■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 9월 23일 수요일
■ 출연 : 한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수, 김인만 김인만부동산경제연구소장
<한문도 명지대 실물투자분석학과 교수>
- 주거안정플랜, 잘못된 메시지.."언제 어디서 얼마나 분양하는지, 분양가는 얼마인지 밝혀야"
- 李정부 대선공약 230만호→150만호→갑자기 2030년까지 119만호?
- 주거안정플랜, 임대가 80%, 우리가 싱가폴인가? 통상 5대5로
- 문재인때부터 왜 민주당정부는 임대주택론에 빠졌나? 임대주택 살아야 진보 지지하나? 이상한 논리
- 국민들 '분양은 언제하나 기다리는데..', "그럼 임대나 살라는 거야?"
- 임대주택 공급론에 치우치지 말고, 시장의 문제 다시 진단해야
- 李sns '강남불패', "부동산 간신스파이 널려있어..그렇지 않고서야 이럴 수 있나?"
- 李대통령, 이제 칼 뽑을 때 됐다..부동산 간신스파이 타파해야
- 금융위, 최근 '미래소득에 대해서도 대출 가능토록' 공문
- 대출 권장하면 어떻게 집값 낮추나
- 무주택자 '토허제 유예', 올림픽 파크포레온으로 촉발, 정책 유연성은 긍정적
<김인만 김인만부동산경제연구소장>
- 李정부, 작년 135만호→165만호→119만호..올해만 공급대책 몇번인가 헷갈릴 정도
- 119만호 공급? 분당신도시 14개 규모, "이거 진짜 할 수 있는 게 맞나?"
- 119만호 지으려면 297조원 들어, 내년까지 초과세수 140조원을 모두 주택공급에 쏟아부어야만 가능한 규모
- 李SNS '부동산 투기공화국 타파', 부동산정책기조 안바꿀 것
- 李정부 '토허제 유예'가 정책 후퇴? 시한정해 무주택자만 해주면 1주택자들은 안돼
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 정부가 공급 추가 대책으로 2030년까지 공적 주택 119만 가구, 이 가운데 수도권에 92만 가구를 공급하겠다는 '주거안정플랜'을 발표했는데, 앞서 한 교수님께서 이게 조금 별로라는 식으로 말씀을 해 주셨어요. 어떤 내용이 들어갔길래 이렇게 별로라고 보신 겁니까?
◇ 한문도 : 제가 예전에도 많이 말씀드렸는데 이번에 국토부, 특히 국토부 장관님이라 그럴까요? 설명을 잘 못하는 것 같아요. 국민들이 쉽게 알 수 있고 정부가 가려는 방안이 뭔지에 대해서 핵심, 그리고 제일 시장에서 원하는 언제, 어디서, 얼마나 분양을 하는지. 입주, 착공 왔다 갔다 하지 말고 분양이요, 분양. 분양을 언제, 어디서, 얼마만큼의 물량을 하고 분양가는 얼마이다, 딱 이것만 하면 돼요.
◆ 조태현 : 직관적으로 알기 쉽게.
◇ 한문도 : 네, 그러면 시장에 대비를 하잖아요. 분양가가 저렴하면 기다릴 수도 있고, '난 못 기다려, 지금 필요해' 할 수도 있고요. 이 시장을 정리를 해 줘야 되는데, 국민들은 머릿속에 지금 트라우마가 됐을 거예요. 대선 때 뭐 230만 호부터 시작해 가지고 150만… 머리 아파요. 알아들을 수가 없고. 이게 안 될 거라고 국민들이 의식을 갖고 있는 데다가, 그간 120만 호, 130만 호 하다가 갑자기 119만 호가 나온 거예요. 거기다 보편형 주택은 19만 호입니다. 나름 책상에서 머리를 많이 쓰신 것 같아요, 119와 19 연결되잖아요. 그런데 피부에 와닿지 않잖아요.
◆ 조태현 : 혹시 멘트 준비해 오셨습니까?
◇ 한문도 : 아닙니다. 이게 또 2030년까지예요. 제가 제일 싫어하는 '언제까지 몇 호', 이게 제일 안 좋거든요. 2030년까지 119만 호예요. 그러면 이게 명확하게 신호가 안 오니까 일반 분들이 시장에서 느끼기에는 그거죠. "분양은 얼마나 하는데?"
임대가 필요한 부분도 있잖아요. 그래서 보통 5 대 5 정도로 해요, 선진국도. 이번에는요, 8 대 2예요. 너무 심하죠. 지금 이렇게 집을 사려는 사람들이 비싸서 힘들어하고 여러 가지 겹쳤으면 해답은 뭐예요? 정부가 싸고 좋은 입지에 집을 공급하는 게 1번이잖아요. 갑자기 왜 임대가 90%, 80%가 나오냐고요. 뭔가 메시지가 잘못됐잖아요. 임대주택을 하지 말라는 게 아니라 임대주택의 첫째 목적은 뭐예요? 우리가 싱가포르가 아니잖아요. 나라가 땅을 다 갖고 있는 게 아니잖아요. 그러면 자본주의로 이미 고착화돼 있잖아요. 헨리 조지라는 양반이 그걸 미리 얘기했어요. 이미 고착화된 데서는 무리하게 가서는 안 된다. 이런 식으로 임대만 다 줄 수 없잖아요.
◆ 조태현 : 그렇죠. 헨리 조지는 이미 논파가 돼 있죠.
◇ 한문도 : 시장경제의 근본에서 싸고 저렴한 주택을 계속 분양을 해 줘야 주택시장이 안정되잖아요, 분산이 되고. 이 정책이 기본이어야 되는데 이상하게 문재인 정부 때부터 임대주택론에 빠져가지고…. '임대주택에 살아야 진보를 지지한다'라는 이상한 논리도 있었잖아요? 비판 많이 받았잖아요. 그런 논리에 치우치지 말고, 그냥 국민들을 생각하면 딱 어떻게 돼요? '아, 반은 임대하고 반은 분양했구나' 이렇게 하면 간단한 건데요. 제가 주위에 많이 물어봤어요. 특히 부동산에 깊은 지식이 없고 '집을 사야 돼요, 교수님 어떻게 해요?' 물어보던 방송국 작가나 PD님이나 만나는 분들 많잖아요. 제가 한 다섯, 여섯 분한테 물어봤어요. 다 답변이 이거예요. "교수님 내용이 뭐예요? 분양은 언제 해요? 분양가는 얼마예요?" 다 답변이 이래요. 정부가 자기들의 책상에 앉아서 임대주택 공급론이라든지 OECD 선진국 이런 쪽에 너무 치우치지 말고, 시장의 문제가 뭔지를 다시 한번 진단해야 합니다. 시장 전문가들의 얘기를 흘려듣지 말고 전문가들의 얘기를 정말 뭐라 그럴까요, 녹여내서 해 보세요. 그걸 안 하다 보니까 이번 정책도 저는 사실 점수를 매기면, 아는 내용은 너무 좋아요. 임대주택 해서 OECD 선진국으로 가고, 좋은 방향인데 '그걸 지금 할 때냐' 이거예요. 50만, 60만 호 정도 해 주고, 50만, 60만 호 정도로 분양을 한다고 하면 사람들 심리가 안정되잖아요. 이게 저는 1번이라고 보기 때문에 이번 정책에 대해서 상당히 아쉽다. 또 장관님이 표현하실 때, "우리 분양주택에 대해서 이렇게 준비하고 싶습니다" 이런 얘기가 없잖아요. 2030년까지 임대를 해요. 그러면 이런 얘기도 하잖아요. "그러면 임대나 살라는 거야?" 보편형 임대 나오잖아요. 그건 또 어떤 비판을 받아요? "아니, 지금 그 값이면 집을 사면 되지, 싸게 분양해 주면. 귀족 임대를 살라는 건 뭐야?" 헷갈리는 거예요, 지금 시장이. 그래서 제가 드리고 싶은 말은 국토부에서 주거복지 플랜이라고 나왔는데, 정말 심사숙고해서 한 건지 모르겠지만 다시 한번 재고해서 발표하는 것도 좋은 방안일 거다, 국민들을 생각한다면. 그렇게 말씀드립니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 저도 직업이 기자다 보니까 이런 자료 나오면 '언제 어디서 무엇을 어떻게 하겠다' 이런 것부터 딱딱 보게 되거든요. 그런데 이 내용이 없는 거예요. 어떻게 보셨습니까?
◈ 김인만 : 교수님 말씀에 공감하고요. 제가 하고 싶은 말을 교수님이 해 주셨고요. 일단 공감이 안 되잖아요. 교수님이 주변 2030들에게 "뭐예요?"라고 물어봤다고 했는데, 제 주변에는 물어보지도 않더라고요. 아예 안 궁금한 것 같은데, 올해만 공급 대책 몇 번 발표했죠? 저도 몇 번인지 헷갈리는데, 작년에 135만 호, 어떻게 하다가 165만 호, 이게 119만 호가 거기에 포함되는 내용인지 별개인지도 모르겠는데, 지금 내용 보면 별개인 것 같아요.
◆ 조태현 : 그것도 조금 명확치 않게 나와 있더라고요.
◈ 김인만 : 그러면 다 빼고 119만 호만 하더라도 120만 호면 분당신도시 14개 정도의 규모인데, 이거 진짜 할 수 있는 거 맞나요? 윤석열 정부 때 270만 호도 공허한 메아리인데 했다, 안 했다 지금 판단할 수도 없잖아요. 그래서 이것도 저는 2030년이라고 했잖아요. 어떤 생각이 드냐면 '2030년 이후에 정권 바뀌면 우리 다른 거 할 거야'라는…. 저는 그렇게 해석할 수도 있는 숫자라고 생각합니다. 왜냐하면 예전에 박정희 정부 시절이나 전두환 시절에는 길었잖아요. 그러면 이런 정책을 해 가지고 7년, 10년, 20년… 박정희 정부가 20년 넘게 했으니까 그렇게 갈 수 있는데, 5년 단임제에서 이런 프로젝트를 한다는 건 차기 정부에서도 이걸 받아서 해 줘야 되는 겁니다. 예를 들어 차기 대통령이 교수님 말씀처럼 "야, 왜 8 대 2야? 이상하잖아. 6 대 4나 5 대 5로 해" 그러면 또 수정하고.
그래서 저는 결정적으로 뭘 말씀드리고 싶냐면, 뭐 구체성이 떨어지는 건 우리가 다 이야기를 했고요. '할 수 있느냐', 결국에는 돈이잖아요. 제가 계산기를 한번 두드려 봤어요. 전에 SH 사장 하셨던 김헌동 전 사장이 지난번 방송 때 "임대주택 지으면 2억 5천이면 충분히 짓는다"라고 하더라고요. 그러면 119만 호를 2억 5천만 원으로 한번 곱해 보니까 297조 원이 나오더라고요. 그러면 300조 원 정도의 재원을 투입해야 되는데, 내년까지 우리 초과 세수 한 140조 정도 얘기하고 있잖아요. 그러면 초과 세수를 쏟아 붓고 앞으로 나오는 초과 세수도, 반도체가 잘 돼서 임기까지 모든 초과 세수를 여기다 다 쏟아 부어야만 금전적으로 가능하다. 땅은 다른 문제고요. 그런 걸 따져보면 진짜 할 수 있는 걸 하는 게 맞나? 그냥 청와대에서 하라고 하니까 탁상행정으로 리포트만 만든 것이 아닌가. 이런 리포트식의 대책은 문재인 정부 때 우리가 충분히 경험했고, 윤석열 정부 때도 경험했고, 지금 또 여러 번 경험했기 때문에, 저는 이런 숫자는 더 이상 발표하지 말고 그냥 행동으로 할 수 있는 거 보여주면 참 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 오늘 두 분의 의견이 너무 잘 맞아 가지고. 어떤 방향으로 다들 생각하시는지 알 것 같은 그런 생각이 드는데요. 자, 그런데 이 대책이 나오고 이재명 대통령께서 또 X에 글을 올리셨어요. 뉴욕에 도착하자마자 처음으로 올린 글이 이거라서 저는 조금 당황했는데요. "강남 불패는 과거 이야기가 될 것이다. 투기 공화국 반드시 타파할 것이다" 이런 말씀을 하셨거든요. 이 SNS 글에 대해서는 어떻게 보십니까?
◇ 한문도 : 대통령의 의지와 어떤 정책 방향은 확실한 것 같습니다. 그런데 제가 다른 방송에서도 그런 얘기를 많이 쓰는데, "부동산 간신 스파이가 너무 널려 있다" 이런 얘기를 여기서도 한 번 했잖아요?
◆ 조태현 : 여러 번 하셨죠.
◇ 한문도 : 이 얘기를 하면 우리 소장님이나 앵커님 웃으시잖아요. 다른 데서도 다 처음에 웃어요.
◆ 조태현 : 아니, 그게 틀렸다는 게 아니라 표현이 재미있어서요.
◇ 한문도 : 저는 아무리 생각해도 그렇지 않고서 이게 나올 수 없는 대책들인데, 계속 그러고 있는 거예요. 그래서 이번에 대통령께서 그 글을 쓰고, 국토교통부 장관이 이번에 바뀌시잖아요. 바뀌면 색깔이 좀 나올 수도 있지 않을까. 그게 뭐냐 하면 관료들과 합이 맞아야, 축구도 그렇고 다 팀워크가 맞아야 되잖아요. 그런데 제가 보기에는 팀워크가 안 맞았었어요. 딱 2개예요. 금융위와 국토부예요. 국토부 밑에 LH가 있고, 딱 3개만 움직이면 되거든요. 그런데 제가 최근에 여러 경로를 확인을 해 봤어요. 아니나 다를까 이 관료들 중에, 청와대 말고 이 관료분들 있잖아요. 이분들이 이상하게… 하여간 제가 말한 그런 현상이 많은 것 같아요. 그래서 제가 부탁드리고 싶은 말씀은, 이왕 인생 한 번이잖아요. 대통령께서 이미 죽을 고비도 여러 번 넘기셨고 그렇게 SNS에 이렇게 많이 올리셨으면, 칼 뽑아야 돼요. 그 얘기는 무슨 얘기냐, 사람을 잘 다스려야 돼요. 아무리 좋은 정신이라도 밑에 간신을 두면 망가집니다. 이런 부분을 꼭 말씀드리고 싶고, 특히 금융위원회에 그런 잔재가 많이 남아 있어요. 왜 이런 얘기를 드리냐면 엊그제 금융위원회에서 은행에 지침이 내려왔는데요. 미래 소득을 늘려주면 대출액이 늘어나잖아요. 그 늘어나는 거를 그전에는 은행들이 선택을 했어요. 왜냐하면 '이 사람은 직장이 늘어날 걸 예측해서 좋으면 해 주고, 위험하겠다 싶으면 안 해도 되고, 이 사람은 안정적인 직장이다 해서 해 주고' 이렇게 할 수 있잖아요, 은행이. 그런데 최근에 금융위에서 2주 전에 고지 의무화해 가지고 공문을 보낸 거예요, 은행에. "무조건 미래 소득에 대해서 알려줘라, 받을 수 있게." 뭔 짓이에요? 대출을 권장하잖아요. 집값을 낮출 생각을 해야 되는데, 집값을 낮춰서 대출을 적게 받을 생각을 하는 게 아니라 금융위가 계속 뒤에 구멍을 내는 거예요. 제가 볼 때 이런 부분들에 대해서 대통령께서 직시하시고 금융위나 기재부, 재경부죠, 그리고 국토부에 이런 부분들을 카리스마를 가지시고 잘하셨으면 좋겠다. 그러면 이거 잡힐 수 있다. 그러면 대책들이 다른 방향으로 나올 것이다. 이번에 저 119만 호도 마찬가지예요. 119만 호 플랜도 이렇게 나오면 안 되거든요. 제가 볼 때 그렇게 말씀드리겠습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 그런데 저는 이재명 대통령의 X 내용, '강남 불패, 부동산 투기 공화국 타파' 이 2개가 나오는 걸 보니까 정책 기조는 안 바꾸겠다는 뜻이 명확해 보이는 것 같아요.
◈ 김인만 : 네, 정책 기조 안 바뀐다는 거는 기자회견 때도 한번 말씀하셨고, 이번에도 SNS를 통해 투기 공화국을 타파하겠다고 확실히 못을 박은 것 같습니다. 그러면 현재 앞서서 우리가 이야기를 했던 전월세난을 타개하기 위한 그런 대책들, 현 정부의 기조가 유지가 되면 하던 대로 그냥 하겠다는 건데요. 그럼 전월세 문제는 어떤 식으로 해결할지, 우리가 말했듯이 등록임대사업자 유예를 해 줄지 이런 부분에 대해서는 언급이 없었고, 저는 앞서 교수님 말씀하신 것처럼 대출 부분에 대해서도 30대 신혼부부들이 지금 집을 사고 있는데 그럼 대출을 막으면 이분들이 돈에 맞춰서 외곽으로 튕겨나간단 말이에요. 그런데 앞으로 직장이 좋아서 벌 돈이 있어, 그러면 그분들은 사실 저는 대출을 더 받아서 자기가 가고 싶은 곳에 살 수도 있다고 생각은 하고 있거든요. 그래서 이런 걸 종합적으로 해 본다면 기조가 안 바뀌겠구나, 앞으로도 이대로 가면 어떤 일이 발생할까 시장에서는 그걸 우려하고 있으니까, 저는 기조는 유지하되, 집값 안정에 대한 의지는 표현하되 정책에 대해서는 플렉서블하게, 우리가 합리적인 부분에 대해서는 얼마든지 조정할 수 있다는 그런 방향성도 같이 얘기를 해 줬어야 되지 않나 생각을 하고 있습니다.
◆ 조태현 : 아까 교수님께서도 계속 말씀하신 게 합리적인 방향으로 조금만 더 여지를 열어주면….
◇ 한문도 : 유연성 있게 해야 된다고 그랬잖아요. 소장님 의견하고 똑같아요. 정부가 너무 강경 일변도로 갈 것이 아니라 시장의 의견과 이런 걸, 물론 거기에 가짜 의견도 있어요. 그건 솎아내면 되고, 충분히 분간할 수 있지 않습니까? 대출 진짜 필요한 사람들에게 해 주는 건 해 주고, 그러나 일반적으로 풀어줘서 뒷구멍이 나면 집값이 안 잡히잖아요. 유연성과 합리성을 가지고 가시면 너무 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그런데요, 일정 부분은 유연성이 있는 게 아닌가 싶은 부분도 있는 게, 이재명 정부에서 부동산 정책이 나오고 반발과 부작용이 불거지면 거둬들이고. 이게 지금 계속 반복이 되는 모습이란 말이죠. 이건 유연성이 아닌가요?
◈ 김인만 : 그거는 유연성이 아니죠. 그걸 우리가 유연성이라고 하면 안 되고, 밀어붙여야 될 정책은 밀어붙이고 수정해야 될 정책은 수정해야 되는데 지금을 보게 되면 원칙이 없지 않나. 토지거래허가구역이 막혔잖아요, 사실은. 작년 10월 15일에 풍선 효과를 차단하기 위해서. 그래서 전세 문제가 생기니까 유예를 주는데, 그럼 유예를 주려면 확실하게 유예를 줘야 되는데 내용을 보게 되면 5월 12일 기준으로 무주택자들만 살 수 있고, 그러면 갈아타기 1주택자들은 못 산다는 얘기고, 또 데드라인이 정해져 있단 말이에요. 그러면 전세 끼고 사는 분들이 별로 없어요, 효과는 별로 없습니다. 왜냐하면 전세 끼고 사는 것도 이유가 있잖아요, 돈이 부족하니까. 나중에 전세 끼고 샀다가 전세금을 돌려줘야 되는데, 2029년까지 전세금을 모아서 반환해 주기는 현실적으로 어렵지 않나. 그래서 저는 그거는 우리가 일반적으로 말하는 융통성이 아니라 그냥 물러서는 것이 아닌가라는 생각을 합니다.
◇ 한문도 : 저는 반대로 생각합니다. 올림픽파크 포레온이 세대수가 많잖아요. 거기서 지금 문제가 벌써 출발된 건데, 제가 알기로는 거기가 지금 임차 만료가 돼 가지고 실거주 들어가고 이런 게 겹친 거예요. 그러면 워낙 많은 세대가 갑자기 튀어나오니까 집값이, 전월세가 더 폭증할까 봐 숨통을 트려고 한 거고요. 저는 앵커님 의견에 동감해요. 일단 전월세난에 충격을 줄이려고 정부가 유연성을 도입했다, 저는 좋게 받아들이고 있습니다.
◈ 김인만 : 충격은 안 줄어들 것 같은데요.
◇ 한문도 : 심해지는 건 막을 수가 있잖아요.
◆ 조태현 : 지표가 모든 걸 말해주겠죠. 조금 더 기다려보도록 하겠습니다. 오늘 한문도 명지대학교 실물투자분석학과 교수, 김인만 부동산경제연구소장 두 분과 함께했습니다. 추석 연휴 잘 보내시고요, 다음번에 다시 모시겠습니다. 감사합니다.
YTN 라디오 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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