■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 8월 4일 화요일
■ 대담 : 김인만 김인만부동산경제연구소장, 한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수
<한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수>
- 세제개편안, 10점 만점에 6점
- 결론은 '비거주자들 갖고 있는 매물 전부 팔아라'는 신호
- 전세 매물 감소 현상 본격화할 것..본의 아니게 전세값 급등으로
- 李대통령 부동산 토론회 '실수요자 대출 규제 풀어줘라?'...상당히 위험한 발언 "미국처럼 터지자는 건가..심사숙고했어야"
- 사후 공급대책 없을 경우 부동산 시장 '난장판'으로
- 비거주 1주택 매물 모두 팔아라? 세입자는 어디로? 전세 매물 감소 본격화, 본의아니게 전세값 급등...매매가 70-80%로?
- 서민주거안정? 타깃이 결국 서민으로!
- 보유세, 시가 20억이하 제외, 42억이상(과표구간 12억이상) 2028년부터 세율 2배로 증가
- 구윤철 '30억 보유세 감소?', 감소분 미미
- 정부, 부동산 세제의 합리화? "합리적이라는 생각 들지 않아..실제 징벌적 과세로, 타깃팅하는 정책 상당히 위험하다"
- "부동산 스파이, 간신들의 작품이라고 보여져"
- "양도세 개편안, 머리 아프다..거주 비거주 나눠서..수학자가 만들었나?, 모략, 삼십육계에 뛰어난 사람이? 국민들 머리아프게 만들어놔"
- 결론, 내년에 집팔라는 얘기..내년 공급부족을 해소하려는 단순한 목적으로 출발한 듯 '반토막 정책'
- 정부, 시장에 매물 출하 목표로 세제개편, 2028년 낭패 안되려면 상당히 고차원적인 포트폴리오 준비해야
<김인만 김인만부동산경제연구소장>
- 10점 만점에 5점..고생하신 담당자들 '성실상'으로 5점 준다
- 세금인상 목적이 뭔가? 집값잡기? 아니면 증세?
- 보유세 실효세율 낮다면 하위구간 올렸어야..왜 초고가를 올리나?
- 추가 세수는 어디에? 공공임대 등 부동산정책에 쓰겠다고 하지 않아..종부세는 지방교부세일 뿐 명확한 설명도 없어
- 정부, '똘똘한 한채 타깃? '엄청' 똘똘한 한채로 본 듯
- '거주'와 '비거주'로 나뉜 세부담, "세입자 입장에선 거주하고 있는 것..이거 때리면 세입자들이 두들겨 맞아"
- '거주' 1주택, 시가 20억(공시가 14억 이하) 주택은 종부세 해당 안돼..'비거주'는 공시가 9억으로 떨어뜨려 종부세 늘어나
- '비거주' 1주택 종부세, 공정시장가액 올리고 2028년부터 중과세율도 적용..세부담 상한 200%로
- 양도세 중과 유예, 화끈하게 해주던가..."복잡해서 나 안할래 돼버릴라"
- 장기거주소득공제, 10억 한도..27년까지는 유예, 28년 6대2, 29년부터는 거주해야 80% 공제
- 양도세 기본공제 250->2500만원? 10년거주, 30억 이하, 1세대 1주택만 해당? '꼬리표' 붙는 정책? 피로감 효과 의문
- 세무사협회에서 로비했나? 예외조건 너무 많고 복잡해
- 고령자 서울 집 팔고 지방가면 양도세 면제? 정부, 65세 이상 5년 거주, 2년 연속 거주, 50% 5억한도..'꼬리표' 너무 붙여놔
아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 관심을 모았던 부동산 세제 개편안이 어제 오후에 나왔습니다. 지난달 이재명 대통령의 부동산 대토론회에서 어느 정도 윤곽을 잡았던 내용, 이 내용이 베일을 벗었는데요. 보유세 부담을 정통으로 받게 될 초고가 주택 기준, 그리고 1주택자라고 해도 비거주 1주택자의 혜택을 축소하는 내용 등이 담겼습니다. 세금 정책이라는 게 진짜 어렵고 복잡한데요. 그래서 부동산 고수 두 분과 함께 해설과 평가를 한 방에 정리해 보는 시간 마련했습니다. 한문도 명지대학교 실물투자분석학과 겸임교수, 김인만 부동산경제연구소장 두 분과 함께하겠습니다. 두 분 어서 오십시오.
◇ 한문도 / ■ 김인만 : 네, 안녕하세요.
◆ 조태현 : 저번에 한 교수님 나오셨을 때 세제 정책이 정말 중요할 거다, 정말 잘 짜서 나와야 된다라고 강조를 많이해 주셨거든요. 어제 나온 걸 보고 일단 한번 총점부터 주고 시작해 볼까요? 10점 만점에 몇 점이나 주시겠습니까?
◇ 한문도 : 저는 한 6점입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 왜 그렇게 6점으로 보시는지요?
◇ 한문도 : 일단 원래 큰 대명제는 공정 과세, 실거주자 위주 중심의 세제 개편이었어요. 그런데 내용을 들여다보면 그런 느낌은 분명히 드는 부분은 존재해요. 존재하는데, 앵커님께서 말씀하신 것처럼 부동산과 연관 없이 표현을 했었는데 내용을 들여다보면 매물, 하여간 비거주자들이 갖고 있는 매물을 전부 팔아라라는 신호입니다. 그러면 왜 60점이 됐냐면, 현재 세입자들이 계실 거 아니에요, 그 안에. 그럼 매매 물건으로 나오게 될 것이고 세입자는 그러면 다른 대체처를 찾아야 되는데, 다른 대체처도 임대 사업자나 비거주자분들이 갖고 있는 물건이잖아요. 그분들도 내놓으면 결론은 전세 매물 감소 현상이 본격화될 거고, 그럼 본의 아니게 전세 가격이 상승하게 되고, 그러면 전세 가격이 올라가서 매매가의 한 70~80%까지 다가서는 범위가 되면 매수로 전환하는 분들이 생기게 되고, 그러면 매수할 때 대출 규제가 있다 보니까 주택 가격이 매물이 나왔음에도 하락하지 않고, 중저가 주택 특히 호가가 상승할 수도 있는 부분이 있습니다. 그러면 대출 규제 문제가 등장을 하게 되고, 대출 규제를 대통령이 토론회에서 얘기한 것처럼 "실수요자는 풀어줘라." 이거는 상당히 제가 볼 때는 위험한 발언이었어요, 제가 볼 때. 왜냐하면 현재도 LTV가 70%거든요. 그럼 80%, 90%는 미국처럼 터지자는 얘기인가요? 그건 심사숙고해서 얘기했어야 되는데, 그 부분으로 만약에 이어지게 된다면 어떤 일이 벌어질까요? 정말 시장이 완전히 꼬여버립니다.
◆ 조태현 : 난장판이 되겠죠?
◇ 한문도 : 네, 그 부분을 정부가 차후에 발표하는 공급 대책이나 추가 보완 대책이 나타나지 않는다면 그럴 가능성이 있어서 제가 60점 드린 겁니다. 내용은 너무 좋으나, 케어하는 부분... 그러니까 부동산 정책은 항상요, 우리가 저번에도 확인했잖아요. 양도세 중과 유예 종료를 함으로써 매물이 많이 나와서 주택 가격이 다 같이 안정될 줄 알았는데, 중저가 주택의 대출을 갖다가 풀어준 바람에 중저가 주택이 상승을 해버렸잖아요. 그러니까 이거는 서민들의 주거 안정을 위한 것이었는데 도리어 타깃이 이상하게 변질됐죠. 그러니까 소기의 목적을 달성하지 못했잖아요. 그러니까 이것도 그럴 수 있다. 부동산은 항상 정책의 목표 방향을 볼 것이 아니라 그 뒤에 벌어지는 시장의 현상을 케어하지 않으면 실패하는 경우가 많다라는 걸 다시 한번 말씀드리겠습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 후속 대처에 조금 더 포커스를 맞춰주시면서 10점 만점에 6점을 주셨고요. 소장님께서는 일단 10점 만점에 몇 점을 주시겠습니까?
■ 김인만 : 저는 5점 드리겠습니다.
◆ 조태현 : 이유는 무엇인가요?
■ 김인만 : 일단 담당자들이 열심히 노력을 해서 만들었으니까, 저는 고생하신 담당자들 성의를 봐서 5점을 줬고요.
◆ 조태현 : 나머지 5점은 참여상 같은 건가요?
■ 김인만 : 예, 그렇죠. 참가상, 성실상 이런 겁니다. 근데 나머지 5점 점수를 깐 부분에 대해서는 구체적인 내용은 우리가 뒤에서 또 다루겠고... 세금 정책을 발표할 때 국민들이 일단 부담이 늘어나잖아요. 줄어드는 구간도 일부는 있습니다만, 조세 저항이 생기는 부분에 대해서 저는 목적이 명확해야 된다라고 보는데요. 내가 내 주머니에서 돈이 더 나가게 되는데, 대부분의 분들이 목적이 뭐냐, 'Why', 왜 올리지에 대해서... 집값을 잡기 위한 건지, 아니면 우리가 세수가 부족해서 나라가 돈이 없어서 세금을 거두겠다는 건지 목적이 저는 명확하지 않고, '공정과세의 정상화'라는 표현을 쓰는데 저는 아직도 공정과 정상화의 뜻을 모르겠습니다. 옛날에는 알았는데 이번에는 세제 개편안에... 그러면 이 정상화라고 하면 이전 정부 세금이 비정상이었고 문재인 정부 시절이 정상이었다는 건지, 또 반대로 해석할 수가 있기 때문에 이거는 헷갈리고요. 구체적인 건 명확하게 알려줘야 되고요. 'Who', 누구... 그러니까 초고가 주택과 비거주 1주택인데 얘들에 대해서 왜 부과를 하느냐. 실효 세율이 낮으면 하위 구간인 재산세를 올려야 되는데 왜 초고가를 올리는지, 올리는 이유는 뭘까에 대한 구체적인 답이 없었고요. 세 번째는 '그래서 세금 어디다 쓸 거냐'. 니들 초과 세수도 남아돌텐데 우리 주머니를 틀어서 증세를 하면 그 세금을 공공임대나 GTX 조기 개통 등 부동산을 위해서 쓰겠다고 하면, 또 내는 분들이 기꺼이 미래 세대를 위해서 내겠지만... 그런 설명은 하나도 없고 종부세는 그냥 교부세잖아요. 지방으로 뿌려버리는데, 야, 내가 힘들게 번 돈을 이렇게 종부세를 내서 지방으로 뿌려지는데 이거를 더 거둔다고? 거기에 대한 명확한 설명이 없었기 때문에 저는 공정 과세 정상화 때문에 점수를 5점 줬습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 그렇다면 이 자세한 후폭풍과 영향은 2부에서 조금 더 살펴보도록 하고요. 일단 세법이라는 것 자체가 워낙 복잡하기 때문에 두 분의 고수와 함께 전반적으로 어떻게 바뀌는지 이것부터 한번 살펴보도록 하겠습니다. 핵심 보유세와 양도세로 나눠서 봤을 때 일단 보유세는 높아지는 거죠?
◇ 한문도 : 예, 그런데 구간별로 틀리죠. 일단 시가로 20억 원 이하는 이전하고 큰 차이가 없고, 다만 30억 넘는... 40억이라고 봐야겠네요. 한 42억, 계산해 보니까 한 42억이 나오던데요. 과표 구간이 6억, 12억 이렇게 넘어 있잖아요. 시가로 한 42억, 43억 되면은 세율이 거의 2배, 한 1.3%에서 한 2% 정도로 2028년부터는 강력하게 들어가요. 그 위에 구간은 3%, 4% 누진적인데, 이 부분이 초고가 주택에 대한 표현을 대통령이 토론회에서 30억이냐 40억이냐 막 타겟팅을 했지만, 결론은 녹여들여가지고 43억, 40억 대로 일단 맞춘 것 같아요, 타겟을.
◆ 조태현 : 40억이네요.
◇ 한문도 : 타겟이 그 위에 구간이 증가하는 추세고, 부총리가 얘기한 것처럼 "20억은 제외됐다, 30억은 감소다" 이런 표현을 쓰는데 감소폭은 미미합니다. 티도 안 나는 수준이라서 말을 이렇게 하셨다는 게 아이러니합니다. 왜냐하면 결론은 뭐냐 하면 거주, 실거주 구분을 확실히 하고, 그리고 그동안 나왔던 종부세에 대한 1주택, 2주택자하고 3주택자하고 세율이 너무 편파적이다, 공정 과세... 이런 부분에 대해서 공정한 모습을 취하려는 어떤 형태로 일단 발표했어요. 그리고 아까 소장님 말씀 중에 약간 다른 걸 말씀을 드리면, 이 '정상화'라는 표현을 안 하고 제가 다 봤더니 밑에 다 '합리화'예요. 합리화, 세제의 합리화예요. 그런데 이게 합리적이라는 판단이 제가 잘 안 들더라고요. 이게 합리적이라면 보유세 개편의 목적이 어떤 공정 과세라는 걸 던졌으면 선진국형으로 가는 게 기본이잖아요. 그런 모습은 전혀 안 보이고 타겟팅하고 약간 한쪽 일변으로 치우친 거... 그런데 이런 정책은 상당히 위험하거든요.
◆ 조태현 : 정책의 목표가 어떤 징벌적 과세가 되면 안 되죠.
◇ 한문도 : 그런데 그 표현이 아무것도 없지만 실제로는 징벌적 과세처럼 보이게 된 거예요. 차라리 그냥 오픈해서 "40여억 이상은 더 내주세요. 나라를 위해서." 아까 소장님 말씀처럼 "추가되는 어떤 세수는 우리가 청년 주택에 쓰겠습니다." 이러면 그냥 딱 끝날 얘기를... 그러면 국민 수용성이 엄청 좋아지는데 그런 건 아무것도 없어요. 그러면 이번에 세제 개편안의 정책의 목표가 뭔가? 제가 예전에도 그런 표현을 썼는지 몰라도 '부동산 스파이 간신들의 작품 아닌가'. 아니고서야 어떻게 이런 대책이 나왔을까라는 의아심이 들어요. 그래서 물론 서민들을 볼 때 뉴스에 액면만 보면 "공정과세 그래, 부자들 세금 때려야 돼." 막 이런 분들 있잖아요. 그런데 그게 자칫 잘못하면 세금 때리는 건 좋은데 그게 자꾸 뭐랄까, 갈등을 일으키는 구조로 표현이 나오잖아요. 그러니까 부자들은 더 낸다라는 것을 그냥 다 공유할 수 있는 내용으로 가야 되는데... 그리고 서민들도 예를 들어서 자동차세보다 싼 느낌이 들잖아요, 엄밀히 말하면. 그럼 어느 정도 조금 올리면 올리고, 소장님 말씀에 100% 동의해요. GTX를 빨리 놓든지 이런 쪽에 쓴다는 정책 목표가 있어야 되는데, 명확한 목표가 없어요. 그래서 60점 아까 드린 거랑 연결되는 말씀드리겠습니다.
◆ 조태현 : 부동산 스파이... 그러면 이번에 비거주냐 거주냐 여기에 따라서도 종부세 부담이 차별화가 되잖아요. 그렇다면 전반적으로 봤을 때는 '똘똘한 한 채'를 겨냥했다 이렇게 봐도 되는 건가요?
■ 김인만 : 똘똘한 한 채가... 정부가 말하는 똘똘한 한 채는 가격이 비싼 집.
◆ 조태현 : 엄청 똘똘하네.
■ 김인만 : 엄청 비싼 집을 똘똘한 한 채라고 보는 것 같고요. 거주하는 집에 대해서 거주는 두 종류가 있어요. 집주인이 거주하는 게 있고 세입자가 거주할 수도 있는데, 지금까지는 두 가지 거주를 다 인정을 해 준 것 같습니다. 세입자가 거주를 하든 집주인이 거주를 하든 거주를 하게 되면 오케이. 그런데 비거주하고 공가로 비워두게 되면 별장처럼 안 되잖아요. 그럼 세율이 높게 적용되는데 이번에는 집주인 거주만 인정을 한 것 같습니다. 그래서 세입자 거주는 인정을 안 하는... 이게 '비거주'라는 의미가 되는데 저는 용어가 틀렸다고 봐요. 집주인이 비거주지 세입자는 거주하고 있거든요. 이걸 때리게 되면 세입자들이 두들겨 맞게 되는데 그 얘기는 뒤에서 하기로 하고... 어떻게든 타깃은 비거주 1주택과 초고가 주택입니다. 세금이 올라가는데 공시가격... 그러니까 기준이 이거예요. 집 하나 가지는데 주인이 살고 있어요. 그런데 가격이 공시가격 14억 이하예요. 시가 20억 원 이하는 종부세 대상이 안 됩니다. 이분들은 마음 편안하게 그냥 아예 신경 끄시면 되는데...
◆ 조태현 : 그러니까 1가구 1주택 기준 공시가가 14억 원이 넘어야 부과가 되는 거군요.
■ 김인만 : 부과하고 거주도 해야죠. 거주 안 하면 안 돼요. 그런데 14억 공시가격 이하이고 1주택인데 거주를 안 해, 그러면 공시가격이 기존에는 12억에서 9억으로 뚝 떨어지기 때문에 오히려 세금 부담이 더 늘어납니다. 그리고 전반적으로 보게 되면 공정시장가액비율도 결국엔 올라가고, 세율도 저는 주택 수에서 가액으로 간다는 거 저는 전적으로 찬성하거든요. 전적으로 찬성하는데 이번에 내용을 보니까 그냥 가액으로 한 개를 가서 중과세로 가더만. 세율이 그냥 중과세 세율로 가더라고요.
◆ 조태현 : 그러니까 가액 기준으로 가는 거는 좋은데 세율이 다 높아진 거네요.
■ 김인만 : 1, 2주택은 0.5에서 2.7%, 3주택 이상은 0.5%까지 가는데 2028년이 되면 이 3주택 기준 세율이 모두 다 적용이 돼요. 그래서 저는 '이거 뭐지?' 이런 생각이 일단 들었는데, 그래서 그렇게 정리를 해 보면 공정시장가액비율이 올라가죠, 세율도 2028년에는 중과세 세율이 다 적용이 돼요. 1주택자도, 단 거주하는 1주택 20억 이하만 빼고. 그러니까 실질적인 증세가 아닌가라는 생각입니다. 그래서 그 구간 면제 구간, 공제 구간에 들어가는 분들만 안도의 한숨을 쉴 수가 있고 나머지 분들은 세부담 상한도 150에서 200%로 늘어나죠. 그래서 모든 구간이 다 늘어난다. 혜택을 주는 건 없습니다. 그리고 다주택자들은 또 9억 공제도 안 해줘요. 4억 공제에 5억을 또 비율로 나누기 때문에 어떤 식으로든 다주택과 비거주 1주택은 세금이 보다 더 많이 늘어난다. 공정시장가액비율과 세율을 생각해 보면 결국에는 20억 원 이하에 거주하는, 집주인이 거주하는 집만 혜택을 보게 됩니다.
◆ 조태현 : 세금 문제 어렵죠. 잘 들어도 잘 이해가 안 되는 부분들이 있는데, 이번에는 보유세 얘기했으니까 양도세로 한번 넘어가 보도록 할게요. 양도세 이거 장기보유 특별공제, 이게 이슈가 됐었는데 이거는 없어지는 건가요? 장기 거주 소득공제로 바뀌는 건가요?
◇ 한문도 : 네, 일단 명칭도 바뀌죠.
◆ 조태현 : 뭐가 달라지는 겁니까?
◇ 한문도 : 이게 MB 정부 때 80%로... 이걸 시청자분들이 아셔야 될 게, 그동안 장기보유 특별공제가 전 세계에도 그렇고 한 40에서 50%가 맥시멈입니다. 대한민국이 유난히 MB 때 이거를 80%로 바꿨어요. 박근혜 정부도 이어오고, 그 당시에 2008년 글로벌 금융위기 때문에 그런 건데 그때 공정시장가액비율도 그때 나온 거예요. 그러면 보금자리 주택으로 서민 주택을 안정시키면서 또 부자들에 대한 감세는 아주 투트랙을 잘 썼죠, MB가요. 그런데 문재인 정부에 들어와서 보니까 이게 '똘똘한 한 채'의 어떤 분위기가 든단 말이에요. "세금을 많이 깎아주네, 수익률이 높아지네." 그러니까 고가 주택에 쏠림이 있으니까 박근혜 정부 때 쭉 상승하던 주택 가격을 잡기 위해서 던지는 와중에 보유 40%, 거주 40%로 나눠놔요. 그러니까 40%는 기본적으로 보유만 해도 공제가 되니까 똘똘한 한 채에 대한 인식이 일단 확실히 바뀌죠. "40% 일단 감면되는구나. 그리고 거주까지 하면 80%." 그래서 똘똘한 한 채가 이어져 왔죠. 이어져 왔고 이 부분에 대해서 "너무 양도 차액 감면이 너무 많다." 이건 똘똘한 한 채라는 거에 대한 어떤 국민들의 인식이 부정적인 쪽으로 많이 전환됐잖아요. 그러면서 이번에 바꿔 준 건데, 그래서 소장님 말씀하신 것처럼 거주로 바뀌는 거예요. 2028년부터는 우리가 80%잖아요. 여기서 또 수가 있는데 너무 차익이 많으니까 감면이 너무 많으니까 똘똘한 한 채로 투자 행위가 벌어진다. 다주택자는 집 팔고 막 똘똘한 한 채로...
그러다 보니까 그러면 80%에서 상식적으로 우리가 생각할 때는 '아, 그럼 한 50% 정도는 이해가 된다' 이렇게 생각을 통상적으로 할 텐데, 막 바뀌었는데 보니까 거주, 비거주 개념을 막 쏟아넣었는데 결국은 80%는 그대로 있는 거야. 그러니까 거주자에 대해서는 확실히 주는 거죠. 연 8%에 10년이면 80%. 거주자가... 그러면 거주자는 10년 살면 일단 세금을 거의 안 낸다고 보시면 되고. 비거주가 중요한 게 2027년도에는 2%씩만 계산을 하고 거주는 6%를 계산해가지고 이것도 머리 아프게 해놨어요. 그냥 딱 자르면 되는데... 그래가지고 60%가 최대고, 비거주하게 되면 20%는 날아가는 거고 이러니까 또 세 부담이 조금 공제액이 줄어요.
◆ 조태현 : 이게 직관적으로 못 만들어요, 세법은?
◇ 한문도 : 아, 이게 도대체 수학자가 한 건지, 아니면 모략 36계 이런 계략이 뛰어난 사람이 이걸 가지고 수학도 잘하는 사람이 한 건지 모르겠지만... 국민들의 입장에서 너무 피곤하게 만들어 놨으니까 그냥 심플하게 가면 되는데... 그래서 결론은 그거죠. 그냥 깔끔하게 내년 후년부터 그냥 8% 거주자들, 그렇게 하고 10년 하면 80% 딱 하면 되는데 중간에 끼워놨단 말이야. 그러니까 이걸 왜 그랬나 보니까 보유한 사람들 팔라는 얘기야, 내년에.
◆ 조태현 : 그래서 신호가 있다고 말씀을 하셨군요.
◇ 한문도 : 그러니까 컨트롤 신호가 그런 것 같아요. 매도를 하는 기조... 내년에 공급 물량이 적으니까 매도 물량으로 공급 대책을 해서 빨리빨리 할 생각 안 하고, 매도 물량을 사람들이 갖고 있는 걸 내놓게 하자라는 단순한 데서 출발한 거예요. 그런데 이게 문제가 벌어질 거잖아요. 이따 또 얘기하겠지만 다 전세 있는데 다 매물로 내놓으면 전세 물건이 없어지잖아요. 그렇죠? 그러면 혼동이 오잖아요. 그것 때문에 걱정되는데 여하튼 요점은 그거예요. '아, 거주 위주로 세제를 다 바꿔버렸습니다.' 그래서 비거주 투자의 어떤 형태는 제가 볼 때 여러분들이 아시는 일시적 2주택 양도세 비과세, 요거하고 대체 주택 요 두 개 빼고는 거의 막혔다고 보면 되죠. 그렇게 보시면 되면... 그러면 이거는 수요는 감소하는 효과는 분명히 있구나, 이렇게 일단 이거는 긍정적인데, 결론적으로 보면 이게 효과가 있을까... 제가 볼 때는 있기는 있는데 반토막짜리 같은 이런 느낌이 들어서 아쉽기는 합니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 자, 말씀해 주셨는데요. 이 양도세 중과에 대해서는 지난 5월 9일에 중과 유예가 종료가 됐잖아요. 그런데 이번에 다시 2년 정도 유예 기간을 주는 것 같아요. 맞습니까?
■ 김인만 : 이거를 정부는 유예라고 하는데 저는 유예라고 생각하지 않고요. 장기 거주 소득 공제 같은 경우도 10억까지 캡을 씌웁니다. 2027년은 유예를 해 주고요, 2028년은 6 대 2, 2029년부터는 캡도 10억이고 거주해야 80%입니다. 그래서 2027년에 팔라는 얘기입니다.
◆ 조태현 : 그래서 내년에 팔라는 뜻이라고 말씀 하시는군요
◇ 한문도 : 제가 그럼 마무리할게요. 그러니까 우리 시청자분들 뭐냐 하면, 지금은 80%를 공제를 하는데 이게 또 한도를 둔 거예요. 한도를 둬서 내년에는 20억까지만... 그러니까 초고가 주택 분들이 20억까지 감면을 받으려면 내년에 팔아야 되는 거예요. 그런데 후년이 되잖아요? 이게 10억으로...
◆ 조태현 : 또 줄어드는구나.
◇ 한문도 : 또 줄어드니까 내년에, 27년에 팔으라는 얘기예요.
■ 김인만 : 이분들이 어떤 분들이 파냐면, 한 30년 가지고 가신 고령자들. 잠실 주공 1단지를 5천만 원, 1억에 사서 35억 되신 분들. 그러니까 이런 분들은 10억 가지고 안 되거든요. 이런 분들은 2027년 내년에 아마 팔 수 있을 것 같습니다. 그래서 이분들은 매물이 나오는데, 일반적인 분들은 이렇게 10억이 중요하지 않은 분들은 아마 거주를 선택할 가능성이 높을 것 같고요. 앞서서 중과세 물어보셨는데 제가 왜 효과가 없냐고 하냐면, 기본 세율이 6에서 45%예요. 그러면 지방세 하면 49.5%, 거의 50%거든요. 가만히 있어도 기본 세율이 50%인데 유예를 해준다는 게 2주택자는 20%, 3주택은 30% 포인트 중과세하는 걸 2027년에는 2주택은 5% 포인트 더 붙이고요, 3주택은 10% 포인트, 2028년에는 또 10%, 20% 더 붙여요. 그러니까 절반에서 5%, 10%를 또 더 붙여요. 그러니까 제 주변에 물어봐도 절반 내는 것도 큰 용기가 필요하거든요. 10억이 남았는데 5억을 세금 내고 내가 5억을 가지고 가야 되기 때문에 용기가 필요한데, 차라리 유예를 해 주려면 화끈하게 유예를 해 주던가 꼬리표를 떼줘야 되는데 50... 이거는 나 왜 붙였는지, 이게 꼬리를 너무 좋아해. 그리고 양도세 기본 공제도 저는 오늘 '이거 웬일이야' 싶었거든요. 250만 원을 2,500만 원으로 늘려준다, 이게 거의 한 30여 년 만에 늘어나는 거거든요. 웬 떡이냐라고 해서 보니까 또 조건이 붙어요. 10년 거주해야 되고요, 30억 이하 1세대 1주택자만 2,500만 원 공제해 준답니다. 우리 30년 물가 상승률 생각해 보면 그냥 2,500만 원 해줘도 되는데 이렇게 꼬리표가 계속 붙다 보니까 사람들이 피로감을 느끼게 되고 정책의 효과에 대해서 의문을 느끼게 돼요. 그래서 확실히 하려면, 유예를 해 주려면 확실히 2027년은 꼬리표 다 떼고 "그냥 기본 세율로 해줄게."
◆ 조태현 : "내년까지 주겠다." 그러면 직관적이잖아요.
■ 김인만 : "기본 세율로 해 주는구나." 그런데 꼬리표 붙는 순간 또 계산해야 돼, 또 세무사 찾아가야 돼. 이러면 효과가 떨어져요. 그래서 하려면 화끈하게 하자, 꼬리표가 너무 많습니다.
◇ 한문도 : 그러니까 이게 이런 게 왜 자꾸 머리 아프게 나오냐면 아까도 말씀드렸지만 그냥 매도 공급량, 그러니까 매물 증가에만 컨트롤을 둔 거예요. 다른 어떤 여파를 생각하지 않고...
◆ 조태현 : 시장에 매물이 나와야 된다, 여기에만 포커스를 맞춰서...
◇ 한문도 : 그렇죠. 그러면 이거는 정말 단순한 거죠. 우리가 5%, 10% 이렇게 2주택, 3주택자를 이렇게 차등해 가지고 연별로 올라가잖아요. 그러면 큰 차이는 없는데 여기서 생각하는 게 뭐냐 하면 28년에는 보유세가 늘어나잖아요. 그러면 이거 5% 갖고 소장님이 "5% 때문에 이거 팔까 말까" 고민할 것 같지만 보유세가 또 등장을 한단 말이야. 그러니까 이게 얘기를 하면 투트랙 양면, 양동 작전인 거예요. 그 목표가 뭐예요? 공정 과세가 아닌 거예요. 그냥 공급 매물 공급이 나오게 하는 게 목표였다는 게 증명이 되잖아요. 퇴로를 안 주잖아요. 퇴로를 준 것 같은데 퇴로를 안 준 거예요. 그러니까 이거는 진짜 상당히 고차원적인 건데, 그래서 우리 서민들이나 고가 주택 아까 말씀드린 그런 분들이 판단 계산 잘 하셔가지고 자산 관리 포트폴리오를 잘 잡으셔야 될 것 같아요. 이거 대충 하셨다가는 2028년 되면 낭패가 되거든요.
■ 김인만 : 세무사들이... 제가 어제도 세무사 만났는데 "혹시 세무사 협회에서 로비 한 거 아닌가, 왜 이렇게 복잡하게 했냐." 세무사들이 이게 호황 아닌가 했는데, 세무사들도 너무 복잡한 건 싫답니다. 계산하기도 힘들고 이게 예외 조건이 너무 많기 때문에 세무사들도 힘들어할 정도로 복잡한 상황입니다.
◆ 조태현 : 말씀을 들어보니까 그런 것 같아요. 목표가 뚜렷하지 않기 때문에 이렇게 복잡해진 것이 아닌가, 그걸 숨겨야 되기 때문에 복잡해진 것이 아닌가 이런 생각도 드는데... 소장님께서 저번에 토론회에서 말씀하셨던 거 있잖아요. 고령 1주택자가 수도권 집 팔고, 지방으로 가면 양도세 감면...이거 채택됐습니까?
■ 김인만 : 채택 됐는데 또 불만이 뭐냐 하면...
◆ 조태현 : 잠깐만, 이게 고령 1주택자가 수도권에 오래된 집을 팔고 다른 곳으로 이동할 때는 양도세 감면하고 특례 주는 거.
■ 김인만 : 그런데 제가 제안한 거는 그냥 서울 집을 팔고 지방 집을 사면은 혜택을 주자였는데 꼬리표가 막 붙어가지고...
◆ 조태현 : 여기도 붙었습니까?
■ 김인만 : 65세 이상입니다. 일단 65세 이상 1주택자가 그냥 팔면 안 되고요. 판 집에서 5년 거주를 해야 되고요, 양도일 기준으로 2년 연속 계속 거주를 해야 되고요. 비수도권으로 가면 2027년에는 50%인데 한도가 또 5억으로 묶입니다.
◆ 조태현 : 더 주려면 그냥 시원하게 해주지...
■ 김인만 : 내 말이. 그냥 시원하게 그냥 "2027년에 서울 집을 팔고 지방으로 가면 혜택을 주겠다"라고 하면 그래도 저는 파시는 분들이 나올 텐데, 이걸 또 1주택자 꼬리표... 아니, 다주택자가 예를 들어서 3주택자가 한 채를 팔고 지방으로 가요. 그럼 나머지 2주택은 세입자가 살고 있잖아요. 그러면 "너가 세제 혜택 받았으니까 세입자한테는 10년 동안 전세금 올리지 마라"라고 하면 세입자도 좋고, 팔고 지방에 가면 지방 활성화도 되고, 양도세 감면받아서 뭐하겠어요? 소고기 사 먹고 차도 바꾸고 하겠죠. 내수 경제에도 좋은데 왜 꼭 국가가 이렇게 어떻게든 안 해주고 싶어서 꼬리표를 다는지... 그러니까 효과가 떨어지죠. "아유, 복잡해서 나 안 할래." 이렇게 돼버리기 때문에 저는 줄 때는 화끈하게 주지 아쉽습니다.
◇ 한문도 : 저는 개인적으로 소장님한테 불만인 게, 이거를 좋은 뜻으로 얘기하셨잖아요. 그런데 65세 이상, 60~70세 이 부분은 그 인구 감소 지역에 대해서 있었어요. 기본적으로 틀은 있었는데 소장님이 얘기하시는 바람에 이 친구들이. 그러니까 좋은 뜻으로 소장님이 얘기를 하셨는데 악의적으로 받아들였는지 꼬리를 막 달아가지고 정말 힘들게 만든 거예요. 소장님이 차라리 안 하셨으면...
■ 김인만 : 제가 볼 때는 이렇게 연결고리가 뭐냐 하면, 장기 보유 특별공제 10억 공제가 고령자들이 팔잖아요. 서울에, 강남에 집 한 채 팔고 지방 가라는 의미에서 패키지로 이렇게 만들지 않았나 싶은데, 효과 측면에서 보면 서울 집을 팔고 이렇게 지방으로 가면 와이프한테 혼나죠.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 말씀하신 것처럼 "집을 빨리 팔아라, 내년까지 팔아라"라는 신호를 명확하게 줬다고 쳐요. 그런데 토허제(토지거래허가구역)로 묶여 있잖아요. 수도권 곳곳이. 이거 맹점 아닌가요? 거래가 안 되는데.
◇ 한문도 : 그러니까 제가 아까 말씀드렸잖아요. 모든 부동산 정책이든 정책은 뒤에 벌어질 일에 대해서 대비를 하고서 잡아야 되는데, 도대체 왜 이렇게 하는지 말씀하시는 내용이 나오잖아요. 이게 걸리는 게 이것뿐이 아니라요, 제가 저희 개인 유튜브에서도 오늘 밤새서 다 터득해 가지고 벌어질 일, 앞으로. 거기에 대한 대비가 돼 있는지... 일단 없잖아요.
◆ 조태현 : 내일 구독하고 보면 됩니까?
◇ 한문도 : 구독은 안 하셔도 되는데 하여간 저뿐이 아니라 다른 분도 준비하실 거예요. 벌어질 일을 대비를 해야 되잖아요. 그래서 저는 개인적으로 정부 관계자나 이런 분들한테 "이것 대비책을 만들어 주십사" 하고 던질 텐데, 앵커님이 말씀하신 부분이 겹치기 시작하는 거예요. 대출 액수도 걸리기 시작하고... 그러니까 이것들을 갖다가 이것만 우리가 하나하나 짚어보면 사례마다 다 상황이 달라지거든요. 이게 또 임차인 기간도 있잖아요. 임차인 살아... 그런데 팔아야겠어, 안 나간다고... 이런 거 있잖아요. 이 날짜도 맞춰야 되고, 그럼 사는 사람은 6개월 내 전입 조건에 대출을 해 주는데 그나마 양도세, 자주세... 이게 머리 아프시다잖아요. 다주택자 중과 유예 종료 때는 세입자 기간을 인정하는 걸로 그나마 넘어갔어요.
◆ 조태현 : 전 이미 낙오되려고 그래요. 낙오하고 있어요.
◇ 한문도 : 그것도 제가 어디서 막 얘기를 했더니 그나마 뒤늦게 한 건데, 아니 왜 바깥에서 본 전문가들의 얘기를 듣고 그때서야 대책을 잡냐고요. 그건 말이 안 되죠. 미리 해 놔도 구멍이 날 수 있는 정책인데... 그래서 이 부분은 답변은 제가 이렇게 말씀드리겠습니다. 제가 다 파악하고 나서 다시 한 번 불러주시면 쫙 나열해서 이거 포함해서, 답변을 정확하게 드리도록 하겠습니다.
YTN 라디오 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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