□ 방송일시 : 2022년 12월 19일 (월요일)
□ 진행 : 양소영 변호사
□ 출연자 : 김선영 변호사
- 건물이 공유로 되어 있는 경우 이를 임대하는 것은 원칙적으로는 공유물의 관리 행위에 해당돼
- 부부 간에는 조세 포탈, 강제집행, 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우 배우자 명의로 부동산에 관해 등기를 하더라도 유효하다고 판단해
- 공유물의 경우 보존 행위는 공유자 1인이 단독으로도 할 수 있어 임대차 기간이 만료되면 임차인의 건물에서의 퇴거를 구할 수 있어
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
◇ 양소영 변호사(이하 양소영): “저는 결혼 38년 차 주부입니다. 지난해 4월 부모님을 모시고 저와 남편이 공유한 콘도에 갔는데요. 그 콘도에 남편의 상간녀가 수년째 살고 있다는 걸 알게 되었습니다. 해당 콘도는 30억 규모입니다. 상간녀는 자신이 임차인이라 주장하면서 가짜 임대차 계약서를 증거라고 냈습니다. 임료 감정 신청에 의하면 매달 400만 원짜리 집을 월세 200만 원만 받고, 100만 원에 가까운 임대료는 임대인이 냈다는 자기 주장만 있고 증거 서류는 없습니다. 그래서 저는 상간녀 소송과 함께 상간녀가 살았던 최소 2년간 월세 2분의 1인 제 몫의 월세 4천만 원을 내라고 소송을 했습니다. 하지만 1차 민사 법정에서 상간녀는 확실하니 2천만 원은 받았는데요. 하지만 해당 콘도는 남편 돈으로 샀고 저는 전업주부라 기여도가 없다는 이유로 콘도 소유권의 절반을 가진 저에게는 아무 권리도 없다고 합니다. 전업 주부는 소유권에 이름이 있어도 왜 권리가 없는 걸까요? 돈을 못 벌었으면 명의 차용이 되는 건지 궁금합니다.” 네, 남편과 공동 명의로 되어 있는 콘도에 상간녀가 살고 있었다는 것도 기막힌 일인데, 지금 임대료를 청구했는데 그걸 제대로 받지 못한 모양인데요. 김선영 변호사님, 지금 상간녀 소송과 임대료 소송을 같이 진행한 걸로 보입니다.
◆ 김선영 변호사(이하 김선영): 그렇습니다. 일단 민사 법정에서 판단을 받으셨고 상간녀에 대해서 불법행위로 인한 손해배상을 구하면서 콘도에 대한 소유 지분을 근거로 해서 임료를 하신 것으로 보아서, 일단 남편에 대해서는 이혼을 구하지 않고 상간녀에 대한 손해배상 및 임료 반환을 구하신 것 같습니다. 즉, 이혼을 원인으로 하는 손해배상 청구는 원칙적으로 가사소송법에 따라서 배우자뿐만 아니라 제3자에 대한 것도 가정법원의 전속관할에 속해서, 만약에 사연자께서 남편에게 이혼을 구하시면서 상간녀에 대해서 손해배상을 구하셨다면 이 부분은 이혼을 전제로 하는 가정법원 전속관할이었어서 상간녀에 대한 손해배상이 가정법원에서 진행되었을 것입니다. 그런데 배우자에게 부정행위가 있더라도 이혼을 구하지 않는 경우에는 제3자에 대한 손해배상을 구하는 것은 일반 불법행위로 인한 소송이 되어서 일반 민사법원에서 진행하게 됩니다. 결국 사연의 남편에 대해서 이혼을 구하지 않으면서 상간녀에 대한 손해배상과 임료 청구 모두 민사소송으로 진행을 하시고, 사연자의 남편과 상간의 부정행위에 대해서 손해배상액으로 1만 2천만 원을 인정받으신 것 같습니다.
◇ 양소영: 지금 콘도가 남편과 사연자의 공동 명의로 되어 있는데 왜 월세에 대해서는 인정을 받지 못한 걸까요? 이해가 잘 안 되는 면이 있네요.
◆ 김선영: 좀 억울하실 수 있을 것 같은데, 일단 건물이 공유로 되어 있는 경우에 이를 임대하는 것은 원칙적으로는 공유물의 관리 행위에 해당돼서 민법 제265조에 따라서 지분의 과반수로서 결정을 해야 하기 때문에 원칙적으로는 2분의 1 지분만 있는 소유자, 즉 남편이 건물 전체에 대해서 임대차 계약을 체결하는 경우에는 동의하지 않는 지분권자에 대해서는 그 지분의 범위 내에서 임대차 계약의 효력이 인정되지 않는다고 할 것입니다. 그런데 지금 사연자께서 말씀하신 걸 보면, 법원에서 사용자의 지분에 대해서는 남편의 자금으로 마련한 것이어서 명의신탁으로 보아서 임료 반환을 인정해 주지 않았다고 하셨는데. 이게 단순히 전업주부여서라기보다는 이 콘도를 구입할 때 남편이 자금을 투입한 사정 외에도 사용자가 임대차 계약을 체결할 시에, 자료에는 정확하게 나와 있지는 않습니다만, 도장, 신분증 등을 남편에게 맡기고 관여하지 않는 등 이전에 건물 임대차 계약을 남편에게 전적으로 맡기고 세금 납부 등 관리도 남편이 하는 등 사용자가 소유자로 볼 만한 권리 행사를 그전에 전혀 하지 않은 사정이 있어서 사연자의 지분은 남편이 사연자 명의로 명의신탁한 것으로 본 것이 아닌가 싶기도 합니다. 즉 사연자의 경우는 명의만 있을 뿐, 실질적인 소유자가 아니라는 이유로 월세를 인정받지 못한 것으로 보이고요. 부동산실권리자명의 등기에 관한 법률에 따르면, 제3자 명의로 자산을 관리하기로 하는 명의신탁 약정 원칙적으로 무효로 보고 있기는 한데요. 다만 부부 간 명의신탁에 대해서는 유효한 것으로 보고 있습니다. 즉, 부부 간에는 조세 포탈, 강제집행, 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에는 배우자 명의로 부동산에 관해 등기를 하더라도 유효하다고 판단을 하고 있습니다. 그래서 남편의 임대차 계약이 유효하다고 본 것 같고요. 그리고 명의신탁인지 여부와 별개로 이게 상간녀 측에서 임대차 계약서를 제시했다고 하셨는데 남편이 사연자와 공동 명의로 체결한 임대차 계약이 사연자 명의 위임장이 위조되었다는 데 무효라는 사정이 밝혀지지 않아서 임료 청구가 받아들여지지 않은 것이 아닌가 싶기도 합니다.
◇ 양소영: 네, 그러면 지금 사연에서 얘기하는 것처럼 전업 주부라서 권리를 행사할 수 없는 것은 아니다. 이런 말씀인 거죠?
◆ 김선영: 그렇습니다. 이제 단정적으로 말씀을 드리긴 어렵지만, 단순히 전업 주부라는 이유만으로 임료 청구를 부정한 것이라기보다는 부부 공동명의로 부동산을 구입하기는 했지만 임대차 계약을 체결하거나 각종 세금을 내는 등의 과정에서 사연자가 전혀 관여하지 않았다는 사정, 즉 명의신탁에 불과한 것으로 보이는 사정이 있을 수도 있고. 그리고 명의신탁이 아니었다고 하더라도 공유자 중 1인이 나머지 공유자로부터 계약 체결권을 위임받아서 계약을 체결하는 것도 가능하기 때문에 임대차 계약과 관련해서 남편이 단독으로 임대차 계약을 체결하는데, 사연자가 남편에게 적법하게 권한을 위임을 해서 임대차 계약을 체결한 것으로 보아서 상간녀가 제시한 임대차 계약서의 효력이 무효라고 볼 만한 사정을 입증을 못한 것이 아닌지 그렇게 볼 소지도 있을 것 같습니다.
◇ 양소영: 그러면 당장의 임료 지급을 구할 수는 없더라도 사연자가 내가 소유자로서 권리를 행사하겠다, 상간녀를 퇴거시키겠다. 이렇게 권리 행사를 할 방법은 없을까요?
◆ 김선영: 네, 상황에 따라서 방법이 아예 없는 것은 아닙니다. 공유물의 경우 처분·관리는 지분의 과반수에 따라야 되지만 공유물의 보존 행위는 공유자 1인이 단독으로도 할 수가 있습니다. 그래서 사연자가 단순한 명의 신탁자가 아니라 최소한 공유자로서 권리를 행사하려고 하는 경우에는 기존의 임대차 계약의 효력의 범위를 넘어서 임료의 지급을 구할 수는 없지만, 임대차 기간이 만료되는 경우에 임차인을 내보내는 것은 공유물의 보존 행위에 해당해서 단독으로 상간녀의 건물에서의 퇴거를 구할 수는 있어 보입니다.
◇ 양소영: 지금 사연자 입장에서 권리를 행사하려고 했을 때 남편이 이건 명의신탁이다, 그래서 사연자는 아무런 권리가 없다라고 한다면 사연자가 권리를 행사할 수 없을 수도 있겠네요?
◆ 김선영: 그렇습니다. 공유자로서 최소한 권리를 행사해온 사정이 있고, 앞으로 내지는 또 남편과의 사이에 있어서 공유자로서 권리를 행사하는 부분에 대해서 동의가 되어야 될 것 같긴 합니다.
◇ 양소영: 지금까지 상황으로 봤을 때는 사연자분이 확인해야 될 부분은 도장이나 이런 부분을 임의로 남편에게 맡겨서 권리를 행사하도록 한 것은 아닌지, 이와 관련해서 내가 아무런 권리를 행사하지 않았기 때문에 명의 신탁이 된 것은 아닌지, 이 부분을 확인을 해야 되겠군요. 그러면 김선영 변호사님, 이분이 지금 1심 판결을 이렇게 받은 것 같은데요. 항소를 해도 큰 실익은 없을 것 같습니다.
◆ 김선영: 일단은 공유자로서 최소한 권리를 행사했다거나 이런 부분이 입증이 안 되면 어려우실 수는 있을 것 같아요. 하지만 공유자로서 어느 정도 관리를 같이 하거나 권리를 행사했다거나 이런 부분이 있다고 하시면 좀 다퉈볼 소지가 있을 것 같기는 합니다.
◇ 양소영: 그러니까 지금 전업 주부이고 돈을 못 벌었다고 무조건 명의 차용이 된다, 이것은 아니고 그동안의 이제 소유 관계, 관리 관계로 봤을 때 명의신탁으로 보여서 그렇다는 말씀이신 거죠?
◆ 김선영: 예, 그렇습니다.
◇ 양소영: 그렇다면 남편하고 관계에 있어서 향후에 이 콘도에 대해서 앞으로 사연자분이 실질적으로 권리자로서의 권리를 행사할지 여부에 대해서 남편하고 잘 논의를 하셔서 진행을 할 필요가 있을 것 같군요. 오늘 양담소 홈페이지에 올라온 사연과 관련해서요. 김선영 변호사님 도움 말씀 감사합니다.
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