□ 방송 : FM 94.5 (07:15~09:00)
□ 방송일시 : 2025년 11월 24일 (월)
□ 진행 : 김영수 앵커
□ 출연자 : ☎ 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원
- 10.15 대책 '똘똘한 한 채' 더 공고히 하는 효과 발생
- 다같이 오르기 때문에 '풍선효과' 세게 나타나지 못해
- 전반적으로 숨고르기 양상..추세적 상승 여부 지켜봐야
- 대출 줄이고 금융시장 불안하니 매수 심리 위축될 것
- 거래량 없는 가격은 지속성 담보하기 어려워
- 집값을 잡겠다는 것 자체가 시대착오적 발상
- 시세는 안 떨어지지만 급매물은 많이 나올 것
- 내집 마련 생각한다면 내년 급매물 발굴로 접근해야
- 내년에는 전세값 올해보다 더 오를 것
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
[내용 인용 시 YTN라디오 <김영수의 더인터뷰> 인터뷰 내용임을 밝혀주시기 바랍니다.]
◆ 김영수 : YTN 라디오 <김영수의 더인터뷰> 4부 순서 이어가겠습니다. 4부에서는 부동산 시장을 자세히 분석해 보려고 합니다. 서울 전역 경기도 12곳을 모두 묶었습니다. 대출 규제도 확대했습니다. 정부의 10.15 대책 나온 지 한 달이 됐는데 집값 상승세 상승 폭이 다시 확대되고 있다는 소식입니다. 어떻게 된 일일까요, 또 앞으로 어떻게 될까요? KB국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원 연결해서 자세히 들어보겠습니다. 위원님 나와 계시죠?
◇ 박원갑 : 안녕하십니까?
◆ 김영수 : 어떻게 된 거예요? 지금 집값 상승 폭이 다시 확대되고 있다면서요?
◇ 박원갑 : 한국부동산원 조사로 보면은 지난주 11월 셋째 주 통계인데요. 서울 아파트 평균 매매 가격이 직전 대비해서 0.2% 정도 오른 걸로 나타나고 그동안에 정체 상태였는데 이번 주 들어서 다시 반등세로 돌아섰고 상승률이 커지고 있다는 건데요. 그런데 이걸 너무 일반화하기는 조금 어려울 것 같아요. KB시세는 약간 상승률이 둔화되고 있거든요? 그래서 통계가 달라요. 그런데 공식적인 국가 통계가 한국 부동산 발표니까 이걸 먼저 봐야 되겠죠. 하지만 지금 생각보다 시장의 맷집이 세다 이렇게도 볼 수가 있을 것 같습니다.
◆ 김영수 : 그러면 한국부동산원 조사 결과 자세히 분석을 해보고 KB 부동산 결과도 물어볼게요. 한국부동산원 조사를 보니까요. 송파구, 용산구 상승률이 서울 전체에서 1, 2위를 차지했다고 해요. 구별로는 어떻게 나타나고 있는 거예요?
◇ 박원갑 : 이쪽에서 수요자들이 많이 몰리고 있다 이렇게 보시면 될 것 같고요. 지금 말씀하신 것처럼 송파구가 주간 단위로 0.53이면 굉장히 높은 겁니다. 그리고 성동구나 용산구도 0.4%대. 양천, 동작은 0.3 그다음에 강남구하고 서초구도 0.2 정도 되거든요. 이게 제법 높은 거예요. 특히 시장을 주도하는 송파나 용산 이런 곳들이 말하자면 이른바 한강 벨트이면서 시장을 이끌어가는 랜드마크 지역이라고도 볼 수가 있거든요. 이 지역에서 오르는 게 조금은 불안하다 얘기를 하는 건데. 왜 이런 현상이 나타났을까, 제 생각에는 도심에서 토지를 지정하잖아요. 그러면은 거래는 줄어들기 마련이에요. 그런데 가격은 안 떨어져요. 과거에도 그랬고 제자리나 오히려 오르는 경우가 많은데 사실상 토지 거래 허가 구역은 주식으로 따지면 서킷 브레이크예요. 팔지 말라는 거죠. 그런데 팔려는 사람도 줄지만 살려는 사람도 줄거든요. 왜냐하면 전세 끼고 못 파니까요. 이러다 보니까 거래가 줄어드니까 작은 수급 불균형만으로도 가격이 크게 변화하는 특성이 있는 것 같고. 여전히 공급 부족에 대한 불안 심리, 요새 통화량이 많이 늘고 있어요. 통화량 증가도 일부 영향을 미치고 있지 않느냐. 무주택자들의 불안 심리가 여전하다 이렇게도 볼 수가 있을 것 같습니다.
◆ 김영수 : 정부가 이번에 대책을 내놓으면서 대출 규제도 확대했잖아요. 15억 이하는 6억까지 대출을 받을 수 있지만 20억 25억 할수록 4억 2억 이렇게 대출을 줄였잖아요. 그런데 지금 오른 지역을 보면 비싼 지역이에요. 송파구 용산구 강남구 이런 데 집값이 오르고 있는 것은 대출을 받지 않아도 사는 사람들이 많다는 거예요?
◇ 박원갑 : 그렇죠. 고소득 맞벌이 부부들이 상급지 갈아타기를 많이 하는 것 같다. 이게 시장의 트렌드거든요. 그래서 보면 외곽 지역이 별로 안 올라요. 이게 과거 같으면 어때요? 풍선 효과가 나타났단 말이에요. 그런데 지금 풍선 효과가 나타나고 있기는 하지만 강한 풍선 효과가 아니라 약한 풍선 효과라고 보면 될 것 같아요.
◆ 김영수 : 그래요. 지금 보니까 노원구가 0.06% 도봉구가 0.05% 강북구 0.02% 그러니까 송파나 용산 이런 데는 0.53%씩 오르는데 갈수록 벌어지는 거예요.
◇ 박원갑 : 그렇죠 아무래도 직장이나 이런 데 있잖아요. 이런 데서 가까운 곳에 집을 거주 목적으로 사는 경우가 많아요. 과거에는 갭투자를 많이 했잖아요. 어차피 강남에 살고 있는 사람이 집값도 싸니까. 그리고 전세가 비율도 옛날에는 높았는데 지금 뚝 떨어졌어요. 51%밖에 안 돼요 서울에서. 돈이 많이 들어가니까 일단은 두 채를 사려고 그러지 않아요. 특히 두 채를 사버리면 서울 전역하고 경기 남부 2곳이 토지거래 허가 구역이면서 조정 대상 지역으로 묶였거든요. 그러면 취득세가 8%예요. 그래서 엄두를 못 내는 거죠. 어떻게 보면 이번 대책 이후에 똘똘한 한 채 현상이 더 심해지고 있는 그런 측면들이 있지 않느냐 이렇게 보고 있습니다.
◆ 김영수 : 이 대책이 처음 나왔을 때 토지거래 허가 구역이 크게 확대됐잖아요. 그래서 기존에 있었던 토지거래 허가구역이 최대 수혜 지역이다라고 했었잖아요.
◇ 박원갑 : 그렇죠 그런 얘기가 나오는 거죠.
◆ 김영수 : 지금 보니까 실제로 그런 부동산 전문가들의 이야기가 맞아 들어가고 있는 것 같아요.
◇ 박원갑 : 맞습니다. 지난 10.15 대책이 어떻게 보면 두 가지 카드잖아요. 전면 확대하고 그다음에 비싼 집을 살 때에 대출을 안 해준다는 거죠. 차등화하는 건데. 대출 하나만 본다면 어때요? 강남 집값이 오히려 떨어지든지 그래야 되잖아요. 그것보다 더 영향을 많이 미친 게 제 생각에는 아마 토지거래허가제가 아닌가. 강남은 어차피 기존에도 토허제로 지정이 되어서 영향이 없다고 보면 되죠. 트렌드는 아까 말씀드린 것처럼 외곽의 갭투자보다 상급 갈아타기나 똘똘한 한 채가 시장 흐름을 주도하는 상황이었는데 그 흐름이 더 공고하게 된 게 아닌가 생각도 듭니다.
◆ 김영수 : 정부가 처음에 10월 15일날 대책 내놓을 때 풍선 효과를 사전에 차단하는 효과도 거두려 하고 있다라고 했잖아요. 그런데 보니까 그때 제외됐었던 지역이 있었어요. 구리나 화성이요. 집값 상승률을 보니까 구리가 0.33% 올랐고 이번에 나온 건 0.24% 상승폭은 줄였지만 다른 지역보다 많이 올랐어요.
◇ 박원갑 : 풍선 효과가 그 정도까지는 세지는 않은 것 같아요. 화성시가 지금 지난주에 0.36%인데요. 그런데 의왕시가 새로 지정이 됐죠 토허제로. 그건 0.38%예요.
◆ 김영수 : 그러면 0.38%, 0.36% 큰 폭 상승 아닌가요?
◇ 박원갑 : 큰 폭 상승이죠. 돈은요. 규제가 없는 쪽이나 수익이 높은 쪽으로 이동하기 마련이에요. 풍선 효과는 나타난다고 그랬잖아요. 그러면 다른 지역, 이른바 토허제로 묶인 지역은 완전히 제자리걸음하거나 떨어지고 다른 쪽에 가면 크게 올라야 풍선 효과인데. 차이가 없거나 오히려 중심부가 더 올라버리니까 이거는 강한 풍선 효과라고 보기는 어렵다 이렇게 말씀을 드립니다.
◆ 김영수 : 그렇게 말씀을 하시는 거군요. 특별한 지역은 정체하고 다른 지역이 오르는 게 아니라 지금 다 같이 오르고 있다는 말씀이세요. 지금 한국 부동산원 발표 자료를 보고 있는데 KB 부동산 발표는 어떻습니까? 자세히 소개해 주실래요?
◇ 박원갑 : 서울 아파트가 지난주에 0.23% 올랐거든요. 그런데 상승률이 5주 연속 감소해요. 그래서 매수 심리가 약간 숨고르기 양상이다 이렇게 분석을 하고 이거는 어쨌든 간에 주간 단위는 편차가 있을 수 있어요. 조사하는 방식에 따라서 다를 수 있는데 전반적으로 봤을 때는 과연 이게 추세적인 건지, 아니면 반짝 효과인지 여부는 지켜봐야 되는데. 제 생각에는 오히려 국민은행이 맞을 수 있다고 봅니다.
◆ 김영수 : 그래요?
◇ 박원갑 : 일단은 지금 대출이 다 멈췄어요. 연말로 가면 갈수록 아마 대출 문턱이 훨씬 더 높아질 겁니다. 한도를 이미 다 채웠단 말이에요. 그러면 대출이 안 되는데 어떻게 거래가 되겠어요? 두 번째로는 최근 들어서 담보대출 금리가 급등했습니다. 심지어 6%까지 올라가는 것도 있고 금융시장이 불안하잖아요. 사람들이 몸을 사리는 그런 경향도 있어서 바로 하락세로 가지 않을 거예요. 이게 주간 통계 하나만 가지고 일반화해 버리는 거는 문제가 있다는 말씀을 드리고. 하나 재미있는 것은 거래량이 안 붙어준단 말이에요. 지금 서울 아파트 거래량을 보면요. 8월 달에 한 8600건, 10월 달에 한 8300건이었거든요. 그런데 11월부터 오늘 24일이잖아요. 지금 보니까 한 900건이 안 된단 말이에요. 그러면 12월까지 집계를 해야 되겠지만 아까 말씀드린 것처럼 대출 금리가 오르고 은행 창고는 셧다운이라고 그러나요. 이런 상황인데 이게 계속해서 거래가 늘어날 수가 있겠습니까? 거래가 늘어나지 않는 가격은 지속성을 담보하기 힘들다고 봐요. 왜냐하면 거래량은 수요자들의 심리를 보여주고 시장의 에너지라고 볼 수도 있거든요.
◆ 김영수 : 그래요.
◇ 박원갑 : 에너지가 세지 않잖아요. 그래서 물론 이게 가격은 별로 떨어지지 않고 거래가 줄어드는 양상이 거의 박스권이나 기간 조정 정도로 보고 있는 거예요. 이런 흐름들은 제 생각에는 짧으면 한 내년 3월 길게는 한 내년 5월 정도까지도 이어지지 않을까 생각을 하고 있고요. 아마 내년 6월 지방선거 이후에 개편안 논의가 되면은 흐름이 달라질 수는 있겠지만 어떻게 보면은 추세적으로 보면 상승률은 조금 둔화되되 오름세는 더 이어지는 이런 양상으로 보고 있습니다.
◆ 김영수 : 청취자 여러분들이 궁금해하실 것 같은데 KB 국민은행 조사하고 부동산원 조사하고는 보통 어떻게 다르다고 보면 돼요?
◇ 박원갑 : 큰 차이는 없죠. 그런데 부동산원은 주로 직접 조사원이 조사하는 거고요. 저희들은 중개업소 사장님이 입력하고 나서 그걸 체크하고 해서 산출해 내는 구조거든요. 조사 방식이 부동산이 맞을 때도 있고 오히려 KB가 맞을 때도 있는데. 지난 해를 보니까 약간 가을에 가격이 떨어졌죠. 그때 보니까 국민은행이 먼저 떨어졌다 오히려 그때는 맞았죠. 그래서 조사 방식이 다르기 때문에 추세적으로 본다면 큰 방향성 자체가 크게 이탈하거나 그렇지는 않을 거로 보고 있습니다.
◆ 김영수 : 지금 KB 부동산 오늘 기사 난 걸 봤더니 KB 부동산 발표로는 월간 상승률이 11월 상승률이 1.72% 올라서 2020년 2% 이후 월간 상승률 최고치네요?
◇ 박원갑 : 그거는 월간 단위고요. 아까 말씀드린 거는 주간 단위라고 보시면 되죠. 월간은 누적된 거예요. 우리는 플로우 개념을 더 보셔야 돼요. 주간 단위 흐름을 더 보시는 게 맞을 거예요. 월간은 이미 지난 일이잖아요.
◆ 김영수 : 지금 정부의 대책은 최선의 대책입니까? 정부가 놓치고 있었던 건 없었던 건가요? 집값 상승은 일단 이어지고 있어서요.
◇ 박원갑 : 그렇죠 근데 생각을 해 보실게요. 집값을 잡는다는 개념 자체가 어떻게 보면 시대하고 안 맞다고 봐요. 왜냐하면 시장이 슈퍼 파워처럼 돼 버렸고 공룡처럼 돼 버렸습니다. 지금 통화량만 하더라도 무려 지금 M2 기준으로 보면 시중에 풀린 총 통화량 기준으로 4400조예요. 종부세라는 개념이 언제 나왔냐 하면은 2005년 8.31 때 나왔죠. 그때 1000조였다니까요.
◆ 김영수 : 그래요?
◇ 박원갑 : 그만큼 시장에 아까 말씀드린 맷집이 세져있고.
◆ 김영수 : 돈이 많이 풀려 있군요.
◇ 박원갑 : 예, 그렇죠. 그리고 공급 부족에 대한 불안 심리도 있는 것 같고 주식 시장이 최근에 안 좋지만 그래도 많이 올랐죠. 그래서 주식시장하고 아파트 시장, 특히 서울 아파트 시장 간의 관계가 상관계수를 보면 한 0.87 정도 나옵니다. 방향성이 같다고 보면 되는데. 문제는 수 주식을 잡는다는 얘기를 안 하잖아요. 집값은 안정되는 게 좋죠. 이게 당위적인 목표하고 시장은 다를 수가 있는데. 정부 목표를 집값 잡는다기보다는 변동성을 완화하는 쪽으로 생각하셔야 돼요. 10% 오를 걸 한 5% 정도 오르게 하는 게 정부의 현실적인 목표가 돼야 된다 보고.
◆ 김영수 : 말씀 들어보면 실수요자들은 일단 가능하면 집을 사는 게 낫겠네요?
◇ 박원갑 : 지금은 조금만 기다리시는 게 나을 것 같은데.
◆ 김영수 : 지금은 기다려야 돼요?
◇ 박원갑 : 왜냐하면 거래량이 줄고 대출의 문턱도 훨씬 높아져서 잘못 하면요. 거래가 많지 않은 상황에서 신고가를 갱신한 곳들이 많죠. 가격을 잡을 수 있는 측면이 있는데 내년에 집값 빠진다는 전문가들은 별로 없어요. 대부분이 내년에 상승을 할 거로 보이는데 다만 올해보다는 조금 상승률이 둔화될 걸로 보이는데 어쨌든 오르긴 오르잖아요. 특징적인 게 시세는 그렇게 떨어지지 않는데 아마 급매물이 제법 많이 나올 겁니다. 이게 토허제를 묶어 놔 가지고 살 사람도 많지 않지만 팔 사람도 많지 않잖아요. 만약에 내 집 마련을 생각하시는 분들이라면 내년에는 급매물을 발굴한다는 식으로 접근을 하셔야 가격이 맞는 매물을 찾을 수 있습니다. 시장 흐름을 보는 것도 중요하지만 이 타이밍보다는 그 속에서 알짜 매물을 발굴하고 찾아내는 게 더 중요할 수 있다는 말씀을 드리고. 다만 지방은 다를 수 있어요. 지방은 내년에 그렇게 나쁘게 보지는 않아요. 지방도 입주 물량이 줄기도 하고 정부가 각종 지방에 대해서 규제 완화책을 내놨잖아요. 그리고 공기업도 내려가는 측면도 있어서 최근에 지방에 올랐다 그런 보도도 보셨겠지만 이미 6, 7월부터 아파트 실거래가는 벌써 바닥을 찍고 올라가고 있었어요. 한 3, 4개월 정도 먼저 움직이는 통계들을 보면 지방은 갑자기 좋아지겠습니까? 지방이. 그런데 약간 숨통이 트이면서 온기가 퍼지는 양상이 되지 않을까 이렇게 보고 있습니다. 지방은 제 생각에는 그렇게까지 기다리지 마시고 보고 판단하시는 게 오히려 더 낫겠다. 그렇지만 지금 규제 지역 같은 경우는 더 신중하게 판단을 해야 된다 이런 말씀을 드리고 싶습니다.
◆ 김영수 : 잘 정리를 해 주셨네요. 한국부동산원 지방 아파트 매매 가격을 보니까 0.02% 상승했어요. 지방 집값도 그동안의 하락세를 멈추고 상승 전환했다라고 보면 되겠습니까?
◇ 박원갑 : 저는 그렇게 봅니다. 올 하반기 시장의 흐름을 저는 갭 메우기로 봤거든요. 그동안에 서울 수도권하고 지방하고 동조화 현상이 나타나다가 탈동조화 현상이 나타났잖아요. 한 3년 동안. 내년부터 방향성은 이런 동조화 흐름이 나타나지 않을까 이렇게도 보고 있습니다.
◆ 김영수 : 전세하고 월세 시장 이야기 물어보겠습니다. 전세가격은 계속 오르고 있는 거죠. 전셋값이 2% 이상 최근 한 달간 급등했다라고 하는데 부동산 특히 전세가격은 계속 오른다 이렇게 봐야 되는 거예요?
◇ 박원갑 : 내년에 전세 가격이 올해보다 더 오를 거로 대체적으로 보지요. 입주 물량이 적고 집을 사지 않고 전세로 눌러 앉으려는 경향이 나타날 수도 있는 거죠. 그런데 지금 전세 시장은 구조적 불안 측면이 있다고 봐요. 대출을 받거나 아니면 토허제에서 아파트를 살 때 대출을 안 받더라도 일단은 업무 거주를 해야 되잖아요. 그 얘기는 갭투자가 안 되는 거고 전세 공급이 안 된다는 뜻이죠. 지금 2020년 7월부터 임대차 입법이 시행이 돼서 세입자가 계약갱신 청구권을 행사한단 말이에요. 그러면 전체적으로 보면은 전세 유통 매물이 줄어든다고도 볼 수 있을 것 같아요. 작은 자극만으로도 전세시장이 불안정해질 측면이 있는데 그래서 그런 흐름들이 지금 토허제에서 많이 나타나고 있더라고요. 아무래도 전셋값이 더 오른다는 건데. 지금 전세가격이 올해 들어서 계속 언론에서 오른다고 그랬잖아요. 실제로 통계를 10월까지 보면은 서울 같은 경우에도 전셋값 오름 폭이 매매가의 절반도 안 돼요. 그러다 보니까 전셋값이 뚝 떨어졌잖아요. 전세값 비율이라는 게. 이렇게 보시면 될 것 같아요. 지금 전셋값이 왜 오르느냐, 여러 가지 정책적 요인도 있기는 하지만 근본적으로는 매매값이 많이 올라서 그런 거예요. 매매 가격이 전세 가격을 상승 견인하는 측면이 있는 거죠. 전세 들어가려고 하니까 돈이 모자라잖아요 그럼 보증금은 낮추고 나머지를 월세로 주는 그런 월세화 현상이 나타나는데. 전세가격 급등과 월세화 현상은 매매 가격 급등이 본질적인 이유다 이렇게도 보고 있습니다.
◆ 김영수 : 그렇군요. 지금 각 은행들이 대출 한도가 다 꽉 찼다는 거예요. 총량이. 그래서 지금 대출을 줄이고 있고 내년 초에 다시 시작하는 거잖아요? 내년 초부터는 다시 대출이 활성화되면서 부동산 시장에도 영향을 미치겠네요?
◇ 박원갑 : 그렇죠 그래서 연말까지는 숨 고르기 양상으로 보고 있는 거죠. 대체적으로 보면요. 대출 증가 폭하고 집값 변동률이 상승이라고 할 수 있죠. 이게 같은 방향이니까.
◆ 김영수 : 그래요?
◇ 박원갑 : 대부분 집이 비싸니까 대출을 하잖아요. 그러면 대출이 많이 늘어나면 당연히 집을 많이 샀다는 의미니까. 그래서 아마 연말까지는 적어도 숨 고르기 혹은 가격 조정보다는 기간 조정 쪽으로 가지 않을까 이렇게 보는 거죠.
◆ 김영수 : 전체적으로 매매 건수도 감소하고 매물도 감소하고 상승 폭도 전체적으로는 줄고 있다라는 말씀을 해 주셔서 다행이고요. 집값이 빠르게 안정을 더 찾았으면 좋겠어요. 그리고 집을 사려는 분들은 꼭 급매물을 사라는 말씀도 해 주셨고요.
◇ 박원갑 : 그렇죠 항상 품을 팔아서 급매물을 공략을 하겠다. 그러니까 이 정도 가격에는 사겠다라는 나름대로 가이드라인이 있어야 되고요. 최근에 신고가 갱신한 거는 진짜 조심하셔야 돼요. 매물이 없다 보니까 하나 거래되면 확 올라버리는 경우가 생기거든요. 그래서 주변 단지하고 반드시 가격을 비교한 뒤에 판단하는 게 좋을 것 같습니다.
◆ 김영수 : 잘 들었습니다. 박원갑 KB국민은행 수석 전문 최고위원과 함께 했습니다. 고맙습니다.
◇ 박원갑 : 고맙습니다.
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