■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 10월 21일 수요일
■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소장, 이태경 토지+자유연구소 부소장
<이태경 토지+자유연구소 부소장>
- 거래량감소=대세상승 끝? "서울 주택 거래량 4천건인데도, 계속 신고가? 이건 다르게 봐야
- 역시 '전세난' 빼곤 설명안돼..차라리 집 사자로 돌아선 것
- "성북 서대문에 투기 목적으로 집 살까요?"
- 단기간에 너무 급등한 강북 집값, 강력한 '진입장벽'으로 작용할 수도
- 토허제, 한강벨트 제외 15개구에선 정교하게 풀어야
오세훈 토허제 풀었을 때와는 상황 달라
- 전세난이 전세가 밀어올리고, 그게 매매가 올리는 힘 커져
- 투자 수요는 금리에 민감, 전세수요는 금리가 눌러도 살아야 하니깐 대출받아 산다
- "괴물을 풀어놨다" 전세자금 대출, 전세금 올리는 '괴물'
지옥이 만들어졌다
- 단, 타이밍이 중요 지금은 좀 아닌거 같아 ..수급 밸런스 찾은 후에 해야
- 李 "부동산 세금 거의 없다?" 韓 취득세 보유세 양도세까지..보유세만 낮을 뿐 양도세 합치면 결코 낮지 않아
<김인만 김인만부동산경제연구소장>
- LH사장 '집값 급락?' "급락이든 급등이든 함부로 그런 발언하면 안돼"
- 정부 부동산규제의 역설, "오직 내집 한채만..." 수도권 아파트 한채=더 똘똘하게 만들어
- "지금 부동산문제의 1순위는 전월세!"
- '2028년엔 매물증가로 집값안정' 자기실현적 예언일 뿐
- 송파 헬리오시티 59전용, 보증금 2억에 월 380만원
- 마포 84전용 보증금 2억 월세 400만원
- 정부는 용기내야, 토허제 해제의 두려움을 이길까?
- 오피스텔도 월세 100만원 시대
- 전세대출까지 축소? 천천히...임기내 모든 개혁 완수하면 파열음
- 주담대 6억→4억으로? 인천 집값까지 올리고 싶나
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 김 소장님, 거래 감소가 나타난다고 말씀을 하셨는데, 최근 들어서는 거래량이 줄어들고요, 매물이 증가하고요, 경매 물건도 늘어나고 또 거래는 감소하고 이런 측면들이 있는 것 같아요. 정부는 이걸 안정화로 보고 있는데, 부소장님은 어떻게 보십니까? 지금 상황을.
◈ 이태경 : 통상의 경우라면 그런 데이터들을 그렇게 해석하는 게 맞죠. 거래량은 당연히 감소하면, 더군다나 우리가 지금 굉장히 큰 대세 상승을 겪은 다음에 떨어지고 있기 때문에, 거래량이 줄면 사실은 지수 상승이 막바지로 가는 게 맞거든요. 그런데 시장이 아까 말씀드렸던 것처럼 약간 다르게 봐야 될 것이, 지금 서울 같은 경우에는 그 거래량이 한 4천 건 정도밖에 안 되거든요. 그런데 계속 신고가가 찍힌단 말입니다. 왜 그럴까? 평상시랑은 다르죠. 달라서 이건 아까 말씀드렸던 것처럼 역시 ‘전세난’이라고 하는 요인을 빼고서는 설명이 안 된다. 지금 강남, 서초, 송파 지역을 포함해서 한강벨트에 있는 구가 한 10개 정도 될 거예요. 사람들이 투자 수요라고 하는 거는 강남, 서초, 송파를 해보고 안 되면 마·용·성 가고, 그다음에 다른 데로 가고 이렇게 하잖아요. 거기가 기대 수익률이 높으니까. 그런데 나머지 한 15개 구 같은 경우에는 그런 요인은 약하거든요. 그런데 지금 예를 들어서 성북구나 서대문구 같은 데 가격이 엄청나게 질주하고 있습니다. 거기에 돈 벌려고 집을 살까요? 그런 사람은 거의 없을 것 같아요. 전세가 너무 귀하고 가격이 너무 뛰니까 '전세난에 가격이 뛰면 차라리 그냥 더 돈을 보태서 매수를 하자' 이런 수요가 훨씬 더 강하다고 봐야 되겠죠. 그러다 보니까 거래는 줄고, 강남·서초는 지금 빌빌거리는데 나머지 구들이 밀어 올려서 전체 가격을 밀어 올리는 형국이거든요. 거래량이 지금 줄고 있다고 해서 꺾이는 확실한 신호라고 단정하기는 어려울 것 같고요. 그런데 우리가 그건 봐야 되겠죠. 아까 김인만 소장님이 굉장히 중요한 얘기를 하셨는데, 가격 자체가 갖고 있는 굉장히 강한 이 무게가 있거든요. 그 가격 자체가 굉장히 강한 진입 장벽으로 작용을 합니다. 지금 사실은 너무 비싸졌어요. 성북구 같은 데도 저는 지속될 거라고 보지는 않아요. 왜냐하면 너무 많이 올랐어요. 그래서 이것도 결국에 에너지라고 하는 게 한정돼 있기 때문에 에너지가 거의 다 소진되고 있는 거 아닌가 이런 생각을 하죠. 계속 올라갈 수는 없기 때문에 가격 자체가 지금 굉장히 강력한 진입 장벽으로 작용하고 있다는 생각을 합니다.
◆ 조태현 : 말씀을 해 주신 걸 들어보면 전세는 가격을 밀어 올리는 하나의 요인이 되고 있고, 여기에다가 너무 오른 점들, 그다음에 최근의 고금리 이런 것들은 집값을 내리는 요소가 될 것이고, 이런 것들이 겹쳐 있단 말이죠. 당국자 쪽에서는 집값 급락까지 점치고 있는데, 소장님?
◇ 김인만 : 예, 급락하면 LH 사장님 집부터 먼저 팔았겠죠. 그래서 사실은 어떤 경우라도 급락이나 급등은 바람직하지 않습니다. 우리 사회에 미치는 영향이 굉장히 크고, 경제적으로도 그렇고, 우리 서민 주거 안정에도 안 좋기 때문에 저는 그런 말 자체를 함부로 하는 거는 바람직하지 않다고 생각하고요. 일단 최근에 가장 문제의 화두는 전월세잖아요. 그래서 성북구, 동대문 이쪽 지역이 많이 올라간다고 하는데, 생각해 보면 당연한 현상이에요. 왜? 강남이 먼저 올라갔고 한강벨트가 올라가고 나머지 지역들이 '상대적으로 저평가네, 덜 올랐네' 하는 상황에서, 시장의 수요자들은 대출이 잘 안 나오니까 접근할 수 있는 지역이 동대문, 서대문, 성북구의 재발견이라고 하는데 그동안에는 아예 관심 대상이 없었습니다. 그런데 지금 보니까 너무 외곽도 아니고, 교통망도 괜찮고, 이 정도면 도심 접근성도 좋고, 출퇴근도 좋고, 직주근접도 좋네. '근데 이 가격이면 어차피 한강벨트 못 들어가는데 여기라도 괜찮지 않아?' 꿩 대신 닭 전략입니다. 그래서 닭으로 들어가는데, 저는 정부 규제가 그것도 생각을 해야 될 것 같아요. 대출 규제도 하고 세금 규제도 하잖아요. 그런데 집은 필수재잖아요. 지금 다주택자 없습니다. 집 하나 있는데 더 사는 분은 저는 최근에 본 적이 없습니다. 무주택자가 집을 하나 더 사거나 갈아타기 수요인데, '똘똘한 한 채' 현상이 더 강해졌다고 느끼는 게, 최근에 현장의 외곽에 나가 보게 되면 전원주택은 반값입니다. 대출이 안 나오니까요. 아파트 해 줄 대출도 없으니까 은행들이 굳이 감정평가 받아서 전원주택에 대출해 주려고 하지도 않습니다. 그리고 주택 수가 늘어나잖아요. 그러니까 상가도 안 삽니다. 대출도 안 나옵니다. 전원주택도 죽었습니다. 토지도 죽었습니다. 지방 부동산도 죽었습니다. 그냥 '오직 내가 거주하는 집 하나만 내가 건질래'의 현상이 더 강해졌기 때문에, 과거에는 불안감이 없었잖아요. 그래서 상가도 투자하고 내 노후 준비를 위해서 전원주택도 하나 사볼까라고 했는데, 그런 수요 자체가 없어지고 오직 아파트 하나, 내가 살 집 하나만 가지자고 지금 트렌드가 바뀌었기 때문에, 오히려 역설적으로 정부 규제의 역설이 서울의 아파트, 수도권의 아파트 한 채를 더 똘똘하게 만드는 것이 아닌가. 지방에 가보게 되면 빈집은 많은데 지방도 전세난이거든요. 지방도 전세가 없습니다. 제가 최근에 구미 갔다 왔는데 구미시도 없고요, 천안시도 없더라고요. 전국이 전세는 다 씨가 말랐다. 원인은 다른 원인이지만 그렇게 따져본다면 지금 전월세가 1순위고, 정부 규제의 역설이 오히려 서울, 수도권의 아파트 한 채를 더 강화시키는 것이 아닌가, 이거는 진지하게 우리가 고민해야 될 시점이 아닌가 생각을 합니다.
◆ 조태현 : 결국엔 두 분 다 전월세 말씀이 핵심으로 가는 것 같은데요. 전월세에 대한 이야기 해보도록 하겠습니다. 제가 데이터를 쭉 봤는데요, 10·15 대책 이전에 서울 아파트 전셋값이 2.41% 1년 동안 올랐거든요. 대책 이후로 10.31% 1년 동안 올랐습니다. 이거는 확실히 영향이 있었다고밖에 볼 수가 없는 것 같은데, 최근 들어서는 서울 아파트의 월세 비중이 한 50%가 넘어갔다고 해요, 임대차 중에서. 가격도 빠르게 오르고 있죠?
◈ 이태경 : 맞습니다. 그래서 전세시장은 매매 시장하고는 다르죠. 매매 시장은 기본적으로 투기 수요, 흔히 말하는 교환 가치까지 같이 보잖아요, 사용 가치에 더해서.
◆ 조태현 : 앞으로 가격이 더 오를 것도 반영을 한다.
◈ 이태경 : 사실 그거는 다주택자뿐만 아니라 1주택자들도 다 그런 동기가 있죠. 없다고 말하면 거짓말이고요. 그런데 전세시장은 그게 없죠. 전세로 투기하는 사람은 없지 않습니까? 전세는 순전히 그냥 사용 가치잖아요. 전세 가격이 올라간다고 하는 건 수급 불균형에 전적으로 기인하는 거죠. 그래서 지금 아무튼 밸런스가 무너지는 게 가장 중요한 문제인 것 같고요. 서울 같은 경우에는 단기간에 전세 물량을 공급할 길이 없잖아요. 결국에는 민간 임대차 시장에서 풀어야 되는데, 역시 토허제를 제가 보기에는 한강벨트는 안 될 것 같고요, 거기는 계속 묶어야 될 것 같고, 나머지 15개 구 중에서 굉장히 정교하게 푸는 거를 검토를 해봐야 된다, 이미 그럴 때라는 생각을 합니다. 그래서 예전에 오세훈 시장이 그거 풀었다가 난리 난 적 있었잖아요. 그래서 굉장히 겁을 먹고 있는 것 같긴 해요, 정부가. 그런데 그때랑은 상황이 다르지 않나. 더군다나 워낙 금리가 강하게 누르고 있기도 하고, 아까 말씀드렸던 것처럼 투자 수요는 금리에 굉장히 민감하거든요. 민감도가 달라요. 전세 수요는 금리가 굉장히 강하게 눌러도 살아야 되기 때문에 어쩔 수 없이 그냥 대출받아서 전세를 살게 되거든요. 그런데 투자 수요는 안 그렇잖아요. ‘이거 이렇게 되면 기대 수익률이 깎일 것 같은데?’ 싶으면…
◆ 조태현 : 금리가 기대 수익률보다 높으면 안 하죠.
◈ 이태경 : 예, 그렇게 되거든요. 그래서 지금 금리가 굉장히 강하게 눌러주고 있고 또 지속될 거란 말입니다. 토허제 해제를 일단 해서 나머지 15개 구 중에서는 꽤 많은 구의 전세 물량을 풀어줘야 될 것 같아요. 그래서 저는 최근에 보니까 한 2만 개 정도 되던데, 전세 매물이. 그게 한 2만 5천 개 정도 수준까지만 올라와도 굉장히 빠르게 안정화될 것 같거든요. 왜냐하면 전세라고 하는 게 수요가 되게 타이트해요. 그래서 수급만 어느 정도 맞추면 안정될 것 같거든요. 그래서 그런 조치, 토허제를 푸는 게 필요하지 않나, 지금은 다른 무엇보다도 그런 생각을 합니다.
◆ 조태현 : 소장님도 아마 동의하실 것 같아서 제가 반론을 짧게 할 테니까 한번 답변 주세요. 금리가 높긴 한데 지금 금리 오른 폭을 보면 그 충격량은 그렇게 크지 않은 것 같아요. 기대 수익률이 여전히 금리보다 높단 말이에요. 그러면 이거 토허제 섣부르게 풀었다가 부작용만 불거질 수 있는 가능성도 있지 않나요?
◈ 이태경 : 없지 않죠. 이걸 잘 봐야 되는데, 지금 주된 원인이 전세난에 의해서 전세난이 전세 가격을 밀어 올리고, 그게 매매 가격을 밀어 올리는 힘이 훨씬 더 큰 거거든요, 서울 지금 15개 구는. 그러면 그 원인을 기본적으로 제거해야 된다는 거고, 금리라고 하는 게 당연히 갭 끼고 들어오는 사람이 있겠지만 예전에 비해서는 확실히 줄어든단 말입니다. 그러면 지금보다는 상승 기울기가 완만해지죠. 그러니까 그렇게 해야 된다, 물론 다 잡으면 좋죠. 갭도 막고 하면 좋은데 그럴 수가 없잖아요, 현실이. 차선책을 택할 수밖에 없는 거 아니냐 이런 말씀을 드리는 거죠.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 일정 부분 포기할 수밖에 없다는 말씀으로도 이해가 되는데, 상황이 그렇기 때문에 불가피한 측면 분명히 있는 것 같아요. 그런데 현장에 많이 다니시니까, 전세 소멸은 맞는 것 같은데 서울의 월세 비중 50% 돌파했다는 소식 좀 전에 전해드렸는데 조금 놀라기도 했어요. 지금 갱신 계약하는 것들도 들어보면 전세는 올리지 않더라도 반전세로 돌리거나 이런 경우들도 많다고 들었는데 어떻습니까? 현장에서는.
◇ 김인만 : 집주인들은 월세를 원하죠, 세금을 내야 되니까요. 세금이 당장 늘어나지는 않는데, 우리 개인들은 또… 그 사회학자가 얘기를 했잖아요, 로버트 머튼인가요? 자기실현적 예언을 합니다. 2028년, 2029년에 많이 늘어날 것 같으니까 미리 준비해야 돼. 저는 최근에 깜짝 놀랐습니다. 송파에 헬리오시티라는 아파트가 있는데요. 가락시영 재건축, 전용 59m² 25평 아파트입니다. 25평은 신혼부부들이 가기 딱 좋은 아파트인데 보증금 2억에 월 380만 원입니다. 최근에 거래된 금액이, 그것도 3개월 전에 계약을 했겠죠. 지금은 더 올라갔습니다. 가까운 마포만 보더라도 전용 84m² 월세가 400만 원 나옵니다. 보증금도 2억입니다. 2억에 400만 원이 나옵니다. '그 돈 내고 이거 가능할까?'라는 저는 굉장한 의문이 드는데도 전세가 없으니까 월세라도 가야죠. 그래서 맞벌이 하면 한 사람 월급이 고스란히 주거 비용으로 다 들어가게 되는데, 이 구조가 전월세를 해결하지 않으면, 전세가 안정이 안 되면 이거는 고착화되는 거고요. 정부도 뉘앙스를 보게 되면 계속 전세 소멸, '전세는 사라질 것이다'를 계속 강조를 하고 있기 때문에, 부소장님이 말씀하신 것처럼 특단의 대책이 필요함에도 불구하고 과연 정부가 그런 용기를 낼 수 있을까에 대해서는 저는 굉장히 회의적인 반응입니다. 왜냐하면 단기간에는 급등하거든요. 시간이 지나면 안정됩니다. 그래서 긍정 효과가 더 큰데, 우리 정치인들은 또 단기의 부작용을 견디기는 어렵지 않나.
◆ 조태현 : 2028년에 총선이 있으니까.
◇ 김인만 : 그러니까 무섭잖아요, 한 번 튀면 어디로 튈지 모르니까요. 그래서 참 어려운 숙제인 것 같아요.
◆ 조태현 : 마포 월세 무섭네요. 제가 한 2년 전쯤에 봤을 때 100만 원대 이렇게 했었는데.
◇ 김인만 : 요즘 오피스텔도 100만 원 넘습니다.
◆ 조태현 : 자, 그런데요. 그러다 보니까 특단의 대책을 말씀을 해 주셨는데, 정부에서 나오는 이야기 그리고 조언을 해 주시는 분들 중에서 얘기하는 게 대출을 더 줄여야 된다, 특히 전세 대출을 더 획기적으로 줄여야 된다, 이렇게 얘기하는 경우도 있거든요. 일단은 소장님은 방금 반응을 봤을 때 안 된다는 입장이신 것 같고, 부소장님은 어떻습니까?
◈ 이태경 : 사실은 전세자금 대출이라고 하는 게 절대 시장에 내놓으면 안 되는 괴물을 풀어놓은 거죠. 사실은 이명박 정부 때부터 시작된 건데.
◆ 조태현 : 생각보다 그렇게 오래되지 않았네요.
◈ 이태경 : 그전에는 전세자금 대출이라는 게 없었습니다. 그리고 전세자금 대출뿐만 아니라 대출을 받아서 은행에서 집을 산다는 생각이 외환위기 이후에 들어온 거죠. 그전에는 대출을 받지를 못했어요, 개인이. 아무튼 그러다 보니까 전세자금 대출 규모가 폭발적으로 늘어났거든요. 계속 늘어났습니다. 박근혜 정부 때 많이 늘어나고 문재인 정부 때는 폭발적으로 늘어났는데, 이러다 보니까 사실은 전세 가격을 굉장히 쉽게 밀어 올리게 됐죠. 왜냐하면 임대인도 임차인도 전세 가격 올리는 게 별로 겁이 없는 거예요. 금리는 낮고 다 보증해 주니까. 사실은 이게 아니었으면 임대차 시장에서 굉장히 힘겨루기가 일어나잖아요. 임대인이 마음대로 못 올리거든요. 임차인이 돈이 없는데 어떻게 올리겠어요? 다 사정들이 비슷한데. 그런데 균형을 찾는데 갑자기 돈이 막 들어오니까 '이거 올려' 이렇게 된 거거든요. 그래서 지금 사실 지옥이 만들어진 거죠. 그런데 저는 전세자금 대출은 기본적으로 규율해야 된다는 입장인데 지금은 아닌 것 같고요. 그것도 타이밍이 중요하죠. 저는 정책이라고 하는 게 투사 시점이 굉장히 중요한데 지금은 아닌 것 같아요. 지금은 좀 지나가고 안정된 다음에, 약간 수급의 밸런스를 찾은 다음에는 저는 해야 된다고 봐요. 지금 시점에서 하면 상황이 더 나빠질 수도 있거든요. 그래서 지금 투사 시점은 아니다 이런 생각을 합니다.
◆ 조태현 : 안정 뒤에는 전세자금 대출 이것도 조일 필요가 있다. 소장님은 어떻게 생각하십니까?
◇ 김인만 : 전세 대출이 문제는 맞죠. MB 정부 때, 저도 처음부터 안 했어야 된다고 생각을 하는데 이미 했잖아요. 그래서 지나간 건 이미 끝난 거고, 지금 와서 줄이는 데는 상당한 고통이 따를 겁니다. 그러면 저는 제일 중요한 거는 가랑비에 옷 젖듯이 10년, 20년에 걸쳐서 천천히 빼야지, 임기 내에 모든 개혁을 다 완수하려고 하면 파열음이 생길 수밖에 없고요. 전세 대출도 문제고 일반 매매 대출도 지금 더 줄인다, 6억까지 해주던 걸 4억으로 줄인다는 얘기가 나오는데 줄이는 순간 인천으로 갑니다. 그래서 저는 풍선을 타고, 왜냐하면 생존 매수해야 되는데 대출이 안 나오면 가능한 금액대로 움직이니까 인천까지 집값을 올리고 싶은 마음인지를 묻고 싶습니다, 솔직히. 정책 관계자가 인천에 집이 있나 봅니다.
◆ 조태현 : 예, 여기 인천에 집 있는 사람 하나 있습니다. 제가 인천 살고 있습니다. 자, 그런데 이재명 대통령이 최근에 여러 가지 이야기를 하면서요, 부동산 세제 관련된 발언도 했습니다. "부동산 투자에는 세금이 거의 없다, 조세 정의에 바람직하지 않다" 이렇게 말씀을 하셨던데요. 일단 이거 맞아요? 제가 OECD 자료 봤는데 맞나 궁금해가지고.
◈ 이태경 : 우리가 취득세랑 세금이 결국에는 부동산 세금이 취득 단계, 보유 단계, 처분 단계에서 다 부과가 되죠. 그래서 취득세, 보유세, 양도소득세까지 있는데 그거 세 개를 합치면 적지는 않죠. 적지는 않고, 그런데 보통 학자들이 항상 하는 얘기는 우리가 보유세가 낮다, 취득세나 양도세까지 합치면 낮지 않습니다, 우리가. 그런데 나라마다 다 다릅니다마는 보유세는 우리가 낮추는 게 맞죠. 그래서 다른 걸 깎더라도 보유세 위주로 가자는 얘기들이 많이 있는 거고요. 그래서 "부동산에 세금이 거의 없다" 이런 얘기는 왜 하셨는지 잘 모르겠는데, 사실은 그게 팩트는 아니에요. 정확하게 말해서 "보유세가 낮은 거 아니냐" 이런 얘기는 사실이죠. 그건 맞는 얘기인데, "세금이 거의 안 붙는다" 이런 얘기는 안 맞는 얘기시죠.
YTN 라디오 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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