■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 10월 12일 월요일
■ 대담 : ☎ 고은이 한국경제신문 기자
- LH 공공분양, 최대 9.5% 가산비 도입 검토
- 가산항목, 국가계약법에 따른 계약 방식 비용 5%, 전용 60㎡ 이하 소형 주택 건설 비용 3%, 조달청 위탁 계약 수수료 0.5~1.5% 검토
- 지난해 LH 건물 공사비, 공급 면적 3.3㎡당 1,407만 원…기본형 대비 227만원 높아
- LH 5년 누적 순손실 전망치는 5조 3,535억 원
- LH 부채, 2030년 372조 원 수준으로 늘어날 것으로 전망
- LH "공공분양 낮은 가격 제공하면 '로또 분양' 문제 발생할 수도"
- "건설비 부담을 수요자가 지나?" 공공분양 취지 무색 반론도
- LH 임대주택 4만 3,300가구 공실…지역별 격차 커
- 서울의 장기 공가율은 약 0.8%인 반면 대구·경북 합산 공가율은 약 5.6%
- LH, 앞으로 3년간 서울에 매입 임대주택 2만 528가구 공급 계획
- LH 매입 임대도 딜레마…매입가 낮으면 민간 참여 줄어
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 우리가 꼭 알아둬야 되는 경제 뉴스를 전달해 보도록 하겠습니다. 취재부터 뉴스까지 한 끼에 전해 드리는 <경제브리핑> 시간이고요. 오늘도 고은이 ‘한국경제신문’ 기자와 함께하겠습니다. 기자님 나와 계십니까?
◇ 고은이 : 네, 안녕하세요.
◆ 조태현 : 네, 안녕하십니까. 기자님, ‘LH 문제’부터 살펴보려고 하는데요. LH가 ‘공공분양 주택의 분양가에다가 최대 9.5% 가산비를 붙이는 방식’을 검토하고 있다고 해요. 이렇게 되면 공공분양이 결국에는 비싸지는 거 아니에요?
◇ 고은이 : 네, 공공분양은 보통 민간 분양보다 싸게 나오는 정책 주택이라는 인식이 강했는데요. 그런데 ‘LH가 분양가 상한제가 적용되는 공공분양주택에도 사업 방식 가산비를 새로 넣는 방안을 검토하고 있다는 소식’이 나왔습니다. 지금은 택지비에 정부가 정한 기본형 건축비와 각종 가산비 등을 포함해서 분양가 상한을 정하고 있는데요. 여기에 공공주택 사업 과정에서 추가로 발생하는 비용을 분양가에 얹겠다는 게 LH의 구상입니다. LH가 검토 중인 내용을 보면 지상층 건축비를 기준으로 최대 9.5%까지 가산하는 구조입니다. 국가계약법에 따른 계약 방식 때문에 드는 비용 5%, 전용 60㎡ 이하 소형 주택 건설 비용 3%, 조달청 위탁 계약 수수료 0.5~1.5%를 더하는 방식입니다. LH는 “건설 원가가 너무 올라서 현재 분양가 산정 방식으로는 부담을 감당하기 어렵다”는 입장입니다. 지난해 LH의 실제 건물 공사비는 공급 면적 3.3㎡당 1,407만 원이었는데, 분양가 산정 기준인 기본형 건축비 보정값은 1,180만 원이었습니다. 실제로 집 짓는 돈이 기준보다 평당 227만 원 더 들었다는 겁니다. 실제로 분양가에 가산비가 붙게 되면 수요자가 부담해야 하는 가격도 높아지는데요. LH가 경기 고양시의 한 사업지구를 놓고 계산해 본 결과, 전용 59㎡ 주택의 건축비 상한이 3억 2,340만 원에서 3억 4,280만 원으로 약 1,940만 원 높아지는 것으로 나왔습니다. 전용 84㎡도 1,600만 원 정도 올라가는 것으로 추산됐습니다. 실제 분양가는 분양가 심사위원회가 주변 시세와 분양성 등을 보고 정하기 때문에 이 금액이 그대로 분양가가 되는 건 아니지만, 공공분양의 가격 하단을 받쳐주던 기준 자체가 올라갈 수도 있습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 높아질 수도 있다는 뜻인데요. 일단 지금 상황을 보자면 어찌 됐건 LH가 건물을 지을수록 적자가 나는 구조이기 때문에 올리자는 건 알겠는데, 그렇다고 해도 LH가 이 분양으로 장사하는 곳은 아니잖아요. 왜 하필 지금 이런 방안이 나오는 겁니까?
◇ 고은이 : 네, LH의 재무 상황이 지금 좋지가 않습니다. 공공주택을 더 많이 지으라는 요구는 커지고 있는데 집을 지을 돈은 더 들어가고, 투자금 회수는 늦어지는 구조가 됐습니다. LH 중장기 재무 관리 계획을 보면 올해부터 2030년까지 LH는 매년 당기순손실을 낼 것으로 전망됐습니다. 5년 누적 순손실 전망치가 5조 3,535억 원입니다. 부채도 올해 197조 5,000억 원에서 2030년 372조 원 수준까지 늘어날 것으로 봤습니다. 주택 공급 확대가 당연히 정책적으로 필요하지만, LH 장부에는 계속 부담으로 쌓이고 있는 구조입니다. LH 입장에서는 공공분양을 너무 싸게만 공급하면 손실이 커지고 결국 공급 자체가 위축될 수 있다고 보고 있습니다. 또 공공분양 가격이 주변 시세보다 너무 낮으면 당첨자에게 큰 시세차익이 생겨서 이른바 '로또 분양' 문제도 생길 수가 있습니다. LH는 공사비를 조금 더 현실화하면 시세와 분양가의 격차를 줄이고, 회수한 자원을 다시 공공주택 공급에 쓸 수 있다는 논리를 펴고 있습니다. 다만 반론도 있는데요. 공공분양은 기본적으로 무주택 실수요자를 위한 제도입니다. 공사비가 오른 건 맞지만 그 부담을 수요자에게만 너무 쉽게 넘기면 공공분양이라는 성격 자체가 흐려집니다. 그러니까 지금 LH는 공급을 늘려야 하는 기관이면서 동시에 돈이 부족한 기관이 된 상황이라서, 이 모순이 공공분양 가격 논란으로 나타나고 있다고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 역할은 해야 되는데 돈은 더 드는 구조가 돼버렸고, 머리가 많이 아플 것 같은데요. 그런데 전반적인 지표를 봤을 때는요, LH 임대주택이 4만 3천 가구가 넘게 지금 비어 있다고 해요. 집이 부족해서 LH의 역할이 더 중요하다고 하는데, 또 공공임대는 남아 있는 이런 상황이 조금 앞뒤가 안 맞는 것 같은데요?
◇ 고은이 : 네, 정확히는 필요한 곳에는 지금 부족하고, 또 그렇지 않은 곳은 비어 있는 구조인데요. LH 임대주택 가운데 6개월 이상 비어 있는 곳이 4만 3,300가구 가량으로 집계됐습니다. 건설 임대가 3만 5,700여 가구, 매입 임대가 7,600여 가구입니다. 전체 관리 물량 대비 비율은 건설 임대와 매입 임대 모두 3.7%였습니다. 이 숫자로만 보면 LH 임대주택 100가구 중 3~4가구는 반년 넘게 비어 있는 셈인데요. 지역 차이가 큽니다. 서울은 장기 공가율이 약 0.8%에 그쳤습니다. 사실상 비어 있는 집이 없다는 건데요. 반면 대구, 경북은 합산 공가율이 약 5.6%로 서울의 7배 수준입니다. 충남은 건설 임대 공가율이 10.6%, 매입 임대는 19.5%까지 올라갔습니다. 세종도 건설 임대가 10.2%, 매입 임대가 16.5%였습니다. 더 눈에 띄는 건 LH가 조건을 낮춰도 지방에서는 계약이 잘 안 되고 있다는 점입니다. LH는 빈집을 줄이려고 소득이나 자산 같은 입주 자격을 완화하고 있는데요. 그런데 이 완화 모집 공고는 늘었지만 계약 실적은 줄었습니다. 2022년 1만 4,500여 가구였던 계약 실적이 지난해엔 6,700여 가구로 줄었습니다. 3년 만에 절반 넘게 감소한 거고요, 올해도 8월까지 300차례 넘게 공고를 냈지만 계약은 3,161가구에 그쳤습니다. 공공주택도 이제는 숫자만 채운다고 되는 게 아니라 일자리나 교통, 생활권과 맞지 않으면 비게 되는 상황입니다.
◆ 조태현 : 뭐, 당연한 이야기죠. 지금 부동산 시장을 어떻게 보면 단편적으로 보여주는 것 같기도 한데요. 지금 LH 쪽은 “지방은 비어 있다, 그래서 서울은 더 공급하겠다” 이런 계획을 발표했죠?
◇ 고은이 : 네, 같은 공공임대라도 서울은 완전히 다른 상황입니다. 지방 일부 지역에서는 공가가 쌓이지만 서울은 청년과 신혼부부 임대 수요가 여전히 강한데요. LH가 이번에 밝힌 서울 매입 임대 계획은 앞으로 3년간 2만 528가구입니다. 청년 물량이 1만 4,558가구로 가장 많고요, 신혼부부가 3,398가구, 기타가 2,572가구입니다. 서울 25개 자치구 전역에 공급하겠다는 계획입니다. ‘매입 임대’는 ‘LH가 민간이 짓는 신축 주택을 준공 시 사들이거나 기존 주택을 사서 시세보다 낮은 임대료로 공급하는 방식’입니다. 새 택지를 개발해서 아파트를 짓는 것보다 빠릅니다. LH도 신축 매입 임대는 후보지 발굴부터 입주까지 1~2년이면 가능하다고 설명하고 있습니다. 수요도 실제로 매우 강한데요. 서울 청년 매입 임대 주택의 평균 경쟁률은 2020년 44 대 1에서 지난해 130 대 1로 올랐습니다. 전국 평균인 50 대 1보다 훨씬 높고요. 신혼·신생아 매입 임대 경쟁률도 2020년 0.9 대 1에서 지난해 6.7 대 1로 높아졌습니다. 다만 여기에도 딜레마가 있는데요. 민간 사업자 입장에서는 LH가 매입가를 낮게 책정하면 사업성이 안 맞아서 참여하기가 쉽지 않습니다. 실제로 올해 1월에서 4월 수도권에서 LH가 민간 사업자와 체결한 매입 임대 약정은 3,200여 가구로, 올해 수도권 매입 목표의 10.4% 수준에 그쳤습니다. 공공 매입 가격이 낮으면 사업자가 빠지고, 너무 높게 가면 LH의 재무 부담이 커지는 구조입니다.
◆ 조태현 : 당장 쓸 수 있는 카드가 LH인데, LH 카드를 쓰는 것도 쉽지 않은 그런 상황이라고 볼 수가 있겠습니다. 이래서 부동산 정책이 참 중요하고 어렵기도 해요.
YTN라디오 김양원 [kimyw@ytnradio.kr]
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