■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 7월 14일 화요일
■ 전화 : 남혁우 부동산 연구원 (우리은행)
- 매매·전세·월세 '트리플 강세' 현상, 풍부한 유동성과 구조적인 수급 불안이 원인
- 정부 부동산정책에 따른 매물 감소로 월세화 현상 가속화
- 주택 공급부족 해결책, 오피스텔 등 비아파트 중심 매물 늘리는 방안 고려해야
- 거주용 오피스텔, 취등록세 양도세 등 혜택 고민해볼 필요
- 6억에서 3억으로 주담대 '반토막', 15억이하 또는 10억 이하 실수요자 구매력에 직접 영향
- 현재 가장 문제는 전월세 시장, 즉시적인 주거비 상승 불러일으켜..이후 매매가 역시 자극
- 공급·금융·세제 부동산 토론회 오늘부터 사흘간 진행 예정
- 주택공급의 경우 도심내 정비사업 활성화 논의될 듯
- 정비사업내 이주비 대출 한도 제한 등 사업 속도 늦추는 요인 마련돼야
- 공정시장가액 80% 보유세 인상? 강남·한강벨트 등 매수심리 위축시킬 것
- 일부 고령자 매도분 출회될 수도..반면, 늘어난 세금을 임대료에 반영해 '전세의 월세화' 가속화할 우려
- '李대통령, 1주택 및 다주택 보유세 차등화 해답달라'? 현 7단계 종부세 구간을 10단계로 촘촘히 나눌 필요
- 중산층 또는 서민들의 불이익 느끼지 않도록
- 토허제 일부 지역 해제도 검토해볼만..'세낀 매물' 매도할 수 없어 매물 감소 발생
아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 매주 화요일 부자가 되는 비법 전해드리는 시간이죠. '부자 대세' 시간인데요. 오늘은 부동산 이야기로 준비했습니다. 남혁우 우리은행 부동산연구원과 함께하겠습니다. 연구원님, 나와 계십니까?
◇ 남혁우 : 네, 안녕하세요. 남혁우 부동산연구원입니다.
◆ 조태현 : 네, 안녕하십니까? 연구원님, 요즘 부동산 시장을 보면요, 매매, 전세, 월세 모두가 불안한 그런 '트리플 강세' 현상이 이어지고 있습니다. 이거는 약간 이례적이라고도 볼 수가 있는데, 지금 이런 현상이 나타나는 배경은 뭡니까?
◇ 남혁우 : 아무래도 자산 시장의 풍부한 유동성과 구조적으로 수급이 불안한 점이 복합적으로 작용한 것으로 보여지는데요. 일단 자산 시장 내에 상대적으로 풍부한 유동성이 주택 수요를 뒷받침하고 있기도 하고요. 정책 요인에 따른 유통 물량 감소에 따라서 시장 전반의 수급 불균형이 발생되다 보니까 또 월세화 현상이 가속화되기도 하면서 순수 전세 매물 역시 감소하고, 또 전세 가격이 상승하는 그런 움직임도 보이고 있고요. 전반적으로 수도권 입주 가뭄이 본격화되는 시점이면서 전반적인 전·월세 물량의 총량도 굉장히 감소하고 있는 상황이라서 아무래도 전세, 월세뿐만 아니라 매매 가격 역시도 불안한 모습을 보이고 있다 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 정책 요인에 유동성 문제, 공급 부족까지 모든 것들이 맞물려 있는 건데, 그러면 이거는 단기간에 해결되기 어려운 문제라고도 볼 수 있겠네요.
◇ 남혁우 : 아무래도 현재 새로 신규 입주하는 물량 자체가 굉장히 부족하기 때문에 유통 물량을 조금 증가시킬 수 있는 것들을 고민해 봄 직한데요. 그래서 아파트 같은 경우에는 비탄력적 공급이라는 구조적 한계 때문에 쉽지 않을 수 있겠습니다만, 비아파트 같은 경우에는 단기간 공급 효과를 내볼 수 있거든요. 그래서 비아파트 중심의 공급 또는 유통 매물을 늘리는 것들을 고민해 보면 어떨까 생각하고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 어떤 형태로든 대책이 나와야 될 텐데요. 이런 대책이 나왔을 때 또 여기에 따른 부작용도 최소화를 해야 될 것 같습니다. 왜 부작용 말씀을 드렸냐면은 당장 풍선 효과가 있기 때문이에요. 지금 예전에 규제 지역 지정 후에 풍선 효과가 나타났고요, 이번에 동탄과 기흥, 구리를 지정한 다음에도 또 명확한 풍선 효과가 보이는 것 같아요.
◇ 남혁우 : 아무래도 풍선 효과라는 관점에서 접근을 한다고 하면, 과거의 풍선 효과의 강도나 속도 대비는 낮은 편이긴 합니다. 왜냐하면 과거에는 어쨌든 취득세 중과 같은 세금 규제 또는 대출 총량제나 DSR 같은 그런 대출적 규제가 강하지 않았기 때문에, 그리고 법인으로도 매수하시는 분들도 꽤 많아서 풍선 효과의 속도나 가격 상승의 강도가 거셌는데요. 그런데 현재는 아무래도 세제적 규제뿐만 아니고 거시적 환경이 녹록지 않기 때문에 풍선 효과가 빠른 속도로 전이되는 걸 보이고 있지는 않습니다만, 다만 전·월세 매물이 부족한 그 현상 자체는 공통적이기 때문에 그러한 지역들을 중심으로 찾아서 실수요자들이 일종의 이동을 하는 모습들이 나타날 수 있고요. 이런 것들이 가격 상승이 확산되는 움직임으로 표현될 수도 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 음, 알겠습니다. 여러 가지 측면들에서 지켜봐야 될 그런 상황들, 자 그런데 여기에 또 영향을 미치는 게 하나 있는데요. 은행들이 대출 조이기에 들어갔어요. KB국민은행이 주담대 한도를 6억에서 3억으로 반토막으로 줄였고요. 이런 것들도 시장에 영향을 미치면서 실수요자들도 어렵다, 이런 이야기도 들리거든요. 어떻습니까?
◇ 남혁우 : 아무래도 6억이라는 대출 한도를 사용하고 있는, 대출 의존도가 높았던 그런 중하위 지역, 15억 이하 또는 10억 이하의 지역들 경우에는 실수요자분들의 구매력에 직접적인 영향을 줄 수밖에 없을 것 같은데요. 이로 인해서 매수와 매도자 간의 거래가 일부 둔화될 수 있는 가능성도 존재합니다. 다만 어찌 됐든 간에 대출이 가능한 금액에 따라서 전·월세 매물이 부족한 부분들이 있기 때문에 일부 임차인들이 매수하시는 움직임이 나타날 수 있을 것 같아요. 그래서 3억으로 줄어든 대출 한도에 맞춰서 인근의 생활 권역을 공유하고 있거나 물리적 위치가 가까운 곳들 위주로 먼저 매수를 할 수 있는 가능성도 존재합니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 대출 조이기가 능사는 아닐 텐데, 어떤 상황인지 실수요자들이 조금씩 조금씩 타격을 받는 것도 사실이에요. 최근에 왜 자꾸 이 말씀을 드리냐면 노원구에 33제곱미터 소형 아파트 매매 가격이 7억 8천만 원이 됐다고 해요. 이런 상황에서 대출까지 안 나와버리면, 이거 서민들 입장, 계약한 사람들 입장에서는 "살라는 거야, 죽으라는 거야" 이런 말 나올 법하거든요.
◇ 남혁우 : 예, 아무래도 현재 가장 시장에서 화두가 되고 있고 중요한 거는 전·월세 시장이거든요. 왜냐하면 전·월세 시장 같은 경우에는 바로 즉시적인 주거 비용 상승을 불러일으킬 수 있고요, 주거 비용 상승이 지속이 된다고 한다면 이게 매수의 움직임을 발생시켜서 매매가 역시도 자극할 수 있기 때문입니다. 그래서 제가 앞서 말씀드렸던 것처럼 현재 아파트에 대해서는 공급 구조 자체가 단기간에 어떤 공급 효과를 내기 힘들기 때문에 비아파트 중에 오피스텔 같은 곳들의 빠른 공급을 고민해 보면 어떨까 싶어요. 그래서 예를 들어서 오피스텔이 현재 주거용으로 사용하게 되면 취득세나 종부세나 양도세 등을 계산할 때 주택 수에 포함이 되고 있거든요. 그런데 이러한 주택 수에 포함하는 것을 일정 부분 완화해 주는 그런 것들을 고민해 본다고 하면, 민간이 오피스텔을 다시 매수하면서 임대로 그걸 매물에, 공급을 매물로 할 수가 있는 상황이 생길 수도 있거든요. 그렇기 때문에 아무래도 지금 현재 정부에서 비아파트의 무한 매입을 하고 있는 것과 동시에 투 트랙으로 민간을 통한 공급으로 그 채널이 굉장히 유효한 전략이 될 수도 있을 것 같아요. 왜냐하면 오피스텔 같은 경우에는 입지가 좁을 수밖에 없습니다. 건축법상 지을 수 있는 곳이 거의 다 역세권들이고요. 그리고 1인 가구나 신혼부부, 2인 가구 분들의 수요도 일정 부분 흡수할 수 있기 때문에 가장 빠른 단기간에 효율적 공급 매개물로 오피스텔이 적합하지 않을까 개인적으로 생각하고 있습니다.
◆ 조태현 : 오피스텔이나 비아파트를 적극적으로 활용을 해야 되겠다. 지금 정부 정책 가운데 제일 이해가 안 되는 게 왜 대체 전·월세 대책을 내놓지 않는 것인가 이런 부분들인데, 이런 것도 참고를 해서 빨리 움직여줬으면 좋겠습니다. 전세 대출 앞으로 문턱은 더 높아질 수밖에 없을 것 같아요. 지금 보증 비율 80%에서 70% 추가 인하하고 고액 전세 대출로 DSR 확대 적용하고 이런 이야기들이 나오는데, 그렇다면 실수요자들 집을 살 때 어떻게 하는 게 좋을까요?
◇ 남혁우 : 아무래도 고민을 한번 해보셔야 될 것 같아요. 기존에 임차 계약 갱신권을 사용하지 않으셨다고 하면 이번 기회 조건에 맞춰서 갱신권을 사용하시는 게 좋을 것 같고요. 그리고 보증금 증액이나 전세 가격 자체가 조금 변동성이 커질 수 있기 때문에, 상승할 수 있기 때문에 이런 부분에 대해서 일종의 월세로 전환하셔야 할 수도 있기 때문에, 월 현금 흐름을 체크하시면서 임차 계약 물건을 살펴보시는 게 맞다고 생각하고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 이렇게 부동산 시장이 불안정한 모습을 계속 보이고 있고요, 대책을 내놓을 때마다 부작용들이 불거지고 있다 보니까 정부도 발등에 불이 떨어진 그런 분위기입니다. 오늘부터 공급과 금융, 세제 각 분야로 나눠서 부동산 토론회를 진행을 하고요. 다음 주에는 이재명 대통령이 직접 주재도 할 예정인데 오늘은 국토교통부가 주관을 한다고 해요. 그러면은 공급에 대한 이야기를 하게 되겠죠?
◇ 남혁우 : 네, 공급에 대한 이야기 위주로 아무래도 회의가 주관될 걸로 예상하고 있습니다.
◆ 조태현 : 어떤 내용들이 핵심이 될까요?
◇ 남혁우 : 아무래도 지금 가장 공급의 부족이 우려되기 때문에 3기 신도시를 빨리 조속하게 하는 것도 있겠습니다만, 아무래도 구도심에 대한 도심 공급 활성화도 논의될 필요가 있다라고 생각을 하고 있거든요. 도심에서 도심 공급을 하는 가장 적극적인 방법은 아무래도 정비 사업 활성화가 될 수 있을 것 같은데요. 정비 사업 활성화를 지원할 수 있는, 즉 사업 속도를 지연시키는 병목 현상을 야기시키는 것들을 해소해 주는 실질적인 정책 고민이 필요할 거라고 저는 생각을 하고 있습니다. 그래서 예를 들어서 현장에서는 조합원들의 이주비 대출이라는 게 중요한 요인으로 작용을 하는데, 이주비 대출 한도가 제한이 되면 이주의 속도가 늦어지고, 이로 인한 향후 건물 철거, 멸실 이후 일반 분양까지 그 속도를 지연시키는 요인으로 작용할 수가 있는 것인 것처럼, 실질적인 사업의 윤활유 역할을 할 수 있는 이주비 대출 완화와 같은 핀포인트의 세심한 지원책이 마련되었으면 좋겠다라는 기대를 하고 있습니다.
◆ 조태현 : 재건축, 재개발과 관련해서 어떤 규제를 완화한다든지 지원책이 필요하다는 말씀이신 거예요?
◇ 남혁우 : 맞습니다. 일정 부분 지원책이 아무래도 서울 같은 경우에는 구도심을 개발해서 그걸 통한 공급을 의존할 수밖에 없는 상황이기 때문에, 그리고 또 아무래도 정비 사업이 대안이잖아요. 그래서 지금 현재 진행되고 있는 정비 사업의 속도를 최대한 빠르게 내고, 정부 입장에서 진행해서 추진하고 있는 직접 개발하는 방식 역시도 투 트랙으로 진행을 한다고 하면 더 큰 시너지 효과를 낼 수 있지 않을까 기대하고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 공급은 새로 짓는 것도 물론 있지만 기존에 있던 주택들이 매물로 나오게 하는 것도 공급이 될 수 있잖아요. 그래서 정부가 세제 개편에 대해서 고심이 많은 것 같은데요. 일단 지금 상황에서는 보유세를 높여 잡는 게 유력하게 점쳐지기도 하고요. 대토론회가 있다고 해도 이게 발표랑 일주일 정도밖에 차이가 없다 보니까 실제로 반영이 될까라는 의구심도 있는 게 사실이거든요. 지금 같은 상황에서 보유세를 높였을 때 이게 매물이 늘어나는 효과가 있는 겁니까?
◇ 남혁우 : 아무래도 단기간에 보유세를 인상한다고 하면 공정시장가액 비율을 80%까지 인상시키는 것을 고민해 봄 직한데요. 아무래도 보유세의 가중은 강남권이나 한강 벨트같이 투자성이 굉장히 강한 지역에서는 투자 매수 심리가 위축이 될 수 있고, 이로 인해서 고령자분들의 매도하는 물량도 일부 출회될 수 있어요. 그런데 다만 이게 한 가지 또 반대로 우려될 수 있는 부분은, 아무래도 임대인분들 입장에서는 늘어난 세금을 임대료에 반영하고자 하시는 분들도 있을 수 있기 때문에 전세 매물의 월세화가 가속화될 수 있고요. 그리고 또 조세 전가 현상이 발생할 가능성도 존재합니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 여러 가지 정책은 항상 작용과 반작용이 있기 때문에 굉장히 정밀하게 마련을 해야 될 텐데요. 어찌 됐건 고민이 정부에서도 많을 것 같습니다. 정부에서는 부동산에 대한 적정한 보유세 의견을 내달라, 1주택과 다주택 보유세의 차등을 얼마나 둬야 하는 거냐 이렇게 이재명 대통령이 직접 묻기도 했었거든요. 여기에 대해서 한번 답을 주시겠어요?
◇ 남혁우 : 아무래도 가장 중요한 거는 1주택자 종부세율 구간이 될 것 같은데요. 아무래도 상위의 초고가 구간에 대해서 더 촘촘하게 세분화하고 별도의 차등 보유율을 적용한다고 했을 때, 굉장히 현재 7단계로 나뉘어 있는 종부세 구간을 10단계 이상으로 촘촘히 나눌 필요는 있다고 보여집니다. 왜냐하면 구간 사이사이에 실질적으로 중산층 또는 서민분들의 아파트 가액이나 이런 것들이 포함이 돼서 종부세를 많이 내게 된다고 하면 일정 부분 불이익으로 느낄 수도 있기 때문입니다.
◆ 조태현 : 조금 더 촘촘하게 해야 된다, 그러면 이게 촘촘하게 된다면은 실제로 효과를 기대할 수 있는 겁니까?
◇ 남혁우 : 아무래도 현재 서울 부동산 시장의 가장 주력 키는 강남구, 한강 벨트, 그리고 그중에서도 강남, 그중에도 재건축 아파트들이 될 건데요. 그래서 이런 곳들의 가격 강세가 낙수 효과를 통해서 타 지역의 가격 강세로 연결되는 경우들이 많기 때문입니다. 그래서 초고가로 핀셋화해서 굉장히 세밀하게 세율 구간을 촘촘하게 나눠서 초고가에 대한 보유세 인상을 특수하게 진행을 한다고 하면, 아무래도 고령층 매도자분들의 다운사이징, 그러니까 매도를 통해서 일부 자녀에게 현금성 증여를 하고 다른 외곽 지역이나 이런 곳들로 이동하고자 하시는 분들의 매물이 나올 수 있고요. 이런 부분이 매물 증가나 가격 안정으로도 이어질 가능성도 존재하기 때문에 조금 더 섬세한 과세 구간을 나눌 필요는 있다고 생각하고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 자, 이재명 정부의 지금까지 부동산 정책에 대해서는 진보, 보수 가리지 않고 별로 그렇게 평가가 썩 좋지는 않단 말이죠. 시장 안정을 위해서 가장 필요한 정책을 꼽는다면 연구원님은 뭘 꼽아주시겠습니까?
◇ 남혁우 : 저는 개인적으로 토지거래허가구역에 일부 한정한 지역들은 해제를 고민해 봐도 되지 않을까 생각을 하고 있어요. 아무래도 토지거래허가제도라는 게 세입자를 낀 이른바 '세 낀 매물'을 매도할 수 없게 되고 거래가 제한되다 보니까, 시장 자체에 전반적으로 매물이 감소하는 그런 효과들이 발생하고 있거든요. 그래서 현재 구조적으로 매물이 전·월세, 매매 다 동반적으로 감소하고 있는 상황들이 있기 때문에 이를 일정 부분 기인하고 있어서, 진짜 정말 실수요자분들이 투기가 아닌 실수요를 위해서 거주 목적으로 소비하고 계신 그런 지역들에 한해서는 토지거래허가제도를 부분적으로 해제해도 어떨까 생각은 하고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 이 부동산이라는 게 워낙 양면이 있기 때문에 정책이 어려운데, 그렇기 때문에 더더욱 신중하고 정밀한 정책이 나왔으면 좋겠습니다. 이번 토론회가 계기가 됐으면 좋겠습니다. 화요일 부자 되세요, 오늘은 남혁우 우리은행 부동산 연구원과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 남혁우 : 네, 감사합니다.
YTN 라디오 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
[저작권자(c) YTN radio 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]