■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 11월 05일 수요일
■ 대담 : 김인만 김인만부동산경제연구소장, 최병천 신성장경제연구소장
<김인만 소장>
- 10.20 토허제 지정 이후 거래량보니, 노·도·강 등만 가격 상승안된 지역만 거래량 확 꺾여..강남3구는 무반응, 정부 여당이 숙제로 남아
- 구윤철 '응능부담의 원칙' 보유세 인상 거론, 세금으로 집값 안정화? 불가능!
- 尹때 동결했던 공시가격 현실화율 69%, 李정부 일단 유지했지만..올해 집값 급등으로 내년 보유세 인상 전망
<최병천 소장>
- 10.20 수도권 토허제로, 강남3구 용산 상대적 불이익 사라져..서울 외곽 세입자들 피해만 커지는 건 아닌지
- 김용범 '부동산이 관세보다 10배는 어려워' 말에 동의..단, 최근 李정부 부동산 급등은 文 코로나 유동성과 달라
- 李정부 집값 급등, '똘똘한 한 채' 현상이 원인..지방 경제 어려움과 다주택자 규제 때문
- 집값 10억이라 가정하고, 경제성장률 3% 물가상승률 2% 계산할 경우 18년 후, 18억이 정상..과도한 부동산 규제 되돌아볼 필요
- 구윤철 '응능부담의 원칙' 보유세 인상? 전 세계 나라 중 '응능부담'으로 보유세 매기는 나라 없어 '응익세', 즉 지역발전세 성격 강해..보유세는 한국은행 금리같은 '집값 안정세' 아냐
- 종부세(보유세)는 정권 교체 촉진세!..2022년 대선 결과, 한강벨트에서 민주당 패배..美 스윙 스테이트 역할
- 진보 정부, 정권교체의 가장 큰 원인은 집값 상승 아닌 종부세..복기해야
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 고수들의 경제 이야기, 고수 경제 시간이고요. 10.15 부동산 규제 이후에 시장에는 그야말로 동장군이 내려온 모습입니다. 동요 구조를 빗대서 말씀을 드리면 ‘그대로 멈춰라’ 예전에 이러고 많이 놀았었죠. 거래가 급감하면서 부동산 시장 자체가 일단 멈춤으로 들어간 것 같은데요. 정부 여당에서는 효과 있다 이렇게 강조를 하는데, 시장에서는 고개를 갸우뚱하는 것 같습니다. 오늘은 두 분과 함께 이야기 나눠보겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장, 최병천 신성장경제연구소장 두 분 모시겠습니다. 어서 오십시오.
★ 김인만 : 안녕하세요.
☆ 최병천 : 안녕하세요.
◆ 조태현 : 먼저 김인만 소장님께 먼저 초.초.초...강력 규제한 10.15 대책 이후에 첫 통계가 나왔는데 거래량은 줄었는데, 이 오름세 자체는 꺾이긴 했지만 여전히 높아요. 어떻게 보셨습니까?
★ 김인만 : 이번 대책이 주거 이전의 자유라고 침해라는 논란이 있는 토지 거래 허가 구역이 서울 전역과 경기도 12곳 지정이 됐고요. 대출 규제도 같이 들어왔기 때문에 영향을 안 주게 되면 이게 더 문제잖아요. 당연히 영향을 받아야 된다고 생각을 하는데, 거래량이 줄어들고 있습니다. 그리고 상승률도 뚝 떨어지는 건 아니고요. 점점 줄어들거든요. 일단은 초기 브레이크의 역할은 충분히 한다. 서울이 지난주가 주간 상승률이 부동산원 통계입니다. 0.5% 나왔는데, 이때 깜짝 놀란 분들이 많아요. 대책이 발표됐는데 왜 0.5야라고 하는데 이때는 5일장 때문에 그렇습니다. 이게 15일부터 19일까지 토지 거래가 구역 거래가 가능한 20일부터 적용이 되기 때문에, 북새통을 이루어서 난리가 난 거고요. 그다음 주 통계 10월 4주차 통계를 보게 되면 0.23%로 떨어집니다. 0.5에서 0.23%가 떨어졌고요. 아마 이번 주 10월 5주차 통계가 나오게 된다면 제 생각에는 0.15까지는 떨어질 거거든요. 주간별로 계속 떨어집니다. 너무 조바심은 내지 말자. 그렇다고 해서 하락 전환되기에는 집주인들이 급매로 던져야 되는데, 아직 집주인이 급매로 던질 만한 요인은 없기 때문에, 0.0몇%에서 일단 멈출 것 같고요.
재밌는 게 나왔는데 거래량입니다. 10월 20일 토지거래허가구역 지정부터 11월 2일까지 거래량을 조사하니까 강남 3구 용산구 지역들은 변화가 없더라. 송파구는 같은 기간 전 기간에 비교해 보면 102건에서 101건, 1건이 줄어들었고요. 강남구는 38건에서 35건, 서초구는 27건에서 26건, 용산구는 11건에서 10건 큰 변화가 없는데, 노·도·강은 553건에서 제로 0건이 나왔습니다. 관악구도 183건에서 0권, 외곽 지역들 오르지도 않은 지역들이 더 큰 타격을 받았고요. 상승을 주도하고 신고가가 나오는 지역들은 여전히 우리는 맷집이 강해, 원래 규제 지역이었어.
◆ 조태현 : 항상 묶여 있던 데인데 뭐.
★ 김인만 : 당연히 안 받고 있기 때문에 이 부분에 대해서도 정부 여당도 고민이 있지 않을까. 이게 오르지도 않은 지역을 규제해서 반발의 목소리가 있는데 거래량까지 떨어지고 있기 때문에 이 부분에 대해서는 정부 여당의 하나의 숙제가 되지 않을까 생각을 하고 있습니다.
◆ 조태현 : 고민이 클 것 같은 게 이런 부분도 있어요. 0.23% 그러면 전주에 0.5%였기 때문에 많이 떨어진 것 같지만 이거 연복리로 따지면 13%거든요. 아직은 안정세에 접어들었다라고 보기는 어려울 것 같은데, 이게 마이너스로 간다든지 오름 폭이 확 줄어든다든지 이렇게까지 갈 가능성은 소장님은 어떻게 보십니까?
☆ 최병천 : 앞에서 말씀하신 것처럼 0.5%가 올랐던 거는 전적으로 5일장 효과로 봐야 되거든요. 그것이 일부 언론에서 그거를 과대(포장)으로 알리는 경우가 있는데, 그건 과장된 얘기고 다만 한마디로 말하면 관망세 성격이 강한 것 같아요. 문재인 정부 때도 28번의 대책을 했을 때도 대책을 내면 당연히 대책이 효과가 있죠. 근데 그게 한 달이 가는지, 세 달이 가는지, 계속 가는지의 문제인데, 지금까지는 지배적인 견해는 이 관망세가 얼마나 갈 거냐. 이 문제여 가지고 대책이 있어서 일단 이 제도가 뭐지를 학습하는 시간이 있는 것 같고. 앞에서 말씀하신 것처럼 강남 3구, 용산은 원래 토허제였는데 어떻게 보면 이 분들 입장에서는 상대적 불이익이 사라진 거거든요. 나만 당하던 불이익이 모두가 당하게 된 거니까, 오히려 모두가 다 규제 지역이 됐으니까 반대로 오히려 처지가 좋아졌다고 그럴까요. 왜냐하면 어차피 상대적인 측면에서는 이게 효과가 일시적으로는 있지만 관건은 얼마나 오래 가는지, 그리고 더 근본적으로는 이걸로 인해서 피해를 보는 분들이 있는데요. 대표적인 세입자분들이 가장 큰 피해를 보는데, 그러면 이게 정책의 효과가 정책으로 인한 불가피한 피해를 고려할 때 과연 그럴 만한 가치가 있는 건지, 가격은 잡을 수 있는 건지, 가격을 잡으려고 하는 거일 텐데 그러나 상대적으로 주거 사다리 층에 어려운 처지에 있는 세입자분들이 가장 어려운데, 그리고 실은 서울 지역에도 외곽 지역 분들이 피해를 보는 건데, 어떻게 보면 어려운 처지에 있는 분들이 피해를 보면서 가격을 잡기라도 하는 건지 그거에 대한 고민이 필요한 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 말씀하신 것처럼 일시적인 관망세고, 이런 문제들이 있을 것이다. 앞으로 어떻게 되는지 쭉 보긴 해야 될 것 같은데, 일단은 여당에서는 많이 반기고 있는 것 같습니다. 관세 협상 마무리 지은 대통령실 정책실장 발언 하나 짚어보고 넘어가도록 하죠. 김용범 정책실장이 “매크로 환경에서는 부동산이 급등할 수 있는 모든 조건이 겹쳐 있다. 부동산이 관세보다 더 10배는 더 어렵다.” 이렇게 이야기를 했는데 이 매크로 환경이라는 게 뭘 말한 걸까요?
★ 김인만 : 그러게 말입니다. 결국에는 근본 원인을 들여다보는 것 같아요. 왜 집값이 올라가지? 라고 했을 때, 이게 매크로 환경이라고 한다면 기본적으로 서울은 수급이 맞지 않아요. 수요 과잉의 공급 부족 지역이기 때문에 서울시도 그렇고, 정부도 그렇고 계속 공급 부족만 강조를 해요. 우리가 공급을 늘릴 수가 있어 135만 호 착공할 거야, 9.7 공급 대책도 발표를 하고 서울시는 재건축 재개발 신속 통합 기획을 통한 공급을 늘리겠다고 하는데, 많은 시민분들은 진짜 공급 늘릴 수 있는 거 맞아? 그리고 진짜 서울이 문제인데 서울에 진짜 공급 늘리는 거 맞아? 라는 여전한 의구심을 가지고 있습니다. 매크로 환경을 들여다본다는 얘기가 수요 과잉에 대해서도 생각을 하고 있지 않나 라는 생각을 하고 있고요. 두 번째 문제는 유동성이거든요. 유동성이 굉장히 많이 풀렸습니다. M2가 4400조 풀렸다고 하는데 역설적으로 주식도 오늘은 조정을 받습니다만 최근에 주식이 미친 듯이 많이 올라갔고, 금값도 조정을 받습니다만 역시 많이 올랐고, 전체적으로 많이 올랐어요. 집값도 많이 올랐고, 코인도 많이 올랐다 조정을 받는데... 집값도 많이 올랐으니까 일정 부분 조정을 받는 건 지극히 정상이지만, 현금을 가진 무주택자들 입장에서 보자면 나 혼자 벼락거지가 될 것 같거든요. 우리가 항상 상대적인 비교를 하게 되는데, 나는 열심히 돈을 모았는데 주식 산 친구, 코인 산 친구, 금 산 친구, 집 산 친구들은 다 자산 격차를 올렸는데, 나 혼자 자산 격차가 떨어지다 보니까 여기에 위기감을 느끼는 거거든요. 이런 문제를 하나씩 짚어보니까 정부 입장에서는 부담스러운 거예요. 유동성을 제거하기도 어렵고, 공급을 늘리기도 어렵고, 수요를 분산하기도 어렵고, 이게 과연 대출 규제와 토지거래허가 구역만으로 안정을 시킬 수 있을까에 대한 근본적인 고민을 하고 있는 것 같고요. 김용범 실장님의 고민이 지극히 정상적인 고민이기도 하면서 현 정부가 풀어나가야 될 진짜 미션 숙제죠. 숙제가 아닐까 생각을 합니다.
◆ 조태현 : 조금 전에 소장님 말씀해 주신 M2는 넓은 의미의 통화 돈이라고 이해하시면 되겠고요. ‘트럼프보다 10배는 어렵다’는 말, 소장님도 동의하십니까?
☆ 최병천 : 저도 동의하고 이번에 APEC 협상 과정에서 핵잠수함 같은 거는 위성락 안보실장이 역할을 많이 하신 것 같고, 관세 협상은 김용범 정책실장이 역할을 많이 해가지고 아마도 두 분이 제가 보기에는 대한민국 최고 에이스 중에 한 분인 건 분명한 것 같아요. 여러 가지 면에서 부동산 문제는 정말 관세 협상보다 훨씬 더 어려운 것 같아요. 근데 다만 제가 보기에는 김용범 정책실장님의 인터뷰 내용도 봤거든요. 하나는 금리 인하 같은 거에 유동성 말씀하시고 하나는 성장률이 올라오고 있었다. 1분기 2분기는 어려웠는데 3분기부터 성장률이 올라온 거라든가 등등을 얘기했었는데, 실은 노무현 정부랑 문재인 정부 때 부동산이 두 번 오른 경험이 있잖아요. 그게 우연이든 아니든 사람들은 학습 효과를 가지고 있거든요.
근데 실은 최근에 이재명 정부의 부동산 가격이 오른 거는 기존과 원인이 달랐다고 봐야 돼요. 사이클도 아니었고 유동성도 과거만큼 많이 오르지 않았거든요. 특히나 문재인 정부는 코로나 유동성이 걸려 있었기 때문에, 그때는 금리 낮추고 전 세계가 다 올랐잖아요. 근데 지금은 그 정도 수준은 아니었거든요. 사이클과 유동성 모두가 아니었는데, 오히려 가장 중요한 현상은 똘똘한 한 채 현상이 가장 중요한 거였다고 봐야 돼요. 김인만 소장님도 평소에 많이 말씀하지만 똘똘한 한 채는 하나는 우리나라 경제가 수도권 경제와 부·울·경 경제 투트랙으로 움직였는데 부·울·경 경제가 상대적으로 어려워지고 있거든요. 또 점점 일자리가 서울 집중으로 강화되는 게 있고, 하나는 다주택자 규제 때문에 그런 거거든요. 다주택자 규제가 취득세, 보유세, 양도소득세 셋 중에서 취득세와 보유세에 한해서는 이거를 지역으로 수요를 분산시키는 한마디로 말해서 지역에 3채에 30억을 가진 사람이 서울 한 채 50억을 가진 사람이 훨씬 더 유리하거든요. 거의 세금 계산을 하면 대략 5배 내지 10배 정도가 더 유리해요. 똘똘한 한 채를 과도하게 다주택자 규제를 하다 벌어졌기 때문에 김용범 정책실장 인터뷰를 보면 공급 방안을 마련하겠다는 강조점이 있는데, 공급은 어차피 의사결정을 해도 한 5년에서 20년 가까이 걸리잖아요.
◆ 조태현 : 빵이 아니니까?
☆ 최병천 : 이거는 누구 말대로 빵이 아니기 때문에 즉각적으로 공급할 수가 없거든요. 그래봤자 이만큼 하겠다 정도 선언적인 걸 하기 어려운데, 이 똘똘한 한 채를 어떻게 할 건지, 그리고 단기에 공급할 수 있는 것 중에 하나가 서민 주택 형태인 빌라 문제가 있어요. 그건 전세 사기 문제도 있지만 부분적으로 허그(HUG)가 담보 비율을 확 낮춰가지고 더 줄어든 측면도 있거든요. 그건 정책적으로 어느 정도 가능하거든요. 빌라가 중요한 이유는 하나는 서민층 주거 형태고, 단기에 공급이 가능한 몇 안 되는 주택 형태거든요. 한 1년이면 짓거든요. 제가 보기에는 이거를 오히려 김용범 정책실장님이 제로베이스에서부터 잘 보면서 원인 진단을 하는 게 필요하지 않나 아니면 관습적으로 공급 왕창하겠습니다 해봤자 제가 보기에는 별로 시장이 별로 효과가 없어 보인다.
◆ 조태현 : 9.7 공급 대책이 시장에 오히려 불안감을 준 측면도 있으니깐요. 소장님께서 보유세 말씀을 해 주셨기 때문에 세금 이야기 해보려고 합니다. APEC으로 미뤄뒀던 부동산 후속 대책 정부 여당이 만지작거리고 있는데 여기에서 간략하게 질문 두 분께 한번 드려보도록 할게요. 부동산, 집값은 왜 잡아야 되는 겁니까?
★ 김인만 : 그게 가장 원론적인 문제이기도 하고요. 제가 최근에도 그런 질문을 받았는데 왜 잡아야 될까에 대해서 저도 이게 막연하게 ‘집값이 올라가면 잡아야지’라고 생각을 했는데 한 번 더 생각을 해보게 되면 잡는다는 표현 자체도 그럼 집값을 떨어뜨리는 게 목표일까? 아니면 안 올라가게 하는 게 목표일까?
◆ 조태현 : 아 그것도 애매해요.
★ 김인만 : 집값을 떨어뜨리면 얼마까지 떨어뜨리는 게 잡는 걸까? 떨어뜨릴 수는 있을까? 그러면 올해에 5억이 올랐으면 5억만 딱 잡을 수 있을까? 여러 가지 생각이 막 꼬리에 꼬리를 무는데, 잡는다는 표현 자체도 우리의 관습법적인 그동안에 집값이 올라갈 때는 규제를 했고, 집값이 떨어지면 규제를 풀었기 때문에, 그런 습관에 의한 표현이 아닐까 싶어요. 집값을 잡는다는 것도 시장의 메커니즘이 있잖아요. 보이지 않는 손이 있는데, 많이 올라가게 되면 우리도 안 사고 싶잖아요. 오늘 주식 조정도 굉장히 긍정적으로 보는 게, 아니 많이 올랐으니까 조정이 돼야죠. 근데 집값 문제에 대해서는 올라가다가 충분히 멈출 수 있음에도 불구하고 거기에 규제가 들어오면서 다른 자극이 생기는 거예요. 그러면 자극이 자극을 낳게 되는데, 제가 어제 동탄 신도시 다녀왔는데, 동탄이 이번에 규제 지역에서 풀렸단 말이에요. 풀린 게 아니라 안 묶였죠. 광교는 묶여있는데
◆ 조태현 : 그렇죠.
★ 김인만 : 내 위에 있는 형은 묶였는데, 동생은 풀리다 보니까 거의 한 달 만에 1억에서 2억 정도 30억 아파트가 아니라 10억 12억 아파트가 1-2억 정도 올랐기 때문에 상승 폭이 굉장히 컸고요. 그러면 이런 자극들 그리고 어제 제가 만난 분도 의왕시 규제 지역으로 묶인 지역인데 갑자기 집을 사겠다는 분들이 연락이 온답니다. 호가를 올려서 13억 몇 천 하는 집이 14억에 사겠다. 아 왜 그럴까요? 저도 이해를 못했는데 분석을 해 보니까 대출 규제가 15억이잖아요. 15억 넘어가게 되면 4억, 15억 안에는 6억까지 대출이 나오기 때문에 15억 아래 아파트를 찾기 시작하는 거예요. 시장의 끊임없이 이런 반응, 자극을 하고 있는데 정부는 집값을 잡겠다 잡는 명분이나 철학도 왜 잡는 거예요. 안 보이니까 국민들한테 공감을 얻게 되고 규제가 들어오게 되면 명분이 있어야 되잖아요. 집값을 잡겠다고 하는데, 왜 잡는지에 대한 국민들이 공감을 못하고 있지 않나. 그에 대한 명확한 방향성을 제시해 줄 필요는 있을 것 같아요. 집값을 떨어뜨리겠다는 건지 안 오르게 하겠다는 건지 아니면 전체적으로 관리를 잘해서 보유세를 점진적으로 올리고 거래세를 내리고 상속세, 증여세 내리고 시장에 맡겨 두겠다는 건지 어떤 의미인지부터 우리가 설명이 필요할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 대전제가 모호하기 때문에 설득이 잘 안 되고 불안감을 오히려 높이는 측면이 있다. 소장님께서는 왜 집값을 잡아야 된다고 말씀을 하시겠습니까?
☆ 최병천 : 잡는 문제는 앞에서 우리 김인만 소장님이 말씀을 많이 해 주셨으니까 추가로 얘기했으면 경제성장률이 3%라고 가정하고, 물가 상승률이 2%라고 가정하면 12년 정도가 지나면 가격이 얼마나 되는 게 정상이냐면 (10억인 집이) 18억이 되는 게 정상이에요.
◆ 조태현 : 뭐가요?
☆ 최병천 : 집값이요. 만약에 우리 집이 사람들의 생각 중에 우리 집이 계속 10억이었다 라고 생각할 수 있는데, 우리 집이 만약에 10억인 집이 있으면 경제성장률 3%와 물가 상승률 2%를 계산하면 대략 18년간 계산을 하면 18억 정도로 뛰게 돼 있어요.
◆ 조태현 : GDP가 성장하고 물가가 오르는 만큼 당연히 자산 가격도 그만큼 오르게 된다?
☆ 최병천 : 다만 재미있게도 우리 박근혜 정부 때 국토교통부 장관 하셨던 분 중에 서승환 장관이라고 있거든요. 그때 그분이 참여 정부 때 참여 정부를 비판하려고 쓴 책 중에 그런 내용이 담겨 있는 건데, 우리나라 부동산은 8년 정도 수축을 하고 4년 정도 급상승을 한다. 약 12년을 주기로 사이클이 작동을 했다. 이게 8년 정도는 떨어지다가 한꺼번에 그동안 밀린 게 한꺼번에 팡 하고 뛰는 거예요. 막판 4년만 보면 2배로 뛴 걸로 보이지만 12년을 보면 물가 상승률, 경제 성장률과 비슷하게 올랐다는 거예요. 우리나라도 장기로 보면 주가 상승률, 임금 상승률, 부동산 상승률이 있는데 장기로는 지금도 비슷하게 나와요. 다만 주식도 삼성전자냐 SK하이닉스냐가 다른 것처럼 강남 3구가 다르냐 이런 건 있을 수 있는데, 전체 집값으로 보면 성장률과 물가 상승률이 반영된 성장률과 실제로 거의 같게 나와요. 일종의 착시 효과가 있다고 그럴까요? 수축됐다가 한꺼번에 팡 뛰기 때문에 그게 일반적인 패턴이었거든요. 문재인 정부, 노무현 정부, 노태우 정부, 박정희 정부 70년대 말에 그게 주기를 보인 거거든요. 실은 이게 집값을 잡으려고 과도하게 노력하면 어떻게 보면 당연한 거, 주식이 됐건 다 비슷한 거기 때문에 이게 과도하게 여러 가지 너무 과도한 거는 우리가 거시 경제도 안정화 조치를 취하듯이 너무 과열이면 긴축 정책 쓰는 것처럼 그런 건 있을 수 있지만 잡겠다고 하는 것 자체가 이게 실은 근본적으로 다시 생각해 볼 여지가 있지 않나.
◆ 조태현 : 자연스럽게 그렇게 가는 거기 때문에 이렇게 한 지역의 쏠림 같은 것들은 그래도 잡아줘야 되는 거 아닙니까?
☆ 최병천 : 근데 그 쏠림의 원인이 뭐냐에서 최근에는 다주택자에 대한 과도한 규제가 똘똘한 한 채라든가, 서울 강남 한강벨트 쏠림을 만들었기 때문에, 오히려 그 정책은 제가 보기에는 실제로 취득세와 보유세에서는 합산가액이 대표적인데, 그런 걸 해볼 필요가 있지 않나 싶습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 보유세에 대한 이야기도 계속 나오고 있고요. 여러 가지 이야기들이 계속 여기저기서 툭툭 튀어나와 가지고 감을 잘 못 잡는 그런 상황도 되는 것 같은데요. ‘응능 부담의 원칙’ 구윤철 부총리께서 보유세 인상 카드 이야기를 했었는데 이 질문 두 분께 아주 간략하게 한번 답변 드려보도록 할게요. 세금으로 집값을 안정화 또는 잡을 수 있다? 없다?
★ 김인만 : 없다고 생각합니다.
☆ 최병천 : 불가능하다.
◆ 조태현 : 의견이 딱 맞아버렸는데요. 여권 쪽에서는 계속 보유세 이런 이야기들 나오고 있고요. 하나 나오는 게 공시가격 현실화율 이런 문제도 있거든요. 정부가 내년도 공동주택 공시가격 현실화율 올해와 같이 69%로 유지할 예정이라고 이야기를 하고 있습니다. 최근 들어서 아파트 값이 올랐단 말이에요. 그러면 보유세 부담 자연스럽게 늘어나는 거 아닙니까?
★ 김인만 : 당연히 늘어나죠. 집값이 올랐으니까 보유세 부담이 늘어납니다. 이런 현상은 굉장히 자연스럽다는 입장이고요. 우리가 공시가격을 현실화하겠다고 문재인 정부 때 하다가 69%에서 윤석열 정부가 3년째 멈췄고 이번에도 멈춘다고 하는데, 이 부분에 대해서도 생각을 잘 해야 될 것 같아요. 현실화가 공시가격이 시세의 한 70%, 60% 수준인데 이걸 점진적으로 90%까지 올리겠다는 건데, 이 부분에 대해서도 국민들한테 설득 명분이 왜 현실화를 해야 되지? 내 세금 부담이 집값 상승율보다 더 올라가는데, 이 부분에 대한 설명이 없어요. 한다면 역설적으로 세율을 내리든지 다른 밸런스를 맞춰서 국민들이 과도한 세금 부담을 느끼지 않도록 해줘야 되는데, 그 부분이 없었기 때문에 일단 멈췄고요. 올해 집값이 많이 올랐으니까 내년에 당연히 올라갑니다. 그 부분에 대해서는 우리 국민들이 불만이 없을 거예요. 내 집값이 올라가서 보유세를 더 내는 부분에 대해서 불만을 가지게 되면 그거는 밑도 끝도 없기 때문에 이거는 지극히 정상적인 현상이고, 여러 가지 논의가 되고 있는데, 이 부분에 대해서도 정부 여당 시민단체 지자체와 같이 머리를 맞대고 어떤 게 합리적인 방안인가. 진짜 우리가 공시가격을 올려야 된다면 왜 올려야 되고, 그게 집값 잡기가 아니라 합리적인 방안이 있다면 부담이 늘어나는 부분에 대해서는 어떻게 감면 조치가 있을 것인가, 밸런스를 어떻게 맞출 것인가에 대한 포커싱을 맞춰야지 이걸 집값 잡는 도구로 사용하는 순간 모든 스텝이 꼬였고요. 문재인 정부도 꼬였다고 생각을 하거든요. 충분히 현실화의 명분이 있음에도 불구하고 집값 잡기와 연결을 하다 보니까 결국에는 과도한 규제로 받아들이는 부분이 있는 것 같아요. 합리적으로 세제 개편이 필요하다면 세제 개편이 필요한 부분의 명분과 합리적인 방안을 도출하는 노력을 해야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 말씀하신 것처럼 셋째로 잡는 건 불가능한데, 여기에 대해서 설득 과정 같은 것들은 미비하다 보니까, 이런 여론조사 결과가 나오는 거 아닌가 싶어요. 리얼미터가 에너지경제신문 의뢰로 23일부터 24일까지 전국 18살 이상 유권자 101명을 대상으로 정당 지지도를 조사를 했는데요. 민주당 지지도가 2.4%p 하락한 44.1%로 나왔고요. 중도층에서는 민주당 지지율이 48.4%에서 42.3%로 6.1%p 꽤 크게 빠졌습니다. 이런 것들도 10.15대책 여기에 대한 반감이 아니냐는 분석이 나오는데 소장님은 어떻게 보세요?
☆ 최병천 : 일단 10.15대책 이후에 나왔던 다른 여론조사에서는 대통령 지지율이 오르거나 이런 것도 같이 있었거든요.
◆ 조태현 : 갤럽 쪽에서 올랐었죠.
☆ 최병천 : 이것만으로 보기는 뭐하고. 특히나 이번에 나왔던 국정감사에서는 여러 가지 이렇게 볼썽사나운 그런 것들이 워낙 많았었기 때문에 사람들이 인상을 찌푸릴 만한 일이 워낙
많았기 때문에 10.15대책만으로 보기는 어렵고, 다른 요인들이 워낙 많았었기 때문에. 그런 건데 제가 보기에는 오히려 보유세 문제를 이렇게 보면 앞에서 우리 구윤철 총리께서 응능부담의 원칙이라고 그러는데, 전 세계 보유세를 응능부담으로 하는 나라는 거의 없어요. 원래는 베네피텍스라고 응익세라고 그러거든요. 능력과 연동되는 건데, 더 많은 나라들은 이렇게 지역 발전세 성격이 있는 거거든요. 이렇게 강남구면 강남구 내지는 실리콘밸리 일대 이런 식으로 다른 나라는 응익세의 성격이 훨씬 더 강해요. 그건 전 세계적인 트렌드는 그런 방식인데 현재 보유세가 문제인 이유는 보유세를 올리고 거래세를 낮추는 세제 합리화 관점에서는 학계의 다수설로 봐야 돼요. 거기에는 별 이견이 없어요. 저도 이견이 전혀 없는데 실제로 우리나라 특히 종부세는 이게 성격이 보유세 성격만 있는 게 아니라 집값 안정세, 이걸로 잡아야 된다. 한국은행 금리처럼 보유세를 생각하는 거예요.
◆ 조태현 : 정책 수단처럼 생각을 한다?
☆ 최병천 : 러시아 우크라이나 터진 다음에 금리를 0.25%에서 5.5%까지 올렸거든요. 그거 보면 11차례 올렸었어요. 미국 연방준비제도 이사회에서 그리고 0.75씩도 4번이나 올렸었거든요. 근데 진보 정부에서는 은연 중에 이거를 한국은행 금리처럼 생각하는 거예요. 세금을 이빠이 올려서 집값을 잡아야 되는 거 아니냐. 집값 안정세를 생각하는 경향이 있고, 제가 계속 하는 얘기가 이건 한국은행 금리가 아니다 그런 사례가 없다.
◆ 조태현 : 그래서 말씀하시는 게 보유세, 특히 종부세에 대해서는 정권교체 촉진세다 이렇게 말씀을 하고 계시잖아요.
☆ 최병천 : 왜냐하면 그러다가 문재인 정부 때 제가 한 번 데이터를 정리한 적이 있었는데요. 문재인 정부 5년 중에 앞에 4년에 대상자는 3배가 늘어나고, 주택분 종부세에 한해서 보면 15배가 늘어났어요. 그러다가 한강 벨트 대부분이 실은 종부세에 먹혀 버렸거든요. 사실은 2022년 대선의 결과를 보면 한강 벨트에서 표심 이동이 확 바뀌었어요. 그거는 그거대로 못 잡고 집값은 집값대로 못 잡고 뭐랄까 반감을 가진 사람들만 많이 만들어서 한강 벨트가 일종의 미국에서 스윙스테이트라는 표현 쓰잖아요. 한강 벨트가 일종의 스윙스테이트가 돼버린 거거든요. 예. 그중에 가장 큰 원인은 종부세였다는 거죠. 실은 이렇게 진보 정부가 한번 복기해 보셔야 될 게 집값 상승 때문에 정권을 뺏긴 게 아니라 과도하게 종부세를 올려서 정권을 뺏겼던 측면이 있다는 거죠.
◆ 조태현 : 집값 상승이 아니라 종부세가 결국에는 정권 교체의 문제가 됐다.
☆ 최병천 : 대상자가 너무 넓어지면서. 일단 보유세 자체의 용도를 집중해서 쓰면 오히려 바람직하지 않나 이런 생각이 듭니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 참 부동산 진짜 트럼프를 상대하는 것보다 10배는 어려운 것 같긴 합니다. 지금까지 김인만 부동산 경제연구소 소장, 최병천 신성장경제연구소 소장 두 분과 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
★ 김인만 : 감사합니다.
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