저렴하게 한다면 매수자 실수요자 무주택자분들한테 도움이 되겠죠. 그렇지 않고 만약에 90% 100%에 사가지고 예전에 한번 비판 받았거든요 LH가. 그런 식으로 가는 건 좀 문제가 있을 것 같습니다.

 

◇ 김우성 : 예 그런데 지금 정부가 물론 LH가 주도하겠지만 예산이 있을까 걱정입니다. 지금 세금이 없는 상황이어서, 이런 상황도 있고요. 그다음에 총선 얘기 그러면 조금 연결해서 해보겠습니다. 정치권 얘기 나왔으니까요. 총선 때도 부동산 공약들 나와야 되는데 아직 이거 뭐 지금 선수 정해지느라 누가 출마할지 정해지느라 공약이 뭐가 잘 안 나왔습니다. 저희가 앞서 사교육 관련 인터뷰할 때도 정확한 공약이 아직 안 나왔네 이렇게 얘기를 한 상황인데 그린벨트 푸는 거에만 좀 관심이 몰린 것 같고요. 또 뭐 많이들 기억하시겠지만 서울이 커진다 혹은 경기도가 서울이 된다 이 이야기도 좀 살아 있는 것 같고요. 총선 부동산 공약 좀 요약해서 여야 어떻게 평가하십니까?

 

◆ 한문도 : 여야가 지금 말씀주신 대로 좀 정신이 없는 것 같습니다. 그 인선 과정 때문에, 후보 때문에요. 아마 제 생각에 3월 중순 지났으니까 한 20일 정도부터 조금 준비하고 있는 것들을 발표할 것 같은데요. 정부 여당이든 야당이든 되게 고민하고 있는 부분이 이제 공공분양에 대한 어떤 대책들이 명료하게 없지 않습니까? 발표만 돼 있고. 그런 부분으로 민감하지 않은 부분 선에서 부담 안 느끼는 선에서 발표하는 수준에 그칠 것 같습니다. 이분의 어떤 방향성이 정책보다는 약간 다른 쪽으로 치우치다 보니까 우리 국민들이 바라는 좋은 부동산 정책을 기대하기는 조금 어려울 것 같습니다.

 

◇ 김우성 : 뭔가 좀 시장에 계신 분들의 생각뿐만 아니라 전체적인 대안이 나와야 되는데, 왜냐하면 이게 여야가 좀 같은 목소리가 나왔을 때 기회가 돼야 될 것 같은 게 부동산 대책이 단기적으로 나오잖아요. 집값이 너무 튀니까 거기에 대한 대책, 너무 식으니까 거기에 대한 대책 이게 오히려 지금 시장이 어려운 것 같아요.

 

◆ 한문도 : 그 부분에서 우리 국민들은 이미 선진국민인데 정부 여야 정치하시는 분들이 좀 이 방송을 들어서 잘 했으면 좋겠고요. 다만 이번에 이제 준비하는 것 중에 여당은 굳이 표현을 말씀드리면 이번에 청약 제도가 개편됐잖아요. 나눔형 선택형 청년 신혼부부 특공하고 신생아 특공도 또 추가됐잖습니까. 아마 발표할 것 같거든요 조만간에, 그걸 활용하셔서 내 집 마련에 활용하시면 좋을 것 같고요. 아마 야당 쪽에서는 특별하게 어떤 포션을 갖다가 새로운 전략을 던지기에는 시장이 이미 어느 정도 대책들이 정리가 돼 있기 때문에 지금 와서 임대주택을 늘린다 이런 것도 좀 안 맞거든요. 수요가 그런 부분 때문에 제가 볼 때 야당에서는 좀 약간의 전형적인 모습의 대책이 나오지 않을까 이렇게 보고 있습니다.

 

◇ 김우성 : 지원책 당근책 이런 것들이 좀 예상되기도 하고요. 교수님 그러면 또 끝으로는 PF 대출 얘기에 앞서 언급이 살짝 나왔기 때문에 여쭤봐야 될 것 같은데 이거 지금 금융사들 또 증권사들 굉장히 다 얽혀 있고 문제가 심각하다는 얘기는 나오고 있는데 그 말만 나왔습니다. 아직 뭔가 안 나온 상황인데 총선 이후에 문제가 될 수 있다고요?

 

◆ 한문도 : 예 4월 15일이 우리 청취자 분들 아시는 분도 계시겠지만 법인들 감사보고서 제출 기한입니다. 이번에 건설사들도 예전하고 다르게 좀 촘촘하게 해서 감사보고서를 제출해야 되거든요. 그러다 보면 이제 약간의 부실 채권이나 이런 부분들이 가시화되지 않습니까? 그러면 이제 아마 좀 정리가 되거나 이런 현장들이 나오고 건설사들도 좀 나올 수 있습니다. 그래서 그 부분에 대해서는 언제 터져도 이상하지 않을 만큼의 상황이니까 크게 충격 받으실거 없고요, 다만 정부가 최선을 다해서 LH 매입이라든지 지원책을 많이 쓰고 있으니까 충분히 대한민국이 감내할 수 있는 수준이라고 생각되기 때문에요. 다만 주택가격 조정의 어떤 트리거는 분명히 될 거다 라고 예측하고 시장에 대처하시면 참 좋을 것 같습니다.

 

◇ 김우성 : 주택 가격의 조정에 영향을 미칠 수 있습니다. 부동산 PF 대규모 프로젝트 파이낸싱을 통한 재개발 대단히 개발이 어떻게 향배가 결정되는지 뉴스를 귀를 쫑긋 세우고 보셔야 될 것 같습니다. 교수님 오늘 말씀도 감사드립니다.

 

 

◆ 한문도 : 네 감사합니다.

 

◇ 김우성 : 네 서울디지털대 한문도 교수와 함께 했습니다.

 

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