■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 02월 10일 화요일
■ 대담 : 권대중 한성대 석좌교수, 김인만 김인만 부동산경제연구소장
<권대중 한성대 부동산경제학과 석좌교수>
- '시장 이기는 정부?', "시장이 민심..시장을 못이기기에 정부 계속 대책 내놓는 것..시장 달래가면서 가야"
- 집값 상승 원인? 가장 큰 이유는 '넘치는 유동성', 25년 11월 기준 M2 4,490조원 넘어..대출 막혀도 돌고 돌아 결국 부동산으로 갈 것
- 李정부 부동산대책? "B학점, 규제 외에 2번의 공급대책 나와 긍정 평가..단, 중장기 대책에 그쳐 아쉬움"
- 1988년 노태우 정부 1기 신도시 공급규모 29만가구..李정부 4년 내 135만호 착공? 실천이 중요할 듯
- 韓 거래세인 양도세 과한편, 호주 뉴질랜드, 양도세 없고 美 양도세 낮은 편
- 韓 재산세, OECD 36개국 중 평균 이하, 반면 GDP 대비 조세부담률로 놓고 보면 5위권 내 높은 편
- 거래세인 양도세 낮추고, 종부세 등 보유세 올려야지만, 점진적 추진시 월세나 전세 등에 조세전가 발생..반면, 급진적으로 올릴 경우 조세반발, '뜨거운 감자'
- 李정부, 공정시장가액 비율이나 공시가 현실화율 앞당길 가능성..단, 6.3 지방선거 이후, 당장 올해 적용 안할 것
- 수요 억제보다 수요 분산 정책 써야..日처럼 수도권 집 팔고 지방으로 가면 양도세 절반 할인, 대신 10년간 돌아오지 못하도록
- 1.29 대책 예정지 용산 과천 태릉, 주민반발로 2030년까지 착공 불가능할 수도
<김인만 김인만부동산경제연구소장>
- 李정부 부동산 대책? "85점 정도..문제는 30-40년간 서울의 공급부족으로 무슨 대책 내놔도 실효적 해소 어려워"
-李정부 공급대책, 2030년 착공? 완공은 2033년 이후..앞으로 8년 기다려야
- 보유세 올리더라도 거래세 낮춰 매매 물꼬 터야..대출규제 토지거래허가구역 세금까지...수요억제책, 文정부와 유사
- 작년 6.27 대책 이후, 6개월 사이 2조원 넘게 주식 팔아 서울 주택 매수자금으로 이동
- 李정부, '세금은 건드리지 않겠다'고 했다가 결국 보유세까지? 文정부로 회귀하는 듯
- 文정부 때 서울 아파트 입주물량 4만7천여호 vs 현재 2만8천호 불과, 매물 잠김까지? 부작용 훨씬 더 클수도
- '나그네 옷 벗기는 방법 2가지', 보유세로 찬 바람? 양도세로 따뜻한 햇볕 쐬도록 해야
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 두 번째 키워드 짚어보고 가겠습니다. ‘정부가 이길까? 시장이 이길까?’ 두 번째 키워드로 준비를 했습니다. 키워드를 드린 이유는 다들 잘 아실 것 같아요. 일단은 지금까지의 부동산 대책의 흐름에 대해서 한번 살펴보겠습니다. 이재명 정부가 출범하고 지금까지 부동산 대책이 4차례 나왔잖아요. 6·27부터 해서 1·29 공급 대책까지 전반적인 기조, 교수님은 어떻게 평가하십니까? 학점으로 주실래요?
★ 권대중 : 4번이 아니고 5번입니다. 6·27, 8·14, 9·7, 12·15, 1·29... 8·14대책 이거는 84개 인구 감소 지역에서 미분양 주택을 사는 경우에는 주택 수에 안 들어갑니다. 그리고 PF 대책에 나오게 돼 있습니다. 어찌 됐든 간에 이번에 이재명 대통령의 부동산 정책은 B학점 정도? 그 이유는 공급 대책이 끼어 있다는 거, 규제를 하면서도 공급 대책이 두 번이나 나왔거든요. 공급 대책이 실현 가능하거나 단기 주택 공급 정책이 있다면 제가 B+나 A까지 가겠는데, 이게 중장기 대책입니다. 예를 들면 9·7 대책에서 135만 호를 공급하겠다고 했는데, 착공 기준입니다. 2030년까지 4년 남았죠. 135만 호의 규모는 88년도에 노태우 정부가 200만 호 주택 건설 계획을 세우고 1기 신도시가 5군데입니다. 분당, 일산, 평촌 중동 3번 다 합치면 몇 가구인지 아세요? 29만 2천 가구입니다. 그러면 1기 신도시의 4.62배 정도를 받았습니다. 이걸 4년 만에 만들 수 있을까요? 그래서 제가 계획은 좋은데, 실천이 중요하다. 조금은 더 지켜봐야 되겠지만, 어쨌든 간에 신도시를 만드는 게 아니고 도심지 내에 공공부지라든지 또는 재개발 재건축이 있으니까, 지켜봐야 하지만 조금은 힘든 규모로 내놓지 않았나. 어쨌든 공급 대책이 나왔다는 것 때문에 제가 B학점까지 줍니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 소장님께서는 지금까지 나왔던 부동산 대책 전반적인 흐름을 봤을 때 100점 만점에 몇 점 주실 수 있으세요?
☆ 김인만 : 이게 효과를 보느냐, 대책 내용을 보느냐인데, 대책 내용을 보게 되면 나쁜 점수는 주고 싶지 않습니다. 한 85점 정도는 충분히 줄 수 있다고 생각을 하는데요.
◆ 조태현 : 실효성과 묶어서 점수를 주신다면요?
☆ 김인만 : 더 떨어지겠죠. 왜냐하면 구조적인 문제가 내포되어 있거든요. 서울 집중화 현상인데, 이거는 현 정부의 문제라기보다는 과거 30-40년 간의 서울은 수요 과잉 공급 부족 상황이기 때문에 무슨 대책을 내놓더라도 효과가 나오기는 현실적으로 어렵습니다. 교수님 말씀처럼 공급 대책이 빨리 나왔다는 점은 굉장히 긍정적인데, 그럼에도 불구하고 공사 기간이나 여러 가지를 생각해 보게 되면 ‘2030년 착공 가면 2033년 완공’ 계획처럼 되더라도 8년을 기다려야 되기 때문에, 실질적인 효과는 나오기는 힘들겠다는 생각이 들고요. 이런 구조적인 문제 상황에서 대출 규제 강하게 들어왔고, 토지 거래가 구역 묶었고, 세금까지도 손을 대고 있기 때문에, 많은 분들이 걱정을 하죠. ‘수요 억제 정책’ 결국에는 문재인 정부 때와 돌아가는 것이 아닌가라는 우려의 목소리들이 있는데, 이 부분에 대해서 신뢰의 회복이 필요하다고 생각을 하고 있고요. 정책적으로는 예전 노무현 문재인 정부와 때는 다른, 보유세는 올리더라도 거래세를 내려줘서 물꼬를 터준다면 매물이 많이 나오고 훨씬 더 좋은 효과가 나올 텐데, 과거와 똑같은 정책을 반복을 하고 있기 때문에 점수를 15점 정도는 내린 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 소장님께서 보유세는 올리고, 거래세는 낮춰야 한다는 말씀을 해 주셨는데요. 이거는 제가 아는 모든 부동산 전문가들도 하시는 말씀이고, 교과서에도 나와 있고 다 나와 있는 얘기인데, 왜 이렇게 얘기가 안 되는 거예요?
★ 권대중 : 일단은 거래세인 취득세와 양도세는 다른 나라하고 비교했을 때 양도세가 없는 나라도 있거든요. 호주, 뉴질랜드 같은 데는 아예 없고요. 미국도 없는 데가 있고 낮은 편인데, 우리는 양도세가 과합니다. 대신에 재산세가 OECD 36개 국가 중에서 재산세만 놓고 볼 때는 레버리지 이하입니다. 낮은 편인데, 부동산이 재산세만 내는 건 아니잖아요. 부동산 관련 조세 부담률이라는 게 있거든요. GDP 대비 조세 부담률은 OECD 국가 중에서 거의 상위에 있어요. 다섯 번째 안에 있습니다. 굉장히 높은 편이에요. 문재인 정부 당시에 재산세가 낮다고 계속 주장을 했는데 맞습니다. 그런데 재산세만 내는 게 아니기 때문에 제가 그때도 반론을 했었는데, 재산세를 낼 때에는 우리나라는 공정시장가액 비율이라는 걸 적용해요. 100원짜리 100원에 대해서 세금 내는 게 아니고, 거기다가 공정 가격 시장 가격 비율은 3억 원 이하일 때는 43%, 3억-6억 원 44%, 6억 원이 넘으면 45%를 곱한 금액만큼만 내요. 작게 내죠. 그리고 종합부동산세일 때만 60%를 냅니다. 여기다가 종합부동산세 말고도 양도세 같은 경우는 그냥 적용하지만, 일반적으로 세율 자체가 100원을 낼 걸 43%, 44%, 45% 되니까 엄청 낮게 내다보니까 이걸 한 번에 올릴 수가 없는 거예요. 그래서 점진적으로 장기적으로 올려야 되는데, 그러려면 거래세를 낮추고 세율을 공평하게 올려야 되는데 이게 점진적으로 올리게 되면 무슨 문제가 발생하냐면 올리는 것만큼 조세 전가가 생겨요. 월세나 전세나 또는 매매 올릴 수가 있고, 대부분 많이 올리게 되면 조세 반발이 생겨요. 뜨거운 감자인거죠.
◆ 조태현 : 세금 내라는데 좋아하는 사람은 아무도 없으니까요.
★ 권대중 : 그래서 정부도 아마 고민을 하겠지만 이번 정부는 아무래도 제가 볼 때는 거래세를 낮추더라도 보유세를 올릴 것 같아요.
◆ 조태현 : 말씀하신 것처럼 보유세 올리면 전가되는 것들을 우리가 경험을 했기 때문에 걱정되는 측면이 있는데요.
★ 권대중 : 한 가지 더 덧붙여 말씀드리면 공시가격을 가지고 우리가 세율을 매기죠?
◆ 조태현 : 그랬죠.
★ 권대중 : 공정시장가액 말고 공시 가격이 문재인 정부 당시는 2030년까지 90%까지 끌어올리기로 했는데, 윤석열 정부 들어와서 다시 내려가 갖고 69%입니다. 70%밖에 안 돼요. 이거를 올려서 세금을 더 올릴 수도 있습니다. 다른 건 손 안 대고 공정시장가액 비율이나 또는 공시가 현실화율을 앞당길 가능성이 있다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 그것도 문재인 정부 때 거의 봤던 내용들인 것 같긴 하네요. 이런 상황 속에서 하나 주목해 봐야 될 게 있는 것 같아요. 6·27 대책이 나온 뒤에요. 6개월 사이에 2조 원이 넘는 주식과 채권 매각 대금이 서울 주택 매수 자금으로 이동을 했다고 해요. 이게 왜 눈여겨봐야 하면 우리가 자산이 많이 늘었잖아요. 증시가 오르면서 이게 예전에 있었던 사례가 아닐까 싶은데요. 이 내용은 어떻게 보십니까?
☆ 김인만 : 당연히 발생하는 현상이라고 생각을 하는데요. 주식 부동산이 다른 종목 같습니다만, 그냥 개인의 입장에서 생각을 하고 싶습니다. 우리 개인 입장에서는 주식을 할 수도 있고 주식은 선택제니까. 주식 투자를 해서 자산을 불릴 수도 있는 거고요. 집이 필요한 분들은 집을 살 수도 있습니다. 그러면 집 살 때 우리가 대출이 잘 안 나오다 보니까 자금을 끌어 모아야 되는데, 주식하는 분은 주식 자금을 빼서 집을 살 수도 있는 거고요. 다주택자들 중에서도 파시는 분들 계시잖아요. 팔고 나면 자금이 주식 시장으로 들어오기 때문에 ox, 이분법으로 이 자금이 무조건 부동산으로 들어와서 나빠 이렇게 할 게 아니라, 상호 보완 작용이 있기 때문에 시장에 맡겨야 된다고 생각을 하고 있는데요. 일단 코스피가 많이 올랐습니다. 2,600에서 5,300 정도 올라갔기 때문에, 아마도 무주택자들은 생각을 할 겁니다. 결국에는 주거 불안. 제가 최근에 만난 분을 만나보니까 결혼하고 아기가 태어나다 보니 아기 얼굴을 볼 때마다 빨리 집을 마련해야겠다는 생각이 저절로 든다고 합니다. 그런 분들 같은 경우는 결국에 내 자식을 위해서라도 빨리 내 집 마련을 해야 되니까, 결국 주식을 처분할 수밖에 없는 거죠. 그래서 그런 흐름 자체를 나쁘다고 평가할 수는 없을 것 같고요. 자연스럽게 주식에 대한 차익 실현 매물이 조금만 조정이 되면 충분히 나올 가능성은 있다. 그래서 정부도 이 부분에 대해서 우려를 하는 것 같고요. 과도하게 빠져나가는 거는 문제가 되겠으나, 우리 시장에서 우리 집이라는 게 그렇잖아요. 막 사자 이런 분위기는 아니기 때문에, 필요한 실수요자들은 충분히 이동할 수 있다고 생각을 하고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 어쩔 수 없는 측면이 분명히 있는 것 같아요. 이거는 막으래도 막을 수 없는 거고, 그렇다면 주식이 끊임없이 올라줘야 되는데 이것도 위험한 거고, 청취자 한 분이 문자 보내주셨어요. “2015년에 집을 매수해서 강남 3구에 2주택자가 됐어요. 임차인이 있어서 팔 수도, 안 팔 수도 없는 그런 상황인데, 보유세 인상은 얼마나 될까요?” 이분이 전형적으로 이렇게 묶여버리셨네요. 이 대책은 어떻게 세워야 됩니까? 어떻게 보십니까?
★ 권대중 : 보유세 인상은 당장 시행하지는 않을 것 같고요. 오늘 6·3선거 이후에 본격적인 논의는 있을 거라고 봅니다. 그런데 올해는 적용 안 할 겁니다. 그 이유가 6월 기준으로 7월과 9월에 재산세가 매겨지고요. 6월 기준으로 12월 1일부터 15일까지 고지해서 종합부동산세가 매겨집니다. 6월 3일 선거니까, 6월 1일 기준이니까 이미 늦었죠. 만약에 올려도 내년부터 올릴 겁니다. 그러면 질문하신 분은 만약에 1가구 2주택이라면 금년 내에 주택 하나를 매도하는 게 좋을 것 같습니다. 단지 어느 집을 매도할 것인가를 따질 때에는 금액이 낮은 걸 매도하는 게 좋습니다. 그리고 집 하나를 갖고 있을 때 1가구 1주택에 대한 장기보유 특별공제도 받을 수 있고 여러 가지 혜택이 있습니다.
◆ 조태현 : 그러면 이거 약간 똘똘한 채는 두고 아닌 거를 팔라는 뜻으로도 약간 읽히기도 하고요. 어제 눈에 띄는 뉴스가 하나 있었습니다. 문 전 대통령이 유튜브 채널 <평산 책방>에 출연을 해 가지고 탁현민 전 비서관이랑 대담을 했더라고요. ‘우리가 부동산 정책만큼은 실패했다’고 인정하는, 인정을 안 할 수가 없긴 하죠. 이런 모습을 보여주기도 했는데, 많은 분들이 여러 생각이 들 것 같습니다. 문재인 정부 때 실패를 보자면 역시 시장의 논리 같은 것들을 제대로 인정하지 않고, 통계도 자의적으로 해석하고 이런 것들이 많이 문제가 됐었잖아요. 그래서 이재명 대통령의 SNS랑 연결이 되는 측면이 있는데, ‘정부를 이기는 시장이 없고, 시장을 이기는 정부가 없다’ 어떻게 들으셨어요?
☆ 김인만 : 저도 이 내용을 보긴 했는데요. 아니라고는 이야기를 하는데 시장의 입장에서 보자면 결국에는 수요 억제 정책을 선택을 했죠. 물론 공급 확대도 빨리 하고 있다는 점은 문재인 정부 때보다는 훨씬 더 긍정적으로 평가를 하고 싶습니다. 문재인 정부는 늦었잖아요. 처음에는 공급에 문제없다고 하다가 2년이 지나고 공급 드라이브를 걸었고요. 지금은 시작부터 걸었기 때문에 그 부분에 대해서는 굉장히 긍정적으로 평가를 하지만, 수요 억제 정책에 대해서는 결국에는 처음에 기대가 굉장히 컸거든요. ‘세금을 건드리지 않겠다.’ 이거 문재인 정부하고 결이 다르는구나. 결국 대출 규제라든지 시장을 믿고 기다려주고, 공급으로 잡을 수 있겠다는 희망을 가졌는데, 최근에 SNS 내용을 보게 되면 결국에는 문재인 정부 때와 거의 턴 하는 것이 아닌가. 보유세도 결국에는 올릴 거잖아요. 올해 당장은 안올리겠으나, 6월 지방선거 지나고 논의를 하게 되면 내년부터 아마 보유세 부담이 늘어날 것 같고요. 그럼 보유세가 늘어나면 집을 팔고 싶은 마음이 생기는데, 양도세 중과세에 막혀서 못 팔았거든요.
문재인 정부 때 1년에 서울 아파트 입주 물량이 거의 4만 7천, 4만 9천 호 정도 나온 걸로 제가 기억을 하고 있는데요. 지금은 그거보다 훨씬 더 낫단 말이에요. 한 2만 8천 호 정도. 내년에는 더 줄어드는데, 거기에 매물까지 잠기게 되면 부작용은 훨씬 더 클 수도 있다고 생각을 하고 있기 때문에, 다시 한 번 우리가 돌아가서 매물이 나올 수 있도록. 매물 나오게 하는 방법은 나그네 옷 벗기는 게 강한 바람도 있습니다만, 따뜻한 햇볕도 있으니까 보유세 바람 한번 빵 해 주면 양도세는 따뜻한 햇볕으로 해주게 된다면 충분히 좋은 방법이 되지 않을까. 부자 감세 논란 때문에 그렇거든요. 집 여러 개 가진 사람한테 왜 세제 혜택을 주는 거에 대한 강력한 반발이 있는데, 아이디어를 낸다면 집값을 저렴하게 파는 사람한테는 저렴하게 파는 만큼 양도세율을 내려준다든지 서로 윈윈할 수 있는 방법을 찾아주는 것도 좋은 방법일 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그래서 대의민주주의가 이런 부분에서는 한계가 있는 것 같기도 해요. 그래서 소장님 말씀을 들어보면 정부보다는 시장 쪽에 약간 더 무게 중심을 주신 것 같은데, 교수님께서는 집값 잡기 정부가 이길까요? 시장이 이길까요?
★ 권대중 : 시장이 민심이라고 봅니다. 그리고 시장을 못 이기기 때문에 정부는 계속 대책을 내놓는 거거든요. 그래서 내놓을 때만 잠시 약발이 먹혔다가, 다시 결국에는 시장이 이기거든요. 그래서 시장을 달래가면서 시장을 이해하면서 시장이 바라는 방향으로 가야 되거든요.
이럴 때 잘못 나갈 때 어른이 아이를 가르치듯이, 가지치기 하듯이 같은 좋은 방향으로 몰고 가야 된다고 봐요. 그런데 이번에 이재명 대통령도 그런 쪽으로 말하신 거 아닌가 하는 생각은 들어요. 단지 염려가 되는 것은 지금까지 부동산 시장에서 가격이 오르는 이유가 세 가지예요. 우리가 계획적 체계적으로 미래 예측 가능한 것이 공급 정책입니다. 이거는 어떤 상황이라도 계속 진행할 수가 있어요. 일관성 있게, 나머지는 일관성 있어 갈 수가 없습니다. 수요는 상황에 따라서 늘어나고 줄어들 수 있기 때문에 그래도 정부는 수요를 억제하는 정책을 쓰는 거예요. 이 두 가지보다 더 큰 게 유동성 자금입니다. 문재인 정부 당시에도 팬데믹 이후에 돈을 너무 많이 풀었고요.
◆ 조태현 : 그때는 금리가 거의 제로였으니까.
★ 권대중 : 이재명 정부도 지난 11월 기준으로 유동성 자금인 M2가 4,490조가 넘습니다. 이 유동성 자금이 많으면 결국에 주택 담보 대출만 막았지, 돌고 돌아와서 부동산으로 가요. 그래서 문재인 정부가 실패한 거는 유동성 자금 때문에 그랬다. 왜 그러냐면 이해찬 대표가 돌아가셨지만 이해찬 대표께서 2018년도 8월에 주택 공급 30만 호 발표한 게 3기 신도시거든요. 지금까지 못 들어가고 있어요. 그래서 결국에는 신도시도 보통 8-10년 이상 걸리거든요. 그래서 유동성 자금이 많으면 어떤 정책을 내놔도 안 되거든요. 그래서 이제는 수요 억제 정책보다도 수요 분산 정책도 써야 되지 않느냐. 김인만 소장 말씀하신 대로 양도세를 낮추면 세금을 깎아준다. 얼마큼 낮춰야 되는지 기준이 없잖아요. 그래서 강남에 5-10억짜리가 30억 된 사람들에게 경기도 수도권을 떠나서 지방으로 가면 양도세 반 할인해 주는 거예요. 대신에 조건이 일본처럼 10년 이상 돌아오지 못하도록. 그러면 이들이 시골에 내려가면 3-5억이면 호화 주택이에요. 나머지 한 20억 가지고 평생 다 못 씁니다. 특히, 서울에 1가구 2주택 이상이 2024년도 국가 데이터에 의하면 37만 2천 명이나 돼요. 이 양반들이 거의 다 서울만 있는 주택은 아니겠지만, 이 중에 약 45% 정도가 60세 이상입니다. 소득이 없잖아요. 이들에게는 양도세 조금만 완화해 줘도 여기를 떠나서 고향으로 갈 가능성도 있어요. 그래서 수요 억제 정책도 중요하지만, 일부지만 수요 분산 정책도 같이 써야 되지 않나.
◆ 조태현 : 그렇네요. 저도 은퇴하면 시골 가서 사는 게 꿈인데 다주택자가 아니지만 아무튼 이런 걸로 하면 이것도 아이디어는 충분히 될 수 있을 것 같고요.
★ 권대중 : 주택자 아니라도 1가구 1주택이라도 최근에 와서 많이 급등했기 때문에, 5-10억 짜리가 20-30억 됐잖아요. 10억짜리가 30-40억 됐거든요. 양도세 일부 안 해 주고 시골로 가라하면 갈 사람이 있을 거예요.
◆ 조태현 : 수요 분산에 대해서 이야기를 해 주셨는데요. 이렇게 갈 수 있는 수요는 아주 많을 것 같지는 않고요. 전반적으로 봤을 때는 수요 분산을 할 수 있는 방법이 필요해요. 정부에서도 그 방법을 계속 고민을 하는 것 같은데, 수요 분산이라는 얘기도 오랫동안 우리가 균형 발전이라는 이름으로 해왔던 얘기 아닙니까? 그런데 근본적으로 잘 안 된단 말이죠. 이거 방법이 있습니까?
☆ 김인만 : 수요 분산이 제일 중요하다고 생각하고요. 앞서서도 강조 드렸지만 서울은 수요 과잉입니다. 이게 서울 집중화 현상인데, 교수님께서 좋은 말씀을 해 주셨어요. 서울에 계시는 분들이 양도세, 남자들은 그런 마음이 있잖아요. 귀농, 귀촌하고 싶은 자연을 가까이하고 싶은 그런 마음이 있기 때문에 이런 수요 충분히 있다고 생각하고요. 반대 수요가 있겠죠. 지방에서 취직하기 위해서 먹고 살려고 지방에서 올라오는 젊은 수요들도 있는데, 그분들한테 오지 마라고 할 수는 없는 거고요. 역설적으로 지방을 잘 살 수 있게, 좋은 일자리가 많이 생길 수 있게 옛날 삼성 애니콜이 경상북도 구미에 있었잖아요. 그런데 베트남 공장으로 갔단 말이죠. 좋은 일자리를 대기업 일자리들이 지방으로 많이 갈 수 있게, 인센티브. 우리 통합 특별시 하면 4년간 20조를 쏟아 붓는다고 하는데, 그거 이전하는 대기업들한테 혜택도 주고, 토지도 무상 제공해 주고
◆ 조태현 : 획기적으로 했으면 좋겠어요. 할 거면
☆ 김인만 : 화끈하게 해서 대구·경북·광주 같은 거점 도시들한테 양질의 일자리를 만들어주고 대학교에 많이 투자를 해 주게 되면 옛날에는 연세대, 고려대 안 오고요. 경북대, 부산대에 많이 갔거든요. 그래서 그렇게 해 준다면 지방분들이 먹고 살려고 올라오지 않고, 서울에 계시는 분들은 팔고 지방으로 가시는 분들까지 있다면 서울 집값도 안정이 되지 않을까 생각을 하고 있습니다.
◆ 조태현 : 지방 간다고 했을 때 규제를 하지 않겠다는 인센티브 말고, 정말 화끈한 인센티브를 줘서 갈 수 있게 하는 것도 고민이 필요할 것 같고요. 그래서 아까 두 분이 공통적으로 하셨던 말씀 가운데 하나가 그래도 공급 대책이 들어갔기 때문에 어느 정도 점수는 줄 수 있다는 말씀을 두 분이 공통적으로 해 주셨거든요. 그래서 1·29 공급 대책을 한번 보면요. 1·29 공급 대책이 주요한 사람들이 선호하는 입지에 공급 대책을 내놨기 때문에, 이 부분에 대해서는 대체로 긍정적인 평가를 받지만 대체로 과천이라든지 다들 반발을 하고 별로 안 좋아하는 분위기란 말이죠. 농축산부장관 송미현 장관이 과천 경마장 이전하겠다고 밝혔는데, 이것도 반대가 만만치가 않고요. 실현 가능성 어떻게 보십니까?
★ 권대중 : 시간이 걸려서 그렇지 지방 정부하고 합의가 잘 되고, 주민과 합의가 잘 된다면 속도전으로 빨리 공급할 수 있는데, 반발이 일고 있는 용산이나 또는 과천이나 태릉 같은 경우는 시간이 걸릴 것 같습니다. 특히 과천 같은 경우는 이전 부지가 아직 확정되지 않은 상태예요. 아마도 화성에 수원 비행장 이전을 하려다 반발해서 못 갔거든요. 그쪽도 검토하는 것 같은데, 그런 쪽으로 확정되고 나서 이전해야 지을 거 아닙니까? 이전하는 데도 쉽지 않거든요. 그게 경마장을 짓는 데 시간이 걸리잖아요. 정부가 생각하는 것보다는 상당히 시간이 걸릴 거예요. 이게 2030년까지 착공 이건 불가능할 것 같고요.
◆ 조태현 : 정말 어마어마한 규모를 만들어야 되니까.
★ 권대중 : 그리고 용산 같은 경우는 당장 8천 세대가 1만 가구로 늘어나게 되면, 2천 가구만큼 늘어나는 기반시설 문제가 생겨요. 여기다가 교육 문제도 생길 수 있고, 환경 문제, 여러 가지 문제들이 있기 때문에 이거 역시 시간이 걸릴 것 같고요. 태릉은 국가 문화재가 있잖아요. 그것 때문에 저밀도를 개발한다 하더라도 동부간선도로 하천을 건너면 서 있어요. 이거를 해결하지 못하면 아마 주민들은 계속 반발할 거예요. 그래서 교통 문제가 있기 때문에, 이 세 군데가 가장 크거든요. 이 세 군데가 해결돼야 속도 조절 내지 않겠나. 나머지 부분은 작습니다. 작은 거는 지역 주민들과 합의만 되면 바로 시행할 수가 있을 것 같아요.
◆ 조태현 : 큰 것들이 쉽지가 않다는 게 문제인데, 걱정되는 것 중에 하나가 이렇게 해서 여러 가지가 막히고, 규제 공급도 쉽지 않을 것 같기 때문에, 결국에는 임차인들 집을 빌려서 사는 사람들이 굉장히 어려운 시기가 된 것 같아요. 이 사람들에게 조언 한 말씀 해 주시겠어요?
☆ 김인만 : 조언을 하기도 참 어려운 부분입니다. 최근에 제가 임차인들 만나보면 불안감을 굉장히 호소합니다. 집을 사려고 하니까 집값도 너무 비싸고, 대출도 안 나오고, 아무리 봐도 집주인들이 다주택자들이 결국에는 집주인인데, 이걸 정리하는 움직임이 보이게 되면 결국엔 나보고 언제라도 나가라고 할 것이 아닌가라는 불안한 마음을 가지는데, 공급 대책 꾸준하게 일관성 있게 추진을 해야 될 것 같고요. 다주택자를 범죄처럼 집값 상승의 주범으로 할 게 아니라 서로 상생할 수 있도록, 앞서서 교수님께서도 좋은 아이디어 막 주셨는데요. 임대 사업자를 오히려 활성화해서 장기간에 임대료 안올리는 분들한테는 양도세를 깎아주는 방안도 고려를 해 준다면 임차인 주거 안정에도 도움이 되니까, 서로가 어울러져 가야지 다주택자들이 매물을 몇 개 내놓는다고 당장 안정되는 건 아니기 때문에, 임차인들도 충분히 고려를 해야 된다고 생각을 하고 있습니다.
◆ 조태현 : 강경 대응만으로 해결되는 쉬운 시장은 아니니까요. 오늘 여러 가지 이야기를 해봤는데요. 정부에서 이런 여러 목소리에 귀를 기울여서 정밀한 대책을 내놔야 하지 않을까 하는 생각이 듭니다. 지금까지 권대중 한성대학교 석좌교수, 김인만 부동산경제연구소장 두 분과 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
★ 권대중, ☆ 김인만 : 감사합니다.
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