■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 8월 20일 목요일
■ 출연 : 한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수, 김인만 부동산경제연구소장
<김인만 부동산경제연구소장>
- 8.13 공급대책 한줄평? "결과 나오면 보자! 올 하반기 2-3기 신도시 1만8천호, 내년 2만7천호 공공분양은 내집마련 실수요자들 챙겨라"
- 용산공원에 청년주택 1만호? 1년이면 효과 끝나...신혼부부가 5만쌍인데?
- "고작 1만호 지으려고 녹지 훼손? 차라리 기존 유휴부지 활용 계획 속도 높여라, 굳이 논란되는 용산공원 왜 건드리나?"
- 용산공원, 토지 오염해결, 법개정, 여론 등 넘어야할 산이 너무 많아
- 태릉골프장도 20년째 표류중인데? 용산공원 답없다
- 서리풀지구나 3기신도시는 왜 언급없나? "尹정부때 한거라? 하기싫다?"
- 현 정부, '이재명 표 공급대책'을 내세우려다 보니...
- 李정부 1년간 부동산시장 악화 원인이 '공급부족?'
- 李정부 들어서 다주택자·비거주 1주택자 압박·토허제 등 규제 일변도의 '규제의 역설' 나타나는 중
- 이번 공급대책은 모두 공공 주도, 그럼 돈을 써야하는데 어디에도 돈 쓰겠다는 말은 없어.."진정성 의심될 수 밖에"
<한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수>
- 8.13 부동산공급대책? "공급확대에 대한 진정성 느껴져, 반면 전월세 대책 및 3기 신도시 빠져 아쉬워"
- 용산공원 청년주택? 어린이정원 9만평, 90만평 용산공원 면적의 1/10에 불과
- "10분의 1도 안된다는 건가? 오세훈 시장 전향적 검토하라"
- 청년 모듈러주택으로 추진, 나중에 헐기도 쉬워
- 용적률 800-900%까지 높여 22층으로 올리면 9만평에 5-6만호 가능
- 정부, 주택공급에 대한 정책 방향 아직 정하지 못한듯
- 왜 서리풀지구 아직도 미적대나
- 태릉골프장, 최근 국가유산청에서 조건부 허가돼..태릉CC와 과천경마장은 곧 가능할 듯
- 정부, 3기신도시 17만호 공급 진행 내용 밝히고, 의지 보여야
- 李정부 1년간 부동산시장엔 무슨일? "책상 전문가들의 실패작이다!"
아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 정부가 부동산 시장의 안정을 위해서 부지 선정 그리고 입법 속도에 박차를 가하고 있습니다. 특히 용산공원을 둘러싸고는 이게 정치적인 논쟁으로까지 격화하고 있는데요. 저희가 부동산 전문가들의 각양각색의 주장을 한데 모은 '부동산 썰전'으로 코너를 진행하고 있습니다. 오늘은 두 분과 함께하겠습니다. 한문도 명지대학교 실물투자분석학과 겸임교수, 김인만 부동산경제연구소장 두 분과 함께하겠습니다. 두 분 어서 오십시오.
(한문도, 김인만) : 안녕하세요.
◆ 조태현 : 두 분 오랜만에 오신 것 같은데 8·13 부동산 종합 대책이 그 사이에 나왔습니다. 두 분 총평 한번 들어볼까요? 먼저 교수님부터.
◇ 한문도 : 일단 공급 확대라는 이슈나 어떤 진정성은 느껴집니다. 속도 높인다는 것도 실현 가능한 것 같고요. 두 번째, 도심 공공 확대, 도심 안의 어떤 주택을 확대하겠다는 데에서 비주거지를 용도 전환하는 거하고 다세대·다가구 합필해서 건축 규제 완화하는 거, 여러 가지 총체적인 어떤 팁들은 많이 나와 있습니다. 다만 이게 바로 실현이 안 된다는 점, 그리고 PF에 대한 지원이 나왔는데 이게 약간 옥석을 가려야 될 것 같아요. 좋은 면도 있지만 이게 또 과다한 불량 사업장까지 가는 거, 이런 문제도 체크해야 될 것 같고. 마지막으로 전세 주거 사다리에 대해서 전세 안심신탁사업 이런 것들을 나열했는데 너무 많습니다. 너무 많은데 결정적인 건 우리가 원하는 게 뭔가요? 현재 전월세 시장난에 대한 대책.
◆ 조태현 : 지금 당장 죽겠으니까.
◇ 한문도 : 그게 느낌이 안 오고, 두 번째가 분양가하고 3기 신도시에 대한 어떤 적극적인 내용들이 빠졌습니다. 그게 아쉬운 부분이라고 말씀드리겠습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 좋은 점도 아쉬운 점도 평가를 해 주셨는데 소장님께서는 어떻게 보셨습니까?
■ 김인만 : 한 줄 요약을 하면 "고민하지 말자", 저는 고민하지 말자고 말씀드리고 싶어요. 이거 분석할 필요도 없고요. 뭐하러 분석합니까? 나중에 결과가 나오면 그때 보면 되니까. 이번 보도 자료 내용이 61페이지인데 한 페이지만 기억하면 돼요. 올 하반기에 3기, 2기 신도시 분양이 1만 8천 호, 내년에 2만 7천 호 분양이 나옵니다. 공공 분양. 요것만 체크했다가 내 집 마련하시는 분들은 분양 물량 나오는 거 신청하는 게 중요하지, 2029년에 염창공원 부지가 착공될지 안 될지 우리가 어떻게 알아요? 그래서 실현되면 그때 고민하자. 그래서 저는 우리가 여러 번 경험을 했기 때문에 기대할 필요도 없고요, 안 할 필요도 없고 그냥 할 수 있는 것만 보자. 이번에는 이 한 페이지만 보시면 될 것 같습니다, 분양 물량.
◆ 조태현 : 네, 알겠습니다. 자, 그런데요. 지금 당장 여기가 문제가 되고 있습니다. 실제로 이번 8·13 공급 대책에 서울에 확정된 물량은 1천 가구밖에 안 돼요. 그래서 용산공원 여기에다가 최대 1만 가구 규모의 청년 공공주택을 짓겠다라는 게 국토부의 계획인 것 같고요. 이게 또 논란이 굉장히 커지고 있어요. 지금 용산공원 특별법 이게 있기 때문에 여기에 위배된다는 주장도 있거든요. 교수님께서는 이 주장 어떻게 보셨습니까?
◇ 한문도 : 위배된다, 현재 법상으로는 할 수 없죠.
◆ 조태현 : 그렇죠. 용산공원 특별법이 있으니까.
◇ 한문도 : 지금 집권 여당이 다수당이잖아요. 그러니까 청년들이 지금 주택난에 너무 힘들어하니까 그 부분에 대해서 정부 입장에서는 가용할 토지를 찾는 중에 어린이 정원이 딱 9만 평이에요. 90만 평 용산공원 부지에 대해서 한 10분의 1 정도 되죠. 그러니까 제 생각에, 다른 방송도 많이 말씀드렸는데 이게 모듈러 주택을 지으면 조금 이 비판에서 자유로울 수 있어요. 지었다가 나중에 이야기하시는 인구 감소 이러면 또 철거해서 재활용이 되지 않습니까?
◆ 조태현 : 모듈러로 채운, 조립식으로 만든 그거 말씀하지는 거죠?
◇ 한문도 : 그렇죠. 그게 많이 발전해서 22층까지도 지을 수 있기 때문에 충분히 또 시간이 단축됩니다, 공급 시간이. 모듈러 주택은. 그런 부분을 볼 때는 저는 필요하다고 보는데, 그 부분에 대해서 오세훈 시장께서 긍정적으로 많이 검토한... 공원이 90만 평인데 10분의 1만 청년을 위해서 짓는다, 이건 타당성이 있다고 보입니다, 제가 볼 때. 그래서 법 조항 한 줄만 바꾸면 되는 거거든요. '공원의 원칙을 유지하되, 특수한 경우에는 주택난을 위해서 일부 해 가지고 이렇게 딱 잘라서 15% 내는 임시 주택용으로 썼다가 이렇게 할 수 있다', 이렇게 하면 그거는 제가 볼 때 국민들도 받아들일 수 있고 오세훈 시장님도 한 줄이거든요. 딱 한 줄, 한 줄 조항이고. 두 번째 조항이 또 재미있습니다. '서울특별시는 이러한 대책에 대해서 적극 협조해야 한다'라고 딱 되어 있어요. 그 부분에 대한 법 개정의 어떤 시도를 집권 여당에서 하지 않을까라는 게 제 생각입니다. 다만 일부 의원들이 공원 전체를 할 것처럼 자꾸 이렇게 불쏘시개를 던지는 건 너무 나간 것 같아요. 원래 공원인데 왜 공원을 다 집으로 짓습니까? 그건 문제가 있죠. 제가 볼 때는 일부 이거는 우리가 타당하다고 봐야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 일부는 필요하다. 그런데 또 여기서 갑자기 드는 생각은 그거예요. 한 10분의 1 정도 일부 주택으로 활용할 필요가 있다고 말씀을 해 주셨는데, 일부 주택 활용으로 이 공급 부족에 대한 우려가 해소될지도 조금 의문이고요. 소장님께서는 어떻게 보십니까? 10분의 1 정도는 충분히 할 만한 가치가 있다고 보십니까?
■ 김인만 : 전혀요. 저는 전혀 공감하지 않습니다. 안 됩니다. 이거는 개발 자체도 안 됩니다. 왜냐하면 1만 가구 지어서 해결될 문제도 아니고요, 1만 가구를 훼손하기 시작하면 아마 나머지도 또 하자고 할 겁니다. 이게 계속 욕심이 생기기 때문에 여러 가지 이유들이 있는데, 100번 양보해서 1만 가구를 지어요. 이 효과 1년이면 끝납니다. 지금 서울에 신혼부부들 5만 쌍이 1년에 나오고 있고, 지방에서 올라오는 분들이 3만 정도, 그리고 이혼하시는 분들이 1만 정도 있는데, 어떻게 됐든지 간에 이 1만 호 가지고... 신혼부부들 작년 대비 올해가 지금 2만 정도 줄었잖아요. 이 줄어드는 물량도 커버가 안 되는데, 이게 한 번 개발하게 되면... 그러니까 1년도 커버가 안 되는 물량을 이렇게 논란을 만들면서 개발한다는 것 자체가 저는... 한 30만 호 개발하면 또 몰라, 어떻게 한 번 되나라고 생각할 수도 있는데,
1만 가구 지으면 우리 애도 들어갔으면 좋겠어요. 그런데 누구는 들어가고 누구는 안 들어가면 또 다른 사회의 형평성 문제가 생기게 되고요. 이번에 한번 경험했잖아요. 20년 장기 전세, 얼마 전에 모 방송에서 한 전문가와 20년 장기 사신 입주자분이 토론하는 걸 봤는데 그런 말씀을 하십니다. "한 20년 살고 우리는 더 살 줄 알았다. 설마 이렇게 쫓아내겠냐, 국가가 책임져라"라고 나옵니다. 한 번 들어가면 이게 나오기 쉽지 않아요. 그러면 이게 청년 주택이면 몇 년 하겠습니까? 2년 살고 또 바꾸고 2년 살고, 차라리 그러면 회전이라도 되는데 이게 장기간 임대해 버리게 되면 실제로 나오기도 어렵고요. 안 될 것 같습니다. 그래서 저는 훼손하지 말고, 1만 호 정도는 지금 올 초에도 유휴 부지 서울에 3만 2천 호, 수도권 6만 호 하겠다고 했잖아요. 이거 속도 높이는 게 낫지, 굳이 논란이 되는 용산공원을 건드려서 1만 호로 늘린다? 그 얘기는 역설적으로 1·29 공급 대책에 할 수 없다는 얘기처럼 들려서, 그러지 마시고 작년에 135만 호 발표했고 올해 1·29 했고... 저는 제일 중요한 거는 속도잖아요. 그러면 3기 신도시하고 서리풀 지구 먼저 한 거 있잖아요. 거기에 예산 투입해서 분양가 저렴하게 해 주고 GTX 빨리 깔아 줘서 용적률 올리면 3기 신도시 한 30만 호 할 것 같거든요. 17만 5천 호가? 굉장히 쾌적해요. 30만 호 늘려도 서울보다 쾌적해요. 그럼 여기에 2027~8년에 입주할 수 있도록 빨리 뭘 해 주는 게, 저는 그게 청년들 더 위하는 거 아닌가. 물량도 많이 나오고. 굳이 이 논란을 뚫으면서까지, 법을 개정하면서까지 할 필요는 없다. 그럼 서울 주민들이 매우 많이 찬성을 한다 하면 또 추진할 수도 있는데, 아마 설문조사 하면 반대가 더 많이 나올 것 같고... 왜냐하면 나는 못 들어가니까 공원으로라도 이용하고 싶다는 분들이 많이 있기 때문에, 이런 논란을 하면서까지 1만 호는 저는 의미 없을 것 같아요.
◆ 조태현 : 그러면 지금 조금 전에도 서리풀 지구 이야기가 나왔는데요. 교수님께서 항상 서리풀 지구를 활용해야 된다 강조를 해 주시잖아요.
◇ 한문도 : 당연하죠.
◆ 조태현 : 왜 여기는 거론이 안 되고, 서리풀 지구는 풀었으면서 용산공원은 왜 못 푸냐, 왜 이런 식으로 얘기가 되는 거예요, 지금?
◇ 한문도 : 그거 같이 묶여지는데, 그러니까 신호나 정책 방향을 명확하게 아직 정하지 못한 것 같아요. 특히 LH도 마찬가지고요. 그러니까 제가 몇 번 말씀드린 것처럼 서리풀 지구 원가 뻔하고요, 아무리 보상가가 올라간다고 해도 현재 강남 주택 토지 가격 대비 20~30%를 넘을 수 없다고 봐요. 현재 공시가격을 제가 알기 때문에. 그러면 그걸 밝혀야 되는데, 가상에 대한 발표도 가능하지 않습니까? 그리고 주민들과 협의를 이미 한 번인가 두 번 정도 벌써 거쳤어요. 그러면 대충 선이 나오죠. 그리고 만약에 국가가, 공권력이라는 표현을 쓸까요? 아니면 다수의 행복을 위한 정당한 공권력 행위를 앞세워 가지고 만약에 밀어붙인다라면 그거는 국가 보상에 관한 법률이 있거든요. 그걸 넘어설 수 없어요. 그러니까 최대한 주민들의 어떤 입장을 배려해서 하는 건데, 그러면 반값 아파트도 안 되는 수준으로 저는 계산이 되더라고요. 그러면 반값 아파트라고 가정할게요. 그러면 일단 우리가 이미 예전 정부에서도 다 확인됐거든요. 저부터도 2만 호가 나온다, 그런데 반값이다, 그거 사려고 기다리죠. 당연히 그러면 수요가 분산되지 않습니까? 그럼 역으로 소유자들은 어떻겠어요? 저게 2만 세대가 끝나는 게 아니라 우리가 10년 뒤에는 인구 감소가 벌어지기 시작하니까, 그러면 점차적으로 주택 가격 상승이 예전 같지 않겠구나, 집값 좋을 때 팔아야지. 이게 어우러지면 하향 안정화, 연착륙이 가능하지 않습니까? 그런데 그걸 왜 발표를 안 하는지 저도 모르겠어요.
그리고 용산공원을 하나 추가로 말씀드리면, 우리 소장님은 다른 입장을 보이셨는데, 이게 1만 가구라고 발표한 거가 32평 기준이에요. 이거를 제가 혼자서 계산을 해 봤거든요. 9만 평을 갖고 용적률을 한 800이나 한 900% 올리면 우리가 지금 22층까지 지을 수가 있거든요. 모듈러를 해외는 한 44층도 짓습니다.
◆ 조태현 : 중국 같은 데는 굉장히 이렇게 높게도 하고 막 그러는 것 같더라고요.
◇ 한문도 : 중국, 미국, 영국 할 거 없이 다 지었습니다. 그렇기 때문에 증명이 됐기 때문에 조금만 하면 22층이라고 계산을 하니까, 용적률 800% 주면 건폐율도 이쁘게 나와요. 그래서 보니까 그러면 한 5만, 6만 가구가 나와요. 이거는 효용성이 있죠, 소장님이 말한 30만 가구는 아니더라도. 그리고 말씀 주신 장기 전세 임대 있지 않습니까? 그거는 정부가 공권력을 강력하게 진행해야죠. 그분들만 혜택을 볼 수는 없잖아요. 20년 동안 뭐 했습니까? 그분들은 사시면서? 싸게, 저렴하게 살면 돈을 모아서 다음 집으로 넘어가는 게 기본 정책의 방향이잖아요. 그래야 다음 분들이 들어오고 이게 순환이 되는 건데, "국가가 책임져라" 이건 님비 현상이죠. 전형적인 약자 코스프레. 제가 볼 때. 이거는 제가 볼 때는 뭐랄까요? 정부가 공정한 모습을 보여줘야 된다고 생각해요. 왜, 다른 분들도 힘들게 살고 계시니까. 그런 면에서 볼 때 이 용산공원도 명확하게 청년이 어려울 때 도와주는 거잖아요. 그렇다면 거기서 한 5년, 10년 살았다 그러면 나갈 준비를 해야죠. 열심히 돈을 모아서. 그렇게 어떤 가이드를 정부가 강력하게 정해 준다라면 우리 국민들은 선하거든요. 따라줍니다. 제가 생각할 때는 이 서리풀 지구와 용산공원... 그런데 이 두 개가 분양을 하는데, 하나는 임대 분양이고 서리풀 지구는 반 정도는 분양하고 반은 임대한다고 치고, 반을 갖다가 분양한다고 분양가를 발표하면, 제가 볼 때는 분명히 '아, 이게 정부의 의지니까 앞으로도 다른 곳들도 3기 신도시 분양가가 내려가겠구나' 이렇게 예측이 되니까 시장이 충분히 연착륙 방향으로 흘러갈 수 있다. 지금의 이런 변동성 많은 시장은 국가 미래에 도움이 안 된다고 봅니다.
◆ 조태현 : 그런데 저는 궁금한 게 이런 점들이 있어요. 용산공원에다가 주택을 짓는다고 하면 교통 정책은 어떻게 할 것인지, 두 번째로는 공공주택, 많은 분들은 이거를 공급이라고 생각하시는데, 사실은 공급보다 수요자 입장에선 거쳐가는 징검다리 정도로 보는 경우가 많거든요. 이걸로 수요가 안정될 수 있을지 간략하게 한번 두 분 입장 들어볼까요?
■ 김인만 : 용산공원요? 저는 그래도 개발 반대하는 입장이고요. 용산공원은 안 됩니다. 안 되고, 교통 문제는 차치하더라도 현실적으로 토지 오염 문제나 법 개정 문제나 시민들 의견이나 넘어야 할 산이 너무 많고요. 지금 하면 착공 들어갈 수 있을까요? 또 시간 걸리겠죠. 아마 차기 정부로 넘어갈 것 같은데... 태릉도 지금 몇 년째입니까? 한 20년째 지금 태릉 이야기 나오고...
◇ 한문도 : 태릉은 일단 갈 것 같습니다.
■ 김인만 : 그러니까 그동안에 수많은 시행착오가 있어서 태릉도 이렇게 해야 되는데, 용산공원 또 2029년이 목표잖아요. 앞서서 우리가 이야기했잖아요. 서리풀, 3기 신도시가 왜 속도를 못 내냐, 제가 고민을 해봤는데 제가 아무리 생각해도 제가 내린 결론은 '이전 정부에서 했던 거 하기 싫다, 내 게 아니니까.'
◇ 한문도 : 설마 그러겠어요?
■ 김인만 : 저는 그렇게 생각합니다. 이번 대책에 서리풀 지구는 한 페이지도 들어가지 않았습니다. 한 줄도 없습니다. 윤석열 정부 때했던 게 하기 싫은 것밖에는 저는 해석할 수가 없습니다. 3기 신도시도 이 좋은 걸 같은 당에서 했던 거를 한 페이지에 쓱 밀어 넣고... 이게 저는 헤드라인으로 나와서 '3기 신도시 분양가 얼마로 하겠다' 이게 첫 번째 페이지의 헤드라인이 됐어야 되는데, 현 정부의 이재명 표 공급 대책을 내세워야 되니까... 이게 저는 오래된 우리 관료 문화의 문제라고, 병폐라고 생각을 합니다.
현 정부의 표... 그렇다면 반대로 거슬러 올라가서 용산을 지금 어째어째 하겠다는 분위기는 조성해요. 차기 정부 되면 '나는 안 할래, 용산 왜 해'라는 게 되면 또 뒤집어져요.
◇ 한문도 : 그럼 청년들한테 한번 물어볼까요? 예를 들어서 청년들한테 "용산공원이 90만 평인데 9만 평을 모듈러로 지어서 임시 거주하는 데 문제없이 그걸 계속 돌리겠다. 나중에는 철거해서 공원으로 환원하겠다" 하면...
■ 김인만 : 청년들도 의견이 갈리겠죠. 내가 입주할 가능성이 높은 청년들은 찬성하겠죠.
◇ 한문도 : 아니, 제가 청년들을 만나잖아요. 방송하면 여러 가지 분들이 계시잖아요. 여러 분야에 제가 틈틈이 다 여쭤봤습니다. 지금 발표된 뒤로 벌써 한 일주일 돼가잖아요. 90% 이상입니다. 딱 한 두 분만 "글쎄요, 제가 될까요?" 이렇게 이야기하시고 나머지는 "당연히 저희한테 좋죠" 다 그렇게 이야기했습니다. 중요한 건 제가 드릴 말씀은 이거를 버리기엔 아까운 선거의 캐스팅보트가 돼서 제가 볼 때는 활용하는 게 좋다고 말씀드리고...
■ 김인만 : 결코 유리하지 않은 카드라고 생각합니다.
◇ 한문도 : 네, 태릉CC하고 과천 경마장은 제가 최근의 모습인데, 정부를 두둔하는 게 아니라 열심히는 하는데 저나 소장님이 원하는 핵심을 빠뜨리니까 '이게 무슨 뒤꿍꿍이가 있나' 자꾸 비판을 하는 건데, 열심히 해 가지고... 태릉CC는 어떻냐면 8월 제가 알기로는 11일인가 그날 국가유산청에서 조건부로 허가가 났습니다. 그러니까 이건 간다는 얘기예요. 그럼 주민들과 협의만 잘하면 되는 건데 그것만 남은 거죠. 원래 유산청도 걸렸었는데. 그리고 과천 경마장도 인프라 문제를 이야기하지 않습니까? 그걸 하겠다고 했고 화성의 화옹지구라고 있습니다. 그것도 ‘팜랜드’ 해 가지고 경마, 또 말 산업에 연관되는 거거든요. 거기 되게 좋거든요. 그쪽으로 지금 적극적으로 이야기가 오고 가고 있기 때문에 이건 가능할 것 같아요. 그러니까 일은 열심히 하고 있는데 결정적인 건 이런 일도 중요하지만 '하던 거나 잘해', 쉽게 말하면 3기 신도시. 그렇죠? 우리 소장님도 아까 너무 말씀 잘 주셨는데, 17만 호가 지금 토지 보상이 끝나 가지고 다 됐는데요. 이런 부분에 대해서 정부는 분명히 어떤 행보를 정확하게 정해야 될 것 같아요. 막 늘리기만 하지 말고 하던 거를 제대로 하겠다는 의지를 보여줘야지 이게 믿음이 가지, 아니면 이것도 안 되는데 그것도 안 하면 둘 다 믿음이 안 갈 수도 있다. 이게 딜레마입니다, 제가 볼 때.
■ 김인만 : 우리가 공급, 물론 당연히 중요하죠. 그런데 지금 무슨 기조를 보게 되면 '공급이 부족해서 이 모든 문제, 청년의 주거 문제가 지금 안 좋은 게 모든 게 다 공급 때문이야'라고 지금 가고 있는데, 공급 부족한 거는 맞는데 역설적으로 보면 윤석열 정부 때도 부족했고 항상 부족했는데 왜 최근 1년간 이렇게 나빠졌냐라고 보면, 다주택자하고 비거주 1주택자 압박하고 토지거래허가구역 묶고 실거주 의무 부과하니까 상황이 저는 더 악화됐다고 생각하거든요. 이게 규제의 저는 역설이라고 생각을 합니다. 공급도 해야 되고요. 그래서 수요를 억제하게 되면... 이번 대책도 공급자 PF 이런 거 나오는데, 공급이 8 대 2로 민간이 많은데 공급이 민간 공급이 늘어나려면 공급자도 잘돼야 되고 혜택을 줘야 되지만 수요자들도 살아날 수 있게 해줘야 되는데, 수요 억제를 하면서 공급을 늘린다는 것 자체가 저는 넌센스라고 보고요. 그럼 공공이 주도해야 되는데 20%인 공공이 주도하려면 돈을 써야 됩니다. 그런데 이번에 대책도 그렇고 무슨 내용을 보더라도 돈 쓰겠다는 말은 한마디도 없기 때문에 그 진정성에 대해서... 돈을 쓰자, 입으로 하지 말고 돈을 저는 많이 써야 된다고 생각합니다, 속도를 내고 싶으면.
◆ 조태현 : 여러모로 정책의 어떤 문제점을 말씀해 주셨는데 소장님께서 말씀을 꺼내셨으니까 이거 한번 여쭤보도록 할게요. 이재명 정부 출범 뒤에 주간 단위로 봤을 때 서울의 아파트값이 13.78%가 올랐고요, 전세가 9.96%가 올랐습니다. 이거는 심각한 수준의 폭등세라고 볼 수가 있는데요. 왜 이 정부 들어서 이렇게 부동산 시장이 1년 만에 나빠졌나, 소장님께서는 지금 규제의 역설을 말씀해 주셨고요, 교수님께서는 어떻게 생각하십니까?
◇ 한문도 : 규제의 역설이라는 표현도 맞는 말씀이고, 책상 전문가들의 실패작이라고 봅니다. 왜냐하면 시장에서... 우리 소장님도 회의에 들어가시고 저도 가끔 들어가지만, 시장... 그러니까 우리가 부동산 대책이요, 부동산 대책뿐만 아니라 모든 대책이 그렇습니다. 정부의 대책이 아시잖아요, 17세기 우유 사건. 우윳값이 막 올라가니까 우윳값을 억제한다고 강제로 낮추니까 난리가 나고 나중에 더 폭등하고 아예 우유도 없어지고 더 난리가 났잖아요.
◆ 조태현 : 17세기 우유라고 하셔서 상표인 줄 알고...
◇ 한문도 : 네. 그러니까 모든 정부 대책이 어떤 걸 던질 때 일어날 수 있는 경우의 수, 그 부분에 대한 문제가 도리어 규제의 역설로 돌아오는 경우가 있었기 때문에 예전에 그거를 면밀히 검토하고 발표를 해야 되는 거예요. 그런데 지금의 형태를 보면 6·27 대책도 그렇고, 6·27 대책 때 6억을 중저가에는 또 늘려 준 바람에 중저가가 폭등하잖아요. 예측 가능하거든요. 전문가들 이야기하면 들어야 되는데 안 들어요. 그러니까 당연히 중저가 막 올라가고, 그다음에 또 대체 공급 대책을 보니까 실효성이 없다고 느껴지니까 사람들이 포모(FOMO) 현상으로 더 넘어가고. 대출을 줄인다고 하니까 대출 끊어지기 전에 가야지 하고 또 수요가 쏠리고. 대출도 예를 들어서 줄일 거면 내일모레 줄이는 게 아니라, 신혼부부들이 막 집을 계약을 했어요. 계약을 했는데 갑자기 툭 떨어지면 날벼락이죠. 그러니까 불만이 생기잖아요. 누구 같으면 어떻게 하고 싶죠. 근데 그거를 그런 사정을 감안해서 "6개월 뒤부터 시행되니 할 사람은 하시고 이렇게 해라", 몰리든 말든. 그러면 6개월이 딱 끝나고 나면 조금 안정되잖아요. 이런 형태로 미래를 예측한 어떤 타임스케줄을 가져가야 되는데, 세제 개편도 똑같잖아요. 갑자기 "2027년에 다 팔아라" 그러니까 지금 어떤 상황이 벌어지냐면 세입자들한테 지금 다 연락들이 간 거예요. 벌써 6개월, 1년 남았든 상관없어요. "나 들어갈 거니까" 통보를 해야 되는 거예요. 그러니까 세입자들이 멘붕이 오잖아요. 그럼 갑자기 또 집 찾으러 다니는 분이 많아지고 집은 없고. 아, 뻔히 보이는데 그 책상머리에 앉아 가지고 그 전문가들 이야기를 듣는 척하고 요식 행위로 할 것이 아니라, 진정성을 갖고 본인이 전세 산다고 생각해 봐요. 본인도 옛날부터 부자 아니었죠. 그러니까 그런 거 생각하시면 정부의 대책은 항상 뒤에 벌어질 일에 대해서 대비를 하고 다 체크한 다음에 문제가 없다고 할 때 발표해야 되는데, 대통령이 한 말씀하시면 격하게 반응하는 느낌이잖아요. 그래서 이런 부분에서 어떤 방향과 어떤 열정은 이해되지만, 정책의 어떤 프레임이나 미래에 대한 예측, 이런 토털 로드맵이라고 그럴까요? 이게 없이 가다 보니까 자꾸 이런 문제가 벌어지는 것 같아요. 지금도 늦지 않았다고 생각해요. 다시 한번 총체적으로 점검을 싹 해서 로드맵을 명확하게, 아까 소장님 말씀처럼 딱 얼마얼마, 심플하게 이렇게 했으면 좋겠다 말씀드릴게요.
YTN 라디오 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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