□ 방송일시 : 2026년 2월 10일 (화)
□ 진행 : 박귀빈 아나운서
□ 출연자 : 한국주택금융공사 주택연금처 김윤수 처장(전화)
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇박귀빈: 노후에 마음 놓고 거주할 집 한 채 마련했지만, ‘내 집 마련’에는 목돈이 들어가는 만큼, 노후 생활 자금이 부족해지는 경우들이 있습니다. 100세 시대에 국민연금 하나만 믿고 의지하기에는 어렵죠. 이에 대한 대안으로 주택연금 제도에 대한 관심이 점점 높아지고 있습니다. 다음 달인 3월부터는 월 수령액이 인상된다고 그래요. 이를 포함해서 여러 개선 방안들이 마련됐다고 합니다. 주택연금 가입률을 높이겠다는 계획인 건데요. 자세한 내용 알아보겠습니다. 한국주택금융공사 김윤수 주택연금처장 전화 연결합니다. 처장님 안녕하세요?
●김윤수: 네 안녕하세요. 반갑습니다.
◇박귀빈: 네 반갑습니다. 우선 주택연금 제도 간략히 설명 부탁드립니다.
●김윤수: 네. 주택연금은 집을 소유하고 계신 분들이 집을 담보로 맡기고, 자기 집에 평생 살면서, 매월 국가가 보증하는 연금을 받는 제도입니다. 평생 자기 집에 살면서 노후 기간 내내 연금을 지급받기 때문에, 주거 안정과 노후생활 보장 모두를 지원하는 ‘한국형 역모기지 제도’입니다.
◇박귀빈: 내 집을 담보로 해서, 거기서 매달 연금처럼 받아서, 그걸 생활비로 쓰는 이런 제도네요?
●김윤수: 네 맞습니다. 평생 매달 월급 받는 것처럼 주택연금을 수령해서 안정적인 생활이 가능하고요. 병원 치료 등 목돈이 필요한 경우에는 일시에 인출도 가능하십니다. 다만, 가입하시려면 주택 가격 기준하고 연령 기준 두 가지를 모두 충족하셔야 하는데요. 주택 가격은 공시가격 12억 원 이하이셔야 합니다. 공시가격 12억 원은 시가로는 약 17억 원 정도 됩니다. 그리고 다주택자라도 합산한 가격이 공시가격 12억 원 이하이시면 거주하고 계신 주택을 담보로 가입하실 수 있습니다. 그리고 연령은 부부 중 한 사람이라도 55세 이상이시면 됩니다.
◇박귀빈: 그런데 이 주택연금 제도가, 다음 달부터 조금 달라지는군요? 일단은 왜 제도 개선을 하시게 된 거예요?
●김윤수: 말씀하신 주택연금은 2007년에 처음 출시돼서, 올해까지 거의 한 20년 정도 운영되어 온 제도인데요. 그간 저희 공사는 고령층의 안정적인 소득 보장을 위해서 꾸준히 제도 개선 노력을 해왔습니다. 그 결과, 작년 말 기준으로 누적 15만 가구가 주택연금에 가입했어요. 우리나라 고령층은 특별한 점이 있는데요. 60세 이상 고령층 자산의 78%가 부동산에 편중되어 있다는 것 하고요. 세계에서 가장 빠르게 고령화가 진행돼서, 2024년 말에 초고령 사회에 진입하게 되었다는 것입니다. 이런 특징 때문에 고령층의 주거 안정과 소득 보장 방안을 위한 각계각층의 요구가 더욱 확대되고 있었는데요. 이런 상황에서 주택연금이 국민연금, 퇴직연금, 개인연금에 이은 네 번째 노후 보장 체계로 확실하게 자리매김하기 위해서, 이번 제도 개선 방안을 마련하게 됐습니다.
◇박귀빈: 2007년에 처음 제도가 도입돼서 약 20년 가까이 운영되어 왔고, 그동안 계속해서 제도가 조금씩 개선이 되어 온 거고, 올해는 3월부터 또 달라지는 부분이 생긴다는 건데요. 올해 달라지는 가장 핵심적인 변화는 어떤 건가요?
●김윤수: 네. 이번 주택연금 개선 방안의 핵심은 주택연금의 월 수령액을 인상하고, 초기 가입 부담을 완화하면서 편의성을 제고하는 것이었습니다. 가장 먼저 주택연금 월 수령액을 평균 가입자 기준으로 약 3.13% 인상하였고, 가입 초기 한번 납부하는 초기 보증료는 집값의 1.5%에서 1.0%로 부담을 완화하였습니다. 또한 주택연금 가입 시 주택에 실거주하셔야 하지만, 질병 치료나 자녀봉양 등 불가피한 사유가 있을 경우에는 가입 시 주택에 실거주하고 있지 않으셔도 주택연금 가입이 가능하도록 개선하였습니다. 그리고 가입자 사망 이후에 자녀가 상속받은 부모의 집을 담보로 주택연금을 가입하려고 할 때, 기존에는 별도의 자금으로 부모의 주택연금 채무를 상환한 이후 가입해야 했는데요. 이것을 주택연금 가입을 통해서 부모의 채무를 상환할 수 있도록 개선해서 상환 자금 마련 부담을 완화했습니다.
◇박귀빈: 월 수령액을 인상하고, 초기 가입 부담을 낮추고, 편의성을 높였다. 이게 핵심적인 세 가지인데, 그중에 하나씩 좀 짚어볼게요. 일단 월 수령액이 한 3.13% 인상됐다고 하셨잖아요? 이거를 주택 가격이랑 해서 좀 예시를 들어봐 주시면 좋을 것 같습니다.
●김윤수: 기존에는 가입자 연령 72세 4억 원 주택으로 가입을 하실 때, 129만 7천 원을 받으셨는데요. 이것이 이제 같은 연령의 같은 가격이라 하더라도, 133만 8천 원을 받으실 수 있으셔서, 4만 1천 원이 인상되었습니다.
◇박귀빈: 그러니까 담보 대상 주택 가격에 따라서 조금씩 달라지겠군요? 월 수령액 인상되는 부분은. 그리고 초기 보험 보증료 집값에 1.5% 기존에 냈어야 되는데, 이게 1.0% 그러니까 1%로 완화가 됐다고 하는데, 이 초기 가입료라는 건, 처음에 주택연금을 신청을 하면 내야 되는 돈인 거예요?
●김윤수: 내야 되는 돈은 맞는데요. 실제로 가입자가 현금으로 내는 것이 아니고, 이것이 저희가 대출을 일으켜서 내게 되기 때문에, 가입자가 실제로 현금으로 내는 돈은 아닙니다.
◇박귀빈: 그렇군요. 그리고 그동안은 원래 내 집에 사시는 분들만 주택연금 가입이 됐습니까?
●김윤수: 그렇습니다. 실거주 의무가 있어서 가입하실 때 담보로 맡기신 주택에 실제로 거주를 하고 계셔야 돼요.
◇박귀빈: 그런데 이번에는 만약에 좀 불가피한 사유로 실거주가 안 될 경우, 앞서 잠시 짚어주신 것 중에 ‘병 치료나 자녀봉양 이런 사유가 있을 때는 그 집에 살지 않아도 주택연금 가입이 가능하다’ 이렇게 바뀌었다는 거고, 그런데 좀 궁금한 게 사실은 이 주택연금이 말 그대로 주택연금이기 때문에 월 수령액을 조금 더 많이 받기 위해서는 이 주택연금 가입할 때 내 집값이 올라야, 실질적으로 수령액도 오르는 거잖아요? 원래 우리가 이해하는 바로는요. 근데 어떻게 월 수령액을 이번에 그냥 퍼센테이지로 인상할 수 있었죠? 이게 어떻게 가능합니까?
●김윤수: 이게 이제 저희가 월 수령액을 계산을 하는 게 저희 ‘계리모형’이라고 저희는 그렇게 표현을 하는데요. 이 ‘계리모형’이 뭐냐 하면, 주택 가격 및 연령에 따라서 우리 고객분들이 월 수령액을 얼마나 오래 지급 받으실 수 있을지 그거를 결정하는 기준인데, 이러한 월 수령액을 결정하기 위해서는 주택 가격 상승률, 이자율, 사망 확률 등의 아주 중요한 변수들을 추정하는 좀 복잡하고 어려운 과정이 필요합니다. 저희는 한국주택금융공사법에 따라서 매년 ‘계리모형’의 주요 변수를 재산정하고 있는데요. 이번 ‘계리모형’ 개편은 이러한 주요 변수를 주택연금의 기금 건전성을 유지하면서, 월 수령액을 최대한 더 늘릴 수 있도록 개편한 것입니다.
◇박귀빈: 그래서 기존에 말씀을 하셨어요. 그러니까 집값 4억 원 기준일 때, ‘한 달에 한 4만 원 정도를 연금을 더 수령하게 된다’ 이런 말씀이고, 주택연금 같은 경우 두 가지 형태가 있지 않습니까? 우대형이 있고, 일반형이 있죠? 그런데 그중에서 특히 ‘우대형 주택연금’ 혜택이 더 커진다고 들었는데요. 이건 어떤 부분인가요?
●김윤수: 네. ‘우대형 주택연금’ 가입 대상자는 부부 중에 1명이 기초연금수급자이고, 주택 가격이 시가 2억 5천만 원 미만의 1주택을 보유한 고령층입니다. 이번 주택연금 개선 방안을 통해서 ‘우대형 주택연금’ 대상자 중, 주택 가격이 시가 1억 8천만 원 미만인 분들은 매월 수령하는 월 수령액을 더 우대할 예정입니다. 예를 들어, 77세의 주택 가격이 시가 1억 3천만 원인 가입 대상자가 ‘우대형 주택연금’을 신청하실 경우에, 기존에는 일반형보다 월 9만 3천 원을 추가로 수령하셨지만, 개선 후에는 매월 3만 1천 원이 늘어난 월 12만 4천 원을 추가로 수령하실 수가 있으십니다.
◇박귀빈: 그러면 ‘우대형 주택연금’과 ‘일반형 주택연금’의 제도 차이는 어떤 부분을 생각하면 됩니까? 주택 가격이랑 가입 대상자가 ‘취약 고령층’ 뭐 이런 부분들을 보는 건가요?
●김윤수: 네 맞습니다. ‘일반형 주택연금’과 ‘우대형 주택연금’의 주요한 차이점은 주택의 보유수와, 주택 가격 요건이라고 생각하시면 되는데요. ‘일반형 주택연금’은 소유한 모든 주택의 합산 가격이 공시가 12억 원 이하일 경우, 다주택자라도 가입이 가능하시고요. 이에 반해서 ‘우대형 주택연금’은 부부 중 1인이 기초연금수급자이면서, 시가 2억 5천만 원 미만인 1주택을 보유한 경우에 한해서 가입이 가능합니다. ‘우대형 주택연금’은 ‘일반형 주택연금’보다 ‘취약 고령층’을 대상으로 한 우대 상품이라고 볼 수 있습니다.
◇박귀빈: 가입자의 연령은 동일한 거고요?
●김윤수: 맞습니다.
◇박귀빈: 55세 이상인가요?
●김윤수: 네. 연장자 기준이에요. 그래서 부부 중 한 사람이라도 55세 이상이시면 됩니다.
◇박귀빈: 그렇군요. 근데 주택연금 가입할 때, 앞서 초기 가입 부담을 좀 낮췄다고 하셨습니다. 근데 기존에 이 초기 보증료가 좀 부담이 됐었다는 입장들이 있었던 것 같아요. 이번에 한 1.5%에서 1%로 바뀐 거면, 좀 많이 인하된 편입니까?
●김윤수: 네. 굉장히 많이 파격적으로 인하한 건데요. 아까 주택연금 개선 방안의 핵심 변화에서 말씀드린 것처럼, 오는 3월 1일 신규 신청 고객들부터 초기 보증료율이 집값의 1.5%에서 1.0%로 인하되는데요. 이번 초기 보증료 인하는 주택연금 가입을 고민하시는 분들의 재정적·심리적 부담을 동시에 완화할 수 있을 것으로 저희는 예상하고 있습니다. 예를 들어, 시가 4억 원의 주택으로 주택연금을 가입하시는 경우에, 기존에 600만 원에서 400만 원으로 초기 보증료 부담이 200만 원이 경감되는 겁니다. 이와 동시에 초기 보증료 환급 가능 기간도 확대를 하는데요. 주택연금 가입 후에 어떤 이유로든 해지하고 싶으실 수가 있잖아요? 그래서 현재는 최초 주택연금 수령일로부터 3년 이내 해지 시, 이용 기간 감안하여 초기 보증료를 환급해 드리고 있는데요. 이 기간을 5년으로 확대하였습니다.
◇박귀빈: 초기 보증료가 인하됐다고 해서, 실질적으로 연금 수령하는 액수에는 변동이 없는 거죠?
●김윤수: 저희는 보증료하고 월 수령액이 관련이 많이 있기 때문에, 초기 보증료를 인하하면서 연 보증료를 소폭 인상해서, 대부분은 월 수령액이 감소하지 않도록 그렇게 조정을 한 것입니다.
◇박귀빈: 초기 보증료는 내렸는데, 연 보증료는 소폭 올렸다는 건, 연 보증료는 뭔가요?
●김윤수: 이제 보증료를 내는데 두 가지 체계가 있어요. 초기 보증료는 가입할 때 한번 내는 건데, 이거는 주택 가격에 비례해서 주택 가격의 1.5%에서 1%로 이번에 인하를 한 거고요. 연 보증료는 주택연금이 대출이기 때문에, 대출이 계속 쌓이는 거거든요? 그러니까 대출 잔액의 0.75%를 기존에 받고 있다가, 이것을 0.75에서 0.95%로 소폭 인상하였습니다.
◇박귀빈: 아 그렇군요. 많은 분들이 이 주택연금에 관심을 가지실 거기 때문에, 지금 이 내용도 주의 깊게 들으실 것 같은데, 3월부터 개편이 된다고 했잖아요? 그러면 3월부터 가입하신 분들에게만, 그분들부터 적용이에요? 아니면 소급 적용이 가능합니까?
●김윤수: 아 소급 적용은 되지 않고요. 3월 1일 신청하시는 분부터 가능합니다.
◇박귀빈: 3월 1일 신청하시는 분부터. 그러면 주택연금 신청 어떻게 하시면 되는지 가입 조건 간략히 좀 짚어주실까요?
●김윤수: 네. 일단 가입 부부 중에 한 분의 나이가 55세 이상이시고, 또 공시가격이 12억 원 이하인 주택을 소유하고 계신다면 기본적으로 주택연금 신청 대상자 요건이 되십니다. 세부적인 가입 요건하고, 신청 요건과 신청은 거주하고 계시는 집 인근에 위치한 저희 한국주택금융공사 지사하고요, 공사의 콜센터 1688-8114를 통해서 안내받으실 수가 있으십니다.
◇박귀빈: 예. 주택연금 가입 고민하시는 분들, 지금 말씀드린 이 방법으로 참여해서 찾아보시면 될 것 같고, 지금 쭉 설명드린 건 이번에 3월 1일 가입자부터 적용됩니다. 그리고 앞서 실거주 부분이 있지 않습니까? 실거주하지 않아도 주택연금 가입이 가능하다고 했는데요. 이 부분 조금 더 살펴보겠습니다. ‘불가피한 사유’ 어떤 경우들이 있나요?
●김윤수: 네. 기존에는 가입 시점에 주택에 실거주하는 경우에 한해서 주택연금 가입이 가능했었는데요. 불가피한 사유로 인해 가입 시점에 실거주하지 않아도 가입이 가능하도록 이번에 개선했습니다. 여기서 ‘불가피한 사유’란, 첫 번째로 질병치료, 심신요양 등을 위해서 병원 요양시설 등에 입원 또는 입소하는 경우고요. 두 번째로는 자녀 등의 봉양을 받기 위해서 다른 주택 등에 장기 체류하는 경우입니다. 그리고 세 번째로는 노인 주거복지시설, 즉 실버타운에 이미 거주하고 계신 경우가 되겠습니다.
◇박귀빈: 만약에 지금 ‘내 집을 전세를 넣었다’ 그러면 그 집에 지금 살고 계시지 않으시잖아요? 그 집주인도 가입 가능해요?
●김윤수: 그러니까..
◇박귀빈: 다른 사람에게 임대 중인 경우.
●김윤수: 네. 그 경우도 가입이 가능하시고요. 다만 저희 공사의 승인을 받으셔야 가입이 가능하십니다.
◇박귀빈: 실거주하지 않는 경우는 앞서 말씀하셨던 질병 치료, 심신 요양 등 병원 요양시설 입소하는 경우라든가, 노인 주거복지시설 같은 데 거주하고 계신 분들, 실거주하지 않아도 주택연금 가입이 가능하시고. 그리고 지금 다른 사람에게 집을 임대 중인 경우에도 가입 가능한데, 이런 경우는 공사 승인을 받으셔야 된다? 근데 지금 말씀드렸지만, 이 실거주 부분은 6월부터 적용이네요?
●김윤수: 네네 맞습니다.
◇박귀빈: 왜 다른가요? 이거는 3월 1일부터 적용이 안 되나요?
●김윤수: 저희가 그동안 규정 개정, 전산 개정, 전산 반영 이런 것들을 할 시간이 좀 필요해서요.
◇박귀빈: 이 실거주 부분은, 거주하지 않아도 가입 가능하다는 이 부분은 6월 1일부터 가능한 거군요. 그때 신청하신 분부터. 네. 그리고 사실 주택연금 얘기하다 보면, 좀 오해하는 내용들이 있어요. “자식에게는 물려줄 수 없다”라든가, 앞으로 “집값이 더 오르면 가입자한테 손해 아닌가?” 뭐 이렇게 생각하시는 분들도 있어서요. 현장에서 혹시 주택연금 관련해서 이런 부분은 내가 좀 정정하고 싶다, 말씀드리고 싶다 하는 부분이 있으세요?
●김윤수: 네. 일단 말씀하신 그 두 가지 오해들에 대해서 먼저 답을 해드리자면, 주택 가격이 오른 후에 가입하시면 월 수령액을 더 받을 수 있다는 아쉬움 때문에 지금 가입하면 손해라고 생각하실 수가 있는데요. 실제로는 부부 모두 돌아가신 후 집을 팔았을 때 받으신 연금보다 집값이 더 많이 남으면, 그 차액은 자녀분들에게 돌려드리기 때문에 손해라거나, 자녀에게 물려줄 수 없다고 보기는 어렵고요. 반대로 주택연금을 집값보다 더 많이 받으셨어도, 자녀분들에게 부족분을 청구하지 않기 때문에 주택연금을 가입하시는 분들은 내 집에서 평생 동안 매월 연금을 받으시면서 편안하게 사실 수가 있습니다. 그리고 많이 얘기하시는 부분이, 주택 가격이 오르면 월 수령액도 같이 올리는 게 맞는 것 아니냐? 이런 의견이 좀 많은데요. 사실은 현재 월 수령액 계산 시에 주택 가격의 미래 상승분을 미리 당겨서 반영하고 있는 겁니다. 그리고 만일 주택 가격에 따라서 월 수령액이 조정되는 상품을 만든다고 한다면, 일단은 현재보다 훨씬 적은 금액에서 시작을 해야 하고요. 그리고 혹시 주택 가격이 떨어지게 되면 월 수령액도 줄여야 하는데, 그렇게 되면 평생 동안 안정적인 소득을 보장하겠다는 주택연금의 취지에 맞지 않게 되는 그런 측면도 좀 있습니다.
◇박귀빈: 그렇군요. 앞서 주택연금은 부부 중 연장자 55세 이상인 분들부터 가입 가능하다고 하셨잖아요? 평생 동안 가입 가능한 겁니까? 그러면.
●김윤수: 그렇습니다. 평생 동안 가입했을 때 보장된 그 금액을 부부 모두 돌아가실 때까지 저희가 드립니다.
◇박귀빈: 그리고 중간에 다시 해제할 수 있습니까?
●김윤수: 언제든지 해지 가능하십니다.
◇박귀빈: 그 언제든지 라는 게, 처음 가입을 했습니다. 그러면 어느 정도 유지 후에 해지해야 된다 거나 이런 거 없어요? 왜냐하면 초기 보증료도 있고 그렇잖아요?
●김윤수: 해지는 언제든지 가능하시고요. 지금 초기 보증료 환급 기간을 저희가 3년에서 5년으로 늘렸다고 말씀드렸잖아요? 그 얘기는 가입 후 처음 월 수령액을 받으신 날로부터 5년 이내에 해지를 하시면, 가입하는 기간에 비례해서 초기 보증료도 돌려드리고 있습니다. 그러니까 해지는 언제나 가능하세요.
◇박귀빈: 혹시 뭐 받았던 연금을 토해내거나, 막 이래야 되는 건 없고요?
●김윤수: 그건 당연히 그동안 받으셨던 금액은 다 상환을 하셔야 됩니다.
◇박귀빈: 그동안 연금 받은 거 다 상환해야 돼요? 해지할 때?
●김윤수: 맞습니다. 그동안 받으셨던 건 다 상환을 해야, 해지가 가능하신 거고요.
◇박귀빈: 그럼 제가 주택연금에 가입해서 10년 후에 해지하면, 10년치 상환해야 되는 거예요?
●김윤수: 그렇습니다. 중간에 해지를 하시려면 그동안 받으셨던 건 다 상환을 하셔야 되는 거고요.
◇박귀빈: 그렇군요. 그러니까 가입하실 때도 그렇지만, 이게 해지를 혹시 고려할 수도 있지 않습니까? 사람이 살다 보면. 그래서 주택연금 가입하실 때도 이것저것 찬찬히 알아보시고, 결정을 하셔야 되는 부분이긴 하네요.
●김윤수: 네 그렇습니다.
◇박귀빈: 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 한국주택금융공사 김윤수 주택연금처장이었습니다. 고맙습니다.
●김윤수: 감사합니다.
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