■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 11월 28일 금요일
■ 대담 : 우병탁 신한은행 프리미엄 패스파인더 전문위원
- 올해 종부세 과세대상 증가 인원 8만명 중 6만명이 서울.. 강남 외 마포, 성동, 광진, 동작, 영등포 등 한강벨트를 중심 과세기준 12억 넘긴 아파트 증가 때문
- 올해 집값 상승 폭 확대로 내년 종부세 더 늘어날 전망
- 與, 보유세 강화 주장 나와..집값 안정에 도움될지 의문, 종부세 때문에 집 매각 많지 않을 것
- 보유세 중 재산세, 해외에 비해 낮은 편..반면 종부세의 경우 굉장히 높은 수준, 보유세 높이고 거래세 낮추는 주장 논란 유발
- 법률상 거래세는 주택 취득세만 해당, 반면 양도세는 소득세 임에도 국민들 거래세로 인식
- 26년 5월9일로 다가온 다주택자 양도세 중과 유예, 연장 안될 경우 매물 잠김 우려..재유예 가능성
- '피할 수 없다면 줄여라' 종부세 절세 전략, 부부 공공 명의 경우 각각 9억씩 18억원 세액 공재..단독 명의 12억원보다 유리
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 정부가 올해 종합부동산세 납부 고지서를 일괄 발송했죠. 1년 전보다 납부 대상 인원과 금액이 크게 늘었다고 합니다. 아무래도 집값이 많이 올랐기 때문이겠죠. 그런데 내년에도 이 종부세 세수가 더 늘어날 것 같다는 전망이 나오고 있습니다. 최근엔 정치권에서 또 보유세 개편 이야기가 나오고 있습니다. 우병탁 신한은행 프리미엄 패스파인더 전문위원과 함께 이 내용 알아보도록 하겠습니다. 위원님, 나와 계십니까?
◇ 우병탁 : 네. 안녕하세요. 우병탁입니다.
◆ 조태현 : 네. 안녕하십니까? 위원님. 종부세 이야기부터 해볼까요? 종부세 대상과 금액 다 늘었다고 하는데 뭐 얼마나 늘어났다는 겁니까?
◇ 우병탁 : 네. 올해 전체 종부세 대상은 62만 9천 명으로 작년에 비해서 8만 1천 명 증가했고 총 세수는 5조 3천억입니다. 특히 주택분 종부세의 과세 대상 인원이 54만 명으로 인원 수로는 종부세를 내는 사람들의 대다수를 차지합니다. 전체 주택 보유자 1600만 가구의 약 3.4% 규모입니다.
◆ 조태현 : 그런데 3.4%이긴 하지만 서울만 보면 한 집 건너 한 집씩 낸 것 같단 말이죠? 한강 벨트를 중심으로 종부세가 많이 늘었다고 해요. 아무래도 그럴 수밖에 없을 것 같은데 사례 좀 소개해 주시겠습니까?
◇ 우병탁 : 네. 한강벨트의 대표 지역인 마포의 마포 래미안 푸르지오의 경우 전용 84제곱미터를 기준으로 작년 공시가격이 과세 기준 12억보다 낮았던 11억 6400만 원으로 종부세를 내지 않았었는데요. 올해는 13억 3800만 원으로 12억을 넘겼기 때문에 한 채라고 하더라도 이제 종부세 대상이 된 것이고요. 해당 단지의 경우에는 작년 말에 시세 20억 원을 찍고 올해는 27억 원까지 거래가 되면서 내년에는 보유세도 더 오를 것으로 예상이 됩니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 0원에서 금액이 생기면 좀 마음이 많이 아플 것 같은데요. 이런 곳이 한두 곳은 아니고 여러 군데가 있는 것 같아요. 그렇다면 이렇게 종부세가 늘고 대상자도 확대된 배경 역시 서울 집값이 그만큼 올랐기 때문이겠죠?
◇ 우병탁 : 네 맞습니다. 지난해 대비 증가한 과세 대상 인원 8만 1천 명 중 약 6만 명이 서울에서만 증가했습니다. 서울 아파트 가격이 다른 지역보다 더 크게 상승했기 때문인데요. 시세 상승으로 공시가격도 다른 곳보다 더 올랐고 여기에 기존 종부세 대상이었던 강남이나 서초 외에 마포, 성동, 광진, 동작, 영등포 등 한강벨트를 중심으로 한 서울 지역 아파트들이 대거 종부세 과세 기준인 12억을 넘긴 주택이 많아졌기 때문입니다.
◆ 조태현 : 역시 보니까 과세 인원을 봐도 서울이 한 20%, 인천이 19%, 경기가 16%였다고 하는데요. 수도권 전체가 들썩였다고 볼 수가 있겠고요. 그러다 보니까 지난해까지는 종부세 대상자가 아니었다가 이제는 종부세가 되는 그런 경우들이 많은 것 같아요. 앞서 말씀을 드렸던 마포 래미안 푸르지오 같은 경우도 있었고요. 성동구에 있는 서울숲 리버뷰 자이 이쪽도 올해 종부세가 발생을 하면서 보유세가 249만 원에서 314만 원으로 뛰었다고 합니다. 또 하나 관심을 많이 끄는 곳이죠. 반포 아크로 리버파크 여기 올해 종부세가 885만 원이라고 해요. 1년 전보다 360만 원이나 대폭 늘었다고 합니다. 대치 은마 아파트 역시 종부세 많이 늘었고요. 보유세가 703만 원 이거 합치면 거의 1천만 원 가까이 되겠네요. 초고가 아파트들 이런 곳은 공시가격 상승 비율이 더 크게 적용된다고 합니다. 아무래도 시세가 높다 보니까 공시가격 12억 상승만으로도 세액의 오름 폭이 굉장히 크다고 하는데 잘 모르겠습니다. 이런 종부세 이야기는 계속 나오는데 종부세로 주택 가격을 잡을 수가 있는가 지금까지 사례로 봤을 때는요. 노무현 정부, 문재인 정부 때 다 그렇게 성공적이지 않았기 때문에 더 고심이 많이 될 것 같은데요. 종부세에 대한 이야기 조금만 더 나눠보고 보유세 이야기해 보도록 하겠습니다. 위원님, 다시 연결됐죠? 나와계십니까?
◇ 우병탁 : 네. 다시 연결됐습니다.
◆ 조태현 : 이제 잘 들리네요. 위원님 이거 하나 여쭤볼게요. 내년에는 종부세가 올해보다 더 많이 늘어날 것 같다. 이거는 왜 그런겁니까?
◇ 우병탁 : 2024년도에 주택 가격이 상승했던 폭보다 2025년도 올해 아직 11월입니다만 현재까지 올라간 상승폭이 서울의 경우에는 훨씬 더 높기 때문입니다. 시세가 상승하게 되면 따라서 공시가격도 같은 비율로 높게 올라가기 때문입니다.
◆ 조태현 : 네. 정부가 일단 세율을 동결하겠다고 밝혔는데요. 일단 말씀하신 것처럼 집값이 많이 올랐죠. 여기다가 여권 쪽에서는 보유세를 강화하자 이런 이야기도 나오고 있거든요? 주택 보유자들이 보유세를 견디지 못하고 나갈 것이다 이런 이야기인데요. 이거 앞 정권에서 별로 성공 못 했던 것 같거든요. 우 위원님, 어떻게 보십니까?
◇ 우병탁 : 맞습니다. 지금 현재도 다시 그런 의견들이 나오고 있는데요. 과연 보유세가 집값을 안정시키는 데 얼마나 도움이 될지는 저도 의문입니다. 일부 고가 주택의 경우에는 재산세를 포함한 보유세가 올해에도 작년 대비해서 법정 최고 한도인 150%, 1.5배까지 큰 폭으로 오르는 것은 사실입니다만 그 사이에 해당 집값은 수억 원 이상 커진 것이기 때문에 통상 보유세가 아무리 늘어난다고 하더라도 집값이 그 상승보다 훨씬 큰 이상, 즉 집값이 상승하는 이상 보유세 때문에 혹은 종부세 때문에 집을 매각하는 사람은 그렇게 많지 않아 보입니다. 그런 점에서 보면 보유세는 공평 과세의 측면 즉 더 비싼 집은 더 많은 세금을 내야 된다라는 식으로 꾸준하게 높여가는 것이 중요하지 집값을 집을 팔게 하기 위한 정책 수단으로 쓰이는 것은 그렇게 바람직해 보이지는 않습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 집값 상승 기대감이 크다면 이런 것들이 별로 효과를 보지 못할 것이다 말씀을 해 주신 건데 그렇다면 이런 방법도 있지 않습니까? 보유세를 정말 엄청나게 강하게 매긴다든지 이런 것도 효과가 없을까요?
◇ 우병탁 : 다만 그럼에도 불구하고 재산세와 종부세 즉 보유세의 경우에는 매년 반복적으로 부과되는 세금이기 때문에 자산 가격의 일정 수준 이상으로 부과하는 것이 논리적으로 불가능합니다. 그래서 일부 현금 흐름이 없는 사람들에게 매각을 유도할 수 있는 기능은 있을 수 있지만 역시 주택 가격의 상승이 계속되는 한은 효과는 그렇게 커 보이지 않습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 일각에서는요. 지금 주택 공급 부족 이런 것들이 부동산 시장을 많이 불안하게 만들고 있잖아요? 그렇기 때문에 보유세는 올리고 거래세는 낮춰야 된다 이게 세수의 원칙이다라는 이야기도 하거든요? 여기에 대해서 어떻게 평가하십니까?
◇ 우병탁 : 네. OECD 다른 국가들에 비해서 우리나라의 보유세는 상대적으로 많이 낮은 편입니다. 그런데 보편적인 보유세인 재산세는 낮지만 특정 보유세인 종부세 그러니까 일부에게 부과되는 종부세는 굉장히 높다 보니 이것이 과연 높은거냐, 낮은거냐라고 하는 논란이 생기는 것이고요. 따라서 앞으로 종부세를 장기적으로는 재산세로 통합하면서 전반적인 보유세 부담을 OECD 수준의 달하도록 높여 나가는 것이 필요해 보이고요. 이 과정에서 원활한 매매는 또 그대로 일어나도록 하기 위해서는 거래세는 낮추는 방식으로 가야 되는 것이 바람직해 보입니다.
◆ 조태현 : 하긴 문재인 정부 때 재산세도 높이고 거래세도 높이니까 그냥 매물이 잠겨버리는 그런 현상들이 있었잖아요. 그러니까 이런 것들을 말씀하신 대로 좀 풀어야 될 것 같은데 그런데 이거 다 알잖아요? 보유세 높이고 종부세는 어떻게 하나로 통합을 하고 그다음에 거래세는 낮추고 다 아는데 왜 이렇게 안 되는 겁니까?
◇ 우병탁 : 여러 가지 이유가 있는데요. 흔히 이제 방금 말씀해 주신 부분에서 법률상 거래세라고 하는 거는 살 때 들어가는 취득세만을 말하거든요. 그런데 국민들은 양도세 팔 때 들어가는 세금도 거래세로 인식을 합니다. 다만 법리상으로는 이 양도세는 거래세는 아니고 소득세에 해당이 되거든요. 하지만 국민 입장에서는 거래를 할 때 발생하는 세금이기 때문에 이 세금에 대한 부담이 일정 수준 이상 즉 다주택자에 대한 중과라든지 이런 식으로 커지게 되면 아무리 보유세가 높아도 양도세가 훨씬 더 부담이 되니까 팔지 않는 현상이 생기는 것이고요. 반대로 정부 입장에서는 많은 양도 차익을 얻은 사람에게 거래 양도세를 낮춰준다라고 하는 것이 나쁜 효과를 불러일으킬까 봐 걱정이 걱정을 하는 측면이 있는 것입니다.
◆ 조태현 : 또 하나 살펴봐야 될 게 다주택자 양도세 중과 유예한 거 이거 윤석열 정부에서 했던 거잖아요. 이게 내년 5월 9일까지고 그다음에 일몰이 된다고 하는데 이게 현재 정부의 기조상 이걸 어떻게 할 것이냐라는 목소리도 많이 나오는 것 같아요. 위원님께서는 어떻게 전망하십니까?
◇ 우병탁 : 원칙적으로는 계속 반복적으로 유예를 해왔던 측면이 있기 때문에요. 즉 양도세 중과가 상당 기간 동안 계속되지 않았었기 때문에 소위 말하는 다주택이더라도 세금을 많이 내지는 않는다라는 인식이 지금 어느 정도 계속 쌓여오고 있습니다. 이런 부분이 집값에 혹은 일부 부정적인 영향을 미치는 것들도 있기 때문에 이런 중과의 유예 제도라고 하는 일시적인 제도를 근본적으로 좀 바꿔서 전반적인 양도세에 대한 흐름, 즉 다주택자에게 우리가 징벌적 과세를 하는 것이 정말 궁극적으로 집값 안정에 도움이 되는지에 대한 논의를 본격적으로 좀 해 나갈 필요가 있을 것 같습니다. 이번에 5월 9일의 경우에는 이 양도세 중과를 다시 연장하지 않게 되면 매물은 더 잠기는 식이 될 것이기 때문에 유예될 가능성도 다소 있어 보입니다.
◆ 조태현 : 유예를 해도 문제고 안 해도 문제일 것 같은데요. 일부 유튜버들 부동산 유튜버들 내년에 부동산 세금 폭탄이 닥칠 거다 이런 불안감까지 조성을 하고 있거든요. 실제로 이럴 가능성도 있는 겁니까? 지금?
◇ 우병탁 : 현재 수준에서 놓고 보면 보유세들을 포함한 여러 가지 세금들이 큰 폭으로 증가하게 되는 것은 사실이기는 합니다만 서두에 말씀드린 것처럼 집값이 상승이 어떻게 되느냐에 따라서 달라집니다. 사실 어려운 일이지만 집값이 안정된다고 한다면 그런 보유세 폭탄과 같은 일들은 애초에 일어날 개연성은 높지는 않습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 일단 내년 전망은 대체적으로 좀 불안불안하다 이런 전망이 많은 것 같으니까요. 상황을 좀 지켜보겠습니다. 우리가 세금 문제 나올 때마다 위원님한테 연락을 드려서 시뮬레이션 좀 해달라고 이런 얘기를 많이 드렸던 것 같은데요. 다시 세금 얘기로 돌아와서요. 종부세 당장 피할 수 없다면 이거를 줄이는 것도 굉장히 중요할 것 같습니다. 종부세 아끼는 법 있습니까?
◇ 우병탁 : 네. 기혼자인 부부 1주택자의 경우에는 종부세를 인별로 부부 각각이 따로 계산을 하게 되는데요. 각자 9억 원씩 공제를 받게 됩니다. 단독 명의 1주택자에 비해서 단독명의 1주택은 12억 원을 공제를 받게 되고요. 공동 명의일 때는 각각 9억씩이니까 18억 원 공제로 일반적으로 더 유리하고요.
◆ 조태현 : 9억 플러스 9억이니까.
◇ 우병탁 : 네. 다만 단독 명의 1주택자일 경우에는 고령이면서 장기 보유했다라고 한다면 최대 80%까지의 종부세 세액 공제를 받을 수 있어서 이 상황이 되면 그게 더 유리해집니다. 부부 공동명의인 경우에는 이 조건에 맞아서 즉 고령이면서 장기 보유하시게 돼서 세액공제가 더 유리해진 경우에는 종부세를 단독 명의로 갖고 있는 것처럼 계산해 주세요라고 신청을 할 수 있기 때문에 결과적으로는 1주택을 전제로 하면 항상 공동 명의가 일반적으로 유리하다고 할 수 있고요. 그 다음에 종부세는 300만 원을 넘는 경우에 분납이 가능합니다. 이것을 6개월 동안 미룰 수 있는데요. 이 6개월을 미뤄놓는 것이 과연 얼마나 금액적으로 의미가 있을까 생각을 하시는 경우들이 많습니다만 반대로 분납 없이 이거를 한꺼번에 6개월 전에 낸다고 해서 할인해 주는 게 아니기 때문에 가능하시다면 활용하시는 것이 좋겠습니다.
◆ 조태현 : 분납과 그리고 부부 공동명의 재산세 전반으로 그러니까 보유세까지 확대를 해 본다면 이런 것들도 좀 방법이 있을까요?
◇ 우병탁 : 네. 재산세의 경우 종부세도 마찬가지인데요. 보유세는 항상 과세 기준일이 매년 6월 1일입니다. 6월 1일 시점에 그 부동산을 가지고 있었던 사람에게 1년 치의 재산세와 종부세를 다 부과하는 것이기 때문에요. 이 시기를 전후로 해서 매입하거나 사셔야 된다고 한다면 매입하시는 입장이냐 아니면 파셔야 되는 입장이냐에 따라서 가령 파시는 분 입장에서는 가능하다면 5월 31일 이전에 매각을 하시고, 사시는 분 입장에서는 6월 1일 이후 6월 2일 이후에 매입을 하신다면 약 반년 분의 보유세를 줄일 수 있는 가능성이 있습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 6월 1일 여기서 하루, 이틀만 차이가 나도 나올지, 안 나올지 이 문제가 되는 거군요?
◇ 우병탁 : 네. 정확히 맞습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 어차피 세금은 내야 되고요. 피할 수가 없지만 이런 방법들을 사용한다면 그래도 한 푼이라도 조금이라도 아낄 수 있으니까요. 많은 참고를 하셨으면 좋겠습니다. 지금까지 우병탁 신한은행 프리미엄 패스파인더 전문위원과 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 우병탁 : 네. 고맙습니다.
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