□ 진행 : 조인섭 변호사
□ 출연자 : 박수민 변호사
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
* 도움말 : 법무법인 신세계로
◇ 조인섭 변호사 (이하 조인섭) : 당신을 위한 law하우스, <조담소> 박수민 변호사와 함께 합니다.
◆ 박수민 변호사 (이하 박수민) : 안녕하세요. 법무법인 신세계로의 박수민 변호사입니다.
◇ 조인섭 : 오늘의 고민 사연 볼까요?
◎ 사연자 : 남편은 평소에는 다정하고 좋은 사람입니다. 그런데 남편에게는 단 하나, 쉽게 고치지 못하는 게 있습니다.
바로 도박입니다. 원래 해외여행만 가면 꼭 카지노가 있는 곳을 찾을 정도로 도박을 좋아하긴 했습니다. 그래도 저와 결혼할 때 다시는 도박하지 않겠다고 굳게 약속했기 때문에, 그 말을 철석같이 믿었습니다. 그런데 얼마 전, 남편의 스마트폰을 우연히 보게 됐는데 온라인 바카라를 하고 있다는 걸 알게 됐습니다. 이미 상당한 돈을 잃은 뒤였습니다. 제가 추궁하자 남편은 싹싹 빌면서 미안하다고, 정말 다시는 안 하겠다고 맹세했습니다. 솔직히 저도 당장 남편과 이혼하고 싶진 않습니다. 도박 문제만 빼면 평소엔 저한테 너무 잘하는 다정한 사람이고, '이혼녀'라는 주변의 시선도 무섭고 이 나이에 이혼해서 다시 친정으로 돌아가고 싶지도 않거든요. 하지만 남편의 맹세를 또 믿어도 될지, 솔직히 이제는 자신이 없습니다. 나중에 또 몰래 도박에 손을 대서 여기저기 빚을 지고, 그나마 있는 재산까지 날려버린다면... 그때는 정말 돌이킬 수 없을 것 같습니다. 마침 남편은 얼마 전 시부모님으로부터 부동산을 증여받았습니다. 저는 적어도 이 부동산만큼은 남편이 도박으로 잃지 않도록 지켜두고 싶습니다. 만약 남편이 또 도박을 해서 결국 제가 이혼을 선택하게 되더라도 빈손으로 집을 나오는 상황만은 꼭 피하고 싶습니다. 가장 확실한 건, 제 명의로 부동산 지분 일부를 넘겨받거나 근저당을 설정해 두는 거겠죠. 그런데 시부모님께서 알게 될까봐 선뜻 그렇게 하기 어렵습니다. 그래서 곰곰이 생각한 게, 남편과 "일정 기간이 지나면 이 부동산의 일부 지분을 아내에게 증여한다"라는 내용의 증여계약서를 쓰고 공증을 받아두는 건데요. 나중에 남편이 마음을 바꿔서 이 부동산을 시부모님께 다시 넘겨버리거나, 엉뚱한 사람에게 담보로 잡히고 빚을 냈을 때, 이 공증받은 계약서로 소유권이전등기 청구권을 행사할 수 있을까요?
◇ 조인섭 : 조인섭 변호사의 상담소 - 오늘의 사연, 만나봤습니다. 남편을 믿고 결혼했는데 도박 문제가 다시 반복되니까 사연자분 입장에서는 불안할 수밖에 없을 것 같습니다. 당장 이혼하고 싶은 건 아니고, 적어도 재산만큼은 미리 지켜두고 싶으신 것 같은데 박수민 변호사는 어떻게 들으셨어요?
◆ 박수민 : 남편의 재산 탕진으로 마음은 이미 누더기가 되셨을 텐데, 당장 등기부등본을 바꾸면 시댁과의 갈등이 폭발할까 봐 숨죽여 현실적인 꾀를 내셔야 했던 사연자분의 상황이 참 안타깝습니다. 오늘은 냉정하고 명확한 법률적 조언을 드리도록 하겠습니다.
◇ 조인섭 : 사연자분이 가장 궁금한 부분부터 여쭤보죠. 남편과 증여계약서를 쓰고 공증까지 받아두면, 나중에 남편이 마음을 바꿔 부동산을 다른 사람에게 넘기더라도사연자분이 약속한 지분을 되찾을 수 있는 건가요?
◆ 박수민 : 결론부터 말씀드리면, 그것만으로는 부족합니다. 사연자분이 생각하신 방법에는 몇 가지 허점이 있습니다.
◇ 조인섭 : 공증까지 받아두면 어느 정도 안심할 수 있을 것 같은데, 그것만으로는 부족하다는 말씀이시네요. 구체적으로 어떤 문제가 있는지 하나씩 짚어주시죠.
◆ 박수민 : 첫 번째 허점은, 공증받은 증여계약서만으로는 '즉시 등기'가 불가능하다는 점입니다. 많은 분들이 오해하시는 부분인데요. 공증, 그러니까 공정증서를 받아두면 그 자체로 등기소에서 지분 명의를 바꿔줄 거라고 생각하시는데, 그렇지 않습니다. 공증받은 계약서가 있어도 그 자체가 등기소에서 곧바로 명의를 이전해 주는 서류 역할을 하지는 못해요.
◇ 조인섭 : 그러면 공증받은 증여계약서가 있어도 남편이 지분을 넘겨주지 않겠다고 버티면 바로 명의를 바꿀 수 있는 건 아닌 거죠? 이럴 때는 어떤 절차를 밟아야 하나요?
◆ 박수민 : 만약 남편이 협조하지 않거나 이미 시부모님 같은 제3자에게 명의를 넘겨버린 상황이라면, 결국 남편을 상대로 '소유권이전등기 청구 소송'을 제기해서 판결을 받아야만 강제 등기가 가능합니다. 공증 문서는 소송에서 강력한 증거는 되지만, 등기 자체를 대신하지는 못한다는 겁니다.
◇ 조인섭 : 결국 소송까지 가야 한다는 거네요. 그럼 두 번째 허점은 뭔가요?
◆ 박수민 : 두 번째 허점은, 남편이 이미 부동산을 다른 사람에게 처분하거나 근저당을 설정해 버린 경우입니다. 만약 남편이 이미 시부모님이나 제3자에게 명의를 넘겨버렸다면, 사연자분이 공증받은 증여계약서를 들고 있어도 그 제3자에게 "이 부동산 원래 내가 받기로 한 거니까 돌려달라"고 직접 주장하기는 어렵습니다.
◇ 조인섭 : 그런 억울한 경우가 다 있네요. 방법이 아예 없는 건가요?
◆ 박수민 : 방법이 아예 없지는 않습니다. 다만 그 제3자가 남편의 처분 행위에 적극적으로 가담했다는 특별한 사정, 이른바 '반사회적 법률행위'에 해당한다는 점을 입증해야 합니다. 그런데 이걸 입증하는 건 현실적으로 상당히 어렵습니다. 그 정도 입증이 안 되면 제3자 명의의 등기는 그대로 유효하게 남아버려요.
◇ 조인섭 : 그렇다면 사연자분처럼 "시댁 눈치 때문에 지금 당장 내 이름으로 등기를 바꾸긴 부담스럽고, 그렇다고 도박하는 남편이 언제 몰래 집을 팔아버릴지 몰라 불안한" 상황에서는 어떤 방법을 써야 할까요?
◆ 박수민 : 바로 이 대목이 오늘의 핵심입니다. 사연자분께 강력하게 권해드리고 싶은 실질적 안전장치가 있습니다. 바로 '소유권이전청구권 가등기'라는 제도입니다.
◇ 조인섭 : 가등기요? 그게 어떤 제도인가요?
◆ 박수민 : 가등기는 쉽게 말씀드리면, ‘나중에 정식으로 등기할 예정이니 내 순위를 미리 확보해 두는 예약 등기'라고 보시면 됩니다. 소유권을 지금 당장 넘기지 않고, 앞으로 넘겨받을 권리만 등기부에 미리 표시해 두는 것이죠.
◇ 조인섭 : 그럼 가등기를 해두면 어떤 효과가 있나요?
◆ 박수민 : 효과가 아주 강력합니다. 가등기를 해두면 나중에 남편이 시부모님이든 제3자든 누구에게 부동산을 넘기거나 근저당을 설정하더라도, 훗날 사연자분이 가등기에 기해 본등기를 하는 순간 그 뒤에 이루어진 다른 사람의 등기는 모두 직권으로 말소됩니다.
◇ 조인섭 : 그러면 사실상 부동산을 묶어두는 효과가 있는 거네요?
◆ 박수민 : 정확합니다. 사연자분이 가장 걱정하시는 상황, 즉 '남편이 몰래 시부모님한테 명의를 되돌려놓거나 다른 사람한테 근저당을 설정해서 재산을 빼돌리는 상황'을 원천 봉쇄할 수 있는 가장 강력한 법적 장치입니다.
◇ 조인섭 : 그런데 사연자분은 시부모님이 알게 되는 것도 상당히 부담스러워하고 있습니다. 가등기를 해두면 등기부등본에 어떻게 나오나요? 시부모님이 보시고 "너네 뭐 하는 거냐"며 오해하실 수도 있지 않을까요?
◆ 박수민 : 가등기는 소유권 자체를 넘기는 게 아니기 때문에, 등기부에 '가등기'라고 표시되기는 하지만 여전히 부동산 소유자는 남편 명의로 남아있습니다. 시부모님 입장에서도 아들이 그대로 소유자이니 당장의 갈등은 피하실 수 있고요. 그러면서도 사연자분은 실질적인 안전장치를 확보할 수 있는 거죠.
◇ 조인섭 : 사연자분이 지금부터 준비해야 할 일을 순서대로 정리해 주시죠.
◆ 박수민 : 정리해 드리면 이렇습니다. 첫째, 확정기한부 증여계약서를 작성하시되, 거기서 멈추지 마시고 '가등기 설정에 협조한다'는 문구를 반드시 넣으세요. 남편이 협조하기로 한 사실 자체를 문서로 남겨두는 게 중요합니다. 둘째, 가급적 빠른 시일 내에 실제 가등기를 설정하십시오. 남편이 지금은 협조적이더라도 나중에 마음이 바뀌면 그때는 이미 늦습니다. 협조 의사가 있을 때 가등기까지 마쳐두어야 합니다. 셋째, 공증은 부차적 수단으로만 활용하세요. 공증받은 계약서는 소송이 갔을 때 증거로서 강력하지만, 그 자체로 부동산을 지켜주지는 못합니다.
◇ 조인섭 : 지금까지 상담 내용을 정리해 보면 남편과 증여계약서를 작성하고 공증을 받아두더라도 그 자체만으로 부동산 명의를 바로 이전할 수 있는 건 아닙니다. 특히 남편이 제3자에게 부동산을 넘기거나 근저당권을 설정해 버리면 문제가 복잡해질 수 있는데요. 이런 위험에 대비하려면 ‘소유권이전청구권 가등기’를 설정해서 미리 권리의 순위를 확보해 두는 것이 중요합니다. 따라서 계약서에는 가등기 설정에 협조한다는 내용을 넣고, 남편이 협조할 때 실제 가등기까지 마쳐두는 게 좋겠습니다. 지금까지 법무법인 신세계로의 박수민 변호사와 함께 했습니다.
◆ 박수민 : 감사합니다.
YTN 라디오 이시은 [sieun0805@ytnradio.kr]
[저작권자(c) YTN radio 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]