■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 9월 23일 수요일
■ 출연 : 한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수, 김인만 김인만부동산경제연구소장
<한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수>
- 매매 vs 전세비중 통상 6대4, 지금은 9대1, 9.5대 0.5수준..전세물량 품귀
- 내년 상반기까지 전세난 이어질 것
- "다주택자 징벌이 우선돼선 안돼..다주택자나 상생임대 통해 전세난 해결해야"
- 매입임대도 마찬가지, 갑자기 1년안에 안팔면 세금감면 뺏겠다니...
- "李대통령 정색한 전세난 답변, 나도 놀랐다..당황하고 허탈한 웃음소리도 들려"
- "李 '끌려가면 안된다'고 생각해 끊어버린듯"
<김인만 김인만부동산경제연구소장>
- 李대통령 '전세 사라진다?' 한적 없어, 다만 맥락상 '전세=사금융, 집값 밀어올리고, 소멸될 것' 발언, 부정적으로 들린 것도 사실
- 대통령, 전월세난에 대한 진단, 처방전 나와야
- 실수요자 '생존매수'중, 전월세난 안정시키지 않을 경우 서울 외곽, 수도권 집값상승 해결불가
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◆ 조태현 : 무섭네요. 최신 지표를 보니까 중랑이 0.51%, 일주일 만에 그렇게 오른 겁니다. 도봉이 0.47%, 수원 영통이 0.61% 무시무시한 오름세를 보여줬는데요. 이런 것들을 보면요, 역시 전세난과 직접적으로 연관이 돼 있는 것 같아요. 교수님께서도 전세난에 대해서 굉장히 우려를 많이 해 주셨는데, 상황 어떻게 보고 계세요?
◇ 한문도 : 당분간 이어질 것 같습니다. 현재 수도권 내, 소장님 말씀하신 대로 수도권으로 옮겨갔잖아요? 수도권의 형태가 어떠냐면 수도권에 계신 분들도 대부분 2주택자분들이 가지고 있는 집들이 많습니다. 임차해 놓은 집들이요. 정부의 세제 개편안이 아직 확정은 안 됐지만, 일단 결은 정해졌잖아요. 그러면 일단 매도하려고 하지 않습니까? 실제로 매물 현황이 어떻냐면, 소장님이랑 저랑 몇 십 년 부동산을 했지만 시장에 보통 한 단지나 전체 지역을 볼 때 매매 물건과 전세 물건의 비중이 보통 6 대 4, 5 대 5, 많아야 7 대 3으로 왔다 갔다 해요. 지금은 9 대 1이나 9.5 대 0.5 수준입니다.
◆ 조태현 : 그 정도로요?
◇ 한문도 : 네, 전세 물량이 없습니다. 그럼에도 불구하고 서울이 그나마… 그건 선호 단지들을 주로 얘기해서 그렇고요. 서울은 전세 물량이 조금 늘긴 늘었어요. 5월 9일 양도세 중과 유예 종료하고 나서 매물이 나와 가지고, 그전에 한 1만 4천 건, 1만 5천 건으로 줄었던 게 한 2만 1천 건대예요. 늘었는데도 불구하고 이 늘어난 물량이 소비자들이 선호하는 선호 단지들의 물량은 거의 없고, 그다음 분위의 물건들은 있는 거예요. 그런데 요즘 소비자들이, 이걸 편식이라 그럴까요? 깨끗하고 좋은 아파트를 너무 좋아하잖아요.
◆ 조태현 : 신축에 대한 선호가 크죠.
◇ 한문도 : 네, 신축에 대한 선호도죠, 새 신상에 대한. 이렇게 쏠림이 있다 보니까 그런 아파트들은 더 전세난이 심각한데, 반면에 조금 오래된 아파트라든지 구축 아파트 이런 데들은 입지가 좋거나 재건축 예상이 되는 그런 지역들도 전세 매물이 없고, 그 나머지 지역들은 있는 거예요. 그러다 보니까 사람들이 선호하는 전세 물건은 서울에 없는 형태가 된 거죠. 제 생각에는 이게 조금 이어질 것 같아요, 내년 상반기까지는. 이거에 대한 대책은 저는 개인적으로 상생임대나 다주택자분들 있잖아요? 그분들을 2027년, 2029년까지 자꾸 팔라고 했잖아요. 그런데 생각을 바꿔서 그분들을 통해 전세 문제를 해결해야 됩니다. 그렇죠? 다주택자 징벌주는 게 1번이 아니잖아요.
◆ 조태현 : 전세난이 가장 우선이죠.
◇ 한문도 : 그러면 다주택자분들을 갖다가 조금 유예를 해 준다, 예를 들어서 천천히 한 3년, 5년… 제일 중요한 시기에 여기 상생임대를 통해 "앞으로 더 해라. 더 하면은 소득세나 이런 걸 더 깎아줄게." 그러면 가실 거 아니에요. 상생임대 분들이 사람들을 내보내지 않을 거 아닙니까? 그러면 거기 임차가 안정되잖아요. 그리고 매입임대사업자 8년, 4년도 마찬가지예요. 그분들도 지금까지 해 왔고 갑자기 1년 안에 안 팔면 양도세 감면해 준 거 다 뺏겠다니까, 이러면 속으로 화도 나면서, '정부가 하라는 대로 다 했는데…' 이런 불만은 쌓여가고. 와중에 집은 팔아야 되니까, 전세 매물이 아니라 매도 물량으로 나오니 전월세가 없어요. 그러면 이것도 풀어주고, "아, 이거 3년, 4년으로 해 주겠다." 얼마나 합리적이에요? 유연성이 있고, 또 안 하겠다는 게 아니잖아요, 정부가. 정부도 명분을 찾고 이런 합리적인 시장을 먼저 생각하는 정책으로 조금만 바꿔줘도 이 전월세는 조금 완화되지 않을까 부탁드려봅니다, 정부에.
◆ 조태현 : 그래서 그런지 청취자분께서 "제발 실무자들 책상 앞에만 앉아 있지 말고 밖에 나가서 부동산 몇 군데만 돌아봤으면 좋겠습니다"라고 보내주셨는데, 최근에 보면 성북이라든지 강북이라든지 이런 데에도 84제곱미터 전세가 10억에 육박하고, 넘었다, 이런 소식들도 전해졌습니다. 그래서 이 와중에 이재명 대통령의 기자회견에서 전세난에 대한 답변이 조금 있지 않을까 기대를 했는데 답변을 이렇게 하시더라고요. "내가 전세가 사라져야 된다고 했냐, 사라질 것이라고 했다" 어떻게 들으셨습니까?
◈ 김인만 : 저도 그 부분 보기는 했는데요. 팩트 체크를 하자면 대통령께서 "사라져야 된다"고 말씀하지는 않았습니다.
◆ 조태현 : 맞아요.
◈ 김인만 : "사라질 것"이라고 하신 말씀이 맞습니다. 맞는데, 맥락을 보게 되면 시장에서는 '전세는 사금융이다, 집값을 밀어 올린다, 소멸될 것이다'라고 하니까 앞뒤 맥락을 봤을 때 '전세에 대해서는 부정적으로 생각하는구나. 전세 대출 규제도 강화되고 있으니까 전세를 살리거나 부양할 의지가 없구나'라고 시장에서 판단을 하신 것 같습니다. 저는 그게 "사라져야 된다", "사라질 것이다"가 중요한 게 아니라, 우리 앵커님 말씀하신 것처럼 전월세난에 대한 현재의 진단과 대통령의 생각과 앞으로의 방향성, 처방전이 저는 나와야 된다고 생각하거든요. "내가 생각할 때는 이런 것 때문에 전월세 문제가 있어. 그래서 우리는 이렇게 할 거야"라는 걸 제시해 줘서 시장의 수요자들이 공감을 하면 심리적인 안정을 취할 수가 있는데, 거기에 대해서 아무런 말씀이 없었기 때문에 이거는 어떻게 판단을 할 수가 없는 거예요. 그럼 각자 판단을 해야 되는데, 각자 판단으로 현장에 나가 보니까 매물이 없더라. "나 어떻게 해야 되지? 월세 낼 바에는 집 사야겠다"라고 돌아서는 겁니다. 저는 교수님 말씀에 전월세 부분에 대해서 공감을 하는 게, 안 사고 싶어 하는 분들도 많이 있어요. 어떻게 모든 사람이 다 사겠습니까? 그런데 전세가 없으니까 살 생각이 없던 분들이 구매 욕구가 생기는 거잖아요. 그래서 그 부분에 대해서 전월세를 안정시켜 주지 않으면 서울 외곽이나 수도권 지역은 저는 해결할 수가 없다고 생각합니다. 왜냐하면 생존 매수를 하고 있으니까요. 그래서 그분들이 사고 싶지 않도록 전월세를 안정시켜 주게 되면 의외로 강북도 빠르게 안정될 수 있습니다.
◇ 한문도 : 그때 대통령이 너무 탁 끊어 가지고 저도 놀랐어요, 사실. 사람이 말을 하면 그래도 최소한 다섯 마디는 답변을 해 주셔야 되는데, 딱 끊으시고 정색을 했잖아요. 그래서 저도 곰곰이 생각했는데, 그 얘기를 할 때 저 뒤에 관중이라고 해야 되나, 오신 분들 중에서 허탈해서 웃는 웃음소리도 들렸어요, 그 오디오에서. 그 정도로 당황스러울 정도니까 사실 다 느꼈을 거예요. 그런데 저는 그렇게 생각을 안 하고, 이재명 대통령이 그동안 SNS에 던진 어떤 워딩이나 신념과 의지를 보면 '저 얘기가 왜 갑자기 저렇게 답변이 나왔을까?'를 생각해 보니까, 여러분이 기억을 해 보시면 이 대국민 부동산 토론회가 있었잖아요. 그때 "전세 대출이 집값을 올리는 주요 원인 중에 하나다. 이걸 잡아가야겠다"라고 강력하게 얘기하면서 정답이라고까지 얘기를 했어요. 그리고 거기에 대해서 고민을 하고 있고, '전세가 사라져야 한다, 사라질 것이다' 이 부분에 대해서는 부수적인 것인데… 그러니까 단어에 민감해진 거예요. 기자가 묻는 내용이 "전세는 사라져야 한다고 하셨는데 그 생각은 똑같냐?" 이러니까, "사라져야 한다"고 하면 뭐예요? 월세잖아요. 그러면 기자들 관점에서 한 수를 더 넘겨보면 이 질문에 잘못 답하면, ‘대통령이 전세 사라져야 한단다.’ 그러면 아마 기사가 "서민들 월세로 내몰려" 이렇게 나올 거예요. 그런 트라우마가 있으실 거예요, 대통령이. 그러다 보니까 사전에 차단한다고 한 게 여기에 마음이 쏠리다 보니까….
◆ 조태현 : 생각이 과하셨네요.
◇ 한문도 : 그렇죠. 생각이 너무 많으시니까 '이거는 끌려가면 안 된다' 해서 다 끊어버린 거예요. 그러면 우리가 역으로 한번 생각할 게, 그전에 했던 걸 이어보면 전세 대출은 쪼이고 있거든요, 실제로. 그러면 시장에 먹힐 줄 아셨는데 안 먹히고 있잖아요?
◆ 조태현 : 안 먹히고 있죠.
◇ 한문도 : 다른 데서 펑크가 났기 때문에… 이런 고민이 있는 상태로 답변할 마음의 준비가 안 되셔서 이렇게 던졌다, 이렇게 이해해 주시면 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 지금 청취자 한 분께서 "저희 딸도 전세를 얻어서 이사 가야 하는데 전세가 없어요" 이렇게 탄식을 보내주셨는데요. 그래서 정부에서 주거 안정 플랜이라는 걸 내놨습니다. 과연 실효성이 있을지 2부에서 짚어보겠습니다.
YTN 라디오 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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