■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 7월 20일 월요일
■ 출연 : 윤지해 랩장 (부동산114)
- 지금까지 토론회는 에피타이저…23일 대토론회서 핵심 방향 나올 가능성
- 트리플강세에 실수요자가 가장 큰 압박 받아, 생애최초도 대출 규제 영향에 불만 커져
- 집값 상승 전망 많은 이유, 전·월세 불안하기 때문, 상승-하락 전망 격차 4~5배까지 벌어져
- 일괄 대출 규제는 실수요자에게 더 불리해, 6.27대책이 딱 대표적인 예시
- 공급 대책, 새 정책보다 수도권 공급 계획을 빨리 시행하는 게 더 중요
- 서울 공급은 재건축 재개발이 대부분 차지, 이외의 공급 대책은 현실적으로 어려워
- 시장에 매물 만드는 건 '거래세'가 핵심, 완화하면 신축 공급 부족한 시간 메울 것
- 보유세 부담, 전월세나 매매 가격으로 전가될 가능성…세금만으로 집값 못 잡아
- 월세 전환 에정된 흐름이지만 6.27 대책 이후 전환 속도 너무 빨라져, 속도 조절해야
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : YTN 라디오 생생경제 2부로 이어가겠습니다. 2부에서는 부동산 이야기 준비했습니다. 지난주 정부 주재로 부동산 대토론회가 3일 연속으로 이어졌고요. 이번 주 23일이죠. 이재명 대통령이 주재하는 국민 대토론회가 열릴 예정인데요. 온라인상에서도 국민들의 의견이 쏟아지고 있습니다. 이 포인트는 뭐냐, 1주택자 그리고 초고가 주택에 대한 규제, 보유세를 포함한 세제 개편, 또 대출 문제 이런 것들이 거론이 되고 있는데요. 윤지해 부동산114 리서치 랩장과 함께 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 랩장님, 어서 오십시오.
◇ 윤지해 : 네, 반갑습니다.
◆ 조태현 : 하우스 이름이 부동산114죠?
◇ 윤지해 : 네, 부동산R114로 한 5, 6년 떠돌다가 다시 부동산114로 돌아왔어요.
◆ 조태현 : 이름을 너무 자주 바꾸니까 제가 헷갈리잖아요.
◇ 윤지해 : 아니요. 5, 6년 만에 바꿨으니까 자주는 아니죠.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 윤지해 랩장님의 이 직함도 자주 바뀌었던 걸로 저는 기억을 하기 때문에…
◇ 윤지해 : 아닙니다. 수석연구원으로 한 10년 활동했고 리서치 랩장 된 지는 한 5, 6년 됐어요.
◆ 조태현 : 아, 그럼 5년에 한 번씩 바뀌는 걸로 알겠습니다. 부동산 대토론회 지난주에 화, 수, 금 이렇게 있었고요. 이번 주 목요일에 대토론회가 예고되어 있는데 초대받으셨죠?
◇ 윤지해 : 네, 갈까 말까 생각 중입니다.
◆ 조태현 : 안 가시고요?
◇ 윤지해 : 가야죠.
◆ 조태현 : 갈 거면서 뭘 또 고심을 한다고 이렇게 또 연막을 피우시는지. 전반적인 부동산 토론회 지금까지는 어떻게 보고 계세요?
◇ 윤지해 : 지금까지 토론회들을 보면 대토론회로 다 미루고 있다. 그러니까 모든 토론회에 에피타이저 기능을 하는 거고요. 이러저러한 토론을 통해서 국민 대토론회 이번 주에 예정되어 있잖아요. 거기에서의 의사결정들로 다 쏠려 있다, 이렇게 평가를 할 수 있기 때문에 결정된 게 없는 거죠. 의견은 계속 듣고 있는데 결정은 23일에 전반적으로 의사결정들이 나올 거다, 이렇게 보시는 게 맞을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 근데 대토론회 이거 2시간 예정되어 있잖아요. 20시간 해야 되는 거 아니에요?
◇ 윤지해 : 그건 제가 정하기가…
◆ 조태현 : 2시간 동안 다들 한마디씩 하면 끝날 것 같은데, 그런데 지금까지 지난주 토론회를 쭉 보면 정부랑 시장의 의견 이게 엇갈리고 있다는 평가도 있는 것 같아요. 어떤 부분에서 그런 평가가 나오는 걸까요?
◇ 윤지해 : 전반적으로 시장의 현상들, 그러니까 우리가 이재명 정부 1년을 돌아보면 가격이 억눌렸다고 보기엔 급등한 지역이 너무 많으니까.
◆ 조태현 : 지표로 명확하게 나오니까.
◇ 윤지해 : 보통은 근데 매매가가 오르면 전월세 정도는 조금 잠잠하거나 이런 현상들이 있었는데, 이번에는 전세든 월세든 이 주거비가 같이 오르면서 동시에 매매가가 같이 튀고, 그러면서 분양가는 또 그것대로 가고, 그러면서 공급은 또 어렵고, 그러면서 대출은 또 어려워지고, 여러 가지로 어떤 의미에서는 저변에 깔려 있는 실수요자가 압박감이 심하다 보니까. 우리가 “실수요자, 실수요자” 하지만 정확한 정의는 명확하지는 않으나, 굳이 정확하게 정의를 내려보면 무주택 생애 최초자는 진성 실수요자죠. 근데 이런 분들조차도 3억 원 한도 제한이라든지 정책 모기지에서의 한도 제한이라든지 이런 부분을 제한을 받으니까 불만들이 커질 수 있는 환경이죠. 이른바 그러니까 먼저 대출을 받은 사람이 더 유리하다 보니까. 막차에도 타지 못하신 진성 실수요자는 불만이 커질 수 있는 그런 상황이다, 이렇게 봅니다.
◆ 조태현 : 윤석열 정부 때 그거 있었잖아요. 특례보금자리론 랩장님께서 한 문장 속에 어렵다는 단어를 여러 번 쓰신 걸 보면 상황이 진짜 어렵긴 어려운가 봐요. 부동산 민심도 썩 좋지가 않은 것 같아요. 한국갤럽 여론조사에서도 부동산에 대한 부정적인 평가가 더 많았고요. 또 1년 동안 집값이 보다 더 오를 것이라는 응답이 55%, 내릴 거라는 응답이 14%에 그쳤는데요. 잠깐 전제 사항 말씀드리면 지난달 30일부터 이달 2일까지 전화 면접 방식으로 전국 18세 이상 유권자 1,005명을 대상으로 실시한 조사고요. 중앙선거여론조사심의위원회 웹사이트 참고하시면 되겠습니다. 이런 여론조사 결과 어떻게 보십니까?
◇ 윤지해 : 예, 저희도 매년 상·하반기 수요자 설문조사를 하고 있습니다. 그 과정에서 보면 작년에 올해 상반기를 전망할 때 1·15 대책 이후에 분명히 설문조사를 했음에도 불구하고 상승 전망이 더 커졌어요. 하락 전망은 줄어들고. 여기서도 보시는 것처럼 상승 응답이 55%, 하락 응답이 14%잖아요. 이거는 매매가에 대한 건데, 매매가에 대한 전망의 근저에 깔려 있는 건 앞서 잠깐 설명해 드린 전월세 시장이 있는 거거든요. 그래서 이게 전세에 대한 전망으로 따로 오고 월세에 대한 전망으로 따라오게 되면 오를 거라는 전망이 더 강해집니다. 그러니까 예를 들어서 전세로 가면 오를 거라는 전망이 70%, 80% 이 수준까지 올라오고요. 월세로 가면 거의 90% 수준까지 올라와요. 무슨 얘기냐, 전월세 주거비에서 압박받는 그 요소들이 결국은 매매가 쪽을 건드리고 있다, 이런 평가에 하나의 근거 자료로서 보실 필요가 있는거죠.
◆ 조태현 : 그러니까 전월세가 불안하니까 어쩔 수 없이 매매에 나설 수밖에 없는 그런 상황이다.
◇ 윤지해 : 그렇습니다. 그리고 이런 지표들을 보실 때, 해석을 하실 때 주의하실 부분은 단순히 55%, 14%가 중요한 게 아니고 격차가 중요합니다. 몇 배 정도 차이 나나 보면 거의 한 4배 차이 나잖아요. 그럼 4배에서 한 5배 정도의 편차에서 상승 전망이 더 큰 거니까 이 해석에서의 여러 가지 지표들, 변수들을 고려해 보면 하반기로 들어갈수록 이 신축 혹은 구축 쪽에서의 공급 이슈가 있어서 거기서 압박받는 요소들이 근저에 깔려 있다, 이렇게 평가하면 좋습니다.
◆ 조태현 : 이건 실제로 집값에 영향을 미치게 되잖아요.
◇ 윤지해 : 아무래도 군중심리에 대한 거니까요. 수요자가 어떤 선택을 할지에서 이러이러한 현상들이 있다니까 그러니까 어떤 의미에서 보시냐면 내가 의사결정을 할 때 보통 여러 사람들은 어떻게 생각을 할까를 보고 판단을 하거든요. 근데 그 과정에서 군중심리가 이렇게 움직이고 있으면 본인이 선택하는 게 타이밍을 놓칠 수 있다는 약간 심리적인 압박을 받습니다. 그 과정에서 의사결정들이 더 빨라질 수 있다.
◆ 조태현 : 더 빠르게 움직여야 된다…
◇ 윤지해 : 심리에 대한 문제인 것 같잖아요.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 그렇다면 23일 부동산 대토론회에서 어떤 내용이 다뤄질까, 이게 굉장히 중요하겠는데요. 세 가지 측면에서 살펴보도록 하겠습니다. 첫 번째는 금융 규제, 두 번째는 세금 문제, 그다음에 마지막 세 번째로 전월세 문제를 다뤄보도록 할게요. 먼저 금융 규제 문제인데 부동산 정책 제안 이 웹사이트에 들어가 보니까요, 현시점에 1,990건의 정책 제안이 들어와 있습니다. 이거는 사람들이 불만이 많기 때문인 것 같아요. 다 잘 되고 있으면 이렇게 많을 리가 없겠죠. 그런데 의견 가장 많은 게 '무주택자 대출 규제 풀어라' 저도 주변에서 많이 듣고 있는데 이거 실수요자들까지 규제 담아놓은 거 아까 랩장님도 말씀해 놓으셨잖아요. 이게 심리를 더 불안하게 만들고 있는 거 아닙니까?
◇ 윤지해 : 맞습니다. 그러니까 우리가 시장 원리 혹은 정책에 대한 어떤 목적성 이런 것들을 판단을 하면 어떤 정부도 정책 목적상에서 무주택자가 유주택자가 되는 과정에서 우산 기능을 했었죠. 좀 더 지원을 하는 경향성이 컸습니다. 실수요자일수록. 근데 지금은 어떤 의미에서는 일괄 규제잖아요. 그래서 우리가 6·27 대책에서 "6억 원 한도만 줄 거야." 묻지도 따지지도 않고, 생애 최초든 1주택자든 다주택자든, 다주택자는 물론 대출이 안 나오긴 합니다만, 그런 부분들의 6억 원 한도 규제가 일단 너무 경직되게 운영을 하다 보니까 거기서 아무래도 자금이 떨어지시거나 소득이 낮거나 신용도가 낮으신 분들이 우리가 시장에서 볼 때는 서민이잖아요. 그분들이 더 이런 구조에서는 취약하죠.
◆ 조태현 : 6·27 대책 나왔을 때 랩장님이 하셨던 말씀 저 기억나요. 위험하다고.
◇ 윤지해 : 왜냐하면 이게 우리가 시장을 볼 때 아파트 중심으로 가격이 오르는 게 문제인데 비아파트 쪽까지 6억 원 한도 규제를 하는 약간 그런 부분들, 그리고 수도권으로 일괄했잖아요. 수도권 전역에서 외곽지에 있는, 과거에 문재인 정부에서 규제하다 보면 "우리는 왜 규제 지역이냐?" 이런 얘기들 많이 나왔던 것처럼... 그래서 외곽지까지도 6억 원 한도 규제에서 움직여야 되는 건지. 하다못해 최근에 은행권에서 국민은행에서 시작을 했죠. "3억 원 한도 규제를 한다." 이럴 때 실수요자에서는 빼줘야 되지 않나, 이런 불만이 당연히 나올 수밖에 없거든요. 왜냐하면 여기서 토론회에서 나오는 이슈는 이겁니다. 자금력 있고 현금 부자들 혹은 최근에 우리가 청약을 하면 계약금만 4억 이렇게 내야 되는 구조에서 과연 누가 그 부분에 더 위축될까하면 실수요자겠죠. 근데 핵심은 정부의 정책 목표는 원래 주택 소유를 높이는 데 있습니다. 무주택자가 자기 주택을 소유하고 거주하고 그걸 장기간 거주하면서 시장에 어떤 버퍼로서 작동하는 이런 부분들을 유도해야 되는데 지금은 유주택자가 되는 과정을 막고 있다, 이렇게 평가하고요. 그러면서 생산적 금융이라는 쪽으로 자금을 돌리기 위해서 부동산 시장 쪽에 자금이 투입되는 것 자체를 막아서는 경향이 너무 강하다, 이렇게 평가를 하다 보니까 막히는 분들이 대부분 서민, 그들이라고 보는 거죠.
◆ 조태현 : 실제로 막는다고 막아지지도 않고 현금 부자 이런 분들은 오히려 더 좋은 결과가 될 수도 있고. 자, 그러다가 계속 말씀해 주신 것처럼 공급적인 이슈도 있는데요. 이 공급 문제 계속 커지다 보니까 김용범 실장이 어제 방송에서 "단기 공급 대책을 총동원하겠다. 그런데 재건축, 재개발은 아, 이거는 맞는 대책 아니다." 하면서 소극적인 모습이더라고요. 저는 들으면서 '앞뒤가 안 맞는 것 같은데?' 이 생각을 했는데 어떻게 잘 들으셨습니까?
◇ 윤지해 : 예, 이렇게 보면 우리가 공급 대책이 9·7 공급 대책 때 135만 호 착공 계획을 수도권에서 세웠고요. 그리고 12·9 공급 대책으로 6만 호를 더 떼서 총 140만 호 수도권 내에서의 착공 계획이 이미 확정되어 있습니다. 근데 그 안에는 임대주택을 재건축하는 정책부터 유휴 부지를 하는 것부터 그린벨트부터 3기 신도시부터 재개발, 재건축까지 총망라되어 있습니다. 그러니까 무슨 얘기냐 하면 140만 호가 최대치라는 거죠. 현재까지 이재명 정부 1년 동안 공급 대책이 그 부분에 압축되어 있으니까…
◆ 조태현 : 그게 전부 다 일단 되더라도…
◇ 윤지해 : 왜냐하면 수도권에서의 140만 호 착공 계획이고, 근데 그 부분들이 지표상에서는 아직 계획대로 가고 있다고 보기는 어렵습니다. 올해 상반기를 돌아봤을 때. 그러다 보니까 끌어올 수 있는 거는 다 끌어와야 되는 거지, "재개발, 재건축은 점점점…" 이럴 상황이 아니라는 거죠. 왜냐하면 특히 서울에서의 공급량의 80%, 90%는 재개발, 재건축 정비 사업입니다. 그러니까 이 부분을 배제하고 서울에서 공급량을 늘린다는 건 현실적으로 불가능하죠.
◆ 조태현 : 그래서 이 공급 대책에 대해서 시장이 별로 신뢰를 안 하고 있는 거잖아요.
◇ 윤지해 : 그럼에도 공급이라는 건, 수요층들이 받아들일 때 '그래도 노력하고 있구나.'라는 것들을 끊임없이 발굴을 해야 되는 겁니다. 그러다 보니까 '공급 대책을 닥치고 공급' 이런 얘기 나왔던 것처럼 공급에는 최대한 경주를 하는데 중요한 건 140만 호를 빨리하는 게 더 중요합니다. 새로운 공급 대책을 계속 내놓으려고 해요. 그러면 예를 들어서 윤석열 정부 때로 가보면 '270만 호 플러스 알파' 계획을 세웠잖아요. 그럼 몸통은 270만 호고 플러스 알파는 유휴 부지 계속 발굴하거나 신규 택지 발굴하거나 이런 거였거든요. 지금도 140만 호가 확정되어 있으니까 나머지는 곁가지 공급 대책입니다. 그러니까 140만 호가 몸통이죠. 그럼 이 몸통을 어떻게 빨리 확산시킬 거냐에 대한 노력들이 중요한 거지, 여기서 순차적으로 하는 부분들, 예를 들어서 비아파트 쪽 활성화시키는 것도 140만 호가 잘 되면서 비아파트 활성화가 맞는 거죠. 근데 "140만 호 어떻게 되고 있어?" 그러면 "새로운 공급 대책을 내놓겠다."라는 발언으로는 한계가 있다는 거죠.
◆ 조태현 : 이걸 조금 더 명확하게 시장에 계속 알려주는 게 더 중요하겠네요. 그런데 말씀하신 것처럼 이 부분이 잘 안되고 있기 때문에 아직까지도 지자체 논의가 다 끝나지 않은 것 같더라고요. 이것도 지켜봐야 될 문제고요. 첫 번째 공급 문제 살펴봤고요. 두 번째로는 세금 문제 살펴보도록 하겠습니다. 이 세금 문제 계속적으로 논란이 되는 게 보유세, 양도세 이렇게 올려놨으면서 보유세까지 같이 올릴 거냐. 어제 김용범 실장이 양도세는 낮춰야 된다는 주장에 대해서 "고려는 하고 있는데, 아, 일률적으로 낮추는 건 아니다." 이런 식으로 얘기를 하더라고요. 어떤 의미로 이걸 받아들여야 합니까?
◇ 윤지해 : 예, 최근에 정부 여당 쪽에서의 스탠스가 조금씩 바뀌고 있는 것들이 보이거든요. 과거에는 부자 감세 프레임에 갇혀서 보유세도 강화하고, 거래세도 강화하고, 증여·상속도 강화하고, 그러니까 모든 세금을 다 강화하는 쪽으로 했었는데, 최근 들어서는 그래서 재산세, 종합부동산세를 올릴 거면, 강화할 거면 거래세 쪽은 낮춰주는 쪽으로 조금 의견들이 가고 있는 느낌이 들어요.
◆ 조태현 : 한 20년 전부터 그런 게 대세적인 의견이었죠.
◇ 윤지해 : 왜냐하면 시장에서 대통령께서 발언하신 것처럼 "신축만 공급이냐. 매물을 내놓게 하는 것도 공급이다." 이런 발언들도 하셨거든요. 그러니까 무슨 얘기냐, 그러면 시장에 매물을 내놓게 하려면 그건 키는 거래세가 쥐고 있죠. 보유세가 쥐고 있는 건 아니죠. 거래 부분, 그러니까 우리가 입구와 출구 쪽을 막아놓고 보유세를 강화하면 그게 증여로 우회하는 것들을 우리가 문재인 정부 때 많이 봤고.
◆ 조태현 : 그렇죠.
◇ 윤지해 : 그리고 이 세금 문제는 항상 어려운 문제가 조세 전가가 됩니다. 그러니까 예를 들어서 나한테 1억 원을 부과했다, 전월세 임차인이 있다면 임차인에게 일부 전가하고요. 그리고도 전가하려고 하면 새로운 매수자에게 전가합니다.
◆ 조태현 : 그러니까 실제로 세금을 받은 사람이랑 그 세금을 부담하는 사람이 다르다는 얘기가 되는 거네요.
◇ 윤지해 : 그렇죠. 그리고 세금은 문제가 개편을 해도, 우리가 7월 말에 개편을 해도 내년부터 적용됩니다. 그리고 세금은 10년 동안 누적된 게 얼마나 크냐에 대한 걸 얘기하는 거지 한 해에 왕창 부과하는 건 어렵습니다. 그러다 보니까 시간 텀이 길어요. 시장에 반영되는 시간 텀이 길다 보니까 마찬가지로 이렇게 전월세 시장이 뜨거울 때는 전가가 쉽죠.
◆ 조태현 : 비싸더라도 사려고 그러니까.
◇ 윤지해 : 가격이 오를 때는 또 전가가 쉽잖아요. 그래서 이 전가의 이슈 때문에 세금을 통해서 집값과 관련된 통제 강도를 높이는 데는 시간차도 굉장히 길고, 전가도 현재 구도에서 쉽고, 매매, 전월세 다 뜨거우니까. 그러다 보니까 정말 원하는 목표치를 달성할 수 있을까에서, 그래도 거래세를 낮춰주면 매물은 나오거든요. 그러니까 매물 유도를 해야 되는 상황이니까 그래서 조금 바뀌지 않았을까. 그리고 신축 공급은 상당 기간 한 2028년까지는 어려우니까 시간을 벌어야 됩니다. 그런 과정에서 세금 이슈들을 쓸 필요는 있다, 이겁니다.
◆ 조태현 : 또 다른 관전 포인트 하나 들어본 셈이 됐는데요. 마지막 전월세 관련해서는 우리가 이 국민 대토론회에서 어떤 부분을 집중해서 보는 게 좋을까요?
◇ 윤지해 : 이거는 원래 시장의 흐름은 월세 쪽으로 가고 있긴 했습니다. 윤석열 정부 때 금리 인상기가 상당 부분 이루어지면서 임대인도 수익성을 따지기 시작했고요. 임차인은 전세금을 개인에게 맡겨 놓기 싫어졌고요. 정부는 또 가계 대출 또 관리를 해야 되니까. 근데 이런 구도에서 어차피 이쪽으로 가긴 갈 거였는데, 지난 6·27 대책에서 전세 대출도 막기 시작하면서, 한도를 규제하기 시작하면서 속도가 빨라졌고요. 그리고 임대 사업자와 관련된 대출도 막았잖아요. 그러면서 속도가 더 빨라졌고. 그래서 원래는 그쪽으로 갈 방향이었는데 5년에 걸쳐서 갈 게 지금 1, 2년으로 압축돼서 빠르게 진행되다 보니까 시장의 불안감이 더 커지고 있다. 이 속도를 조절해야 된다, 이렇게 보시면 될 것 같아요.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 어떤 이야기 나올지 잘 모르겠는데요. 일단 조금 더 지켜보도록 하겠고요. 오늘 윤지해 부동산114 리서치 랩장의 명쾌한 이야기 들어봤는데요. 23일에도 활약을 기대하도록 하겠습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 윤지해 : 감사합니다.
YTN 라디오 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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