■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 7월 23일 목요일
■ 대담 : 권대중 한성대 석좌교수, 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원
<김규정 한국투자증권 부동산 전문위원>
- 정부, 다주택자 규제에서 '거주 or 비거주', '1주택 or 다주택' 등으로 차등해서 세제 개편할 듯
- 1주택일지라도 거주냐 비거주냐, 초고가냐에 따라 보유세 차별화
- 단, 보유세 중심 개편, 시장에선 장기거주 보유 쪽으로 매물 잠김현상으로 이어질 수도
- 초고가 주택 기준, 주택 수나 납세 대상자 수 검토해 따져야
- 정부, 고가 주택 보유세 강화하면서 매출 출시 유도해야
- 현재처럼 양도세 유지하면서 보유세도 높일 경우 매물잠김, 임대료 전가, 버티기 수요 등 반복될 우려
- 대출이나 공급대책, 뾰족한 묘수 찾기엔 시일 너무 촉박해
- 결국 세제 강화로 두드러질 가능성 높아 방법 없을 것..세제 강화 두드러질 것 "집값 안정? 기대 떨어질 것"
- 전월세 부족상황에서 '내집 마련 수요' 더 폭발할 것
<권대중 한성대 부동산학과 석좌교수>
- 고가주택 기준, 2008년 이후 거의 20년간 9억으로
- 尹정부 때 12억으로 기준 상향
- 2024년 현재 OECD 38개국 중 韓 취득세 1위..GDP 대비 취득세 부담률 1.5%..OECD 평균은 0.3%
- 반면, 韓보유세 38개국 중 15위, GDP 대비 0.9%..OECD 평균 수준
- 韓 증여세 및 상속세, OECD 3위, GDP 대비 0.6%..모두 포함된 양도세는 OECD 10위
- OECD 국가 중 12개국은 상속세나 증여세 無
- 결론적으로 보유세제 개편 논의시 양도세 등 거래세 논의도 함께 이뤄져야
- "보유세만 보지말고, 거래세도 같이 봐야"
- 비거주 '장특공제 폐지', 논리적으론 바람직
- 문제는 비거주 성격이 각기 다르다는 것..해외 지방전출, 부모 거주 등
- 2021년 금리인상 후폭풍으로 2022년 보유세 완화..공정시장가액 비율 60%→43~45%로
- 李정부, 공정시장가액비율 80%로 상향 가능성
- 공정시장가액 인상? 조세반발보다 조세 전가가 더 문제..임대료로 전가될 것
- 현 임대시장 60%는 월세, 보유세 인상이 월세 인상으로
- 지난해 서울 4만9천쌍 결혼, 올해 입주 물량은 2만7천가구...단기 주택공급 정책 내놓지 않는한 집값은 계속 올라갈 것
- 단기적 주택공급 방안? 소형 오피스텔 등 비아파트, 일시적 주택 수 제외 필요
- 시중 유동성 자금 넘쳐, 단기적 주택공급 방안 없을 경우 가격 상승 압력 지속될 것
아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 국무회의 생중계 중에 "20억이냐 30억이냐" 이거를 이재명 대통령이 즉석에서 여론조사를 해 가지고 또 이게 논란이 되기도 했어요. 초고가 주택 기준 논란, 이재명 대통령은 "20억 원은 아, 이거 너무 심하다." 30억은 낮게 보는 것 같은데, 이거보다 더 올릴 가능성도 있는 거죠, 지금 상황에서?
◇ 권대중 : 그렇죠. 원래 2005년도에 종합부동산세가 오를 때 고가 주택이 9억이었어요. 그랬다가 그해 8월 달에 고가 주택을 6억으로, 다주택자는 6억 또는 1주택자는 9억으로 올렸죠. 2008년도에, 그 당시는 가구별 합산이었어요. 그랬다가 2008년도에 이게 헌법소원에서 위헌 판결을 받아서 인별 합산으로 바꿨죠. 그래서 그 당시에 고가 주택이 9억입니다. 2008년도 9억인데 윤석열 정부 들어와서 이거 3억 올려서 12억이 됐습니다. 12억이 되고 나서 지금까지 12억인데 2008년도 가격을 지금으로 환산하면 얼마나 올랐을까요? 고가 주택은 상당히 많이 올라가야 되는 상황입니다. 그래서 지금 청와대에서도 "20억이다, 30억이다" 논란이 있는데
◆ 조태현 : 그런데 고가 주택을 윤석열 정부 때 올렸습니까?
◇ 권대중 : 2, 3억 올렸죠. 8억, 9억에서 12억으로 올렸죠. 근데 지금 고가 주택의 개념은 어디가 꼭 정답이라는 건 없어요. 없는데 일반적으로 30억이 넘는 주택들이 얼마나 있느냐, 또 40억, 50억 원이 넘는 주택들이 얼마나 있느냐, 이걸 우리가 한번 조사해 볼 필요가 있어요. 대부분 30억 넘는 주택들은 강남 3구, 또 크게는 한강 벨트와 4구 정도가 해당이 되고요. 나머지는 해당이 안 되는데 종합부동산세는 국세면서 일부 또 50%는 지방에 돌려주는 지방세 성격도 있거든요. 근데 이게 부유세입니다. 부자세잖아요. 그래서 이번에 아마 토론할 때 이게 논란이 있을 겁니다. 한 30억 원 이상 결정되지 않겠나 하는 생각이 들어요.
◆ 조태현 : 말씀하신 것처럼 종부세라는 게 30억, 40억 막 이렇게 가면 이게 또 시장에 어떤 영향을 미칠 것인가 이것도 조금 의구심이 드는 측면이 있긴 한데요. 어찌 됐건 정부는 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 굳어진 초고가 주택에 대해서는 1주택일지라도 보유세를 높이겠다는 계획을 하고 있는 것 같아요. 이거 시장에 영향 미치는 사안입니까?
■ 김규정 : 근데 실제로 최근까지는 다주택을 소유하고 있느냐 아니냐를 가지고 기본적인 규제나 이런 것들에 차등을 두었던 셈인데, 이번 대토론회 전에 대통령이 발제식으로 올려놓은 주요 의제들을 보면 "거주하고 있느냐 아니냐"에 따라서, 그리고 "다주택이냐 아니냐", 거주·비거주 다주택 소유 여부 이것들에 대해서 차등을 어떻게 둬야 되는지를 논의해야 된다, 이런 부분을 올린 상황이다 보니까 종전보다는 1주택이더라도 거주하지 않는 혹은 초고가에 대해서는 별도의 차등 규제를 두겠다라는 걸로 인지를 다들 할 수밖에 없는 상황이고요. 그렇다고 보면 실제로 시가 얼마 정도의 고가 주택 아파트에 대해서 세금을 더 별도로 물리거나 차등해서 물릴 거냐, 이거에 대해서는 결국 세수를 어느 정도 늘려서 확보를 할 거냐, 그리고 어느 정도 고가 주택의 상위 비중에서 조세를 할 대상으로 정할 거냐, 이렇게 검토가 되게 될 것으로 보여집니다. 그래서 종전에는 거주하지 않고 보유만 장기적으로 하더라도 어느 정도 보유세나 이런 거에서 차등을 받지 않았었던 분들이 영향을 받게 될 테니까, 정부의 의도는 그런 조치를 통해서 세수를 늘리면 좋고, 아니면 그런 것들에 부담을 느낀 투자 목적으로 장기 보유하는 분들이 가지고 있는 주택들을 시중에 매각으로 내놓기를 원하는 매물을 유도하는 이런 부분을 기대하고 있을 텐데, 종전까지의 시장의 보유자들의 대응 방식들을 보자면 오히려 이런 것들이 바뀌게 되면 그러면 차등 규제가 된 쪽으로 규제를 맞춰서 세금을 줄이거나 계속 보유를 하는 쪽으로 응대하는 경우들이 더 비효율적으로 많기는 했었거든요. 그렇다고 보면 오히려 좀 더 장기 거주 보유 쪽으로 가면서 매물이 잠기거나 이럴 영향들이 있다라고 보여집니다. 그래서 이 초고가 주택의 기준이나 이런 것들을 지금 얘기하듯이 단순히 "30억이냐 40억이냐" 이렇게 설문조사식으로 할 상황들은 아니고요. 실제로 주택 채수, 납세를 하게 되는 대상자 이런 것들에 따라서 어느 정도 세수가 증가하고 영향을 미칠지 이런 것들을 따져봐야 되는 상황입니다.
◆ 조태현 : 자, 그런데요. 제가 강남에 살지 않습니다. 강남 3구에 산다고 가정을 하고요. 제 집이 한 50억 정도 시가가 돼요. 그렇게 또 가정을 해 볼게요. 그래서 제가 이 말에 너무 겁이 나가지고 집을 팔려고 해요. 그래서 제 집이 매물로 나왔어요. 시장에 별로 영향 안 미칠 것 같은데요. 이런 집이 많은 것도 아니고 종부세 기준선이 상위 0.27%라고 하고, 이거 부동산 안정이랑은 별로 관계없는 거 아닙니까?
◇ 권대중 : 그렇게 볼 수도 있습니다. 저도 강남에 안 삽니다. 그리고 저도 땅 한 평 갖고 있는 게 없는데, 또 종부세 대상자도 아닙니다.
◆ 조태현 : 네, 오랫동안 무주택자하셨잖아요.
◇ 권대중 : 네, 집 산 지 얼마 안 됩니다. 근데 정직하게 살면 저같이 돼요. 그런데 제가 다 정직하다고 한 얘기는 아니고요. 제가 오늘 이 방송 때문에 몇 가지 준비한 게 있습니다. OECD 통계를 보고 제가 정리를 했는데요. OECD가 현재 38개국입니다. 2024년도 기준입니다. 2025년도 자료는 없고요. 취득세는 우리나라가 1위입니다. 근데 이 취득세에는 등록세, 면허세, 증권거래세가 포함돼 있어요. 우리나라에 이게 전부 다 그렇게 보면 레버리지가 평균이 11에서 12 정도의 사이에 있어요. GDP 대비 취득세 부담률이 1.5% 정도 돼요. 근데 OECD 38개 국가의 평균은 0.3%입니다.
◆ 조태현 : 일단 그러면 취득세는 굉장히 높은 편이군요.
◇ 권대중 : 근데 보유세는 38개 국가 중에서 15위입니다. 꽤 높은 편이죠. 근데 레버리지보다는 평균보다 한 단계 낮은데 이거 역시 마찬가지로 그렇게 낮은 편은 아니에요, 우리나라가. 우리나라가 GDP 대비 0.9%니까요. 그다음에 양도세 중에서 상속세와 증여세가 있어요, 별도로. 그걸 보니까 3위입니다, 3위. 이거 역시 마찬가지로 레버리지는 14위, 15위에 있는데 우리가 굉장히 높은 편이죠. 그리고 GDP 대비 0.6% 정도 부담하고 있고요.
◆ 조태현 : 양도세 전체를 말씀하시는 겁니까?
◇ 권대중 : 아니, 증여세, 상속세만. 그다음에 양도세 보유세하고 상속세하고 증여세를 포함하면 10위 정도 됩니다. 10위 정도 되고요. 지금 말씀드린 보유세는 15위 정도 돼요. 그러니까 평균적으로 전부 조세 부담률은 제가 계산하지 않았는데, GDP 대비 부동산을 갖고 있을 때 내는 부담률이 거래세와 보유세가 있잖아요. 이걸 전부 합쳤을 때 OECD 38개국에서 몇 번째냐라는 건 제가 아직 계산 안 했는데, 지금까지 계산한 걸로 봐서는 취득세는 높은 편이다. 그리고 보유세도 과히 낮은 편은 아니다. 레버리지 바로 밑에니까. 38개 국가 중에서 15위 정도면 낮은 편 아니죠. 그다음에 상속세, 증여세가 없는 나라가 꽤 있어요. 12개 국가가 상속세가 없고요, 또 증여세도 없습니다. 그런데 0.1에서 0.2% 물리는 나라가 꽤 많아요. 이것도 헝가리부터 캐나다라든지 터키 이런 데는 0.12%밖에 안 물려요. 그리고 아예 없는 나라가 12개 나라면 꽤 많은 거거든요. 그리고 선진국에서 이거는 OECD 국가를 봤을 때에는 우리나라가 양도세도 부담은 높다, 상속세, 증여세가 있기 때문에. 그래서 오늘 세제 논의에서는 보유세만 얘기할 게 아니라 이 거래세도 같이 얘기해야 된다는 걸 강조하고 싶어서 이걸 한번 조사해 봤습니다.
◆ 조태현 : 조사 굉장히 감사합니다, 교수님. 그런데요, 말씀하신 것처럼 OECD 국가 중에서 지금 우리나라가 보유세가 낮다라는 게 정부의 계속 반복되는 주장이잖아요. 그런데 전체 세금으로 봤을 때는 우리가 세금도 많고 그렇게 낮다고는 볼 수 없다라는 주장도 나옵니다. 그러다 보니까 이렇게 거래를 활성화하기 위해서는 양도세 이거는 확실히 낮춰야 된다라는 목소리가 많은데요. 일단 김용범 실장은 여기에 대해서 소극적인 반응을 내놓기도 했어요. 이 내용은 어떤 방향으로 가야 되는 겁니까?
■ 김규정 : 여러 가지 통계들을 가지고 갑론을박이 벌어지고 있는데, 어쨌든 시장의 보유세 강화 이후의 대응 방식을 생각을 한다면 아무래도 이 보유세 강화 제도에 대한 고착 여부나 신뢰가 떨어질 경우에는 이전처럼 일단 몇 년 버텨본다, 이런 식으로 대응하고 매물 잠김이나 이런 것들이 나타날 수 있고, 과거에 그랬던 것처럼 임대료에 전가되는 그런 부작용들이 있을 수 있는 상황이란 말이죠. 그래서 정부가 보유세를 이런 통계들에 맞춰서 강화하고 또 고가 주택이나 이런 것들에 대해서 규제 성격의 세금을 조금 더 강화해서 세수를 통해서 다른 것들을 하고자 한다면, 원하는 매물 출시를 유도하려면 기본적으로 양도세를 동시에 완화하는 부분을 검토하지 않을 수 없다고 생각을 해요. 양도세를 그대로 지금처럼 강력하게 규제들을 놔두고 높은 세율로 주면서 보유세도 높이고 이러면, 지금처럼 세제 정상화에 대한 신뢰도가 아직은 형성되지 않은 상황에서는 매물 잠김, 임대료 전가, 그리고 단기간에 버티는 수요자들의 행태 같은 것들로 반복이 되면서 실질적인 효과를 내기 어려운 상황이지 않나 싶습니다. 그래서 제 생각에도 만약에 보유세를 강화해서 일정 기간 시한을 두고 이렇게 바뀔 거기 때문에 본인들의 조건에 따라서 매각을 시도해라라는 시그널을 주려면 양도세 부분을 같이 건드려주는 게 합리적인 판단이 아닐까 싶습니다.
◆ 조태현 : 양도세 중에서 이 부분도 있잖아요. 장기보유 특별공제, 이것도 개편하는 것들 논의가 되고 있는데요. 일각에서는 "장기보유 특별공제가 ‘똘똘한 한 채’ 전략을 가능하게 만든 핵심 제도다." 그래서 이재명 대통령께서도 여기에 대해서 여러 차례 언급을 했더라고요. 지금 제도는 어떻고 어떤 방향으로 갈 걸로 교수님께서는 전망하십니까?
◇ 권대중 : 지금은 거주하면서 10년이 넘으면요, 장기보유 특별공제가 40% 공제가 되고요. 그다음에 그 양도세가 80%까지 공제가 되는데, 비거주 주택일 경우에는 이게 그냥 전혀 거주 안 하면 30%거든요. 이거 없애겠다는 거거든요. 근데 없애거나 줄이겠다는 얘기인데 논리적으로 맞습니다. 거주하지 않는 주택까지 세제 혜택 주는 건 안 맞아요. 그래서 이게 아마 정부가 그거는 비거주 주택에 대해서는 뺄 텐데, 문제는 비거주 주택의 성격이 다르다는 거죠. 예를 들면 해외 전출이나 지방 전출을 한다든지, 또는 부모를 모시기 위해서 집을 사서 부모님이 거주하게 한다든지. 왜냐하면 부모님 이름으로 사게 되면 증여세를 내거든요. 그러니까 내 이름으로 사서 부모님이 살게 할 수도 있고, 그 이외에도 여러 가지 여건들이 있을 겁니다. 다른 여건들 이런 것들을 다 전부 일일이 감안하지 않으면 일반적으로 과세하는 것에 대해서는 문제가 있을 수 있죠.
◆ 조태현 : 그럼 그거 어떻게 구분을 해야 돼요?
◇ 권대중 : 그거는 거주 기간이라든지 또 매입 기간부터 그걸 다 따져야 되겠죠. 대부분 세금을 대충 물리는 건 아니니까요. 이번에 양도세보다도 제가 볼 때는 보유세가 더 강화될 거는 분명한 것 같아요. 보유세가 제가 한 말씀 더 드리면 2021년도에 금리가 올랐잖아요. 네, 8월 26일 날 금리를 올렸는데요. 이 금리가 올라가면 민생 경제가 어려워지고 또 부담이 가기 때문에 정부가 2022년부터 지난해까지 보유세를 완화했어요. 보유세라는 거는 공시가격이나 공시지가의 공정시장가액비율을 곱하고 세율을 곱했거든요. 그게 지난해까지는요, 6억 원 이하는 43%를 적용했어요, 공정시장가액비율을. 그리고 6억 원에서 9억 원 44%, 또 9억이 넘으면 45%를 적용했거든요. 2021년도에는 공정시장가액비율이 60%였어요. 그럼 다시 올해 60%가 되는 거죠. 근데 이거를 아마 80%로 올릴 가능성도 있고, 만약에 오늘 토론이 아니고 이재명 대통령 개인 생각이라면 '이거 왜 거기다 집어넣고 세율을 깎아주지?' 이렇게 생각할 수도 있어요. 공정하지 않다고 생각할 수 있죠. "왜 가격에다 그냥 세율을 곱하면 되지, 왜 공정시장가액비율을 집어넣고 세율을 깎아주지?" 이렇게 생각할 수도 있다는 얘기죠. 근데 그거는 민생 경제를 더 어렵지 않게 이렇게 보듬으려고 도입한 제도거든요, 이게. 그래서 공시가격이나 공시지가에다가 공정시장가액비율을 가만 놔둬도 지금 60%입니다. 이게 80% 올라가면 20% 더 나옵니다, 세금이. 근데 20% 더 나와가지고는요, 조세 반발이나 이 문제없습니다. 왜 그러냐 하면 10억짜리 주택의 재산세가 많이 나와봐야 한 150만 원, 100만 원밖에 안 나와 20% 해봐야 20~30만 원 더 나오는 거거든요. 근데 그것도 큰돈이지만 우리가 생각하는 것만큼 조세 반발은 없는데, 우리 김규정 위원 말씀하신 대로 조세 전가는 분명히 있을 거예요.
◆ 조태현 : 아, 그렇겠죠.
◇ 권대중 : 전세가 점점 월세화되고 있고 60% 이상이 지금 월세거든요, 지금. 그러면 그냥 1~20만 원 올리는 건 쉽게 올리거든요. 이게 임대 사업자 등록을 내면 연간 5%밖에 못 올리지만 그렇지 않은 신규 물량은 그거를 쳐서 합쳐서 아마 올릴 가능성이 있어요. 왜냐하면 시중에 매물도 없거든요. 그래서 세제 문제는 민생 경제와 직접 연결되기 때문에 보유세나 아까 말한 양도세 장기보유 특별공제 같은 경우는 정말로 이런 토론을 거친 다음에 바로 결정할 게 아니라 전문가의 연구가 필요해요, 이거는. 그리고 올해는 적용되지 않습니다.
◆ 조태현 : 세제 개편안 발표가 다음 주...
◇ 권대중 : 그러니까 너무 빠른 거죠. 이게 거의 방향을 정해놓고 그냥 토론하는 건 듣는 거 아닌가, 이런 의견을 들어서 연구를 해야 되는데, 연구는 다 해놓고 아마 민생, 민의를 듣는다는건...
◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금까지 한번 종합을 해 보겠습니다. 그럼 전반적으로 봤을 때 보유세 강화는 거의 확실한 것 같고요. 양도세 완화는 잘 모르겠어요. 대출은 확 풀지는 않을 것 같아요. 공급은 신호가 계속 나오는데 이게 시장의 명확한 신호로 작용하는 건 아니에요. 이런 결과로 마무리가 된다고 치고요. 그렇다면 하반기 부동산 시장 두 분께 다 여쭤보겠습니다. 어떻게 전망하십니까?
■ 김규정 : 일단 현재까지 나온 이런 전반적인 사안에서는 대토론회를 거치고 7월에 세법 개정안이 나와서 변화가 됐을 때 사실 대출이나 공급 정책에서는 뾰족한 묘수가 더해지기에는 너무 시일도 촉박하고 현재 오픈돼 있는 아이디어가 굉장히 부실하다라고 생각이 됩니다. 그래서 실질적으로 세제 부분의 강화 조정 부분이 두드러질 가능성이 높고, 그러면 일단 이런 변화 내용에 대해서 신뢰나 만족도나 아니면 "국민들의 이렇게 되면 주택 가격이 안정될 거야." 이런 기대들은 떨어질 가능성들이 있고요. 그렇다라고 하면 하반기에 전월세도 부족한 상황에서 어쨌든 대출이나 금리가 더 불리해지기 전에 주택 마련을 하려는 수요자들의 움직임이 나올 수밖에 없다고 생각합니다. 그래서 지금 같은 수도권 중심의 가격 불안정 이런 것들이 지속될 우려가 있습니다.
◆ 조태현 : 교수님께서는 어떻게 전망하십니까?
◇ 권대중 : 저는 지난해 서울에 결혼하는 쌍이 4만 9천 쌍입니다. 그런데 올해 입주 물량은 2만 7천 가구입니다, 부동산114 자료. 거기에다가 분가하는 거 빼고도, 그래서 단기 주택 공급 정책을 내놓지 않으면 가격은 계속 오를 것 같아요. 단기 주택 공급 정책은 제가 언론에서도 계속 글을 쓰고 하는데 제가 주장하는 게 비아파트 부분에 대한 일시적인 주택 수 제외, 60제곱미터 이하의 소형 오피스텔 같은 걸 제외하면, 그거를 가지고 임대를 놓고 월세 받을 사람이 있거든요. 네, 그러면은 수요가 증가하면 공급이 늘고 공급이 늘면 시장이 안정화되지 않겠나, 그러면 시장이 어느 정도 그래도 안정화되는데 그렇지 않다면 유동성 자금이 많은 상태에서는 부동산 가격은 계속 상승 압력을 받을 수밖에 없다고 봐요.
YTN 라디오 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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