□ 방송일시 : 2022년 11월 14일 (월요일)
□ 진행 : 양소영 변호사
□ 출연자 : 김선영 변호사
- 민법 제623조는 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 명시해
- 우리 법원은 업무방해의 결과가 실제로 발생한 경우뿐만 아니라 업무방해의 결과를 초래할 위험이 발생하면 업무방해죄가 성립하다고 판단해
- 임대인이 차임의 지체로 단전·단수를 한 경우도 경우에도 경우를 나누어 업무방해죄가 성립될 수 있어
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
◇ 양소영 변호사(이하 양소영): “말끝마다 갑질을 하던 건물주가 이윽고는 제 매장 앞에 전면 주차를 해놓고 고의적으로 영업을 방해하고 있습니다. 매장의 전면 크기는 차 한 대보다 작은 열평 남짓으로 SUV 차량으로 옆집의 매장까지 침범할만큼 작습니다. 건물주는 10월 중순부터 지금까지 자신의 차량을 매장 전면에 주차해 매장의 전체를 가리면서 영업을 방해하는데요. 원활한 영업을 도와야 하는 임대인의 의무는 어디로 가고 자신의 땅이고 자신의 건물이라는 이유로 이렇게 매장 앞을 가리면 임차인은 피해를 볼 수 밖에 없는 걸까요? 어차피 말로 해봐야 안 빼줄 게 뻔하니까 ‘영업 방해 그만하고 즉시 출차해 달라’는 내용증명을 보냈는데요. 오히려 저에게 썩소만 날리고 본인의 차량에 피해는 없는지 확인만 하고 여전히 차를 뺄 생각이 없습니다. 원활한 매장 영업을 위해 법적으로 어떤 방법이 있는지 궁금합니다. ” 사연자분이 사진까지 보내주셨는데요. 사진을 보니까 건물주의 SUV 차량이 임대인 상점의 문을 딱 가로막고 있어요. 이렇게 되면 손님이 매장에 들어가기도 쉽지 않겠는데요. 길에서 매장도 잘 안 보이니까요. 영업에 방해가 되는 걸로 보이는데. 김선영 변호사님, 어떻습니까?
◆ 김선영 변호사(이하 김선영): 네, 그렇습니다. 사진을 보면 거의 출입이 불가능해 보이기도 하는데요. 건물 임대인이 건물 부지가 자신의 소유라고 하더라도 임차인인 사연자의 매장 출입구에 차량을 상시적으로 세워서 매장 전면을 가리는 것은, 물론 출입조차 어렵게 한 것이 사실이라면 영업 방해가 된다고 볼 수 있습니다.
◇ 양소영: 사연자분이 사진도 보내주셨는데요. 보니까 건물주의 SUV 차량이 임차인 상점의 문을 딱 가로막고 있어요. 이렇게 되면 손님이 매장에 들어가기도 쉽지 않을 것 같거든요. 길에서 봐도 지금 매장이 잘 안 보이고요, 이거 영업 방해로 보이지 않습니까?
◆ 김선영: 네, 그렇습니다. 건물 임대인이 건물 부지가 자신의 소유이기는 하지만 그 소유라는 이유로 임차인인 사연자의 매장 출입구에 차량을 상시적으로 세워서 매장 전면을 가리는 것은 물론 출입조차 어렵게 한 것이 사실이라면 영업 방해가 된다고 볼 수 있습니다
◇ 양소영: 그러니까요. 그런데 자기 건물이라고 하는 이유로 임차인 가게 문을 가로막는 주차를 해도 되는 겁니까?
◆ 김선영: 그렇지 않습니다. 즉 임대차는 타인에게 건물 등을 무상으로 제공하는 사용대차와 달라서 임차인으로부터 대가를 받기 때문에 민법 제623조에 따라서 좀 더 적극적인 의무를 부담합니다. 즉 임대차 목적물을 그 사용에 적합한 상태로 인도를 하고 그리고 임대차 기간 동안 목적물을 사용 수익 적합한 상태로 유지시켜줄 의무를 부담한다고 하겠습니다. 그래서 임대인의 사용수익 상태 제공의무의 내용을 보면, 단순히 임대한 물건에 하자가 생기는 경우 수선해 줄 의무만 있는 것이 아니고, 임대차 기간 동안 임차인이 아무런 방해를 받지 않고 임대 목적물을 사용·수익할 수 있도록 해주어야 하는 방해제거의무를 부담합니다.
◇ 양소영: 그 부분이 굉장히 중요하군요.
◆ 김선영: 그렇습니다. 따라서 임차인이 그 목적물을 사용하는데, 타인이 방해를 하는 경우 그 방해상태를 제거해 줄 의무가 있을 뿐만 아니라, 더욱이 임대인 스스로 임차인의 사용·수익을 방해하는 일을 해서는 안 되는 것입니다. 그래서 임대인이 사연자에게 상가를 매장 운영을 위해 임대한 이상, 그리고 임대인과의 사이에 ‘매장 앞 부지를 임대인의 주차공간’으로 제공하는 특약이 있지 않는 이상은 임대인이 사연자의 매장 앞에 주차를 하는 것은 임대목적물의 사용, 수익을 방해하는 경우에 해당돼서 임대인의 건물 부지가 임대인 소유라고 하더라도, 매장 앞에 차를 주차하는 것은 계약위반에 해당한다고 하겠습니다.
◇ 양소영: 민법적으로는 그렇고요. 제가 처음에도 질문을 했지만 형사적으로도 업무방해죄가 될 수 있을 것 같은데 어떻습니까?
◆ 김선영: 가능해 보입니다. 즉 형법 제314조가 허위사실을 유포하거나, 위계 또는 위력으로써 사람의 업무를 방해한 자는 3년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있는데요. 위계는 사람을 속이거나, 착오를 이용해서 업무를 방해하는 경우에 해당하고요. 위력에 대해 살펴보면, 우리 법원은 사람의 자유의사를 제압혼란케 할 만한 일체의 세력으로 유형적이든 무형적이든 묻지 아니하므로 폭행･협박은 물론, 사회적, 경제적 정치적 지위와 권세에 의한 압박 등도 이에 포함된다고 하면서 실제로 업무방해의 결과가 발생한 경우뿐만 아니라 업무방해의 결과를 초래할 위험이 발생하면 업무방해죄가 성립하다고 판단하고 있는데요. 이 사안의 경우 임대인이 소위 건물 소유자라는 사회적, 경제적 우월적 지위가 위력에 해당한다고 볼 수 있습니다. 그래서 그 지위를 이용해서 매장 앞에 차량을 주차한 것으로 볼 수 있고, 매장 전체를 가리거나 출입 자체를 어렵게 하고 있다면 결과가 업무방해 결과가 실제로 발생했다고도 볼 수 있기 때문에 업무방해죄가 성립될 수 있습니다.
◇ 양소영: 김 변호사님이 이러한 임대인의 행위는 계약 위반에 해당한다고 볼 수 있다고 하셨잖아요. 그러면 여기서 나아가서 손해배상 청구까지 인정이 될까요?
◆ 김선영: 임대인의 차량 전면주차로 영업이 방해되었다면, 사용수익 제공 의무 불이행 및 업무방해를 원인으로 손해배상을 구할 수 있습니다. 다만 그 방해로 인한 매출손실 재산상 손해의 경우에는 그 손해의 정도를 입증하긴 하셔야 되는데요. 입증을 하신다면 재산상 손해에 대해서도 사실 받을 수 있기는 한데 실무적으로는 그 입증이 어려워서 그 부분에 대해서는 배상을 받기가 어려울 수는 있고요. 다만 영업방해 등으로 정신적 고통이 발생하는 것에 대해서는 사회 통념상 인정이 될 수 있기 때문에 일정 금액의 위자료를 인정받을 수 있어 보입니다.
◇ 양소영: 실제로 우리 법원에서, 이러한 비슷한 사안에서 위자료를 인정한 경우가 있습니까?
◆ 김선영: 네, 그렇습니다. 임대인에 대한 경우는 아닌데요. 원고가 건물 2층에서 식당을 운영하고 있는데 건물 1층 출입구 부근에서 과일도매상을 운영하는 피고가 과일상자 등을 쌓아놓아 손님들 출입을 방해하는 등 영업부진으로 폐업한 경우 400만 원 상당의 위자료를 인정한 사례가 있습니다.
◇ 양소영: 금액은 좀 작네요, 폐업까지 했는데. 이런 경우도 있지 않나요? 임대인이 임의로 단전·단수를 해버린 경우, 그럴 경우에 업무방해로 성립된 판례가 있다면서요?
◆ 김선영: 예, 그렇습니다. 차임의 지체로 단전·단수를 하는 사례가 있는데요. 일단 정당한 권리 행사의 경우에는 원칙적으로 업무방해죄가 성립되지 않는데 임대인이 임차인의 차인 지체로 단전 단수를 한 경우도 이 경우를 나누어서 업무방해죄가 성립된 경우도 있고 그렇지 않은 경우도 있습니다.
◇ 양소영: 어떻게 나뉩니까?
◆ 김선영: 임대차의 경우 월차임을 지급하되, 원칙적으로 임차보증금을 제공하는데요. 임대인이 임차인의 차임 연체를 이유로 계약서상 규정, 즉 2개월 이상 차임을 연체하면 단전·단수 조치를 할 수 있다는 규정에 따라서 임차인에 대하여 단전ㆍ단수조치를 취한 경우, 약정 기간이 만료되었고 임대차보증금도 차임연체 등으로 공제되어 이미 남아있지 않은 상태에서 미리 예고한 후에 단전·단수 조치를 하였다면 정당행위에 해당되어 업무방해죄가 되지 않지만, 약정 기간이 만료되지 않은 상태에서 차임이 몇 차례 지체돼서 임대차보증금도 상당한 액수가 남아있는 상태에서는 계약해지의 의사표시와 경고만을 한 후 단전·단수 조치를 하였다면 정당행위로 볼 수 없다고 판단하였습니다.
◇ 양소영: 오늘 이 사연은 아마 많은 분들이 공부를 하지 않았을까 싶네요. 오늘 김선영 변호사님 도움 말씀 감사합니다.
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