■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 9월 23일 수요일
■ 출연 : 한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수, 김인만 김인만부동산경제연구소장
<김인만 김인만부동산경제연구소장>
- 서울 집값, 강남 하락폭 더 확대되지 않아..강북 노원까지도 굉장히 심각한 상승세..구조적으로 공급 늘어날수 없어
- 文정부 코로나 때 유동성 풀리고 저금, '포모' 겹쳐 '지금 아니면 안된다'는 불안심리 작용..전국적으로 집값 상승
- 李정부 거래량 폭발적 늘지는 않지만 전월세난 지친 '실수요자'가 주도 중
- "협박하는 거 아냐..올해말 100주 연속 훌쩍 넘길 것, 내년까지도 이어져 120주~150주도 간다"
- 文정부 때 85주 연속 vs 李정부 84주 연속 비교해보니
- 文정부 전국적으로 vs 지금은 서울만 오르는 현상
- 강남 등 다주택자 매물, 집값 떨어질까봐 내놓는게 아냐..셎개편안 때문에, 추세하락으로 보기 어려워
- 서울 집값 상승률 감소할 것..대신 추석 이후 경기지역 상승흐름 커질 것, 내년엔 인천도 확대될 가능성
<한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수>
- '100주연속 상승' 동의할 수 밖에 없는 상황
- 전월세 물량 품귀와 토허제 등으로 집을 사야되는 환경 조성돼
- 매매/전월세 거래량, 6-8월 3개월 연속 '트리플' 감소 현상
- 집값 상승 임계점 다다른 듯..강남 다주택자 매물 나오고 있어
- 정부 공급대책 119만호? 언제, 어디서 공급물량 나온다는 확실한 정책 내놔야
- "100주 연속 상승은 가능, 그 뒤에는 하락 가능성"
- 한은 주택가격전망지수 여전히 높다? 통계 신뢰성이나 유효성 낮아, 1년 뒤 집값 전망을 어떻게 맞추나
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 서울 집값 상황부터 살펴보도록 하죠. 2025년 2월 3일부터 2026년 9월 14일, 84주 연속으로 상승을 했습니다. 한국부동산원 기준이고요. 자, 이게 왜 중요하냐? 문재인 정부 때 역대 가장 길었던 85주 연속 상승을 코앞에 두고 있기 때문인데요. 넘어서겠죠?
◈ 김인만 : 안 넘어설 이유가 없지 않겠습니까? 물론 상승률이 줄어드는 건 사실인데, 평균 상승률을 보게 되면 0.16%입니다. 강남이 더 많이 빠지고, 강북 상승률이 줄어들면 하락 전환이 될 수는 있는데요. 최근 강남권 9월 2주 차 부동산원 통계를 보게 되면 강남권이 9월 1주 차와 9월 2주 차에 하락하긴 했는데, 하락 폭이 더 확대되지는 않거든요. 이정도 하락 폭을 유지한다면 강북이 내려와 줘야 되는데, 강북 분위기나 현장 분위기, 특히 노원구도 사실 말씀드리기 걱정될 정도로 굉장히 심각한 상황입니다. 또 구조적인 문제를 보게 되면 입주 물량이 당장 늘어나기도 어려운 상황이고, 재건축·재개발 멸실을 안 할 수도 없고, 실거주 의무 토지거래허가구역을 전면 폐지할 수도 없고, 그렇다고 전체적으로 등록임대사업자를 다시 할 수도 없고, 정부가 추진하는 공공임대주택이 당장 나올 수도 없고요. 그렇게 바라본다면 당장의 이 전월세 문제를 해결하기는 어렵지 않나 싶습니다. 이걸 문재인 정부하고 자꾸 비교를 하는데, 그 당시로는 투자 수요가 많았잖아요. 코로나 팬데믹 때 유동성도 풀리고 금리도 저금리에, '포모(FOMO)'로 "야, 지금 아니면 안 돼. 집값 계속 올라. 문재인 정부 3년 기다려줬는데 이제 안 될 것 같아" 하는 불안한 심리가 있었고요. 거기다가 2 플러스 2 계약갱신청구권이 시행되면서 전세 가격 올라가고, "서울 아니면 경기 외곽이라도 사야 돼. 경기 외곽이 아니면 지방 광역시, 지방 광역시도 아니면 중소도시라도 사야 돼"라고 해서 2021년까지 전국에 투자 수요가 있었죠. 지금은 그런 분위기가 아닙니다. "야, 사야 돼. 지방 중소도시라도 사야 돼" 그런 말 하면 욕먹죠. 저라도 욕 엄청 먹을 것 같습니다. "바보야", "쟤 왜 저래?" 이런 반응이거든요. 지금 어떤 분들이 사냐면, 거래량이 폭발적으로 늘어나지는 않는데 실수요자들, 전월세난 때문에 집이 필요한 실수요자들이 강북이나 수도권 지역에 집을 사고 있습니다. 사실 부동산이라는 게 주식과 다르잖아요. 한두 개가 거래가 돼도 신고가가 나오는 시스템이다 보니까 여전히 상승세고, 이게 꺾이려면 금리 하나 남았는데, 금리가 미친 듯이 올라가지 않고서야 꺾이기 어렵죠. 제가 이렇게 말하니까 사람들이 협박한다고 뭐라 하던데, 협박이 아니고 저는 100주 넘어간다, 100주도 훌쩍 넘어간다고 봅니다. 올해가 100주잖아요. 저는 내년까지도 이 상승세는 이어질 것 같아서 상승률만 본다면 저는 120주, 150주도 간다고 생각하고 있습니다.
◆ 조태현 : “100주도 넘을 것이다.”, 이렇게 부정적인 전망을 해 주셨는데 여기서 살펴봐야 될 게, 지금 지표를 보자면요. 문재인 정부 당시에 85주 동안 7.71% 올랐는데 이번에 84주 동안 17% 넘게 올랐고요. 이재명 정부 출범 뒤에만 꼽아보니까 서울이 15.02% 이렇게 올랐습니다. 소장님께서는 “문재인 정부 때보다 상황이 더 안 좋다”라고 말씀해 주셨는데, 이렇게 오름폭도 더 크고, 상황도 더 안 좋고, 앞으로도 오름세가 이어질 걸로 보는 이런 전망은 교수님도 동의하십니까?
◇ 한문도 : 일정 부분 동의하고, 동의할 수밖에 없는 상황이죠. 정부의 정책 자체가 지금 전월세 물량이 모자라고, 토지거래허가구역 등 말씀하신 것처럼 집을 사야 되는 어떤 환경이 조성되어 버렸잖아요. 그리고 대출도 중저가에는 6억으로 강남보다 더 많이 해 주고, 이런 요인들이 작용하니까 당연히 이 흐름은 이어질 수 있는데요. 다만 심리가 꺾여서 매수가 줄면 시장이 안정되겠죠. 그런데 아직 그 여진이 남아 있고요. 추석 이후에는 바뀔 것 같은 느낌이 듭니다. 최근에 제가 다른 방송에서도 '트리플 감소'라고 해서 특이한 현상이 일어났다고 말씀드렸는데요. 보통 매매가 많으면 전세가 줄고, 전세량이 늘어나면 매매량이 감소하는 통상적인 상호 보완 관계를 가지고 있는데, 매매, 전세, 월세가 6, 7, 8월 세 달 연속 다 같이 감소를 하고 있어요. 아까 소장님 말씀하신 '외곽으로, 외곽으로' 이 표현이 딱 맞는 것 같습니다. 현재 있는 매물들이 소화가 잘 안 되기 시작한 거죠. 여기서 금리가 또 조금 올랐잖아요? 오른 것에 대한 심리 요인도 있습니다. 물론 대통령이 이번에 119만 호 발표를 했는데 피부에는 와닿지 않죠. 왜냐하면 임대가 너무 많다 보니까. 그럼에도 불구하고 '정부가 뭔가 많이 하는 것 같아', 이런 것들이 시장의 심리에 사르르 스며들고 있는데, 이게 확실한 대책은 아니잖아요. 그런데 중요한 게, 말씀드린 트리플 감소하고 금리하고, 전체적으로 딱 보니까 가격이 너무 올라 있는 거예요. 임계점에 다다른 거라고 보는 거예요, 사람들이. 그러다 보니까 최근에 안 보이던 현상들이 곳곳에서 나타나요. 강남에서 집 두 개 갖고 있던 분이 이걸 끝까지 가지고 가려고 하다가, 분위기가 점점 넘어가는 것처럼 보이니까 이분들이 요새 강남에 매물을 팔기 시작했어요. 소형 아파트 2개를 갖고 있다면, 그중에서도 더 좋은 거 하나를 갖고 있을 거 아니에요? 다주택자, 2주택자 같은 경우에는 보유세가 중과되니까, 이런 부분들이 시장에 스며들기 시작했다. 다만 전월세나 실수요자 입장에서는 '그거는 그쪽 세계 얘기고, 강남은 작은 집도 몇 십억 하는데, 나는 그 근처도 안 가.'
◆ 조태현 : 거긴 못 가죠.
◇ 한문도 : 그러니까 불만이 많은 거예요. 그래서 대통령 지지율 하락도 나오는데, 제가 볼 때 정부에서 예전에도 말씀드렸던 확실한 신호, '앞으로 많은 물량이 나오는데 언제 어디서 나온다' 이걸 심플하게 발표해야 합니다. 그런데 엊그제 발표한 것도 보니까 복잡해요. 그래서 제가 볼 때 내년 상반기까지 전월세난은 이어지는데, 상승 폭은 아마 정부가 추석 이후에 하나 발표할 것 같고, 내년 초에 발표할 것 같아요. 그 내용이 좋다면 100주까지는 소장님 말씀대로 갈 수 있겠지만, 그 뒤에는 사실 내려갈 가능성이 많다고 저는 개인적으로 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 자, 조금 전에 말씀해 주신 정부의 대책은 2부에서 조금 더 자세히 짚어보도록 하겠고요. 교수님께서 심리 말씀을 해 주셨으니까 한국은행에서 소프트 지표가 나온 게 있는데 이거 한번 소개를 해 보자면요, 9월 소비자동향조사 결과입니다. 지금 보니까 주택가격전망지수, 이거는 여전히 장기 평균보다 한참 높아요. 장기 평균이 107인데 7월에 127로 나왔고요. 그런데 금리 수준도 굉장히 높거든요. 금리수준전망지수가 128입니다. 그러니까 ‘금리가 앞으로 더 오를 것이다’라는 시장의 인식이 있는데도 ‘주택 가격도 따라서 더 오를 것이다’, 이렇게 보고 있다는 뜻이거든요. 심리가 안 꺾인 거 아닙니까?
◇ 한문도 : 여기서 결정적인 건, 이걸 우리가 그대로 믿고 해석을 하는데요. 한국은행이라고 다 믿을 거 없습니다. 주택가격전망지수라는 게 1년 뒤의 집값에 대한 전망을 소비자들한테 묻는 거예요. 그런데 제가 이거 '쓰레기 통계'라고 대놓고 얘기한 적이 있습니다. 왜냐하면요, 지금 계속 올라가고 있잖아요? 이런 흐름에서는 1년 뒤의 집값이 올라간다고 대답하는 사람이 99%예요. 그런데 한 번 내리기 시작하잖아요? 딱 꺾이면 그때는 99%가 다 내린다고 그래요. 그래서 한국은행 주택가격전망지수가 제대로 맞는 게 없어요, 1년 뒤 가격이. 그 얘기를 먼저 말씀드릴게요. 그런데 기자분들은 쓰기 좋은 소재죠.
◆ 조태현 : 아니, 지표가 이렇게 나왔으니까요.
◇ 한문도 : 지표가 나오긴 했는데 그 지표의 통계 신뢰성이나 유효성에서 수준이 낮은 통계라 이거죠. 1년 뒤의 집값이 아니라 3개월이면 이해가 돼요. 1년 뒤의 집값을 어떻게 맞춥니까? 이거는 사람들한테 물어보는 자체가…. 사람들이 지금 올라오는 뉴스를 6개월 동안 들었어요. 그 사람한테 물어보면 집값이 내려갈 것 같다고 얘기하는 사람이 몇 명이나 되겠어요? 그것도 일반인분들이? 전문가들도 쉽게 판단을 못 하는데요. 그게 가치가 없는 통계인데 계속 발표하는 것 자체가 의미가 없습니다. 차라리 3년 뒤를 얘기하면 모르겠어요. 3년 뒤는 단순하게 지금의 상황을 보는 게 아니라, 말씀주신 금리나 이런 것들을 사람들이 한번 생각하고 대답할 거 아니에요? 통계나 어떤 지표를 뽑는 데 그런 차이가 있습니다. 그래서 한국은행 주택가격전망지수에 대해서 제가 대놓고 지상파에서도 얘기 드렸고, 한국은행에도 제가 한 말에 문제 있으면 얘기하라고 그랬어요. 얘기 못 합니다. 그냥 내는 겁니다, 그냥. 그래서 그거는 무시하시고, 저는 반대로 말씀드릴 게, 지금 너무 많이 올랐잖아요. 만약 여기서 더 오르면 끝이 어디입니까? 아무도 몰라요. 버블은 버블이 터져야 아는 것처럼 중요한 건 우리가 그냥 예측할 뿐이잖아요. 소장님이나 저나 예측할 뿐인데, 최근에 경매 건수가 서울이 조금 늘어났어요. 그거를 대통령이 확대 해석을 한 거고, 그리고 매수심리지수, 매수우위지수라고 KB 통계 있잖아요? 그것도 계속 치고 올라가다가 신호가 바뀌었습니다, 최근에. 그런데 이건 정부의 대책이 있기 전에 나온 거예요. 그렇다면 이게 무슨 뜻이냐면 어느 정도 초고점의 임계점에 가면 시장에서 알아서 스톱을 하게 됩니다. 그 시기가 온 건데, 정부가 지지율이 하락하고 이것저것 겹치다 보니까… 제가 그런 얘기도 한 적 있죠. "차라리 아무것도 안 했으면 이렇게 안 됐겠다." 그러니까 지금 앵커님이 주신 질문, 심리지수 이런 것들에 대해서 너무 일희일비하지 마시고, 전체 흐름을 보시면 좋을 것 같습니다. 소비자들이 통계 지표보다 더 똑똑합니다. 제가 그렇게 말씀드릴게요.
◆ 조태현 : 소프트 지표라는 게 약간 그런, 부정할 수는 없는 측면이 있습니다. 지금 교수님께서 말씀하신 거는 어쨌건 많이 올랐기 때문에 심리적으로 어느 정도 둔화하고 그렇게 갈 수밖에 없을 것이다, 이렇게 설명해 주셨는데요. 문재인 정부 때 85주 연속 상승이랑 지금의 84주 연속 상승의 거래량과 공급량 같은 걸 비교해 보면, 어떻게 같고 어떻게 다릅니까?
◈ 김인만 : 앞서서 제가 설명 드렸잖아요. 문재인 정부 때 2020년, 2021년 상승이 무서웠죠. 분위기는 그때가 더 무서웠습니다.
◆ 조태현 : 저 그때 매주 현장 나가서 취재하고 그랬었어요.
◈ 김인만 : 그 당시 7.7% 상승, 지금이 17.3% 상승이라고 했는데, 이게 서울을 말하는 거잖아요. 문재인 정부 때는 전국이 다 올랐습니다. 그래서 서울은 2017년, 18년, 19년 강남을 중심으로 쭉쭉 올라가다가 2020년, 2021년 수도권 외곽 경기도가 터지는 거죠. 그래서 2020년, 2021년 85주 상승을 서울 평균만 보면 낮게 나오는 건데, 전국 평균을 보게 되면 무지하게 높습니다. 그런데 지금은 전국 평균을 보게 되면 아마 굉장히 낮게 나올 거예요.
◆ 조태현 : 평범한 수준입니다.
◈ 김인만 : 그러니까 서울은 문재인 정부 때 2017년부터 먼저 올랐기 때문에 사실 이 통계가 서울이 낮게 나오는 거고, 저는 집값은 문재인 정부 때가 훨씬 더 많이 올랐다고 생각을 합니다. 그런데 지금 같은 경우에 서울을 바라보게 되면 '결국 이게 계속 올라도 되나? 고점인가?' 이런 논란들이 있는데, 지금도 강남이 어떻게 보면 약간 조정을 받고는 있는 거잖아요. 이유야 여러 가지 이유가 있습니다만 저는 진짜 조정, 진짜 추세 하락은 소위 말해서 더 떨어질 것 같은 두려운 마음 때문에 집주인은 던져야 되는 거고, 매수자들은 안 사야 됩니다. 아니, 오르지도 않는 집을 왜 사요, 떨어지는데. 지금은 어떤 상황이냐면 집주인이 더 떨어질 것 같아서 파는 게 아니고, 세제 개편안 때문에 합리적인 선택을 한다고 저는 생각을 합니다. 그래서 2027년까지 차익 실현하는 게 유리하잖아요. 2029년이 되면 20억 낼 수도 있는데 2027년까지 팔면 4억을 내면, 5억이든 10억이든 파는 게 더 유리하니까 차익 실현 매물이 나온다고 생각하고요. 매수자들은 안 사는 게 아니라 못 사잖아요. 대출이 안 나오고 구매 욕구는 있는데 못 사는 거기 때문에 일반적인 추세 하락으로 보기는 어렵다. 그럼에도 불구하고 저는 지금의 조정은 굉장히 건전하다 봅니다. 강남 집값이 여기서 더 올라가서… 사실 작년 초에 원베일리 72억, 그 후로 72억 나오던가요?
◆ 조태현 : 안 나오죠.
◈ 김인만 : 시장에는 나름대로의 기준이 있어요. 아무리 강남이고 돈 있는 사람이 강남 살고 싶어도 70억 원 이상은 지금은 투입하기 싫다는 거예요.
◆ 조태현 : 압구정 100억 넘었던 거 이제 그렇게 안 나오잖아요.
◈ 김인만 : 그러니까 그게 일시적으로 오버슈팅이 될 수는 있어도 시장에 자정 기능이 있기 때문에 저는 "무조건 버블이야, 버블은 무조건 꺼질 거야"라고 생각하지 않습니다. 이게 많이 올라도 지금 같은 조정을 1년, 2년 더 거친다면 충분히 건전하게 갈 수 있다고 생각을 합니다. 문제는 교수님 말씀하셨듯이 수도권 외곽, 서울 외곽 이쪽 지역들. 천정부지로 올라가지는 않습니다. 왜냐하면 대출도 잘 안 나오고, 신혼부부들이 돈이 얼마나 있겠습니까? 그래서 서울 상승률은 줄어들긴 할 거예요. 폭등 안 합니다, 문재인 정부 때처럼 포모가 아니니까. 하지만 수도권으로 확산되는 부분에 대해서는 우리가 굉장히 우려를 해야 되고, 앞으로 추석 이후 흐름을 보게 되면 서울보다 경기 지역이 오히려 상승률이 더 커질 거고요. 여기서 내년으로 넘어가게 되면 인천 지역도 상승 폭이 확대될 가능성이 높습니다.
YTN 라디오 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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