■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 10월 24일 금요일
■ 대담 : ☎ 김인만 김인만 부동산경제연구소장
- 與 만지작 '재초환', 강남3구 용산은 3~7억정도 부과될 듯..10.15 규제로 조합원 지위 양도 금지돼..결국 팔지도 못하는데 부과한다? 매우 뜨거운 감자
- 재초환 폐지, 만능 열쇠 아냐..부동산 공급책 풀 여러 열쇠 중 하나
- 재초환을 꺼내 든 이유는요? 부자감세 논란 이슈 조차 넘어서는 강력한 의지 시그널
- 재초환 폐지, 타이밍이 아쉽다..10.15 대책에 넣어 주택 공급 의지 보였어야, 지금은 등떠밀린 듯
- 주간 아파트값 상승률, 서울 성동구 경기 분당 사상 최고신기록..이런 기록 본 적 없어..10.15 발표후 20일 시행 전까지 '부동산 5일장' 열려 북새통..다음주부턴 뚝 떨어질 것
- 전문가 "10.15 대책으로 일부 호가는 3~6개월 정도는 살짝 안정될 것"
- 부동산원 주간 통계 폐지? 너무 극단적..시중 찌라시에 더 의존할 것
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : YTN 라디오 생생경제 2부 시작하겠습니다. (집값 안정되면) 돈 모아서 집을 사라는 말로 많은 분들을 화나게 했던 이상경 국토교통부 제1차관이 결국 대국민 사과를 했습니다. 그런데 10.15 대책 이후 첫 번째 집값 동향 조사가 나왔는데요. 그야말로 폭등한 것으로 나타났습니다. 한국부동산원이 관련 통계를 발표하기 시작한 2013년 이후에 가장 큰 상승 폭을 보였는데요. 이번 주부터 어떻게 될지 이 부분은 지켜봐야 되겠습니다. 김인만 김인만 부동산경제연구소 소장과 함께 부동산 시장에 대한 이야기 나눠보겠습니다. 소장님 나와 계십니까?
◇ 김인만 : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 이상경 국토부 차관의 발언, 발언보다는 갭투자 논란이 더 큰 문제가 아닐까 싶어요. 대국민 사과 했는데 어떻게 보셨습니까?
◇ 김인만 : 발언 내용 자체만 보면 돈 모아서 집 사라. 집값 안정되면 집 사라. 지금 너무 많이 올랐다 지극히 정상적인 멘트이고요. 제가 국토부 장관이나 차관이라도 당연히 집 사라고 하겠습니다, 그런 말씀을 할 텐데 그게 이렇게 사회적인 논란과 이슈가 되는 이유는 현재 부동산 정책의 방향성과 맞지 않기 때문입니다. 정부는 서울 전역과 경기도 12곳을 토지거래 허가 구역과 투기과열지구로 묶었습니다. 대출도 많이 받지 마라. 전세 끼고도 사지 마라. 돈 많은 사람이, 실거주하는 사람만 사라는 규제를 해놓고 이런 발언을 하다 보니까, 사람들은 이런 반응이 나오는 거죠. 돈 모으는 속도보다 집값 올라가는 속도가 너무 빠르다. 진지하게 집값을 안정시켜야지 이제 와서 우리 보고 돈 모아서 집 사라면 올라가는 집값을 정말 잡을 수 있는가라는 반응이 나오다 보니, 문재인 정부 시절부터 이어온 부동산 정책에 대한 불신, 집값 폭등에 대한 불안한 마음이 차관님 말씀에 공감이 되지 못하고 오히려 역작용이 발생하고 있는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 거기에 더해서 김용범 실장이라든지 금융위원장, 금감원장 다 지금 논란의 중심에 선 상황인데, 또 한 분이 있어요. 여당의 국토부 간사이신 복기왕 의원님 어제 YTN 라디오 ‘김영수의 더 인터뷰’에서 인터뷰를 하셨는데, 15억 원 정도면 서민 아파트라고 이야기를 했거든요. 서민아파트 맞습니까?
◇ 김인만 : 표현이 잘못된 것 같아요. 15억 정도면 10년 전만 하더라도 고가 아파트였습니다. 15억 정도면 굉장히 비싼 아파트였는데, 이제는 서울 평균 정도 됐다는 말이거든요. 그래서 차라리 서울의 중위 가격이나 평균 가까이 왔다 정도로 표현을 하셨으면 좋은데, 서민이라는 표현을 하다 보니까, 그렇다고 해서 모든 집이 15억 이상이냐 그렇지 않습니다. 고가 아파트들은 비싸고, 그렇지 않은 지역들은 15억이 안 되는 아파트들도 많이 있는데, 이런 반응들이 나오는 거죠. 그러면 나는 서민도 안 되는가 나는 전세나 월세 살면 어떻게 되는 건가라는 불만의 목소리들이 터져 나옵니다. 그래서 발언 자체가 이 서민이라는 표현은 물론 정책을 하다 보면 서민 주거 안정을 위한다고 하지만 막상 돈 기준을 정해놓고 그 이하는 서민이라는 표현을 해버렸기 때문에 국민 감정을 건드린 것 같습니다.
◆ 조태현 : 애초에 서민이라는 말이 어원을 따지고 들어가면 썩 좋은 말은 아니니깐요. 지금 예민한 시기니까 말 조심들 해야 되겠습니다. 그런데 10.15 대책 나오고 나서 관심을 받았던 게 어제 나온 한국부동산원의 주간 아파트 동향 자료였거든요. 이거 보니까 무섭던데요. 엄청나게 올랐어요.
◇ 김인만 : 무섭죠. 서울이 주간 변동률이 0.5%가 나왔습니다. 0.5%는 주간 변동률이니까 곱하기 52 하면 1년 치 상승률이 나오는데, 어마어마하게 높게 나왔고요. 최근에 서울 상승을 주도하는 성동은 1.25%가 나왔습니다. 지난주 통계가 1.63이 나왔는데 이거는 2주 치가 반영이 됐기 때문에 이걸 반으로 나누게 되면 이번 주 통계 1.25가 사상 최고 신기록입니다. 이렇게 높게 나온 적은 본 적이 없고요. 6.27 대책 발표되기 전이 0.99였으니까 그때도 우리가 깜짝 놀랐다고 했는데 더 놀랐고요. 분당은 더 놀랍니다. 1.78%가 나왔습니다. 그래서 최고의 신기록을 기록을 했는데, 우리가 이해를 해야 될 점은 왜 10.15 강력한 대책이 나왔는데 이렇게 올랐을까 라고 생각하면 토지거래허가 구역이 15일에 발표가 되고, 20일부터 시행이 됐거든요. 11일부터 19일까지 부동산 5일장이 열렸기 때문에 전세 끼고 팔 사람, 전세 끼고 살 사람은 이 5일 내에 거래를 해야 되기 때문에 아마 북새통 이런 신기록이 나온 것 같고요. 다음 주 통계가 나오면 아마 뚝 떨어진 수치를 만나볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 말씀해 주신 것처럼 주간 통계이기 때문에 분당의 1.78% 이거 오른 거 연 복리로 계산을 해 보니까 139.75%가 나와요. 140%가 오른다는 뜻이 되는 건데, 말씀하신 대로 다음 주부터는 나아질 거다. 그러면 그게 계속 그렇게 안정된 상황으로 갈 수 있을까요?
◇ 김인만 : 이번 대책이 돈줄도 죄고, 전세 끼고 살 수도 없기 때문에 거래량은 굉장히 많이 떨어질 것 같고요. 상승률도 불안 심리에 폭등했던 상승률이 떨어지는데, 우리가 집값을 잡을 수 있느냐, 안정이 유지되냐고 한다면 집값을 잡는다는 게, 집값이 떨어지길 바란다면 떨어지기는 쉽지 않을 것 같고요. 일부 호가들 예를 들어서 실거래 가격이 11억에 거래가 됐는데 집주인이 13억 14억 막 부르던 호가 같은 경우는 1-2억 정도 내려올 가능성은 있습니다. 그래서 이 정도를 안정으로 본다면 안정이 어느 정도 3개월에서 6개월 정도는 충분히 유지가 될 것 같고요. 떨어지길 바란다면 호가 정도, 막 부르던 호가가 살짝 내려올 수는 있겠다 정도 이해하시면 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 부동산원 통계가 이렇게 나오니까 이것도 오래된 논란거리인 것 같기는 해요. 주간 통계 이거 내야 되냐. 다른 나라에서 주간 통계를 이렇게 내는 경우는 거의 없잖아요. 그래서 이거를 없애야 된다는 목소리도 나오는데 소장님 동의하십니까?
◇ 김인만 : 저는 동의하지 않습니다. 왜 그렇게 말씀을 드리냐면 다른 나라와 우리나라는 사정이 다르고요. 아파트가 이렇게 많고, 이렇게 부동산에 민감한 나라가 어디 있겠습니까? 우리도 필요한데, 통계의 정확도 문제 이런 점은 보완 개선을 해야 되겠습니다만 정확도가 떨어지고 문제가 있다고 해서 폐지라는 거 너무 극단적인 것 같아요. 제가 왜 이렇게 말씀드리냐면 우리나라 사람들은 지금 하루하루가 아파트 가격이 막 움직이고 굉장히 다이내믹하게 움직이고 있는데, 주간 통계가 없어지고 월간 통계로 바뀌게 되면 시중에 나도는 찌라시 정보들, 확인하지 못하는 정보들에 더 의존을 하게 돼요. 그러면 오히려 더 민감해지고 더 통제 불능으로 갈 수가 있기 때문에, 주간 통계를 공인된 기관에서 하되 정확도를 올리는 작업을 했으면 좋을 것 같고요. 최근에 통계 보도 자료 보니까 얼마 전까지만 하더라도 전주와 이번 주 비교해서 올랐다 내렸다 그래프가 나왔는데 지난주 통계를 뺐더라고요. 저는 그것도 집값이 올라가니까 올라가는 비교하기 위해서 없애지 않았나 하는 생각도 드는데, 그냥 있는 그대로 보여주고 판단은 국민한테 맡기는 게 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 맞습니다. 문재인 정부 때도 통계에 대한 불만이 많았는데, 통계를 건드리는 순간 정책에 대한 신뢰도는 바닥을 찍을 수 밖에 없으니까요. 부동산에 대한 이야기 지금 여당 쪽에서 민심이 무섭긴 무섭잖아요. 선거도 앞두고 있고 이러다 보니까 재초환에 대한 이야기가 나오거든요. 먼저 재건축 초과이익 환수제 이거 아직 시행된 적이 없어서 약간은 어색할 수도 있을 것 같은데 제도입니까?
◇ 김인만 : 뜨거운 감자죠. 재건축 사업을 하게 되면 조합 설립 인가부터 마지막 완공될 때까지 개발 이익이 나오잖아요. 개발 이익에 대해서 건축비나 이런 부분 다 빼고 조합원 1인당 8천만 원이 넘어가게 되면 부과를 합니다. 10%에서 50%까지 부과를 하는데, 논란이 되는 건 다른 지역은 괜찮은데요. 강남 3구나 용산구 같은 경우는 집값도 많이 올랐기 때문에 부과 금액이 한 3억에서 7억 정도 나온다는 겁니다. 그러면 개발 이익을 환수하겠다는 취지이지만 집을 팔지도 않았는데, 이렇게 고액을 낼 수 있는 사람이 과연 몇 명이나 될까 우리가 양도소득세를 몇 억씩 낼 수 있는 이유는 팔아서 돈이 입금이 되니까 세금을 낼 수가 있는데, 팔지도 않은 집에 이렇게 몇 억씩의 세금을 부과하게 되면 결국에는 집을 팔아라는 얘기인데, 이번에도 규제 지역에 지정돼서 조합원 지위양도 금지에 걸렸거든요. 그럼 팔지도 못하고 내기도 어려운 이 굉장히 어려운 뜨거운 감자인데, 지자체장들도 부과하지 못하는 이유가 못 내는 걸 뻔히 알면서 부과했다가 안 내면 압류 걸고 공매로 넘겨야 되는데, 자기 구민의 집을 대한 부담금 안 낸다고 경매에 넘기는 건 굉장히 부담스러운 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그렇다면 지금 이렇게 재초환을 폐지해야 된다는 목소리 유지해야 된다는 목소리 양쪽이 맞부딪히고 있잖아요. 폐지를 한다고 하면은 실제로 공급이 늘어난 효과가 있습니까?
◇ 김인만 : 늘어나는 요인 중에 하나죠. 우리 애가 공부를 안 하는데 여러 가지 요인들이 있을 수가 있잖아요. 그중에 책상 하나 바꿔줬다고 해서 애가 갑자기 성적이 쑥 올라가지는 않겠으나, 그렇다고 해서 이것도 하나의 요인은 맞기 때문에 저는 하나씩 풀어나가는 게 맞을 것 같습니다. 마치 재초환이 만능 열쇠처럼 이거 폐지하면 공급이 폭발적으로 늘어나고, 이거 있으면 공급이 아예 안 되고 이렇게 O/X 문제로 접근할 문제는 아닌 것 같고요. 합리적으로 검토해서 폐지가 필요하다면 폐지하는 게 맞을 것 같고요. 유지가 필요하다면 어떤 부분이 문제인지 보안, 개선이 필요할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 이게 전부는 아니라는 말씀이신 거죠?
◇ 김인만 : 그럼요. 여러 가지 규제들도 있고, 우리 공사비 문제도 있고, 기부 체납 문제도 있고, 지위 양도 금지 문제들도 있고, 대출 문제도 있고, 수많은 문제들이 있기 때문에 그중에 한 개라는 말씀드리고 싶습니다.
◆ 조태현 : 그러면 왜 재초환을 꺼내 들었을까요?
◇ 김인만 : 뜨거운 감자이기 때문이에요. 왜냐하면 더불어민주당 여당은 재초환에 반대해요. 왜냐하면 재초환은 부자 감세 논란이 있거든요. 그래서 미실현 이익에 대해서 과세를 함으로써 재건축 투자하지 마, 팔아라는 굉장히 상징성이 높은 규제인데, 민주당이 이걸 폐지하게 되면 의지를 보여주는 거죠. 여당이 재초환도 못 할 줄 알았는데 폐지를 하는구나. 강력한 의지를 가지고 있구나 라는 신호를 줄 수 있기 때문에 그런 용기를 낼 수도 있는데, 반대 여론도 만만하지 않습니다. 부자 감세 논란 재건축을 통해서 10억 20억씩 시세 차익을 올린 조합원에게 세금을 더 깎아줄 수 있느냐라는 반발의 목소리들도 있기 때문에, 여당 입장에서는 양쪽의 의견을 귀를 기울이면서 굉장히 고민하고 있는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 소장님께서는 하나하나 문제를 풀어가야 된다 말씀을 해 주셨잖아요. 그러면 소장님께서 보시기에는 재초환이거 어떻게 해야 됩니까?
◇ 김인만 : 저는 개인적으로는 지금 상황에서는 폐지하는 게 맞다고는 보는데, 왜냐하면 부과하기가 어려우니까요. 지자체장도 구하지도 못하고, 내지도 못하는 이 뜨거운 감자를 어느 순간에는 끊어줘야 되는데, 저는 타이밍이 아쉬워요. 차라리 10.15 대책이나 9.7 공급 대책 때 이 내용이 들어가 가지고 미리 시장을 리딩하면서 우리는 공급을 늘리기 위해서 이런 의지를 가지고 있어 라고 했으면 굉장히 설득력이 있는데, 지금 여러 가지 논란들이 있고 고위 관료들의 내로남불 논란도 있는 상황에서 등 떠밀리듯이 이렇게 나오게 되면 효과가 더 큰 반감될 수는 있습니다. 니들 어쩔 수 없이 하는구나 라는 신호를 줄 수도 있기 때문에 그 점이 아쉽다. 선제 대응을 했으면 하는 아쉬움이 있습니다.
◆ 조태현 : 정책이라고 하면 내용도 굉장히 중요하고요. 타이밍도 중요한데 지금은 타이밍이 안 좋은 것 같습니다. 지금까지 김인만 김인만 부동산 경제연구소 소장과 함께 부동산 시장 진단해 봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김인만 : 감사합니다.
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