□ 방송 : FM 94.5 (07:15~09:00)
□ 방송일시 : 2026년 1월 30일 (금)
□ 진행 : 김영수 앵커
□ 출연자 : ☎ 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수
- 용산 공공주택 공급은 '고비용 저효율'… 4조 원 자산 낭비 우려
- 용산 공공분양, 당첨 시 2~3배 폭등 예고… 제2의 '로또 청약' 후폭풍 불가피
- 재건축·재개발 규제 완화 빠진 공급 대책, 도심 공급의 80% 외면한 셈
- 재건축 초과이익 환수제 폐지 시급… 8월 입주 단지 7~8억 부담금 폭탄 시 전국 스톱 위기
- 태릉CC, 육사 부지 합쳐야 시너지… 2만 가구급 포괄적 대책 필요
- 3기 신도시 용적률 350% 상향해야… 그것만으로도 20만 호 추가 공급 가능
- 이주비 대출 규제가 사업 속도 발목… 다주택자 이사조차 막는 것은 무리
- 국가 부지 '단순 접근' 안타까워… 외곽 토지 매입 시 공급 물량 10배 이상 확보 가능
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
[내용 인용 시 YTN라디오 <김영수의 더인터뷰> 인터뷰 내용임을 밝혀주시기 바랍니다.]
◆ 김영수 : YTN 라디오 <김영수의 더인터뷰> 2부 순서 이어가겠습니다. 오늘 2부는요. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수를 연결해서 어제 정부가 발표한 주택 공급 대책에 대해서 자세히 분석을 해 드리겠습니다. 정부가 어제 ‘서울과 수도권에 6만 가구를 공급하는 대규모 공급 대책’을 내놨는데요. 자세히 들여다 보겠습니다. 박합수 교수님 나와 계시죠?
◇ 박합수 : 네, 안녕하십니까?
◆ 김영수 : 네, 안녕하세요. 정부가 정말 주택 공급 대책 발표했는데 서울, 경기, 인천까지요. 6만 가구 공급 대책을 마련했습니다. 전체적으로 어떻게 보셨어요?
◇ 박합수 : 우선 ‘정부가 공공 주도 위주로 공급 물량을 확대하기 위해서 발표 시간까지 한 달 정도 늦춰가면서까지 고민과 노력을 한 흔적은 역력하다’ 보여집니다. 그런데 잠깐 살펴보게 되면, 나름대로는 접근성이 좋은 도심 유효 부지를 활용했다는 측면이 있고요. 6만으로 발표하면서 주로 청년층이나 신혼부부 위주의 주거 안정. 이런 부동산 시장을 안정적으로 관리하기 위한 목적으로 발표를 했습니다. 아쉬운 부분은 이런 공공 주도 공급도 굉장히 중요한데요. ‘도심 공급의 80% 이상을 차지하는 재건축·재개발에 대한 규제 완화나 이를테면 재건축 초과의 관세 폐지, 이주비 대출 이런 규제에 대한 개선책은 발표하지 않아서 사실상 아쉬움이 있다’ 말씀드립니다.
◆ 김영수 : 그렇군요. ‘재건축·재개발 규제 완화 대책은 빠져 있는 게 아쉽다’라고 하셨는데. 이거 잠시 뒤에 제가 한 번 더 물어보겠습니다. 먼저 공급 대책을 들여다보겠습니다. 서울 같은 경우에 3만 2천 가구를 공급하기로 했는데요, 주요 지역을 보니까 용산이 들어가요. 용산 업무지구에 원래는 서울시가 한 6천 가구 짓기로 했는데 여기에 4천 가구를 추가하는 거예요?
◇ 박합수 : 네 그렇습니다. 그래서 1만 가구가 되는 거고요.
◆ 김영수 : 1만 가구요? 1만 가구 정도 되면 용적률을 높여주는 건가요?
◇ 박합수 : 용적률을 높이거나 아파트 평형을 소형으로 축소하거나, 아니면 추가로 주택 용지를 더 확보해서 짓는 이 세 가지 방법을 병행해서 4천 가구를 증가한다는 얘기고요. 그리고 캠프킴 부지까지 합쳐서 용산 전체에는 1만 3501가구를 공급하게 됐습니다.
◆ 김영수 : 그래요?
◇ 박합수 : 그런데 용산 같은 경우는 말씀을 드리면 용산은 서울의 핵심 지역이지 않습니까? 그래서 고민이 필요합니다. 이 부동산 정책의 필요성에서 이 국토를 최유용 하고 있는, 그러니까 최유효이용의 가치. 국가 자산을 그렇게 최유효이용이 되도록 관리하고 있는가에 대한 고민이 필요했다고 보여지는 겁니다. 왜 그러냐 하면, 캠프킴 부지 같은 경우 예를 들면 4만 8천 제곱미터예요. 평형으로 따지면 만 4500평 정도 되는데. 여기를 당초에는... 당초라 하면 한 10여 년 전 얘기입니다. 미군이 이전했고 나서 우리가 반환 받았을 때는 여기는 50층짜리 업무용 빌딩을 5개 동을 개발하기로 예정이 됐었던 그런 부지란 말이죠. 그런데 이 부지를 2500가구 공공분양 임대주택을 짓겠다고 한 거란 말이죠. 이게 문재인 정부 당시에는 3100가구로 계획이 되기도 했었어요. 제가 이걸 왜 말씀드리냐면, 국가 자산을 고비용·저효율로 운영하는 대표적인 사례가 될 우려가 있다. 그래서 말씀을 드리는 겁니다. 가령 이거를 민간에 매각을 한다고 하게 되면 토지 가격이 3.3제곱미터당 평당 못해도 2억 5천에서 3억 원 정도의 매각이 가능한 부지예요. 대로변에 상업용지 옆에 있기 때문에. 그러면 이게 매각 가격만 따져도 4조 원을 훌쩍 넘습니다. 그러면 이거를 4조 원의 그런 자금을 가지고, 서울 외곽 지역에서 토지를 천만 원에 매입을 해서 거기에 아파트를 개발하게 되면 대략 30배 정도의 면적을 확보하고 공급 물량도 2500가구에 최소 10배 이상의 물량을 확보할 수가 있어요.
◆ 김영수 : 예.
◇ 박합수 : 이렇게 융통성 있게 우리의 국가 자산을 효율적으로 이용하면 충분히 10배 이상의 공급 물량도 확보하면서 다양하게 이용할 수 있는데, ‘이 부분에 대한 고민이 거의 없고 용산에 땅이 있으니까 그냥 아파트 지어야 되겠다라는 그런 단순 접근 방식이 상당 부분 안타깝다.’ 그리고 이게 후폭풍이 굉장히 클 건데. 우리가 강남에 아파트 분양할 때 분양가 상한제 되면서 로또 분양 맨날 얘기하지 않습니까? 그래서 ‘85제곱미터 분양 받으면 30억이 남더라’ 이런 얘기를 들었습니다. 이게 바로 이 캠프킴 부지에서 예고된 횡재 로또라고 할 수 있습니다. 물론 일반 분양과 임대를 어떻게 나눌지는 모르겠으나 여기는 아파트를 짓게 되면 용산공원 최고의 전망에다가 남산까지 전망이 가능한 그런 최고급 아파트로 변신하게 되는데, 못해도 분양을 받으면 2배, 3배의 가격은 그 자리에서 급등할 것으로 예상이 됩니다. 그러면 국가가 2500명에게 이런 두세 배의 가격을 남기면 그게 최선인가. 아니면 다른 지역에 가서 10배 이상의 공급을 해서 2만 가구 이상을 더 늘리는 게 더 적합한 것인가라는 차원에서 절대적인 고민이 필요하다고 봅니다.
◆ 김영수 : 그렇겠네요. 생각해 볼 대목인 것 같습니다. 보면 서울 지역에 용산뿐 아니죠? 태릉CC에도 6800호 공급에 나선다고 하는데요. 문재인 정부 때도 한번 추진했다가 지역 주민들의 반발로 짓지 못했는데, 이번에는 여러 교통 대책도 마련한다고 해요. 어떻게 잘될 것 같습니까? 어떻게 보세요?
◇ 박합수 : 문재인 정부 당시에는 여기 1만 가구를 공급할 계획이었어서.
◆ 김영수 : 원래 1만 가구였군요?
◇ 박합수 : 문재인 정부 당시에는 1만 가구로 시작을 해서 6800가구로 줄어드는 거죠. 물론 저도 이거는 재개를 주장했습니다. 재개를 주장했고, 이곳을 개발하게 되면 충분히 의미 있는 공급이 되겠다고 했지만 지자체 노원구청이나 그 일대 주민들은 반대하지는 않죠. 이것도 개발을 함에 있어서는 더 도시계획 차원에서 확대해서 지역 개발을 활성화할 필요가 있어요. 그게 뭐냐 하면 바로 태릉CC 옆에 붙어 있는 게 육군 사관학교예요. 그래서 육군 사관학교까지 부지를 합쳐서 개발을 하게 되면 주택은 한 2만 가구 정도로 늘어날 수도 있어요. 거기에 또 약간의 아쉬운 교통 대책을 추가해서 하게 되면 충분히 지역적으로 공급 물량을 확대할 수 있는 측면도 있고. 나름대로는 지자체에서 원하는 자족 시설이나 이런 것들도 입주도 가능할 수 있겠나 생각이 들어서 포괄적인 공급 대책이 돼야 되지 않겠나 생각이 듭니다.
◆ 김영수 : 예, 정부도 주택 공급이 중요하다. 특히 서울 수도권에 상당한 주택 부족 사태가 있으니까 적극적으로 공급하기 위해서 정말 ‘영끌’했다고 하더라고요. 그래서 과천도 찾았어요? 과천에도 한 1만 가구 찾은 것 같고. 판교, 성남 이쪽에서도 한 6300가구를 공급한다고 합니다. 그쪽 지역은 어떻습니까?
◇ 박합수 : 과천은 9800가구로 돼 있고, 판교는 테크노밸리 그다음에 성남 여수동 일대 이런 식으로 확보를 했는데. 판교는 이미 기존에 잘 시설이 돼 있는 곳에 추가하는 거니까 충분히 기대 수요는 있다고 보여지고요. 여수동도 마찬가지입니다. 과천은 지자체에서 약간의 반발을 하고 있습니다. 그리고 경마장이 들어가면서 마사회에서 아직 최종 확정이 안 된 그런 상태이기도 해요. 입지야 최고로 좋은 자리죠. 과천은 특히 준강남에 속하는 그런 지역인 데다가, 선바위역 주변에 과천지구가 거기도 거의 1만 가구 가까이 개발이 되기 때문에. 그 일대가 개발이 되면 서울 못지않게 충분히 기대감이 높은 그런 입지로 발전하지 않겠나 예상은 하고 있습니다.
◆ 김영수 : 예, 전체적으로 보면 착공 시기가 2028년부터 2030년까지 앞으로 몇 년 안에 있으면 착공을 하겠다는 건데, 실제로 시행이 될 수 있을 것 같습니까? 어때요?
◇ 박합수 : 방금 말씀드렸던 지자체와 협의가 필요하고. 그다음에 마사회처럼 이런 공공기관도 결정을 해야 되는 문제 이런 것들을 극복해야 추진이 가능한 그런 거라고 볼 수 있겠습니다. 물론 작은 면적들은 일정에 크게 무리가 없겠으나 대규모로 움직이는 1만 가구짜리 용산 국제업무지구 같은 경우는 서울시와의 협의가 원만하게 교육청도 관련이 돼 있으니까. 이게 이루어져야 된다고 보고요. 27년이면 당장 내년입니다. 그래서 물리적으로 가능하려면 그런 중앙 정부와 지자체 간의 협의가 원만하게 추진되고 진행이 돼야 될 텐데 ,그 부분은 아까 용산 말씀드렸다시피 약간의 진통은 예상이 됩니다.
◆ 김영수 : 앞서 잠깐 ‘재건축·재개발 규제 완화가 빠진 부분이 아쉽다’라고 하셨는데. 서울시 같은 경우에 어제 대책 나오니까 ‘민간 정비 사업 활성화 방안은 제외됐다’라는 이야기를 한 거죠. 같은 취지죠?
◇ 박합수 : 제 의견하고 거의 흡사하다고 봅니다.
◆ 김영수 : 그럼 이번에 왜 이런 민간 정비 사업 활성화, 재건축·재개발 규제 완화는 빠졌다고 보세요?
◇ 박합수 : 우리가 주택을 공급하려면 4가지 정도를 병행해야 되는 상황인데요. 첫 번째는 정부가 발표하고 주도하고 있는 공공 주도. 공공택지 위주의 이런 공급입니다. 두 번째는 도심의 공급은 80% 이상을 재건축·재개발 정비 사업에서 물량을 확보할 수 있기 때문에. 이 부분에 대한 것이 빠졌다는 뜻이고요. 세 번째 공급은 민간 자체 사업입니다. 도시 개발 사업을 주로 하는 민간 자체 사업이 부동산 PF 부실 문제 등으로 지체가 되고 있기 때문에, 이 부분도 살려야 될 필요가 있는 거고. 마지막 네 번째는 비아파트. 다세대나 주거용 오피스텔 이런 부분 4가지 정도가 병행해서 잘 추진이 돼야 공급이 완결된다고 볼 수 있기 때문에. ‘공공 주도 위주만 앞서 나가고 있는 거고 재건축·재개발 같은 부분은 약간 소외됐다’라고 볼 수도 있어요. 그래서 재건축 같은 경우에는 가장 시급한 문제가, ‘재건축 초과이익 환수제 폐지’라고 할 수가 있습니다. 이를테면 제가 전에 로또 청약의 대명사 30억 얘기했는데. 그 아파트가 반포 래미안 트리니원이라는 아파트인데. 여기에 입주를 하게 되면 당장 재건축 부담금이 부과가 될 건데 예상은 한 7~8억 정도로 나오고 있어요. 그러면 무슨 일이냐 하면 앞으로 재건축을 하게 되면 몇 억이 나올 수 있는지는... 물론 단지별로 다 다르니까요. 그게 3~4억이 나오든, 1~2억이 나오든 ‘입주하게 되면 재건축 부담금을 부과하게 된다’라는 게 시장의 신호가 전달될 겁니다. 이게 8월 정도 입주가 되면. 그러면 전국에 있는 모든 재건축 아파트 단지가 여기에 해당되기 때문에 재건축은 일시 스톱할 확률도 상당히 있습니다. 이걸 어떻게 부담할 것이냐의 문제가 첨예한 그런 상황이 되기 때문에, 이 부분에 대한 것이 사실상 사업 지체의 요인으로 작용할 우려가 있다. 그리고 이미 발생하고 있는 건데 ‘이주비 대출’ 같은 경우도 대출 규제 대상으로 포함을 해놨기 때문에. 일단은 다주택자는 이주비 대출 자체가 안 되죠. 주택 매입도 아니고 이사를 간 건데도 불구하고 대출 규제 대상에 올려놨어요. 그만큼 사업 속도가 늦어지는 문제가 있고. 그다음에 대출 외에도 하나 더 추가하게 되면 재건축·재개발에서 아파트 한 채를 더 받는 1 플러스 1이라는 그런 두 채를 받는 경우가 있습니다. 종전에 큰 아파트를 가지고 있다고 하게 되면 이것도 2주택자 취급을 해 가지고 이주비부터 제한이 되는 문제가 있다 보니까 큰 거 한 거 한 개를 차지하는 거예요. 가령 60평짜리를 1개를 받을 거를 이걸 완화하게 되면 35평 25평 2개로 나눠서 받아 받게 되는 거고요. 그러면 25평 받는 거를 제가 제한하는 것은, 입주 후 5년간은 한 채를 주택 수에서 제외하게 되면 60평 똘똘한 한 채 받는 사람보다 두 채를 받는 사람들이 그만큼 조합원 수가 많이 늘어나게 됩니다. 그만큼 그 비중이 30%가 됐든 40%가 되면 가구 수가 30%, 40% 늘어나는 효과가 있기 때문에 이런 부분에 대한 것까지 세심하게 정책적으로 도입이 돼야 되고요. 아울러서 국민주택 규모도 전용면적 85에서 60제곱미터로 축소하게 되면 여기서도 한 30% 이상의 공급 확대 효과가 있어요. 이런 부분들을 종합적으로 이런 재건축·재개발 쪽의 제도를 개선해서 하게 되면 충분히 공급 확대 효과가 있다고 보여집니다.
◆ 김영수 : 잘 들었습니다. 여러 가지 잘 분석을 해 주셨는데, 제일 중요한 거는 아파트 가격 안정세로 이어지는 거잖아요? 이번 공급 대책 바로 잡을 수는 없겠습니다만 집값 상승 억제에 도움이 될 것으로 보시는 건가요?
◇ 박합수 : 앞서 말씀드린 대로 공공 주도 위주의 공급 정책이기 때문에. 제가 언급한 재건축·재개발, 그다음에 민간 자체 공급 도시개발 사업, 비아파트 이런 공급에 대해서. 전 분야에 대해서 종합적으로 공급 확대 정책을 다시 한 번 재추진할 필요가 있지 않겠나 하는 생각이 들고요. 그렇게 되면 충분히 안정 효과는 기대할 수 있다고 보여지는데. 제가 하나 추가로 말씀드리면 이 순간에 가장 중요하게 검토돼야 될 공급 확대 정책은 뭐냐 하면 ‘3기 신도시’입니다. 3기 신도시는 발표한 지 5년이 지났기 때문에 한 5년 안에 입주가 가능합니다. 그래서 현재 그 도시 설계가 주택 공급 물량이 용적률이 200% 전후로 설계돼 있어요. 이거는 굉장히 낮은 겁니다. 현재 은마 아파트가 용적률이 204%인데 재건축을 300% 이상 추진하고 있습니다. 그래서 이 200%를 1기 신도시 노후 계획 도시 수준인 300에서 350%로 상향을 하게 되면 그만큼 엄청난 물량이 늘어나죠. 여기에 과도한 공원 녹지나 다중 용지를 축소해서 공급을 확대하게 되면 이 부분만큼 가지고도 한 20만 호가 늘어날 수 있어서 공급 안정 효과가 크다고 할 수 있습니다.
◆ 김영수 : 예. 교수님. 잘 들었습니다. 저희가 시간이 얼마 남지 않아서요. 잘 들었습니다. 고맙습니다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수와 함께 했습니다. 고맙습니다.
◇ 박합수 : 네. 감사합니다.
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