■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 9월 21일 월요일
■ 전화 : 고은이 한국경제신문 기자
- 서울 성북 동대문구 등 84제곱 '국평' 전세가 10억 돌파
- 서울아파트 전세값 상승률..성북·노원 12%, 동대문 8.43% 매매가 성북 14%·동대문 10.59% 올라
- 서울 집값, 매매·전세 동반 상승에 실수요자 '출구' 막혀
- 2022년 이후 착공물량 감소와 토허제로 인한 '실거주주의'로 전세매물 급격히 감소
- "눌러앉는 세입자 증가" 서울 전세 계약 갱신 비중 45.4%, 특히 8월 갱신 계약 비중 51.7%로
- 李대통령 기자회견 "전세, 사라질 거라했지, 내가 언제 사라져야 한다고 했나?"
- 李 "강남 내리고, 외곽 오르는 평탄화 작업", 부동산 온라인 커뮤니티 시장상황 인식에 대한 비판 이어져
- 김인만 "최근 외곽 매매·전세 동반 급등, 비정상..평탄화 아닌 초토화"
- 정부여당, '경자유전' 원칙 아래 투기방지용 농지 전수조사 단행
- 1996년 이후 취득 농지 136만 헥타르 대상, 27% 법위반 의심
- 당정협의, 관행적 위반은 계도로 양성화 추진
- 고령화로 토지주와 농사짓는 사람이 다른 풍속 감안
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 주말 사이에 쌓여 있던 경제 뉴스들, 꼭 알아둬야 하는 경제 뉴스들 한 번에 살펴보도록 하겠습니다. ‘경제 브리핑’ 시간이고요. 고은이 한국경제신문 기자와 함께하겠습니다. 기자님, 나와 계십니까?
◇ 고은이 : 네, 안녕하세요.
◆ 조태현 : 네, 안녕하십니까? 서울 부동산 이야기부터 해봐야 되겠는데요. 전셋값 오름세가 굉장히 무섭습니다. 강남을 넘어서 성북구, 동대문구까지 번지고 있는데, 84제곱미터 이른바 국민 평형의 전세가 10억 원을 넘는 거래도 이루어지고 있다고요?
◇ 고은이 : 네, 과거에는 전세 10억 원이라고 하면 주로 강남권의 신축 아파트를 떠올렸었는데요. 이제는 성북, 동대문, 노원 같은 서울 동부권에서도 10억 원 안팎의 전세 거래가 나오고 있습니다. 서울 성북구 길음동 롯데캐슬 클라시아 전용 84제곱미터, 이른바 국민 평형은 지난달 11억 원에 신규 전세 계약이 체결됐습니다. 동대문구 용두동 청량리역 한양수자인 그라시엘도 같은 면적이 10억 원에 체결됐습니다. 이 아파트는 지난해 11월까지만 해도 신규 전셋값이 8억 원대 초반이었던 매물인데요. 강북권 전셋값의 상단이 1년 사이 2억 원 가까이 높아졌다는 얘기입니다. 한국부동산원에 따르면 9월 둘째 주까지 서울 아파트 전셋값은 올해 들어 7.79% 올랐습니다. 지난해 같은 기간 상승률은 1.16%였고 지난해 연간 상승률도 3.77%였습니다. 작년과 비교해도 올해 전셋값 상승 속도가 상당히 빠르다는 뜻입니다.
◆ 조태현 : 지표상으로 이렇게 나오지만 현장에서 느끼기로는 훨씬 더 가파르게 오르는 모습들 확인이 가능한데요. 동부권, 성북이나 노원 같은 곳의 전셋값이 서울 평균보다 훨씬 더 가파르게 오르고 있어요. 그 이유는 뭡니까?
◇ 고은이 : 가격 부담을 피해 이동한 수요, 또 전세 물량 부족이 같이 겹쳤는데요. 올해 전셋값 상승률이 가장 높은 곳은 성북구로 12.84%입니다. 노원구도 12.25%, 동대문구는 8.43% 올랐습니다. 강남과 한강변 아파트 가격이 크게 오르자 그동안 상대적으로 저렴하다고 평가됐던 동부권으로 매매와 전세 수요가 함께 이동한 겁니다. 매매 가격도 함께 오르는 상황인데요. 올해 성북구 아파트 매매 가격은 14.01%, 동대문구는 10.59% 상승했습니다. 전세 물량이 부족한 가운데 역세권 신축이나 대단지로 수요가 몰리면서 가격 상승폭이 더 커졌습니다. 그동안 서울 외곽 주택 시장에서는 매매가가 뛸 때는 전셋값이, 또 전셋값이 뛸 때는 매매가가 상대적으로 안정돼서 실수요자에게는 한쪽 출구는 열려 있었는데요. 하지만 최근 1년은 두 출구가 한꺼번에 막혔다는 점에서 상황이 달라지고 있습니다. 정부는 2022년 이후에 줄어든 착공 물량 때문에 최근 서울과 수도권 입주 물량이 감소한 것을 이 전세난의 구조적 원인으로 보고 있습니다. 작년 10월 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 전세를 끼고 집을 사는 거래가 막혔고, 그래서 신규 전세 매물이 크게 줄었다는 평가도 나옵니다.
◆ 조태현 : 착공 물량이 줄어든 거, 이거는 명백한 사실이지만 지금의 전세난은 이게 전부가 아닌데요. 너무 이쪽만 보는 게 아닌가라는 생각도 들긴 합니다. 전셋값 그리고 대출 금리가 모두 오르면서 이사하지 않고 기존 집에 머무는 세입자들도 늘고 있다고 해요.
◇ 고은이 : 네, 올해 1월부터 8월까지 서울 아파트 전월세 계약 가운데 갱신 계약 비중은 45.4%였습니다. 지난해 같은 기간에는 37.1%였는데 8.3%p 높아졌습니다. 특히 8월에는 갱신 계약 비중이 51.7%로 올해 처음 신규 계약을 넘어섰습니다. 세입자가 계약갱신청구권을 사용하면 임대료 인상률이 5% 이하로 제한되는데요. 새 전셋집을 구하는 것보다 기존 집에 머무는 편이 훨씬 저렴하기 때문에 세입자들이 이사를 포기하고 있는 겁니다. 서울 전용면적 59제곱미터의 신규 계약과 갱신 계약 전세 보증금의 중간값 차이는 지난 1월 3,500만 원에서 6월에는 7,750만 원으로 2배 넘게 벌어졌습니다. 결국 같은 아파트에서도 기존 세입자는 비교적 낮은 가격에 살고요, 새로 들어오는 세입자는 크게 오른 가격을 내는 이중 가격이 시장에서 형성되고 있습니다. 문제는 기존 세입자가 계약을 갱신할수록 시장에 나오는 전세 물량은 줄어들 수밖에 없다는 점인데요. 기존 세입자는 당장의 부담을 줄일 수 있지만 새로 전셋집을 구하는 사람은 더 비싼 신규 계약을 감당해야 합니다. 다음 계약 때 이 계약갱신권을 사용한 세입자도 더 오른 시세를 마주해야 할 수 있습니다.
◆ 조태현 : 아무래도 그럴 수밖에 없겠죠. 자, 이렇게 전월세난 굉장히 심각하고요, 구하기도 어려운데 구한다고 해도 가격이 어마어마하게 오른 이런 상황. 그렇기 때문에 지난주 금요일 이재명 대통령의 기자회견에 많은 관심이 쏠렸었는데, 그런데 전세 관련해서는 논란을 좀 더 키운 것 같아요.
◇ 고은이 : 네, 최근 전세 제도와 관련한 대통령의 발언이 있었는데요. 대통령이 '전세가 사라져야 한다' 이렇게 말한 것은 아니라고 바로잡았습니다. 지난주 대국민 기자회견에서 기자가 "전세를 사라져야 할 제도로 생각하느냐" 이렇게 물었는데 이재명 대통령은 "사라질 것이라고 했지 내가 언제 사라져야 한다고 했겠습니까?" 이렇게 답했습니다. 지난 6월에 이재명 대통령은 전세를 '우리나라에 특이하게 남아 있는 일종의 사금융' 이렇게 표현하면서 "전세가 사라져가는 추세고 조금씩 사라질 수 있다"고 전망한 적이 있는데, 이 기자회견에서 여기에 대해서 설명한 겁니다. 다만 전망과 정책은 분리되기가 어려운데요. 전세 대출과 보증을 줄이고 집주인의 실거주를 강화하면 갭투자를 억제하는 효과는 있지만 동시에 전세 매물이 줄어드는 부작용도 생깁니다. 대통령이 전망과 당위를 구분한 것과는 별개로 전세의 월세화가 세입자에게 미치는 영향을 따져봐야 한다는 얘기입니다. 집주인에게도 전세 보증금 대신 금융기관 대출이나 자기 자본으로 주택 구입 자금을 조달해야 하는 변화가 생깁니다. 그 핵심은 전세를 유지하느냐 없애느냐보다 그 전환 속도인데요. 신규 임대주택 공급이 늘기 전에 대출과 실거주 규제부터 강화하면 그 충격이 세입자에게 집중될 수 있습니다. 전세의 월세화가 장기적으로 만약 불가피하다면 임대주택 공급과 월세 세액 공제, 보증금 반환 안전장치를 먼저 갖추는 게 맞을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 사실 이 질문은 전세난에 대한 정책적인 답변을 요구한 질문이라고 저는 이해를 했는데요. 질문만 정정하고 끝낸 셈입니다. 들으신 분들이 어떻게 들으셨는지 잘 모르겠습니다. 이 대통령이 서울 집값을 언급하면서 쓴 '평탄화다', 이 발언도 굉장히 논란이 되는 것 같아요.
◇ 고은이 : 네, 이재명 대통령이 기자회견에서 "강남이 내리고 외곽이 오르는 일종의 평탄화 작업이 진행되는 것 같다" 이렇게 집값에 대해서 얘기를 했는데요. 서울 집값이 과거에는 강남이 꼭대기에 있고 다른 지역은 낮은 수직적 구조였지만 최근에는 강남권 가격은 내려가고 외곽 지역은 올랐기 때문에 지역 간 가격 차이가 줄어드는 과정이라는 설명입니다. 고가 주택을 겨냥한 대출 규제와 세제 개편으로 강남권 집값이 조금 꺾이기 시작한 점을 짚으면서 지역 간 자산 격차 완화라는 정책 방향을 강조하려는 취지로 해석됩니다. 이재명 대통령은 "살짝 오르는 일종의 평탄화 작업" 이렇게 언급을 했지만, 중저가가 많이 모여 있는 지역 아파트값은 최근 1년 새 11%가 넘게 오른 것으로 집계되고 있는데요. 중랑구, 성북구, 강북구 같은 서울 10개 구 아파트 매매가는 지난달 기준으로 1년 전보다 11.15% 올랐습니다. 같은 기간 강남구 6.21%, 서초구 6.61% 상승률의 2배에 가까운 상승률이고요. 각 정부 집권 2년 차를 기준으로 비교해 보면 부동산 정책 면에서 최악으로 평가받았었던 문재인 정부 때에도 이 10개 구 매매가 상승률은 4.45% 정도였습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 10% 넘게 오르는 거를 '살짝 오른다'라고 표현할 순 없죠. 자, 이거 강북 같은 외곽 집값이 치솟는 걸 평탄화라고 표현하는 게 맞느냐라는 의구심이 드는데요. 오히려 상향평준화로 보는 게 맞지 않나 싶습니다. 그래서 여러 군데에서 비판이 나오고 있는 것 같아요.
◇ 고은이 : 부동산 온라인 커뮤니티 등에서도 "대통령이 시장 상황을 모르는 것 아니냐" 이런 비판이 나왔는데요. 중저가 아파트마저 매수하기 힘들어진 무주택자들의 반발이 특히 컸습니다. "그나마 대출이라도 받아서 살 수 있던 아파트들이 죄다 연초 대비 2억 원, 3억 원씩 올랐는데 그게 무슨 살짝이고 평탄화냐" 이런 비판들이 많았고요. "강남 집값이 10억 원에서 20억 원씩 빠진들 나 같은 서민과 무슨 상관이냐" 이런 반응도 있었습니다. 김인만 부동산경제연구소 대표는 "강남 집값이 먼저 오르고 한강 벨트를 거쳐서 외곽까지 온기가 퍼져 나가는 것 자체는 자연스러운 현상이지만, 최근 외곽의 매매·전세 동반 급등세는 정상 범주를 벗어난 것으로 보인다. 평탄화라기보다는 초토화에 가깝다" 이렇게 평가했습니다. 강남권 가격 하락보다 외곽 지역의 상승이 더 넓게 나타난다면 실수요자가 체감하는 것은 평탄화보다는 주거비 급등일 수가 있습니다. 오세훈 서울시장도 "외곽 지역의 집값과 전월세 가격 상승은 서민의 주거비 부담을 키우는 현상이다. 이를 평탄화라고 표현한 것은 무책임하다" 이렇게 비판을 했습니다. 논란이 커지자 청와대도 설명을 했는데요. 대통령의 발언은 가격 변동 추이를 설명한 것이지 서울 전역의 가격을 같은 수준으로 맞추겠다는 정책 목표는 아니라고 해명했습니다. 강남 3구를 제외한 서울 집값 상승으로 국민 부담이 커진 상황도 무겁게 받아들인다고 밝혔습니다.
◆ 조태현 : 변동 추이도 이렇게 설명할 수 있는 부분이 아닙니다. 해명할 게 아니고, 누가 대통령의 판단을 흐리고 있는 건지 살펴봐야 될 것 같아요. 정부가 최근에 실거주 의무, 양도세, 종부세 정책 계속 조정을 하고 있습니다. 그러다 보니까 부동산 정책에 대한 신뢰가 바닥에 떨어졌다 이런 평가도 나오는 것 같아요.
◇ 고은이 : 네, 먼저 정부는 토지거래허가구역에서 세입자가 살고 있는 주택을 산 경우 실거주를 미뤄주는 신청 기한을 올해 말에서 내년 말로 1년 연장했습니다. 현재 임대차 계약이 남은 기간뿐만 아니라 세입자의 계약갱신청구권 사용까지 인정해서 최대 2년을 추가로 유예하기로 했습니다. 다주택자 양도소득세는 지난해 5월 중과를 재개했었는데요. 또 석 달 뒤 발표한 세제 개편안에서는 2027년과 2028년 중과세율을 한시적으로 낮추고 올해 5월 12일 이후 거래에도 완화된 세율을 소급 적용하기로 했습니다. 비거주 1주택자의 종부세 기본 공제를 12억 원에서 9억 원으로 줄이고 세부담 상한을 150%에서 200%로 높이려던 방안도 정부안 확정 과정에서 철회됐습니다. 각각 기존 세입자를 보호하고 불가피하게 자기 집에 살지 못하는 1주택자를 구제하기 위한 보완이라는 설명은 가능한데요. 하지만 시장에서는 정책이 바뀔 가능성 자체가 하나의 선택지가 됩니다. 집을 지금 팔기보다는 세금이 다시 완화될 때까지 기다리고 매수자도 대출 규제가 바뀔 때까지 거래를 미루게 됩니다. 정책이 자주 수정될수록 거래가 줄고 매물이 잠기는 역설이 생길 수가 있습니다.
◆ 조태현 : 이런 것들을 경제적으로는 '신뢰 상실의 비용'이라고 이야기를 하죠. 자, 끝으로 농지 전수조사 문제 살펴보겠습니다. 이것도 논란이 꽤 큰 사안인데, 정부가 왜 전국 농지를 조사하겠다는 겁니까?
◇ 고은이 : 네, 지금 진행하고 있는 농지 전수조사는 농지 소유와 실제 경작자가 누구인지 국가가 제대로 파악하지 못하고 있다는 문제에서 출발했습니다. 우리 헌법과 농지법은 농사를 짓는 사람이 농지를 소유해야 한다는 '경자유전' 원칙을 두고 있는데요. 하지만 지난 30년 동안 농촌 고령화와 상속이 늘면서 땅을 가진 사람과 실제 농사를 짓는 사람이 달라졌습니다. 도시로 떠난 자녀가 부모의 농지를 물려받고 이를 이웃 농민에게 별도 신고 없이 빌려주는 관행도 광범위하게 남아 있습니다. 반대편에서는 농사를 지을 것처럼 서류를 작성해서 농지를 산 후에 개발 이익을 기다리는 투기도 이어졌습니다. 2021년에 LH 직원들의 농지 투기 사건을 계기로 취득 심사는 강화됐는데 이미 보유 중인 농지가 실제로 어떻게 사용되는지까지 전국적으로 확인한 적은 없었습니다. 또 이재명 대통령은 지난 2월에 농지가 투기 대상으로 이용되고 있다며 전수조사를 지시했고요. 정부는 5월부터 정부 수립 이후 처음으로 전국 단위 조사를 시작했습니다. 먼저 1996년 이후 취득한 농지 136만 헥타르를 조사했는데요. 우선 7월 말까지 조사한 농지 중에 27%인 284만 필지가 법 위반 의심 대상으로 분류됐습니다. 다만 이 27%는 위반이 확정된 농지는 아니고요. 행정 자료나 위성 영상 등을 토대로 현장 확인이 필요하다고 표시된 필지입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 이 얘기까지 들으면 이런 정책은 필요하다는 생각이 드는데 문제는 여기서 끝나지 않고요. 농촌에서 굉장히 큰 반발이 있다고 해요. 그래서 오늘 당정 협의회에서도 이야기가 나왔고요. 기자회견에서도 이야기가 또 있었는데, 오늘 당정 협의에서 농지 처분과 이행강제금의 보완 방안이 논의됐다고 하더라고요.
◇ 고은이 : 네, 조금 전에 당정 협의가 끝났는데요. 민주당과 정부는 당정 협의회에서 농지 전수조사와 관련해 "명백한 투기 행위는 엄단하지만 관행적 위반에 대해서는 계도와 제도 개선 등으로 양성화를 추진하겠다" 이렇게 밝혔습니다. 연내 특별조치법을 제정하고요, 예산 지원 등 후속 대책도 마련하기로 했습니다. 송미령 농식품부 장관은 "투기 목적이 명백한 경우는 법과 원칙에 따라 바로잡아 가겠다" 이렇게 말하면서도 "경미하고 관행적인 현장에서의 위반은 계도하거나 제도를 개선하는 등 제한 조치를 마련하겠다" 이렇게 밝혔습니다. 투기를 잡겠다는 정책 취지에는 모두가 공감을 하는데요. 실제 농촌 현장에서는 실제 농지 이용 구조가 법과 상당히 다릅니다. 농촌에서는 고령의 소유자가 이웃 농민에게 땅을 빌려주고 임차농이 여러 사람의 땅을 모아서 농사를 짓는 경우가 많습니다. 이런 임대차가 법적 절차 없이 관행적으로 이루어지고 있는 사례도 많습니다.
◆ 조태현 : 그렇겠죠.
◇ 고은이 : 전수조사를 계기로 땅주인이 처분 명령을 걱정해서 농지를 회수하면 실제 농사를 짓던 임차농이 경작지를 잃는 상황이 벌어질 수도 있습니다. 그래서 정부와 민주당이 농지 전수조사에서 드러나는 관행적인 임대나 휴경에는 양성화 기회를 주기로 한 건데요. 권칠승 민주당 정책위의장은 "당은 정부가 농촌 현실을 충분히 반영해 조사 결과를 처리하고 정상화하는 방안을 추진할 수 있도록 전폭적으로 뒷받침하겠다. 필요한 법률의 제·개정과 예산 확보를 위해 최선을 다하겠다" 이렇게 밝혔습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 이 내용까지 포함해서 부동산 관련해 계속 던져놓고 수습하고, 던져놓고 수습하는 모습들이 반복이 되는데요. 던지기 전에 나올 여파부터 살펴보는 정책 기조가 굉장히 중요해 보입니다. ‘경제 브리핑’, 오늘은 고은이 한국경제신문 기자와 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 고은이 : 네, 고맙습니다.
YTN 라디오 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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