■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 8월 20일 목요일
■ 출연 : 한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수, 김인만 부동산경제연구소장
<한문도 명지대 실물투자분석학과 교수>
- 용산공원, 어린이정원 9만평 토지 정화비용만 1조원..총 10조~15조 정도로 추산..정화하는데 10년 이상 걸릴 것
- 8.3 세제개편안 발표 이후, 부동산 시장 '난장판' 일보 직전
- 강남 아파트값 소폭 하락, 반면 중랑·은평·강서 등 저평가 지역들로 풍선효과
- '강남 아파트 맞교환' 등장, 일단 양도세 선제적으로 정산해 내후년 이후 펼쳐질 세금 압박 벗어나려
- 2분기 서울에서 경기인천 등 외곽으로 전출, 역대 최다
- 전세시장은 아직 잠잠..대신 월세는 가파르게 상승 곡선으로
- 민주당, "정신차려라! 국민이 더 똑똑하다"
- 거주/비거주 선의의 피해자 너무 많아 "아우성치는 국민들의 목소리 들어야"
- 상생임대·매입임대 등 임대사업자들, '2029년까지 다 팔아라, 세금감면 없다' 정부 정책 재고해야
<김인만 김인만부동산경제연구소장>
- 2030 '폭풍 매수세', 과거의 집값 상승 때의 '포모'와는 달라
- 전월세 불안감 '주거불안'이 커
- 원베일리 등 강남권 초고가주택 시장, 세제개편안 따른 계산기 두드리는 중..불확실성 지속
- 반면, 상암월드컵파크 4단지 등 20억 아래 구간 최근 전용 84 17억5천만원에 신고가 거래
- 세제개편 불확실성으로 여기도 불안감 팽배..집주인은 모르고, 매수자들은 적극적
- 세제개편안, '비거주 1주택'은 수정될 듯 83만-100만명을 敵으로 만들까?
- 거주/비거주 구분하고 싶다면, 15년이나 20년 보유 혜택주는게 옳아..혜택을 뺏으려고만 하지 말고
아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 자, 유튜부 댓글로 의견을 주셨는데요. "용산 공원이 토지 정화 비용으로는 한 1조 원 정도 든다" 이렇게 말씀을 하시네요. 맞습니까?
◇ 한문도 : 네, 그 정도는 충분히 소요될 것 같습니다. 어린이 정원만 10분의 1, 전부 하는 데는 제가 알기로는 10조에서 15조 추산되고 있는 걸로 알고 있고요. 시간은 또 걸리는데 어린이 정원은 그나마 낫습니다. 왜냐하면 이미 한 번 작업을 했던 곳이에요. 그래서 정원을 이렇게 어린이 정원으로 만들어 놨는데, 그러고 다시 검사를 해 보니까 그래도 애들한테는 치명적인 수치가 올라와서 애들 들어오던 걸 막아 버렸잖아요, 다시. 그러니까 속도를 내면 그동안에 오염 정화를 했으면 벌써 다 됐을 거예요. 3~4년 흘렀으니까. 그러니까 지금부터 또 2~3년 이상은 해야 될 것이고... 나머지 지역 중에 유류 저장소 이런 데는 기름을... 걔들이, 걔들이라고 그러면 안 되지만 미운 양반들이라 그럴까요? 폐기물 중에 더 안 좋은 것들도 있잖아요. 그런 것들을 그냥 밑에다 쌓아 두니까 그게 다 지하로 내려가서 지하수 오염 정도가 심각한 걸로 제가 알고 있거든요.
◆ 조태현 : 비용도 비용인데 시간도 걸리겠네요.
◇ 한문도 : 그런 부분은 10년 이상 걸릴 것으로 제가 알고 있어요. 그래서 전체적으로 하는 데는 시간이 많이 걸릴 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 이런 것들도 어떻게 변수가 될 수 있을 것 같은데요. 11시쯤에 김윤덕 장관, 오세훈 시장 만나고 그 이후에 브리핑도 예정돼 있다는 소식이 전해지고 있습니다. 어떤 내용이 들어올지는 조금 더 관심을 갖고 지켜봐야 될 것 같은데 잘될 것 같지는 않아요. 아무튼 8·3 세제 개편 직후에 두 분 저희 방송에 한번 모신 적이 있었는데, 한 교수님께서 "아, 난장판 될 거다" 걱정을 많이 하셨어요. 시장 상황, 지난주 부동산 어떤 주간 통계 같은 것도 나왔는데 난장판 된 거 맞습니까? 교수님, 상황 어때요?
◇ 한문도 : 난장판 직전의 모습이 막 이렇게 조마조마하게 펼쳐지는 것 같아요. 강남 지역은 아시는 바와 같이 많이 하락이 된 상태인데, 평균으로는 아직 심하게 내려온 건 아니고요. 반면에 우리가 예측했던 대로 중랑구, 은평구, 강서구 이쪽에 풍선 효과가 있고 또 묘한 현상이 하나 있습니다. 성북구나 일부 많이 올랐던 구들이 있지 않습니까? 그런 데들은 하락으로 돌아섰어요. 왜 그런가 봤더니 그게 많이 올랐기 때문에 그런 것 같아요. 그러니까 과도하게 올랐던 지역들은 조정 국면을 강남처럼 따라가는 경향이 있고, 그것만큼 못 따라 올랐던 지역들은 상대적으로 저평가라고 느끼는 구매 수요자들이 그쪽으로 옮기는 것 같아요. 그래서 시장이 묘하게 예전에는 2개로 구분됐는데, 세 섹터로 구분이 돼 가지고 이걸 조금 더 지켜봐야 될 것 같습니다. 대출 확대가 앞으로 어떻게 이어질지 이런 것들하고 조금 더 지켜보고... 세제 개편안이 또 마무리되면 다시 조정해서 나올 거잖아요. 그거에 따라서 또 시장이 변할 수 있어 가지고... 그래서 시장이 약간은 난장판은 되지 않았고 하여튼 그런 기미를 정부가 잡으려고 애쓰는 것 같아요.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 세제 개편안의 대대적인 수정은 어떻게 보면 예고가 된 상태이기 때문에 봐야 될 것 같고요. 말씀하신 지표, 지난주 기준인데요. 중랑구, 성북구, 서대문구, 강북구 굉장히 크게 올랐고, 반대로 강남과 서초는 조금 조정을 받았습니다. 그런데 이걸 딱 보면요, 핵심 지역에서 외곽으로 번져 나가는 게 뚜렷하게 보이거든요. 2030들의 '닥치고 매수세', 이것도 영향을 주고 있는 겁니까?
■ 김인만 : 닥치고 매수는 또 돈도 있어야 되니까, 이 표현 자체가 '닥치고 매수'보다는...
◆ 조태현 : 방송에 자꾸 거친 말을 쓰게 돼요.
■ 김인만 : 2030들 중에 2021년하고는 다른 것 같아요. 그때는 포모(FOMO) 와 가지고 '아니면 안 돼, 뒤처지기 전에 빨리 해야 돼'라는 위기감이 있었던 것 같고요. 요즘은 그런 위기감... 위기감은 다른 종류의 위기감이죠. 그때는 '내 친구는 빨리 사서 올라가는데 나도 상승 열차에 올라타야겠다'라는 위기감이고, 요즘은 전월세가 너무 불안하니까, 전세가 없다 보니까 '아, 이러다가 내 주거가 진짜 언제까지 나빠질까'에 대한 불안, 또 다른 불안감인 것 같아요. 그래서 20억 아래 아파트 구간은 또 어느 정도 자금이 되고 대출받을 수 있는 분들은 움직이는 것 같습니다. 제가 최근에 두 군데 임장을 다녀왔는데요. 한 군데는 강남 반포 비싼 아파트 원베일리 다녀왔고, 또 하나는 여기 근처 상암동에 다녀왔는데... 원베일리 같은 경우는 영향을 받죠.
(원베일리 등 강남권은) 양도세, 종부세 모두 다 직격탄을 맞고 있기 때문에 일단 집주인들은 계산기를 두들기는 단계입니다. 집주인들이 본격적으로 호가를 많이 떨어뜨리지도 않고, 매수자들은 또 이게 기회라 삼잖아요. "이 정도 호가 하락은 안 돼. 아직은 완전히 뚝 떨어지면 내가 고민을 해 볼게"라는 생각이기 때문에 거래도 잠잠하고, 집주인들은 계산기를 두들기는데... 계산기 두들겨도 답이 안 나오는 게 세제 개편안이 확정도 아니고 또 어떻게 수정될지 모르기 때문에, 이게 또 몇 달 더 갈지 몰라요. 그래서 어떻게 보면 불확실성이 더 지속이 됐다, 강남권은.
그리고 여기 상암동에 가 보면 상암에서 제일 좋은 아파트가 4단지입니다, 월드컵파크 4단지. 그 아파트가 최근에 17억 5천만 원에 거래가 됐습니다, 전용 84가. 신고가죠. 최고 가격이 갱신이 됩니다, 제일 좋은 게. 그래서 4단지 외에 나머지 단지들은 전용 84가 14억 대도 아직도 있어요. 근데 집주인들이 모르니까... 뭔지도 모르는데 그냥 불안한 거예요. 실질적으로 혜택을 받는 구간임에도 불구하고 이걸 혜택을 받는 건지 안 받는 건지도 몰라서 판단을 못 하는 상황인데... 가격을 내리고 이런 건 아니고 오히려 매수자들이 반응이 더 빠릅니다. 매수자들이 판단이 빨라서 사는 사람은 계속 있대요. 집주인들은 "이번 세제 개편안은 뭐야..." 아직 답을 못 내리는 상황이기 때문에 이 20억 아래의 구간들은 앞으로도 계속 불안해질 가능성이 높다. 고가 아파트 시장은 많이 올랐으니까 안정되는 게 정상 아니겠습니까?
◆ 조태현 : 그렇죠, 올라도 너무 올랐으니까. 2030의 지난달 생애 최초 주택 구매가 4년 8개월 만에 최다를 기록했다고 해요. 이런 걸 보면 '안 사면 영원히 못 산다' 이런 개념이 있는 것 같은데요. 강남 쪽에서는 보면 '아파트 맞교환도 한다'라는 소식이 계속 전해지고 있는데, 아파트가 맞교환을 할 수 있는 것도 아닌데 뭘 맞교환을 어떻게 한다는 겁니까, 이거는?
◇ 한문도 : 아니, 맞교환을 하면 일단 양도세가 한 번 정산되잖아요. 그러니까 나중에 내년, 후년에 벌어질 양도세의 압박에서 일단 벗어날 수 있습니다. 합법적이고 합리적인 선택이죠. 제가 볼 때는. 소비자들은 다 합리적으로 적법한 선에서 선택을 하잖아요. 정산하면 비과세 공제를 다 받으니까 정산하는 거 혜택 다 받고 그다음에 출발하면 세제 절세가 되니까, 그거는 당연한 선택이라고 보시면 될 것 같아요.
◆ 조태현 : 그렇군요. 이렇게 매매 시장 살펴봤는데요. 더 큰 문제는 전월세 시장 쪽이 아닌가 싶어요. 전세가 완전히 사라지면서 월세가 가파르게 오르고 있다, 이런 얘기는 계속 저희가 전해 드리고 있는데 실제 상황은 교수님께서는 어떻게 판단하고 계십니까?
◇ 한문도 : 똑같습니다. 그건 예측된 거고, 그 얘기가 나오기 전에 여기서도 우리 앵커님하고 우리 소장님하고 같이 말씀 나눴잖아요. "이거 전월세 정말 감당하기 어렵게 됐겠다"라고 했는데, 다행인 거는 정부가 전세대출에 대해서 강력한 신호를 줘서 그런지 월세는 예측한 대로 가파르게 가고 있는데 전세는 또 의외로 일단은 생각보다 많이 오르고 있지는 않아요. 그래서 이미 대비들을 하신 건지... 그래서 원인을 찾아보니까 2분기인가요? 2분기에 서울에서 수도권으로 전출 가신 분들이 거의 역대 최다급인 거예요. 그러니까 무브 사이징? 무빙이 벌어진 것 같아요. 그래서 아마 조금 예측한 것보다 전세 가격이 더 폭등을 하지 않고 있고, 전세 대출을 갖다가 확대를 안 했잖아요. 계속 유지하고 도리어 강화하겠다는 신호가 있다 보니까 도리어 월세 쪽으로, 주인 입장에서 월세는 우리 예상보다 조금 가파르게 상승 곡선을 그리고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 전월세 시장 위태위태한 건 분명해 보이는데요. 이 내용 마지막으로 살펴보도록 하죠. 더불어민주당의 신임 대표가 김민석 대표로 선출이 됐습니다. 김민석 대표가 '비거주 1주택 증세 반대'라고 후보자 토론 때 이야기를 하기도 했고요. 세제 개편안에 대해서 강한 어떤 수정 의사를 보였었거든요. "이런 점 반드시 고쳐야 된다, 반드시 고쳐질 것 같다"라고 보시는 점 어떤 게 있습니까? 두 분 한번 자세히 들어볼까요?
■ 김인만 : 김민석 대표가 됐는데, 말씀을 하셨습니다. 근데 대표가 되자마자 얼마 전에 한 말을 뒤집기는 현실적으로 어렵지 않나라는 생각이 들고요. 일각에서는 이런 말 하시는 분들도 있어요. 이미 다 계산이 됐다. 그래서 당 대표 선거를 앞두고 강성 지지자들을 위해서 강한 메시지, "우리 비거주 1주택자도 잡겠다"라는 메시지를 던지고 김민석 대표가 되면 또 풀어 주는 완화 메시지를 주게 되면서 달래 주고 중도층을 포섭하겠다라는 그런 말씀하시는 분들도 있는데, 일단 결과를 지켜봐야 될 것 같고요. 뜨거운 감자는 아마 초고가 주택에 대해서는 손대지는 않을 것 같은데 비거주 1주택은 되긴 될 것 같습니다. 왜냐하면 너무 많아요. 비거주 1주택이 서울에만 83만 명, 또는 어떤 분들은 100만 명이 있다라고 하는데 이 83만 또는 100만 명을 적으로 만들기에는 정치적으로는 너무나 부담이 크기 때문에, 저는 비거주 1주택에 대해서는 대폭 양보를 하든 아예 전면 수정을 하든 어떤 식의 큰 손질이 있지 않고서야 정치적으로 리스크가 너무 크고... 이야기를 했기 때문에 이게 그냥 한 말이 아니라 저는 다 계산에 의해서, 전략에 의해서 나온 말이 아닐까 생각하고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 교수님께서 보시기에는 이런 내용들 다 좋은데 "이거는 정말 반드시 고쳐서 최종안에 들어가야 된다"라고 보시는 거 어떤 게 있습니까?
◇ 한문도 : 일단 거주, 비거주에 대해서 소장님이 말씀하신 표 계산도 했겠지만, 정치하는 사람들이니까. 정치하는 사람들이 정신 차려야 될 게 있습니다. 국민은 스마트하거든요. 공정하고 정의를 지키는지가 관건이거든요. 착각을 하는 것 같아요, 정치인들이 가끔 하다 보면. 제가 드릴 말씀은 뭐냐 하면 거주, 비거주에 대해서 선의의 피해자가 너무 많아요. 사례를 말씀드리기는 시간이 걸리니까 그런 분들에 대한 리스트를 국가가 공개적으로... 거주, 비거주에 '나는 투자나 투기 개념이 아니다.' 그 정부가 원하는 거는 투자, 투기를 줄인다는 얘기잖아요. 그거에 해당되지 않는다라고 아우성치는 국민들의 목소리를 들어야 되는 거예요. 그러면 예전에 했던 전형적인 학교, 학생, 그리고 취업, 이런 거는 너무나 잘 알고 있는 거예요, 이미. 근데 그렇지 않은 사례가 너무 많잖아요. 그럼 그거에 대한 케어를 할 준비도 현재 안 돼 있었어요. 그럼 국가가 공모하듯이 "우리가 정책을 던졌는데 선의의 피해자를 막겠습니다. 사례를 다 던져 주시면 다 구제하도록 하겠습니다, 투자나 투기 쪽이 아니라고 판단되면." 이렇게 하면 사례가 많이 올 것이고 매뉴얼 만들어서 공포해 주고 다 구제를 해 주면, 정말 투자, 투기하는 분들만 압박을 받으면 누가 봐도 괜찮을 거예요. 그러니까 이 부분은 이렇게 하고...
임대 사업자분들이 있습니다. 임대 사업자분들이 큰 죄를 지은 건 아니잖아요, 국가가 임대 사업을 하라고 해서 여태껏 해 왔고... 갑자기 너무 나쁜 사람처럼 전세 사기 때문에 벌어진 건데. 나쁜 사람으로 모는 형태의 어떤 모습이 보이잖아요. 소장님이 말씀하신 정치 전략적인 요소의 냄새가 나요. 옛날에는 그게 통했어요. 그런데 요즘은 국민들이 스마트하다니깐요. "아니, 그거 무슨 짓이야. 시장을 안정시켜야지" 이런 마음이 더 많단 말이에요. 그러면은 간단하잖아요. 상생 임대나 매입 임대 이런 분들이 계속 임대 사업을 할 수 있게 하고, 그러면 연 임대료 상한율을 낮춰 주면 나중에 "세금 감면하겠다" 당근을 주면서 같이 가면 전세 시장이 안정되지 않습니까? 그래서 그 부분에 대해서 임대 사업자도 "2029년까지 다 팔아라, 아니면 세금 감면 없다" 이렇게 쪼였거든요. 그런 거는 정말 좋은 정책이 아니기 때문에 다시한번 재고해서 좋은 쪽으로 선언하는 게 필요하다고 말씀드릴게요.
◆ 조태현 : 이미 수정을 예고한 상태니까요.
■ 김인만 : 저는 그런 것도 고려해 줬으면 좋겠어요. 교수님 말씀처럼 전월세 시장 서민 주거 안정이 1순위는 맞고, 거주, 비거주를 굳이 나누고 싶다라고 한다면 10년 거주하게 되면 80% 공제해 준다고 하잖아요. 저는 10억 캡은 빼줬으면 좋을 것 같고요, 10년 거주했으니까. 그리고 10년 보유를 10년 거주와 동일한 개념으로 두기가 불편하다면 15년이나 20년 보유한 사람한테 혜택을 주는 게 옳지 않겠습니까? 뺏지 말고. 그래서 기간을 조정하는 방안도 좋은 방안이 아닐까 생각을 합니다.
◆ 조태현 : 제대로 검토해 주셨으면 감사하겠습니다. 오늘은 한문도 명지대학교 실물투자분석학과 겸임교수, 김인만 부동산경제연구소장 두 분과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 라디오 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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