■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 10월 20일 화요일
■ 대담 : 채상욱 커넥티드그라운드 대표
- 강남 집값, 10주 연속 하락..고정 대비 -20%
- 강남서초 집값, 연율로 -30% 하락한 셈
- 8.3대책, 장기보유특별공제 상한액 설정으로 40억 이상 초고가 주택 하락세 작동 중
- 서울 상위 20% 40만가구 -20%하락세..서울 하위 60%는 주간 상승률 0.3% 이상으로 '강세'
- 정부, 3분위 15억이하 서울아파트 시장 과열, 안정책 조속히 내놔야..후폭풍 커질 것
- "강남불패는 끝났다..20억 이상 주택 사실상 '레버리지' 불가한 시장으로"
- 20억 이상 아파트 힘뺐던 방식으로 15억 이하 아파트도 대출 상한선 재설정 등 방식 적용될 것
- "2027년부터 서울 아파트 값 안정된다, 근거는?"
- 정부, 15억미만 아파트도 대출 더 조일 것
- 코스피 하락으로 110조 이상 '머니무브' 자금 수급 꼬인 상황..증시→부동산 유입 어려워져
- 주택 공급부족→임대차 가격 상승으로 "강북권 전월세가 인상, 기가 막힌 정도"
- "전월세시장 안정 대책 늦어지는 것, 너무 갑갑해"
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 부동산 시장, 지금 88주 연속 상승세인데 강남은 하락하네요.
◇ 채상욱 : 네, 5분위 강남은 계속 하락세가 이어지고 있고요. 고점에서 실거래가 기준으로는 20% 정도 하락을 했고, 주간으로는 지금 서초·강남이 최대 -0.5에서 -0.2 이렇게 하락하는데, -0.5 하락이라는 것이 연휴나 52주 하면은 30% 하락하는 거거든요. 그래서 8.3 대책 나오고 나서 그게 보유세를 높인 것도 있지만 보유세보다 그 장기보유공제 상한액을 설정함으로 인해서, 그 당시 구윤철 부총리 말대로 40억 넘는 초고가, 초고가 그런 주택들에 대해서는 일종의 타겟형 핀셋으로 겨냥하는 정책을 썼는데, 그게 작동하는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그런데 강남은 이렇게 떨어져서 ‘강남 불패’는 끝났다, 이런 전망까지 나오고 있는데요. 네, 오케이, 그건 알겠어, 알겠는데 지금 문제는 강남이 떨어지는 게 아니라 그 소위 말하는 중하급지 이런 데들이 엄청나게 오르고 있다는 문제가 있는 거잖아요?
◇ 채상욱 : 서울이 다른 지역보다 평균적으로 주택 가격이 2배 이상 높아 가지고, 그래서 서울의 서울 전체 주택 약 400만 호... 아파트는 200만 호 정도 되는데, 그것을 5개 분위로 쪼개서 1, 2, 3, 4, 5분위라고 하고, 제일 비싼 상위 20% 40만 가구가 지금 마이너스 20% 맞고 있는 거잖아요. 그런데 밑에 60%인 3, 2, 1분위 가구가 각각 6억, 9억, 14억인데, 그 6·9·14억 대는 지금 주간 0. 3 이상으로 굉장히 강세장입니다. 그래서 저는 정부도 그렇지만은 강남 주택을 잡기 위해서 정책을 내고 기존 정부 때도 그랬었지만, 그게 어느 정도 안정화가 됐다고 생각이 된다면 지금 굉장히 과열되고 있는 3분위 이하 시장을 위해서 안정책을 조속히 내야 되는 시기라고 생각을 하고 있고요..
◆ 조태현 : 포커스를 바꿔야 된다?
◇ 채상욱 : 네, 그걸 안 하게 된다면 3분위 이하 전반적인 강세장 속에서 그 후폭풍이 좀 클 것으로 생각하고 있습니다.
◆ 조태현 : 강남불패는 일단 끝났다, 이렇게 봐도. 됩니까?
◇ 채상욱 : 지금은 세법적으로든 아니면 이게 근본적으로 보유세 때문에 빠졌다 이런 수준이 아니고, 부동산 자산은 원래 레버리지가 되는 자산인데, 지금은 20억 원 넘는 주택에 대해서는 레버리지가 사실상 안 되니까, 그런데 무위험인 채권은 5%대를 찍고 있으니까, 부동산이 우리나라에서 연에 4%가 오르더라도 레버리지가 되면 그게 수익률은 8~12%가 되는 거잖아요. 네, 근데 레버지가 안 되면 부동산은 상승·하락이 가능한데 4% 오르고, 채권 같은 안전자산은 5% 넘게 주는 그런 마켓이라면 부동산으로 돈이 안 오거든요. 그래서 지금 초고가에서 일어나는 일은 그냥 지극히 합리적인, 돈이 제일 많은 사람들이라 하더라도 굳이 내가 내 돈을 위아래 변동성 있는 자산에서 4% 기대하면서 살 필요가 없다는 생각이 나오는 거고, 현행 제도에 그냥 잘 순응한 것입니다.
◆ 조태현 : 그런데 최근에 유튜브 영상에서 ‘내년부터는 서울 아파트값이 하락한다’ 이렇게 전망을 하셨더라고요.
◇ 채상욱 : 그거는 누구나 할 것 없이 대통령이 약 3주 전에 해외 순방 다녀오고 나서 우리나라에 '주거 안정 프로젝트' 3대 안정 프로젝트를 하겠다고 했었거든요. 주거, 그다음에 일자리, 금융 안정을 하겠다고 했었거든요. 근데 그 주거 안정에 좀 포커스를 둔다는 게 5분위가 빠지는 걸 주거 안정이라고 생각하기보다는, 그 3분위 이하 부분에서 과열되고 있는 것도 바라보고 있다는 그런 인식이 좀 있고요. 그래서 앞으로 예상해 볼 수 있는 정책들이라는 거는 5분위 가격에 힘을 뺐던 방식대로 3분위 이하 쪽에서도 대출의 힘을 빼고 대출 상한선을 다시 재설정한다던가, 그런 방식들로 3분위 이하 주택 시장의 안정세를 좀 만들어 나갈 것이라고 생각하고 있습니다. 그래서 지금 합산 기준으로는 서울시 전체가 플러스로 나오고 있고, 상승세 이번 주에도 0.16까지 올라왔지만 이게 0.09까지 갔다가 다시 왔는데, 고점에서는 0.3에서 내려온 거거든요. 근데 3분위 이하 주택 시장에 대해서 금융정책부터 쓰기 시작한다면 27년 시장을 놓고 봤을 때는 좀 안정세로 갈 것으로 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 그렇다면 대출을 더 조일 가능성이 크다?
◇ 채상욱 : 네, 저는 거의 무조건 다 더 조일 것으로 생각하고 있습니다.
◆ 조태현 : 그런데 대출을 이렇게 조였을 때 6·27 대책만 봐도 오히려 이렇게 풍선효과가 커지고, 현금 부자들에게 유리해지고 이런 부작용들이 생겼잖아요?
◇ 채상욱 : 이젠 주식도 시장이 별로 안 좋아서 현금 부자, 예전만 하지 않아요. 올해도 놓고 보면 상반기에 주택 시장을 끌고 왔던 것 중에 하나가 국내 주식 매도 자금이 없거든요. 근데 지금 국내 주식시장의 수급을 봤을 때 7천선 이상에서 110조 원 이상 들어왔는데, 그 자금들로 머니무브가 일어난 거죠. 일어났는데 현재 증시가 좀 못 가고 있는 상황이다 보니까 자금 수급이 좀 꼬였다고 생각이 되고, 이런 것들이 부동산 시장에도 영향을 주고 있다고 저는 보고 있습니다. 아마 주식이 좀 살아나야 부동산도 같이 살아날 걸로 생각을 하고 있고요. 그럼에도 불구하고 어쨌든 금융기관의 대출액이 기본적으로 작아지게 되면, 사실 2025년 6·27 대책도 15억 이하, 6억으로 열어준 거니까. 10억 이하 주택이 레버리지가 되면서 가격 강세가 그때부터 이루어진 거거든요. 그래서 그 금액이 낮아지게 된다면 비중이 더 상승, 그러니까 규제를 받는 아파트의 비중이 더 넓어지게 되는 거죠. 그렇게 이해하고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금 정부에서 나오는 여러 가지 이야기 중에 ‘2028년부터는 공급이 정상화가 될 것이다’, ‘또 고금리가 집값을 떨어뜨릴 것이다’, 이런 이야기들 나오는데요. 당시 2022년 때 기준금리가 0. 5에서 3. 5로 올랐는데, 이번에는 2. 5에서 3%로 올랐고요. 금리 부담이 있지만 기대수익률이 더 높단 말이죠. 이런 것들을 고려하면 과연 고금리가 집값을 막을 수 있을까, 이런 생각도 들거든요.
◇ 채상욱 : 그러니까 고금리가 뭐 전세끼고 갭매수를 하는데 아무 영향을 주는 건 아니어 가지고, 그래서 부동산이 과열이 되는 과정에서는 항상 레버리지가 좀 작동했는데, 다만 대출을 받으시고 집을 사는 사람들의 구매력 부담으로 이어지는 건 사실이기 때문에, 그래서 지금이 금리 상승기라는 측면에서 부동산 가격이 천정부지로 랠리할 수 없는 건 사실인 것으로 보이고요. 과거보다 조달 부담이 커졌으니깐요. 그래서 그런 부분이 지금 정부는 그래도 어떻게 보면 시장 안정화를 만약에 바랐다면 거시환경이 되게 운이 좋게 흘러가고 있다고 생각이 되고 있습니다. 원래 만약에 지금이 2017, 18년처럼 금리가 내려가고 있는 구간이었으면 3분위 이하라든가 다른 분위가 이런 풍선효과로 훨씬 더 크게 작동했을 거라고 생각이 되는데, 지금은 금리가 올라가면서 부동산 쪽을 어쨌든 억제하고 있는 것도 사실이어 가지고, 고금리 부담이 내년에도 좀 이어질 거라고 본다면 지금 현재 기준으로 봤을 때 이 3분위 이하 강세가 내년에는 조금 완화될 것으로 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 그런데 대표님이 항상 걱정해 주시는 게 ‘전세 시장의 불안’이란 말이죠. 그런데 11·5 대책 나오기 1년 전에 2.41% 올랐던 서울 아파트 전세가가 이후로는 10.31%가 올랐습니다. 지금 굉장히 불안한 상태인데, 이것 때문에 이 고금리가 또 힘을 못 쓰게 될 가능성, 이런 건 없을까?
◇ 채상욱 : 네, 그래서 전세 가격이 오를 게 빤히 보였었기 때문에 올해 7월에 뭐 대토론회도 그렇고 임대차 공급해야 되고, 그리고 올해 주택 공급도. 이재명 정부 들어서 올해 26만 9천 호 수도권에 지어야 되는데 지금 10만 호 지었으니까 지금 두세 달밖에 안 남아가지고 주택 공급 목표 달성이 안 되는 상태거든요. 그래서 주택 공급이 지금 아파트 분양이 미흡해서라기보다는 비아파트라든가 이런 부분이 완전히 죽었고, 이게 4년이 넘었는데 이런 부분에서 적체된 과소 공급이 40만 호가 넘고, 그 부분이 1, 2분위 아파트 임대차 가격을 모조리 건드리고 있어 가지고, 노원구, 서울 강북권 주택 임차료 올라가는 거 보면 그냥 뭐 기가 막힌 정도거든요. 그래서 이 시장 안정을 위해 가지고 정말 조속한 대책이 하루라도 빨리 나와야 되는데 그게 너무 좀 갑갑하고, 그리고 이게 늦어지게 되면 결국은 임차료가 올라가는 것 때문에 임차인들이 임대차 해지를 위해서 주택 구입을 무리해서라도 하게 되는 것이 20년, 21년의 교훈입니다. 임대차가 불안하면 주택 시장 안정이 안 돼요. 그래서 현 정부가 일단 5분위를 타겟한 건 아주 명확했는데, 3분위 이하 안정세를 할 거라는 거는 제 추측이고. 그전에 주거 안정이 있었기 때문에 거기서 제가 추측하는 건데요. 3분위 이하 시장에 대해서 제대로 된 정책을 수립하고 싶다면 임대차 공급을 위해서 기업형 임대를 포함해 가지고 그런 굉장히 전향적인 정책들을 써야 될 때라고 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 단답형으로, 서울 아파트 내년에 좀 안정되겠습니까? 정책이 중요하다는 답변이 나오실 것 같은데.
◇ 채상욱 : 저는 그렇게 될 거라고 생각하고 있습니다.
YTN라디오 김양원 [kimyw@ytnradio.kr]
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