□ 방송일시 : 2026년 1월 28일 (수)
□ 진행 : 박귀빈 아나운서
□ 출연자 : 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원(전화)
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 박귀빈 : 이재명 정부가 ‘다주택자 양도세 중과’ 부활을 비롯해서 세제 개편을 공식화하면서 부동산 시장이 술렁이고 있습니다. 지난해 발표했던 11.5 부동산 대책에도 여전히 일부 지역에서 상승세가 이어지고 있고요. 시장의 불안이 여전한 상황이어서 ‘부동산 과열을 억제하겠다’ 이런 의지를 다지고 있는 건데요. ‘다주택자 양도세 중과’가 부활하면 부동산 시장에는 어떤 변화가 생길지 전문가와 이야기 나눠보겠습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원 전화 연결합니다. 위원님, 안녕하세요.
◇ 박원갑 : 네, 안녕하십니까.
◆ 박귀빈 : ‘다주택자 양도소득세 중과 제도’ 이것부터 간략히 설명 부탁드릴게요.
◇ 박원갑 : 지금 다주택자에 대해서 양도세, 중과세 3주택자가 첫 집을 팔 때 82.5% 그런 얘기 들으셨을 텐데... 이게 모든 지역에 해당되는 게 아니고요. 조정 대상 지역에만 해당이 됩니다. 지금 조정 대상 지역이 서울 전역하고 경기 남부 12곳이 지정이 돼 있잖아요? 이곳에서 다주택자 양도세 중과세에 따른 세금이 늘어나게 되었다 보시면 될 것 같고요. 대통령께서 이 부분을 자꾸 말씀하시는 거는, 결국은 어떻게 보면 ‘부동산 쪽으로 자금이 자꾸 과잉 유입이 된다. 생산적이지 않다’는 거예요. 부동산은 약간 제로섬 게임이거든요. 특히 부동산 중독 사회, 혹은 과잉 사회라기보다는 지금은 ‘아파트 편식 사회’죠. 빌딩이나 토지는 옛날처럼 안 사잖아요. 아파트만 사려는 그런 경향이 강해지는데. 결국 아파트가 올라가게 되면 나중에 전세도 오르고, 월세도 오르고. 결국은 주거 안정과 시장 안정에 위험 요인이 된다. ‘집값이 비싸서 결혼도 못 한다’ 이런 여러 가지 그런 인식이 바탕에 깔려 있는데. 집값 불안에 주요 세력으로서 ‘다주택자’를 지목하고 있지 않느냐 이렇게 보고 있고요. 그래서 ‘거기에 대해서 제동을 걸겠다’ 이런 뜻이라고 보시면 될 것 같습니다.
◆ 박귀빈 : 다주택자 양도세 중과. 그러니까 집을 팔 때 양도세를 내야 되죠. 집을 팔아서 얻은 =이익에 대해서 세금을 내는 건데, 집이 많은 사람들은 2주택, 3주택에 따라서 세금을 더 얹어서 더 많은 세금을 내게 한다는 건데. 2022년 5월부터 유예가 돼 온 상황이었어요. 그런데 이거를 ‘5월 10일부터 시행하겠다’ 대통령이 못 박은 겁니다. 이게 한 4개월도 안 남았잖아요? 그래서 이걸 부동산 시장에서는 어떻게 받아들이고 있나, 분위기 어떤가 궁금합니다.
◇ 박원갑 : 일단 신호는 확실하고요. 그동안에 긴가민가 이런 불확실성이 있었는데. 어쨌든 대통령께서 ‘5월 9일까지, 잔금이 아니라 계약한 것까지는 조정 대상 지역에서 양도세를 무겁게 매기지 않겠다’ 이렇게 얘기를 하셨잖아요? 그런데 뭐가 변수가 하나 들어왔냐면 바로 ‘토지거래 허가구역’이라는 게 들어왔어요. 이게 아파트 허가 구역이라고 보시면 돼요. 그런데 이 토지거래 허가구역과 이 조정 대상 지역, 양도세와 관련된 지역이라고 보면 돼요. 서로 같이 작동을 하고 있는 건데. 그러면은 보십시오. 내가 아파트를 만약에 갖고 있다고 쳐요. 그러면 한 채는 살고 한 채는 전월세를 놨을 거 아닙니까? 그렇게 하려고 했는데 이 토지거래 허가구역에서는 갭투자가 안 되잖아요? 전세를 끼고 못 사는 거예요. 그러면 집을 갖고 있는 사람도 전세를 끼고 못 파는 거예요. 이러다 보니까 다주택자들이 ‘이건 팔고 싶어도 팔지 못하는 거 아니냐’ 이런 얘기가 나오고 있고요. 그리고 토지거래 허가구역은 일반 지역에서 집 살 때하고 다릅니다. 그런데 아파트를 살 때는 허가를 받아야 되거든요. 그러면 먼저 약정서를 씁니다. 약정서 쓰는 데도 시간이 제법 걸려요. 그리고 구청이나 시청에다가 허가를 신청할 거 아니에요? 그게 한 15일이 기준일인데, 토요일, 일요일 뛸 수도 있잖아요. 적어도 20일은 잡아야 돼요. 그러면 5월 9일까지 계약을 해야 된다는 것은 제 생각에는 아마 일부 다주택자들은 매물을 내놓으려고 그럽니다. 일부 싸게 나오는 것도 있기도 해요. 4월 중순까지 매물이 나오지 않을까 생각이 들어요. 그래도 못 파는 분들이 있을 거잖아요? 내놨는데 안 나가면 어떡해요. 그런 경우에는 아마 막판에 증여나 아마 부담보 증여로 돌아서는 다주택자들이 있지 않을까 이런 생각을 해보고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 그러니까 정부의 취지는 집값이 안 잡히고, 계속 오르고 있고 이거를 집이 많은 사람들이 계속 갖고 있고 그러면 ‘앞으로 집 사고 팔 때 세금을 많이 매길 거니까 그전에 빨리 팔아라’ 그러면 부동산에 매물이 많이 나올 거니까. ‘공급이 많이 되니까 집값 상승을 조금 줄일 것이다’ 이런 생각으로 ‘중과 제도를 이번에 유예하지 않겠다’ 그 목적인 건 맞아요?
◇ 박원갑 : 그렇죠. 여러 가지 취지가 있죠. 법을 시행하기에 앞서서 매물이 나올 거잖아요? 그러면 집값이 신고가를 경신하는 곳도 많은데, 일단은 오름세가 주춤할 수밖에 없어요. 그런데 그 기간을 늘리는 것도 나쁘지는 않을 것 같아요. 목표는 확실하잖아요. 수단은 유연하게 써도 되지 않을까. 조금 연장해도 나쁘지는 않을 것 같아요. 왜냐하면 토지거래 허가제라는 변수가 있기 때문에, 아까 말씀드린 대로 아마 실무진에서 이 부분에 대해서 더 심도 있는 검토를 해야 되지 않을까. 현장에도 한번 가보고, 당사자들도 얘기를 들어보고. 약간 경착륙보다 연착륙으로 갈 수 있는 방안. 이 부분을 같이 고민을 해야 되지 않을까 이런 생각도 해보고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 그럼 위원님은 지금 5월 10일부터 다주택자 양도소득세 중과 유예 끝내겠다 이거를 ‘당장 너무 빠르다’는 거군요? ‘조금 더 시간을 달라. 더 필요하다’고 보시는 거네요.
◇ 박원갑 : 토지거래 허가구역만 아니었으면 별로 할 말이 없어요. 그런데 정책적 판단이니까. 토지거래 허가구역이 쑥 들어왔단 말이에요. 그래서 전세 끼고, 월세 끼고 갖고 있는 다주택자들이 팔면 불법이에요. 그런 상황에서 그럼 어떻게 이걸 처분할 거냐, 그래서 이런 부분이 고충이 있거든요. 그런 부분들을 최종 확정된 건 아니잖아요? 이렇게 중간에 입법돼야 되니까 이런 부분들은 더 검토가 되었으면 좋겠다 생각은 하고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 대통령이 확실하게 못 박는 발언을 했기 때문에, 바로 이것이 시장에 영향을 주었을까 그것도 궁금한데. 그 사이에 매물이 나온다던가 이런 분위기가 보이세요?
◇ 박원갑 : 매물은 나오고 있어요. 그런데 많이 쏟아질 정도는 아니다 말씀을 드리고 싶은데, 일각에서는 5~6억씩 낮게 매물이 나오곤 하는데 흔치는 않은 것 같고요. 아마 그런 요건이 되는 사람들 중에서는 팔 수가 있겠죠. 가령 이런 경우는 팔 수 있거든요. 내가 세를 놨는데 만기가 한 2~3개월 정도 임박해 있어요. 이런 거는 허가 신청하면 허가가 나오거든요. 그런 거라든지 아니면 비워놓고 있다든지. 여러 가지 아마 사례가 나올 텐데, 그런 특수한 매물들이 일부 나오는 것 같고. 그리고 부활된다는 메시지가 나오니까 시장에서 약간 매수자들이 뜸을 들이는 것 같아요.
◆ 박귀빈 : 분위기를 조금 더 보겠다?
◇ 박원갑 : 그렇죠. 관망세로 접어들었다고 보면 되죠. 왜냐하면 매물이 싼 게 나올 테니까요. 그래서 지금 분위기는 어떻게 보면 약간 찬물을 끼얹은 것 같은 분위기다.
◆ 박귀빈 : 그러면은 우리 위원님도 다주택자라고 하신다면 조금 더 관망하시겠어요?
◇ 박원갑 : 제가 다주택자는 아니라서... 그런데 그거는 많이 판단을 하셔야 돼요. 왜냐하면 그동안에 팔 수 있는 분들은 많이 파셨기 때문에. 이미 많이 파셨죠. 우리나라에 다주택자 비중이 조금씩 줄어요. 그런데 그렇게 많이는 줄지는 않고, 문제는 그거겠죠. 내가 사는 집과 파는 집이 이른바 토지거래 허가구역과 조정 대상 지역의 안에 있을 경우에는 임박한 거잖아요. 그런 경우는 고민을 많이 하실 것 같고. 그렇지 않고 인천이라든지, 아니면 경기 북부라든지, 아니면 부산이나 대구 이런 데는 고민하는 분은 그렇게 많지는 않죠.
◆ 박귀빈 : 그러면 수도권이랑 달리 비수도권 시장 같은 데서는 시장 반응이 조금 다르게 보이나요?
◇ 박원갑 : 그렇죠. 그동안에 오랫동안 침체를 겪었지 않습니까? 그리고 정부가 수도권하고 어떻게 보면 지역하고는 합일적으로 정책적 대응을 하고 있잖아요. 미분양을 사준다든지, 미분양 아파트를 사면 양도세를 깎아준다든지. 여러 가지 인센티브가 이미 많이 주어진 상태예요. 그래서 제 생각에는 이번 대책들이 주로 수도권을 옥죄는 거예요. 그래서 지방은 제 생각에 약간 온기가 도는 양상일 텐데. 물론 미분양은 많아요. 한국 부동산은 실거래가를 보면은 지난 6월부터 지방이 약간 플러스로 전환됐어요. 강하지는 않지만 아마 서서히 온기 정도, 아니면 숨통 정도는 예상하고 있고. 올해 아마 그렇게까지 나쁘지는 않을 겁니다.
◆ 박귀빈 : 거래가 이루어지고 있다 이런 말씀이신 거죠?
◇ 박원갑 : 예. 올해부터 입주 물량도 지역이 줄어요. 그리고 금리도 작년에 낮아졌고, 그리고 공기업들이 내려가잖아요. 부산 같은 경우는 해수부도 내려가고 그래서 그 지역에서 좋은 데가 주로 울산이 선두 주자고요. 조선이나 자동차 경기가 워낙 좋으니까. 부산 이런 데, 그다음에 진주 이런 데도 나쁘지도 않고. 대구도 미분양의 무덤이라고 그랬는데. 최근에 약간 수성구나 이런 쪽을 중심으로 소폭 반등 이런 조짐이 있는데, 아까 말씀드린 것처럼 강하지는 않고요. 광주라든지 제주도 이런 데는 여전히 약간 침체 국면이라서 지방이 이렇게 양극화되지는 않고요. 약간 다극화. 동네별로 다른 양상이 두드러진 특징이다 보시면 될 것 같습니다.
◆ 박귀빈 : 이재명 정부가 ‘다주택자 양도세 중과 부활시키겠다’ 이런 신호를 줬고. 세제 개편도 전반적으로 진행이 되지 않을까 이런 생각이 드는 것이, ‘보유세 강화 가능성’도 시사가 됐잖아요? 그러면 어찌 됐건 집을 갖고 있는 분들에게는 점점 세금의 강도가 압박이 가해지는 건데, 이거 전문가로 보실 때 어떻게 평가하세요?
◇ 박원갑 : 그거는 정무적인 판단이기는 합니다. 그런데 세금이야 내는 사람 입장에서 덜 내는 게 좋겠죠. 그런데 제 생각에는 이슈가 될 만한 게요, ‘똘똘한 한 채’ 트렌드가 워낙 강하지 않습니까? 그래서 이 부분에 대해서 제 생각에는 좀 손질을 할 가능성은 있지 않을까 보고 있어요.
◆ 박귀빈 : 집을 갖고 있는 사람 입장에서는 다주택자들이 집을 많이 갖고 있으면 점점 세금 압박이 세지니까 ‘똘똘한 한 채’에 대한 게 더 강화되지 않을까 이런 생각이 드는데.
◇ 박원갑 : 그렇죠. 양도세 중과세만 감안하면 ‘똘똘한 한 채’ 흐름이 흔들릴 수가 있죠. 여러 채를 갖고 있으면 지금도 살 때는 불리하잖아요? 지금의 조정대상지역 서울에서 집 두 채 사면 취득세가 8%입니다. 지금도 규제가 있잖아요. 그런데 양도세까지 들어온다는 건데. 그러면 당연히 장기 거주할 똘똘한 한 채를 사는 게 자연스러운 현상일 수가 있겠죠. 그런데 뭐가 들어오냐 하면 고가 1주택, 그러니까 팔 때 12억이 넘으면 양도세를 장기보유 특별공제로 깎아줍니다. 10년 보유에 10년 거주를 하면 최대 80%까지 해주고 있는데, 이걸 조금은 손볼 수가 있단 말이에요. 왜냐하면 ‘너무 과도하다’라는 얘기를 해요. 빌딩이나 상가 토지는 10년에 20%예요. 그리고 15년에 30%고. 이명박 정부 들어서기 전에는 1주택자라도 장기보유 특별공제가 15년에 45%였어요. 그러니까 ‘과다하지 않느냐’ 이런 얘기가 자꾸 나오고 있어서 지난 문재인 정부 때 한 번 하려다가 말았는데. 한번 검토했던 부분, 그러니까 고가 주택을 갖고 있는 사람이 팔 때에 너무 양도 차익이 많으면 10년 살아도 지금은 40% 해주고 있거든요. 40% 상속 공제를 10%로 줄인다든지 이런 여러 가지 가능성은 있다. 그렇게 되면 어떻게 돼요? 그렇게 되면 똘똘한 한 채가 조금 흔들릴 수 있죠. 매물이 나옵니다. 시행하기 전에. 그리고 하나는 이런 것도 있단 말이에요. 지금은 우리가 세금을 보유 가구 수 따라 매기는데 아예 시가 총액으로 매긴다든지. 여러 가지 세제 개편안이 충분히 검토되기 때문에, 무조건 똘똘한 한 채가 베스트다 이렇게 말하기에는 ‘아직은 정책적 불확실성이 있다’ 말씀드리겠습니다.
◆ 박귀빈 : 조금 더 지켜봐야 될 것 같습니다. 지금까지 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원이었습니다. 고맙습니다.
◇ 박원갑 : 네, 고맙습니다.
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