■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 8월 4일 화요일
■ 대담 : 김인만 김인만부동산경제연구소장, 한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수
<김인만 김인만부동산경제연구소장>
- 강남 고가아파트 시장 일시적 안정 가능..강남 고가주택 보유 고령자 매물 나올 것
- 안파는 20억 이상 서울아파트, 토허제로 입주하거나 계속 비거주할 경우 세입자에게 전월세가격 전가할 것
- 결국 세입자 "너 집세 올려줄래? 나갈래? 의 선택지만"
- 앞으로 룰은 '20억 이하' 매수로 쏠릴 것..'20억이하' 시장 더 불안할 가능성..부작용 굉장히 심각해질 것
-"정부, 무주택 세입자를 버렸다"
- 서울집값, 골고루 올려주려고 정책 만들었나
- 세제정책 효과보려면, 전제조건 1. 공급 충분 2. 전월세시장 안정..그런데 이번 정책에서 얻을 거는 과연 무언가?
- 너무 강남만 바라본 세제개편안
- '또, 몇만호 유휴부지, 신규 택지 발굴?' 이런 공급대책이라면 볼 필요도 없어
<한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수>
- 세제개편안, '덜 똘똘한 한채' 심화? 시간문제
- 30억 이상 고가주택 타깃, 20억 이하 중저가 서울아파트 가격 인상으로
- 이미 서울 강북 전세가, 매매의 80-90% 수준..외곽 매수로 이어질 것 "중저가 아파트시장, 강세장으로"
- 강남 '셧다운', 서울 귀환작전벌어진다, 이사할 계획 없던 사람들 실거주 해야
- 민족의 대이동 벌어진다
- "공급 하나면 끝날텐데, 공급대책 안나와? 세제로 주택정책 성공한 사례? 없었다"
- 마지막 골든타임, 아직 남아 "추석 전 공급대책 내놔라"
- "한문도, 거리로 나간다" 진짜 분양가 상한제로 서리풀지구 등 그린벨트 해제 공급 발표해야
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◆ 조태현 : 그러면 시장이 어떻게 반응을 할 것인가, 이 부분에 집중해 보도록 하겠습니다. 첫 번째는 매매 시장부터 한번 보도록 할까요? 이번에 이 목적 자체가 앞서 소장님이랑 살펴본 것처럼 '똘똘한 한 채'가 타깃이었다. 그런데 그렇기 때문에 이 수요가 조금 덜 똘똘한 한 채, '덜 떨어진 한 채' 이쪽으로 옮겨가는 것이 아니냐 이런 우려가 벌써부터 나오거든요. 왜 이런 우려가 나오는 건가요?
◇ 한문도 : 그건 우려가 아니라 벌어질 일. 일단 내용 자체가 이렇게 만들어져 있기 때문에 그런 현상이 벌어질 수밖에 없는 시간의 문제인 것 같아요. 다만 발표한 지 며칠 안 됐으니까 언론의 보도 형태나 이 전체에 대해서 분석 기사들이 나올 거 아니에요. 이거의 어떤 향방도 중요한데, 그런데 우리가 생각할 때 이런 부분이 있습니다. 지방에 있는 분들이 오세훈 시장이 토지거래허가 풀었을 때 많이 사러 왔잖아요. 그분들이 여기 딱 걸리잖아요. 보유지 거주의 개념이 없거든요. 투자의 개념이 있단 말이에요. 그럼 팔긴 팔아야 되는데, 그럼 또 내년이잖아요. 그럼 이분들은 세입자 입장을 봐줄까요? 앞뒤 안 가리죠. 일단 팔아야지 돈이 아껴지니까. 이런 부분이 등장을 할 텐데... 하여간 질문이 정확히 뭐였죠? 제가 하도 얘기하고 싶은 게 많다 보니까...
◆ 조태현 : 똘똘한 한 채에서 이것이 조금 외곽 지역이라든지...
◇ 한문도 : 풍선 효과... 그러니까 이미 풍선 효과의 개념이 아니라, 일단 중저가 주택은 우리가 말씀 나눈 것처럼 세금 부담이 거의 없기 때문에, 그러면 호가를 올린다고 했을 때 수요자들이... 제가 이렇게 시나리오를 말씀드릴게요. 중저가 주택은 부담이 없어요. 제가 주인이에요. 주인이면 아무 때나 팔아도 별 부담이 없네요. 굳이 싸게 팔 필요가 없죠. 그게 20억 이하란 말이에요. 그러면 그렇지 않아도 6억이던 게 8억으로 올랐어요. 올랐는데 "내가 9억으로 올려볼까?"라는 생각이 있잖아요. 고가 주택으로 사람들이 못 가니까 일로 내려오니까. "아, 그러면 내년에도 입주 물량이 부족하고 난 부담이 없어, 올려볼까?" 할 것이고... 그런데 전세 물건이 없어지면서 무슨 현상이 벌어지고 있냐면, 소유자가 가만히 보니까... 보통 요즘 현상이에요. 수도권은 거의 그렇고 강북 지역도 그런데, 만약에 매물이 100개가 있잖아요. 전세가 하나나 2개, 3개밖에 없는 거예요. 중요한 건 여기서 핵심이 뭐냐, 이 전세 가격이 매매가의 80%, 90%예요. 그러니까 이걸 못 견디고 더 외곽으로 나가시든지 아니면 매수를 해야 되는 입장이 되는데.
◆ 조태현 : 강제 매수가 되는... 네.
◇ 한문도 : 매수를 하려고 보니까 대출이 약간 막히는 거예요. 또 꼬이는 거죠. 중요한 건 그런 꼬임에도 불구하고, 그러면 우리 '사금융' 이런 얘기 많이 나오잖아요. 결국은 '포모(FOMO) 현상'이 생기죠. 왜, 정부가 공급 대책에 대한 신뢰가 없기 때문에 "아, 사야겠다"라는 분들이 등장을 할 거 아니에요. 그러면 그게 100개가 거래가 안 되고 하나만 거래가 돼도 상한가라 그러지만 앵커링 역할을 하니까... 그러면 중저가 시장은 제가 볼 때 되게 강세장으로 바뀔 거다. 주식시장에서 말하면. 이것을 해결할 방법은 없는 것 같다, 현재 정부에서. 그렇게 정리가 될 것 같아요.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 자, 소장님께도 여쭤보도록 할게요. 일단은 세금 증세를 통해서 부동산 시장을 안정화시킨다라는 계획도 어느 정도는 있는 것 같은데요. 일단 어떻게 보십니까? 가능할까요?
■ 김인만 : 강남 고가 아파트 시장은 일시적인 안정은 가능할 것 같습니다. 그래서 긍정의 효과라면... 왜냐하면 부담스럽잖아요. 제일 중요한 게 장기 보유 특별공제인데 한도를 10억으로 줄이겠다, 보유세도 올리겠다... 2027년에 파시는 분들이 나오는데, 그럼 어떤 분들이 파냐면 감당이 안 되는 분들이거든요. 한마디로 고령자들, 현금 동원 능력이 약하신 분들의 매물이 나옵니다. 그런데 우리가 따져봐야 될 게, 항상 개인은 합법의 테두리 안에서 최선의 선택을 하거든요. 그럼 집주인이 선택할 수 있는 방법을 보게 되면... 매매, 그러니까 감당이 안 되는 분들, 고령자들은 팝니다. 그런데 문제는 팔면 그 집을 누가 사느냐. 대출이 2억 나오거든요. 20억 원 이상은... 그러면 부잣집 자녀들이 삽니다. 사면 토지거래허가구역이죠, 입주해야 됩니다. 그럼 세입자는 또 튕겨나가게 되죠. 그러면 또 하나의 방법은 내가 감당할 능력은 되는데 굳이 세금 많이 내고 싶지 않아, 그러면 거주를 선택합니다. 비거주였는데 거주하게 되면 또 세입자 또 튕겨나갑니다. 또 하나의 방법은 내가 비거주인데 계속 비거주할 건데 세금은 올라가, 전가를 합니다. 전세, 월세 가격도 올려 받습니다. 다 종합해 보게 되면 세입자는 그냥 다 튕겨나갑니다. 올려주든지 튕겨나가든지 이 두 가지 선택지를 세입자한테 줍니다. "너 많이 올려줄래, 나갈래?"의 선택지이기 때문에 저는 이번 대책이 정부가 세입자, 특히 무주택 세입자를 저는 버렸다고 생각하거든요. 어떤 고리를 하더라도 강남에 매물이 나와도 세입자들은... 팔리면 산 현금 부자, 부잣집 자녀가 입주해야 되기 때문에 세입자는 어떤 경우든 튕겨나갑니다. 그러면 세입자는 어떻게 할까요? 계속 전월세에 머물러 있을 수 있을까요? 전월세 난인데 또 사야 되겠죠. 그런데 뭘 살까요? 20억 넘어가면... 20억 원 이하는 공제를 받으니까 종부세 대상이 아니니까 20억 이하가 타깃이 됩니다. "야, 20억 원 이하로 가야 돼." 룰이 20억 이하가 되는 거예요. 그럼 20억 이하로 들어오죠. 고령자 집 팔았죠, 집 판 사람이 계속 무주택으로 있을까요? 뭐라도 사야 되잖아요. 그럼 뭘 살까요? 고가 주택 사면 또 세금 맞으니까... 왜냐하면 강남 집을 팔면, 강남 집을 파신 분들은 마포나 성동이나 서대문이나 이런 데 하나 사겠죠. 그러니까 하급지로 이동을 하는 거예요. 그럼 서울도 감당이 안 되는 분들은 수도권, 경기, 인천까지도 저는 순회공연을... 그래서 정부가 한번 골고루 올려주려고 이런 치밀한 작전을 세우지 않았나라는 생각이 들 정도로 부작용은 저는 굉장히 심각하다. 긍정의 효과는 강남권은 내년까지는 안정이 될 것이다.
저는 강남에 살 돈도 없기 때문에 제가 접근할 수 없는 시장이니까 관심 대상에서 벗어나고, 우리 서민들, 신혼부부들이 갈 수 있는 20억 원 이하 시장들은 여전히 앞으로 더 불안할 가능성도 높아서 정부가 대책 마련을 해야 된다면 공급 대책도 준비를 해야 되지만 시간이 걸릴 것이고요. 세입자 주거 안정... 제가 대토론회 때도 질문한 게 이 부분이거든요. "세입자 주거 안정 대책을 마련하고 있느냐"라고 했는데 답변을 듣지 못했습니다. 답변을 안 하셔도 되는데, 저는 대책 마련은 필요하다는 말씀드리고 싶습니다.
◇ 한문도 : 제가 추론을 드리면요, 강남은 셧다운이고 제가 볼 때... 셧다운으로 갈 것 같고, 특이한 현상을 한번 말씀드리고 싶은데 최근에 제가 아는 지인들이, 친구도 몇 명 있고, 다 서울 귀환 작전을 펼치고 있지 않습니까? 수도권에 살면서 자식이나 미래를 위해서 투자도 있지만 미래를 위해서 집을 사둔 분들이 꽤 계세요. 그런데 많이 올랐잖아요. 많이 올라서 넘어갈 때를 기다리고 있는 분들이 계세요. 그런데 이분들이 딱 이 대책으로 인해 가지고... 이사할 계획이 없었어요. 없었는데 들어가는 수밖에 없는 거죠. 그러면 들어가니까 거기서 나오는 분들은 또 소장님 말대로 튕겨나왔어, 어디를 가요? 말씀대로 이동을 해야 돼요. 그러면 어떤 교류, 대민족의 이동은 아니지만 이상한 어떤 일들이 현장에서 벌어질 거를 정부에서 대비를 하셔야 될 것 같아요, 제가 봤을 때. 그래서 이런 부분 챙기셔야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 말씀하신 것처럼 덜 똘똘한 한 채... 강남, 서초를 타깃으로 한 것 같지만은 그 여파가 전월세 시장까지 전반적으로 다 퍼질 수 있다는 얘기인 거잖아요?
■ 김인만 : 저는 그렇게 예상을 하고 있습니다. 왜냐하면 앞서서 말씀드렸잖아요. 개인은 최선의 선택을 하는데 이게 전제 조건이 있어요. 이런 세제 정책이 효과로 먹히려면 전제 조건이 두 가지가 돼야 되는데, 첫 번째는 공급이 충분히 돼야 되고요, 두 번째는 전월세 시장이 안정이 돼야 돼요. "아, 내가 집 안 사고 세금 올라간다는데 잠시 관망해야 되겠다." 전세, 월세에 머무르거나 집을 판 사람이 전월세에서 숨 돌려야 되는데 전월세 판이 깨져버렸잖아요. 전세 매물이 없습니다. 진짜 신기하게 매물이 어디 갔는지 모르겠는데 매물 없고 전세, 월세 가격 올라가는 판에 세금을 때리게 되면 세입자들도 사야 될 거예요. 이거 안 사고 전월세에서 머물러 있을 수 없다고 생각해보게 되면... 그래서 전제 조건이 공급이 충분히 되고 전월세 시장이 안정되고 나서 해도 모자랄 판에 이게 너무... 물론 우리나라 5년 단임제이기 때문에 임기 내에 성과를 내야 되는 또 조바심도 있을 수는 있습니다. 그런데 그럼에도 불구하고 저는 항상 부정의 효과보다 긍정적 효과가 많은 정책은 해도 된다고 보거든요. 우리가 감내해야죠. 그래서 일부 부작용이 있더라도 일부 불만이 있더라도 큰 이익이 있다면 저는 해야 되는데, 이번 정책에서 우리가 얻을 거는 과연 뭐가 있을까? 증세? 그렇다고 세금이 또 이렇게 해서 엄청나게 늘어나느냐, 한 2~3조 정도밖에는 안 늘어날 텐데요.
◆ 조태현 : 국가 단위에서 보면 푼돈이죠, 그건.
■ 김인만 : 그러면 초과 세수가 50조, 내년에 100조 얘기하고 있는데 이게 푼돈이란 말이에요. 그러면 이 증세 효과는 저는 크지 않다라고 보고, 진짜 공정과 정의... 우리가 잘못된 조세 제도를 개편을 하려면 테이블을 다 올려놓고 모든 걸 다 밸런스를 맞췄어야죠. 취득세는 내린다든지, 양도세도 다시 조정해... 양도세 구간이라든지 장특공제를 폐지하고 싶으면 불합리하면 폐지를 하는 대신에 기본 공제... 우리 양도세 비과세를 12억에서 20억으로 해주고, 누진세율 구간도 20년 동안 안 올린 거 현실화해 주고... 그런 과정을 했으면 좋겠는데 이번 내용 보게 되면 교수님 말씀하신 것처럼 그냥 매물 나오게 하려고, 또 강남 안정... 그래서 너무 강남만 쳐다보는 것이 아닌가. 결과적으로는 강남에서 고령자들이 파는 급매물을 더 부잣집 자녀들이 급매로 삽니다. 그래서 저는 그게 솔직히 마음에 들지 않습니다.
◆ 조태현 : 주거 안정에 별로 도움이 안 될 것이고요. 소장님께서 저는 피토하시는 줄 알았어요. 사자후를 들어봤는데 소장님은 보내드리고 교수님과 조금 더 말씀 나눠보도록 하겠습니다. 소장님께서 계속 말씀하신 게 공급 문제, 전제 조건이 필요하다 계속 말씀을 하고 계시잖아요. 그런데 교수님께서도 최근에 그거를 또 사적으로 피 토하는 심정으로 말씀을 하셨던데...
◇ 한문도 : 저는 최근이 아니라 이번 정부 들어온 날부터 얘기했습니다. 계속 여러 경로로. 우리 소장님 잘 아실 거예요, 그렇죠? "이거 다 필요 없다, 그냥 공급 하나면 끝난다"라고 얘기를 했고, 실제로 여러분들이... 저도 부동산을 30년 했고 우리 소장님도 몇십 년 하셨는데, 주택 경제학이라고 미국에서 따로 있습니다. 거기서 이름까지 얘기는 안 하고 제가 궁금하니까 저도 많이 찾아본 거예요. 세제로 과연 주택 정책이 성공한 사례가 있는가... 없었습니다, 한 건도. 그래서 그때 제가 일단 약간 멘탈이... '역시 공급이 기본이구나'.
◆ 조태현 : 그러면 그건 우리나라만의 문제가 아닌 거군요.
◇ 한문도 : 아, 그럼요. 그래서 그 하버드대하고 예일대가 두 박사가 모여가지고, 하도 이게 세제로 안 잡히니까... 맨해튼 아시잖아요. 집값 비싼 거 우리랑 비슷하죠, 서울하고. 거기를 갖다가 몇 년을 자꾸 세제 규제 대책이 나온 걸 가지고 다 한 거예요. 해보니까 결국은 답이 없는 거예요. 답이 뭐냐, 공급이 뒷받침되지 않는 조세 정책은 무조건 '조세 귀착 현상'이라는 단어를 쓰면서, 쓰기 시작합니다. 그리고 우리가 쓰고 있는 '조세 전가'라는 단어의 개념이 거기서 출발한 겁니다. 1980년 초에 거기 그때 이미 도시였어요. 그러면 우리가 받아들여야죠. 이미 다 검증된 거잖아요. 그래서 제가 이 정부 취임하면서부터 "공급부터 발표하고..." 진짜 분양가 상한제와 함께 공급지가 많잖아요, 3기 신도시. 이거 신속하게 할 수 있다는 거 다 알기 때문에 계속 말씀드리고 있고, 지금도 늦지 않았습니다. 마지막 골든타임인데, 아마 제가 볼 때 추석 전에 보통 통상적으로 발표를 하잖아요. 공급 대책을 따끈한 게 없었기 때문에 세제 개편이 이렇기 때문에 확실한 거 나오면 그나마 숨 쉴 수 있는데 안 나오면 시장이 어떻게 될지 저도 모르죠. 아마 제가 "길거리로 나간다"는 얘기를 그때부터 한 것 같아요. 그 얘기는 뭐냐 하면은, 여러분 국민들 세금으로 신도시 땅 보상을 했으면 국민들한테 싸게 분양해야 되잖아요. 거기서 왜 장난을 칩니까, 정부가. 그거를 제가 포착했기 때문에 그게 '가짜 분양가 상한제'예요. 박근혜 정부 때 그렇게 만든 거예요. 왜 시세 올라간 거 따라서 분양가를... 청년들하고 명분이 그거예요. "임대주택 짓는다." 그러니까 이런 부분들에 대해서 제가 다시한번 강조드리지만 정부는 아직도 늦지 않았다, 진짜 분양가 상한제 들어가면서 서리풀 지구하고 그린벨트 얘기 나왔는데 이거 발표하면 기다릴 수 있습니다, 국민들은. 특히 무주택 서민들은... 그거 없이는 이번 대책은 제가 볼 때 정말 시장 잘못 들어갈 수 있는 어떤 단초가 될 수 있다는 걸 말씀드리고 싶어요.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 공급 대책을 강조를 해 주셨는데요. 발표가 임박했다고 그러잖아요? 그런데 지금까지 공급 대책은 별로 시장에 효과를 주지 못했단 말이죠. 간략하게 이번에 효과 있을 대책이 나올 걸로 보십니까?
■ 김인만 : 제발 나와줬으면 좋겠고 제가 틀리길 바라는데, 저는 이게 첫 단추를 잘 꿰어야 되고 하나를 보면 열을 아는데... 벌써 공급 대책 여러 번 발표했거든요. 그래서 처음 발표할 때 잘했어야 되는데 첫 단추부터 135만 호로 가면서 배가 산으로 갔기 때문에... 지금은 그럼 180도 전환해서 과거와는 완전히 다른 패턴으로... 왜냐하면 대책 내용 보면 보도 자료 양식도 똑같아, 거의 숫자 장난이거든요. 그래서 숫자 장난을 버리고 진짜 교수님 말씀하신 것처럼 실효성 있는 그런 정책을 낸다면 국민들이 "어, 이거 진짜야? 야, 이거 한번 봐볼까?"라는 기대를 가지는데... 똑같은 패턴으로 나온다, 또 "몇만 호의 유휴부지 신규 택지 발굴" 나오면 끝납니다. 그거는 볼 필요도 없고 작년 거 나올 때는 방송 안 하셔도 됩니다, 내용이 비슷하니까.
◆ 조태현 : 작년에 그런 식으로 대책이 나왔다가 집값이 폭등하긴 했었죠.
■ 김인만 : 폭등했죠.
◆ 조태현 : 제발 이런 거는 이번에 안 나왔으면 좋겠습니다. 지금까지 김인만 부동산경제연구소장, 한문도 명지대학교 겸임교수 두 분과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 한문도 / ■ 김인만 : 고맙습니다.
YTN 라디오 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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