■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 10월 14일 수요일
■ 출연 : 이태경 토지+자유연구소 부소장, 김윤재 주택과집값연구소 대표
이태경 토지+자유연구소 부소장
- 현 정부 대출규제에도 집값 상승한 것은 정책 간 엇박자 때문
- 세제개편 상위 1%에 집중됐고 늦게 시행된 데다 대상 좁아 문제
- 토허제 순차 조정해 전세 공급 늘려야…매수 대신 임대차시장 머무는 유인 키울 수 있어
- 신규공급이 집값에 미치는 영향은 상대적으로 제한적
- 2020년 서울 아파트 입주 물량 5만 3천호에도 집값 크게 올랐는데 윤 정부 시기 입주 물량 적어도 집값은 하락
- 올해 서울 주택 인허가, 40% 증가…현재 추세 이어지면 서울 공급 실적 10년 장기 평균에 가까워질 수 있어
- 올해 착공 주택이 3년 뒤 입주, 2028년부터 공급 확대 체감 근거
- 공급문제 지나치게 우려할 필요 없어
- 전보 정부가 주택 공급에 인색? 전혀 사실 아니다
- 노무현·문재인 정부, 인허가-착공-준공 물량 보수 정부보다 많아
- 대통령 '부동산 공화국 혁파' 이야기하지만…실제 정책 사이에 거리 커, 간극 좁혀야
김윤재 주택과집값연구소 대표
- 대출 규제는 대다수 실수요자에게 어려움 주는 정책
- 상위 가격대 주택 거래 안 되면 더 낮은 가격대 주택으로 이동하는 연쇄 현상 발생할 수 있어
- 공공임대주택 늘면 시장 안정에 도움 되지만 실제 공급까지 시간 오래 걸려
- 6.27 대출 규제, 정부가 재정지원금 집행하며 발생할 부작용 우려해 주택자금 대출 사전 제한한 것 아닌지 의문
- 정부의 주택 충분히 공급할 거란 인식 형성되면 당장 집 사야 한단 압박은 줄어들 것
- 이명박 정부 시기, 공급 물량 많지 않은 지역에서도 정부 공급 의지 인식이 매수 심리에 영향 줘
- 정부, 규제 등의 정책은 시행 전에 충분히 예고하고 국민 설득할 기간 마련해야
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : YTN 라디오 <생생경제> 2부 시작하겠습니다. 2부에서도 이태경 토지+자유연구소 부소장, 김윤재 주택과집값연구소 대표 두 분과 함께하도록 하겠습니다. 부동산 이야기 계속 이어가도록 하겠습니다. 자, 저희가 앞서 1부에 이성훈 사장에 대한 말씀을 드렸었는데요. 이성훈 사장이 15억 원 이하 매물에 최대 6억까지 되는 주담대, 이거를 더 세게 해야 된다고 발언을 했다가 논란이 되기도 했었습니다. 어떤 분께서는 대출 규제에 이것도 소급 적용을 해야 된다 이런 말씀을 하시기도 하고요. 어찌 됐건 대출 규제에 대한 이야기가 계속 나오는데 이렇게 대출 규제 강화하면 집값 안정이 된다고 보십니까? 대표님 어떠십니까?
◈ 김윤재 : 대출 규제를 하는 가장 목적이 투기 수요를 차단하기 위해서 일단 아예 돈줄을 묶겠다는 뜻 아닙니까? 근데 지금 가장 국민들이 주변에서 보면 힘들어하는 부분이 대출 때문이에요, 돈이 없으니까. 사실 주택 자체가 비싼 거니까 자기 자금만 가지고 못하는 거예요. 대부분 대출을 일으켜서 집을 살 수밖에 없고 또 전세도 가지 않습니까? 그런 게 일반적인 상황인데 이렇게 정부가 어느 날 10월 15일인가 대출 규제를 해서 대출을 막아놨단 말이에요.
◆ 조태현 : 6·27 때부터 이렇게 딱 대출 막았죠.
◈ 김윤재 : 이동도 못 하고 이러지도 저러지도 못하는 상황이 되어 있는데 저는 이게 과연 효과가 있는지, 효과가 있으면 그나마 힘들어도 '정책의 목적을 소기의 달성했다'고 볼 수 있는데 효과 면에서 따져보면 저는 좀 회의적으로 보고 있습니다. 왜냐하면 결국은 대출이 안 되면 그 금액에 맞춰서, 대출은 조금은 되니까요. 원하는 대로 안 되더라도 금액에 맞춰서 집을 사거나 이사를 가야 되는 거잖아요. 그러면 원래 가기로 한 집은 누군가 찾지 않으면 그대로 있는 거예요. 그렇다고 그 집이 가격이 낮아지지 않습니다. 그 가격도 주인 입장에서는 전세가든 매매가든 다 사정이 있어서 산정해서 넣은 거예요. 그러면 대출이 안 되니까 이 집은 누가 사거나 세입자로 들어오지 않겠다고 생각해서 낮춰줄 이유가 없어요. 그러면 그 위에서 내려와요, 그게 연쇄 작용으로. 그러니까 흐름은 집에 대한 어떤 수요가 줄거나 하진 않아요. 수요자가 바뀔 뿐입니다. 최상위에는 공실이 생기겠죠. 빈집으로 남겠죠. 내려올 사람이 없으니까, 그렇잖아요? 자, 그래서 혼란만 줄 수밖에 없다. 그래서 이 대출 규제가 정부의 정책 목표대로 투기 수요, 소위 말하면 비실수요자에 대한 수요를 차단하는 효과는 있을지 모르겠지만 대다수의 실수요자를 힘들게 하는 정책이라고 저는 보는 거죠. 그럼 이걸 어떻게 접근해야 되냐. 대출을 일단 정부 입장에서 제가 생각해 봤어요. 정부 입장에서는 어쨌든 실수요자를 위해서 이런 정책을 내놓는 거 아닙니까?
◆ 조태현 : 그렇죠.
◈ 김윤재 : 자, 그러면 실수요자인지 아닌지를 심층적으로 알아보면 어느 정도 나와요. 정말 이 사람이 집을 살 사람인지, 또 이사를 갈 전세자금이 필요한지를 면접을 하면 나올 수 있습니다. 그러면 그분들한테는 대출 규제를 하면 안 돼요, 해줘야 돼요. 그렇게 개별적으로 접근해 가는 거죠. 근데 그렇지 않고 일반적으로 쫙 묶는 거예요, 자를 대가지고. 그걸 지금까지 해왔지 않습니까. 그게 효과가 좋다고 얘기하는 사람이 거의 없어요, 제가 볼 때는. 그래서 굉장히 문제가 많고, 다시 한 번 재고해야 된다 이렇게 저는 얘기하고 싶습니다.
◆ 조태현 : 지표상으로 봤을 때는요, 이렇게 대출을 강화한 6·27 대책 이후에 서울 아파트값이 14% 올랐고요, 전셋값이 11.3%가 올랐습니다. 이 지표만 봤을 때는 그렇게 성공적으로 보이지는 않거든요. 이게 규제의 강도가 약해서입니까? 규제의 벡터가 잘못돼서입니까? 어떻게 보십니까?
◇ 이태경 : 그렇게 인과관계를 설정하기는 어렵겠죠. 그렇게 할 수는 없을 거고요. 아까 말씀드렸던 것처럼 그 가격에 영향을 미치는 요인들은 굉장히 여러 가지가 있고, 그게 시장에서 격렬하게 경합을 한단 말입니다. 그래서 어떤 힘이 더 세면 그쪽으로 가격이 움직이겠죠. 그러니까 한번 생각을 해보자는 거죠. 예를 들어서 금리가 높고 대출을 많이 줄여놓고 거기다가 세금을 강하게 가져가고 그다음에 정부가 공공 사이드에서 공급을 아주 많이 한다고 생각해 보십시오. 가격이 떨어질까요, 안 떨어질까요?
◆ 조태현 : 떨어지겠죠.
◇ 이태경 : 당연히 떨어지죠. 어떻게 안 떨어지겠습니까? 근데 아까 말씀드렸던 것들이 엇박자가 난단 말입니다. 그러면서 어떤 힘들이 더 가격을 세게 밀어 올리는 게 있는 거거든요. 근데 제가 보기에는 아니, 당연히 대출 줄이면 가격에 영향을 미치죠. 당연한 거 아니겠습니까? 특히나 하방 쪽으로 영향을 미치는데, 근데 그러면 정부가… 이 정부는 대출은 아무튼 열심히 묶으려고 했잖아요. 근데 왜 가격은 이러냐, 그거는 미스매치가 일어났다고 봐야죠.
◆ 조태현 : 그렇군요.
◇ 이태경 : 무슨 말이냐면, 대표적으로 세금 같은 게 강하게 안 들어왔죠. 8·3 세제 개편안도 사실은 상위 1%만 겨냥을 했고요. 그러다 보니까 너무 늦게 나온 데다가 너무 타깃이 좁죠. 예를 들자면 그런 게 영향이 당연히 있을 거고요. 거기다가 10·15 대책에서, 불가피한 면이 분명히 있었습니다. 왜냐하면 갭을 끼고 워낙 많이 집을 샀기 때문에, 가격이 올라가고 그걸 묶으려고 사실은 거래를 되게 어렵게 만든 거잖아요. 증시에서 말하면 일종의 서킷 브레이커 같은 거거든요. 그래서 거래를 종결시키는 이런 거였죠, 토허제 같은 게. 근데 그게 갭은 막았는데 문제는 뭐냐 하면은 전세 공급을 얼려버렸어요. 그러면서 그게 전세난으로 돌아오고 사람들이 어쩔 수 없이 그냥 매수를 하게 되는, 그래서 가격을 밀어 올리는 효과가 났거든요.
제가 드리고 싶은 말씀은 정책의 어떤 조합, 그다음에 투자 타이밍 이게 좀 안 맞았다라고 하는 거고요. 대출을 줄여 묶었더니 가격이 올라갔다, 이거는 제가 보기에는 관계가 아니죠. 전혀 없는 거죠. 그냥 맞아떨어진 거고, 세상에 어떻게 그게 말이 되겠습니까? 말도 안 되는 얘기죠. 그래서 대출에 대해서도 LH 사장이 얘기를 했지만 6억까지 가능하지 않습니까, 15억 원 이하는. 그래서 줄이는 건 저는 필요하다고 봐요. 근데 문제는 지금같이 전세난이 심한 상황에서는 안 되겠죠. 토허제를 순차적으로 푸는 것하고 같이 가야 된다. 그래서 전세 공급을 늘리면서, 그러면 많이 민간 임대차 시장에 남을 수 있지 않습니까? 전세는 공급이 늘어나면 사실 바로 안정되거든요. 그러면 사람들이 굳이 매수를 안 하고 민간 임대차 시장에 많이 남아 있으려고 할 겁니다. 그러면 사실 대출을 총량을 줄여도 제가 보기엔 마찰이 적을 것 같거든요. 그런 식으로 접근해야 된다, 이렇게 말씀드리고 싶습니다.
◆ 조태현 : 그렇다면 어떤 공공으로서 임대를 많이 해주는 것도 하나의 해법이 될 수 있을 것 같은데요. 공공 임대가 많이 늘어나면 시장이 안정이 될 수 있다, 없다. 대표님 어떻게 보십니까?
◈ 김윤재 : 공공임대가 실제로 많이 늘어나면 공급이 늘어나잖아요. 그러면 안정이 되죠. 근데 공공임대를 늘릴 수가 있냐 이거죠. 아니, 그게 책상에서 얘기를 하는 거랑 실제로 건물이 지어지는 거랑… 주거는 들어가야 되잖아요, 당장. 그렇잖아요. 수요를 억제한다는 얘기는 정부가 발표를 하면 그다음 날부터 바로 실행이 돼요. 은행에서 문을 닫아버려요. 근데 공급은 "공급을 하겠습니다", 하고 나면 10년 뒤에 할까 말까, 그게 현실 아닙니까? 우리 부소장 말씀하시는 거 다 맞아요. 이론적으로 다 책에서도 그렇게 얘기할 수 있는데, 벌써 엇박자가 나는 것처럼 현실은 책에서 움직이지 않습니다. 그렇잖아요. 현실은, 특히 부동산은 저희처럼 전문가로 나오는 사람조차도 잘 몰라요. 현실에서는 집을 샀는데 그게 떨어질 수도 있고 잘못 살 수도 있고 그게 현실입니다. 물론 조금 정도는 해서는 안 되는 걸 알죠, 저희들은. 확률을 줄일 뿐이지 정책은 그렇게 하면 안 된다고 생각하거든요. 대출 문제가 자꾸 나와서 말씀드리는데 이 정부 들어서 대출이 아마 제 기억에는 가계 대출이 방만하게 이루어져 가지고 이거를 합리화하기 위해서 금융감독원인가 금융위원회에서 발표를 했을 거예요. 정부에서 한 게 아니에요. 그리고 반응을 보니까 효과가 나거든요. 그다음에 정부에서 대출을 관여하기 시작했어요. 처음에 발표자는 정부가 아니었습니다. 중앙정부가 아니라 금융위원회 통해서 나왔었어요. 어떻게 될지 모르니까 제가 볼 때는 약간은 좀 실험을 한 것 같아요.
◆ 조태현 : 6·27 말씀하시는 건가요?
◈ 김윤재 : 네, 그러면 이 대출은 결국 원래 이게 주택 정책의 일환으로 나온 건지에 대해서 한번 의심을 해봐야 돼요. 그래서 제가 볼 때 이 대출은, 이게 대출이 많아지면 전세자금이 많아지면 돈이 풀리지 않습니까? 그럼 주택 가격도 상승합니다. 그리고 다른 부분 경제적으로도 미치는 영향이 좋지는 않아요. 돈이 풀리니까 물가도 올라가고. 근데 정부는 그 뒤에 각종 지원금을 많이 풀었잖아요. 기존의 전세자금 대출, 주택자금 대출을 묶지 않고서 정부가 하려는 의도를, 재정지원금 같은 걸 하려면 너무 부작용이 나올 걸 두려워해서 사전적으로 주택자금 대출을 묶지 않았나 이런 의심을 사는 얘기가 많습니다. 그래서 이게 대출은 약간은 순수하지 못하다 이렇게 보고 있는 거죠.
◆ 조태현 : 주택 대출의 어떤 의도까지 한번 짚어봤는데요. 이건 주장이니까요, 참고하시면 좋겠고요. 자, 결국에는 공급이 모든 것에 해법처럼 계속 등장을 할 수밖에 없는 것 같은데요. 28년이면 공급이 체감될 것이다, 이성훈 LH 사장이 이야기하기도 했었거든요. 그리고 이재명 대통령도 3년 동안 주택 공급에 차질이 있었지만 조만간 정상화된다고 얘기했는데 이것도 좀 궁금한 부분이 있어요. 공급이 이렇게 없기 때문에 부동산 시장 불안한 거 맞긴 맞는데 이 요인이 전부입니까?
◇ 이태경 : 그것도 제가 보기에는 대표적인 거짓말 중에 하나죠. 공급은 중요하죠, 당연히 중요하지 않겠습니까? 중요한데, 예를 들어서 80년대 말 90년대 초에 노태우 정부에서 주택 200만 호 건설했습니다. 1기 신도시가 그때 들어왔거든요, 분당 등등이. 그때는 집을 엄청 많이 지어야 했어요. 왜냐하면 주택 보급률이 너무 낮으니까. 그때는 정말 군사 작전하듯이 집을 지어야 되는 상황입니다. 그리고 지금도 사실 서울은 약간 집이 모자란 편이에요. 왜냐하면 가구 분화가 워낙 빨리 되고 있기 때문에. 근데 아까 말씀드렸다시피 공급이라고 하는 거는, 특히나 여기서 공급은 신규 공급이잖아요. 신규 공급은 집값에 미치는 영향이 되게 마이너한 요인이에요. 마이너한 요인이고, 당연히 신규 공급은 계속돼야 되겠지만 단적인 예를 들어볼까요? 2020년 문재인 정부 때인데 그때 서울 아파트 입주가 5만 3천 호인가 됐습니다. 그게 어마어마한 숫자예요. 근래 5만이라는 건 본 적이 없어요. 요즘은 4만도 못 넘거든요. 정말 많이 된 건데요. 근데 20년에 어떤 일이 일어났죠? 집값 엄청 올랐습니다. 신규 공급 계속하는 건 필요한데, 그게 집값에 직접적으로 영향을 미치는 게 아니란 말이에요. 윤석열 정부 때 보십시오. 그때 입주 별로 없었거든요. 집값 어땠죠?
◆ 조태현 : 굉장히 안 좋았죠.
◇ 이태경 : 떨어졌잖아요. 폭락했잖아요. 이게 뭔가요, 그러면? 그런 식으로 인과관계 설정하는 건 굉장히 위험한 일이고요. 근데 그럼에도 불구하고 공급을 계속하는 건 중요한 일이니까요. 올해 들어서는 인허가든 착공이든 서울이 중요하니까요, 여기가 굉장히 좋아지고 있거든요. 인허가나 서울이 전년 동기 대비해서 한 40% 정도 늘어났습니다. 그래서 이대로 가면 한 10년 장기 평균, 거의 근접할 것 같아요. 그래서 LH 사장이 28년을 얘기하는 게 착공이 올해 되는 거는 입주가 3년 후에 되거든요. 28년에 된다는 거죠. 올해 서울 같은 경우에 착공이 한 3만에서 3만 5천 호 정도 될 것 같아요. 그러면 28년에 입주합니다. 그래서 28년부터 체감한다는 얘기가 그래서 나오는 거예요. 그래서 그때 되면 10년 장기 평균에 좀 근사하게 될 것 같아요. 그런 얘기고, 그래서 지금 신규 공급도 제가 보기에는 너무 그렇게 애면글면할 일은 아니다 이런 말씀을 드리는 거죠.
◆ 조태현 : 그러니까 공급만이 전부는 아니다, 중요하긴 하지만.
◇ 이태경 : 맞습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 많은 분들이 공급을 핵심적인 요소로 이야기를 해 주시기 때문에 여쭤본 건데요. 공급이 중요하긴 하나 그게 모든 걸 좌우하는 요소는 아니고 마이너한 요소에 가깝다고 말씀을 해 주셨고요. 대표님은 거기에 대해서 어떻게 보십니까?
◈ 김윤재 : 해석은 자기 자유로 하는 거지만 수요는 심리도 들어가거든요. 그 수요를 형성하는 요인은 엄청 많아요. 단순하게 쪼개 보면 굉장히 많은데 하다못해 어느 지방 어느 동네에 유명 인사가 거주한다는 자체만 가지고도 수요가 생겨요. 근데 공급을 늘리고 수요를 줄이는 게 집값을 안정하는 지표 아닙니까? 그런데 아까 제가 이명박 정부를 얘기를 했었어요. 그때 실제로 내곡동, 세곡동, 강남 서초에 공급 물량이 그렇게 많지는 않아요, 보면. 그럼에도 불구하고 그때 당시에 집값이 그렇게 오르지 않았거든요. 이유가 뭐냐 하면 국민들의 의식 속에는 현 정부가 주택을 공급을 많이 한다, 제대로 한다는 인식이 있으면 공급이 될 건데 굳이 내가 집을 사야 된다는 이런 강박증이 없는 거예요, 매수에 대한. 근데 이 정부에서, 그리고 과거 역대 진보 정부에서는 집값이 올랐다는 좀 이상한 현상이 있지 않습니까? 공통적으로. 왜냐하면 공급에 대해서 굉장히 꺼려하거나 망설이거나 대신에 그에 비해서 수요를 강하게 조절, 규제하려는 게 많기 때문에 뭔가 국민들이 볼 때는 '아, 이게 집을 사지 않으면 기회를 놓친다'는 그런 강박증이 생길 수도 있거든요. 실제 공급 물량을 가지고 우리 소장님 말씀하신 것처럼 미치는 영향이 어떤지 어떤지는 따질 수가 없습니다. 근데 국민들 의식, 그거는 굉장히 크거든요. 측정을 하기는 어렵지만은 공급이 언제든지 이루어지고 거기에 대해서 문제가 없다 생각이 들면 안 사도 여유가 될 때 살 수 있는 거 아닙니까? 수요를 유발시키지 않거든요. 그게 가격에 미치는 영향이 아주 크다고 봐요.
◆ 조태현 : 알겠습니다.
◇ 이태경 : 제가 하나만 잡고 싶은데, 공급 관련해서 진보 정부가 자꾸 공급에 인색했다 말하는데 전혀 사실이 아니거든요. 그거는 팩트가 아니고요. 노무현 정부나 문재인 정부 5년을 봐도 인허가, 착공, 준공이 보수 정부보다 훨씬 많았습니다. 팩트는 우리가 정확히 알고 와야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 이건 지표상으로 명확하게 나온 거니까요. 자, 그런데 전반적으로 들어보니까 두 분 다 이재명 정부의 정책에 대해서 불만이 많으신 것 같은데, 두 분 공통적으로 이거 한번 여쭤보도록 할게요. 뭐가 제일 아쉬운지, 그리고 꼭 하나 찍자면 어떤 거를 고쳤으면 좋겠는지. 먼저 대표님 어떻게 말씀해 주시겠습니까?
◈ 김윤재 : 사전에 정부 정책을 할 때, 법률도 시행하기 전에 입법 예고라는 걸 하지 않습니까? 충분하게 그 과정에서 입법안이 나오기 전까지는 국민들 시각에서 여러 가지 경로를 통해 어떤 게 입법화되고 어떤 게 문제가 된다는 걸 사전에 예측을 할 수가 있어요. 그래서 입법 예고를 하고 그다음에 법률이 시행되는 거 아닙니까? 정책도 어느 날 갑자기 발표를 해서 시행되는 거는 좀 옳지 않은 것 같아요. 특히 이 부동산 주택 정책 같은 경우는 이해관계자가 전 국민이거든요. 비단 강남, 서초에 사는 부자만 있는 게 아니에요. 전월세 시장이 더 중요하거든요, 주택 문제에서는. 서민들, 이분들은 사실은 집을 살 생각이 없는 분도 많으실 거예요. 그렇지만 월세든 전세든 살아야 되는 거 아닙니까? 당장 내 월세 보증금이, 주변에 그런 분 많아요. 올려 달라고, 금액도 1억이야. 1억을 어떻게 마련합니까? 안 되면 월세를 더 내는 거예요. 부담이 커지는 거 아닙니까? 그래서 부동산 정책을 한정해서 볼 때 정부가 부동산 정책을, 그것도 수익적 정책이 아닌 이렇게 규제나 침해적 정책을 할 때는 상당한 부분 뜸을 들이는, 예고를 하는 기간이 필요합니다. 설득이 되건 안 되건 차치하더라도 저는 그게 필요하다고 봅니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 좀 더 신중한 추진을 말씀을 해 주셨고요. 부소장님께서는 꼭 하나 좀 보완했으면 좋겠다, 하나만 꼽아주신다면 어떤 게 있을까요?
◇ 이태경 : 대통령이 하시는 말씀하고 정책 사이에 거리가 너무 멀어요. 대통령이 하시는 말씀은 '부동산 공화국 혁파' 이런 말씀하시잖아요. 근데 그런 말씀과 그런 말씀을 실행하기 위한 정책 사이에 거리가 너무 멀다. 그래서 그 거리를 좀 좁혔으면 좋겠다, 그 말씀만 드리고 싶습니다.
◆ 조태현 : 어떤 면에서는 두 분이 비슷한 말씀을 해 주신 것 같기도 한데요. 오늘 부동산 썰전, 저희 방송 처음 보신 두 분과 함께했습니다. 김윤재 주택과집값연구소 대표, 이태경 토지+자유연구소 부소장 두 분과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 라디오 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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