□ 방송일시 : 2025년 10월 23일 (목)
□ 진행 : AI챗봇 “에어”
□ 보조진행: 김우성PD
□ 출연 : 이은형 건설정책연구원 연구위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
● 김우성 : 주거 안정 너무 중요합니다. 서민들의 주거 사다리를 걷어차게 되는 투기 과열 잡겠다는 정부의 뜻은 많은 분들이 이해하고 있는데, 그게 과연 시장에는 어떤 부작용을 낳을까 우려가 더 많습니다. 알기 쉽게 설명해 봐야 될 것 같은데요. 10월 15일 부동산 대책 만든 거 도대체 어떤 내용이길래 이럴까요? 에어 소개해 주시죠.
◇ 에어 : 이번 10.15 대책은 정부가 쓸 수 있는 가장 강력한 ‘수요 억제책’을 모두 동원했다는 평가를 받습니다. 핵심은 크게 두 가지입니다. 첫째, 서울 전역과 경기 12곳을 ‘토지거래 허가 구역’ 등 3중 규제로 묶어, 2년간 실거주 의무를 부과하고 갭투자를 원천 봉쇄했습니다. 둘째, 고가 주택의 주택 담보 대출 한도를 2억 원까지 대폭 줄였고, 사상 처음으로 전세 대출까지 DSR 규제에 포함시켰습니다.
● 김우성 : 사고파는 지역 굉장히 까다롭게 실거주하도록 만들어 놨고, 돈 빌리는 거 어렵게 만들어 놨고, 그러면 사실 여러 가지 방식으로 집을 구하기가 현실적으로는 어렵습니다. 그런데 논조들을 보면요. 오히려 돈 많은 현금 부자들은 괜찮은데, 실제 주택이 필요한 서민은 어떡하느냐. 이런 우려도 있고 여러 가지가 있습니다. 어떤 분석들이 많이 나오고 있나요?
◇ 에어 : 데이터 분석 결과, 비판의 핵심은 ‘공급’에 있습니다. “수요는 억눌렀지만, 정작 서울 도심의 공급 대책은 빠졌다”는 지적인데요. 전문가들은 공급 부족 신호가 계속되는 한, 이번 규제의 약효는 3~6개월에 그칠 ‘단기 처방’이며 규제가 풀리면 집값은 다시 폭등하는 악순환이 반복될 것이라 경고하고 있습니다.
● 김우성 : 계속 공급하면 ‘투기 수요만 자극하는 거 아니야.’, ‘집값 높여서 돈만 벌려는 사람들이 주거 안정 해치는 거 아니야.’ 이런 우려가 있기 때문에 만들어졌는데. 한편으로는, 공급이 주니까 귀해집니다. 더 사려고 하고 더 비싸지려고 하고 이런 부작용도 있을 수 있다는 거고요. 전월세 사시는 분들 국민도 절반 가까이 되거든요. 이분들에 대해서도 우려가 많죠.
◇ 에어 : 바로 ‘주거 사다리 걷어차기’라는 비판입니다. 대출 규제가 현금 부자에게는 아무런 영향을 주지 못하고, 오히려 내 집 마련이 절실했던 무주택 실수요자들의 길만 막았다는 논조가 지배적입니다. 또한, 갭투자와 전세 대출을 동시에 막으면서 전세 매물이 급감해, ‘전세의 월세화’가 가속화되고 세입자들의 주거비 부담만 가중시킬 것이라는 우려도 큽니다.
● 김우성 : 그리고 정책에 대한 여러 가지 ‘신뢰’도 커다란 걱정입니다. 일단은 부동산 관련 세금도 손보자는 얘기가 나오고 있습니다. 지금 우리나라는요, 갖고 있으면 세금 부담은 별로 없는데 사고 팔 때는 세금 부담이 조금 있는 편이거든요. 어떻게 바뀐다는 거죠? 해외랑 비교해서 말씀해 주세요.
◇ 에어 : 이 지점이 바로 우리나라와 해외 국가들과의 가장 큰 차이점입니다. 대부분의 OECD 국가는 ‘보유세는 높게, 거래세는 낮게’라는 원칙을 따릅니다. 집을 여러 채 가지고 있는 비용은 높여 투기를 막고, 집을 사고파는 비용은 낮춰서 매물이 원활하게 나오도록 하는 것이죠. 예를 들어, 미국은 실제 시세의 연 1~2%를 보유세로 냅니다. 일본은 5년 미만 단기 투기에는 40%에 가까운 높은 양도세를 매기지만, 5년 이상 실거주하면 세율을 절반으로 낮춰줍니다. 하지만 한국은 정반대입니다. 기사 분석에 따르면, 한국의 보유세 실효세율은 OECD 평균의 절반도 안 되는 반면, 거래세 비중은 세계 최고 수준입니다. 이 때문에 양도세가 무서워 집을 팔지 않는 ‘매물 잠김 현상’과 어차피 세금 낼 바에야 가장 좋은 ‘똘똘한 한 채’만 갖자는 ‘쏠림 현상’이 심화되는 것입니다.
● 김우성 : 집을 통해서 재산을 증식하고 자산을 늘리고자 하는 것도 아주 나쁘게 볼 일은 아닙니다. 하지만 시각이 시장이 왜곡될 정도로 해서는 안 되겠죠. ‘보유세’는 여러 채를 갖고요. 투기 목적으로 집을 굴리는 사람들한테는 제대로 매겨야 된다는 게 맞는 말인 것 같습니다. 소득이 있는데 이득을 얻었는데 국가의 공공의 국민의 여러 재활을 통해서 얻은 건데, 세금은 내야 되잖아요. 그런 부분은 똑바로 해야 된다는 말은 맞는 말인데, 아직까지는 여러 가지 정치적 이유 때문에도, 이 부분도 안 되고 있는 부분입니다. 잠시 후 저희가 온마이크에서 대한건설정책연구원 이은형 연구위원과 함께 이야기 자세히 나눠보겠습니다.
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● 김우성 : 이재명 정부의 세 번째 부동산 대책이 지난주에 발표가 됐습니다. 많은 반응과 분석 해석들이 나오고 있는데 알 수 없습니다. 정책이 바라는 목표가 있겠지만, 시장은 그 정책의 목표에 따라 움직이지 않는 경우가 있기 때문인데요. 앞서 저희가 AI와 함께 여러 가지 간단한 부동산 정책에 대한 소개해 드렸잖아요. 보다 더 깊은 전문가의 시각으로 이번 정책 여러 가지 규제책에 대해서 분석해 봐야 될 것 같습니다. 대한건설정책연구원 이은형 연구위원님 전화로 연결되어 있습니다. 위원님 안녕하십니까?
◇ 이은형 : 안녕하세요.
● 김우성 : 일단은 후한 점수를 주기보다는 걱정된다는 시각이 많은 것 같은데요. 10월 15일 발표된 부동산 대책, 어떤 평가 내려 주시겠습니까?
◇ 이은형 : 전례를 찾기 힘든 과감한 조치라고 평가할 수 있습니다. 과거에는 정부에서 부동산 규제를 들어갈 때, ‘핀셋 규제’ 같은 이름으로 일부 지역을 먼저 규제한 다음에 효과가 나오지 않으면 적용 지역을 더 넓히는 식으로 진행을 했습니다. 그런데 이번에는 그런 단계가 없이 처음부터 서울 전역과 인접 수도권을 함께 묶어서 규제 지역으로 묶었기 때문에, 과감한 조치라고 평가할 수 있습니다.
● 김우성 : 그렇게 조치한 이유, 지난 정부 때도 그렇고 필요한 정책과 시장이 달리 반응하는 경우가 있잖아요. ‘패닉 바잉’을 부추기기도 하고 그래서 조금씩, 조금씩 단계적으로 가는데, 이번에 이렇게 정부가 전폭적으로 ‘규제 수요 억제 정책’을 펼친 것 배경은 뭐라고 해석하세요?
◇ 이은형 : 일부의 의견이기는 합니다만, 과거에도 정부 부동산 정책에 대한 효과성에 대해서 지적하는 분들이 있었습니다. 그분들의 의견은 더욱 강력한 규제로 더 장기간 지속했다면 효과를 낼 수 있었는데, 정부 임기가 짧았다는 의견들이 있었습니다. 그래서 이런 부분들을 감안해서 새 정부에서는 정부 취임 초기에 아주 강력하고 과감한 조치를 취한 것으로도 생각할 수 있습니다.
● 김우성 : 강력하고 과감한 조치를 취한 배경에 대해서도 말씀해 주셨고요. 지금 여러 가지 금융 시장이나 자산 시장이 들썩입니다. ‘에브리씽 랠리’ 이런 말도 나오는 상황인데 ‘부동산 시장도 여기에 가세하면 어렵다. 그래서 잡아야 된다.’ 이렇게 말하는 의견도 있더라고요. 어떻게 평가하십니까?
◇ 이은형 : 강력한 규제나 수요 억제를 통해서 부동산 가격을 잡겠다는 시도는 과거에도 있었습니다. 그런데 지금은 그때와 상황 여건이 조금 다른 부분이 있습니다. 앞서 말씀하신 ‘에브리씽 랠리’라는 표현이 바로 그겁니다. 그리고 한국 경제는 대외 의존도가 높은 것도 여기에 영향을 미칩니다. 이걸 다시 풀어서 얘기해 보면, 여러 가지 다양한 종류의 투자 자산들의 가격이 오르는 상황에서는 투기 수요가 크지 않다고 하더라도, 부동산의 가격도 오르는 게 자연스럽습니다. 그렇기 때문에 이런 부분들을 무조건 규제하기보다는 일정 수준의 가격 수준을 용인하고 정부 정책에 반영하는 것이 더 적절합니다.
● 김우성 : 전체의 흐름과 비교해서 봐야 된다. 이런 지적이셨고요. 그런데 부동산 가격의 상승이 제반 비용이나 특히 외식 물가 같은, ‘체감 물가’를 올린다는 비판도 있어서, 이 부분에 대해서 조금 우려도 큰 것 같아요.
◇ 이은형 : 그런 부분은 선후 관계를 그렇게 확정하기는 어렵습니다. 그러니까 다른 물가들이 문제가 없었는데 부동산이 먼저 올라서 영향을 미쳤다는 맥락인데요. 그것보다는 부동산뿐이 아니라 전반적인 물가가 오르는 상황에서, 화폐 가치가 하락을 하고 그 반대급부로서 실물 자산인 부동산의 가격이 올랐다고 보는 게 더 자연스럽습니다.
● 김우성 : 환율도 있고 여러 가지 수입 원자재 가격, 경기 흐름, 여러 가지가 있기 때문에 달리 봐야 하고 넓게 봐야 할 것 같습니다. 실제로 시장 상황도 한번 점검해 보셨을 텐데, 이번 규제 조치에 대한 시장 반응은 아직 일주일이긴 합니다만, 대략적으로 어떻게 전망하세요?
◇ 이은형 : 작년과 올해에 걸쳐서 특히나 서울로 지역을 한정하면, 가격 다양성에 대한 시장 심리는 편중되어 있었습니다. 그러니까 지금은 가격이 내리거나 이런 의견이 없고 그냥 오른다는 예상이 대세입니다. 그 때문에 규제 조치 이후에도 이런 상황이 바뀐 건 아니고요. 보면 ‘수요 억제’를 목표로 하는 정책이 있었지만, 그 정책이 일주일 만에 어떤 시장에서 큰 영향을 가져오는 것도 기대하기가 쉽지 않습니다.
● 김우성 : ‘사지 마라.’, ‘무리하지 마라.’, ‘빚으로 집 사지 마라.’ 이렇게 얘기하면 더욱이 시장에서는, 그걸 오히려 억제로 받아들이지 않고 더 과열되는 양상도 있는데, 과열 양상은 아직까지는 안 보인다. 이렇게 보이시는 거죠?
◇ 이은형 : 추가적인 과열이라기보다는 기존에도 있던 서울의 주요 지역을 중심으로 해서 매수 수요가 많이 커진 것들, 이런 양상이 크게 꺼지지 않았다라고 하는 것이 더 적절합니다.
● 김우성 : 지금 서울 전역 그리고 경기도의 12개 지역을 ‘토지거래 허가 구역’으로 확대했습니다. 여러 가지 제약이 까다로워지는데, “풍선 효과 차단하겠다.”, “똘똘한 한 채.” 강남에 못 사면 그 옆에 인근 다른 곳. 이렇게 집값이 번지는 걸 막겠다는 의도 같아요. 이 의도는 제대로 설계된 겁니까? 정책 어떻게 분석하십니까?
◇ 이은형 : 규제 지역에 대해서는 우리 사회가 과거에 이미 상당한 경험을 쌓았습니다. 이 때문에 단기적으로는 거래 위축 같은 상황이 나타나겠지만, 이 규제의 효과가 당초에 정책 목표로 갈 것인지에 대해서는 확신하기가 어렵습니다. 다만 종전처럼 일부 지역을 규제하고 점점 확대하는 과정에서 ‘풍선 효과’라는 말들이 있었기 때문에, 이것처럼 넓은 지역을 한 번에 규제하게 되면 ‘풍선 효과’는 조금 줄이는 효과가 나타날 수 있기는 합니다. 그런데 이와 관련해서 일각에서는 동탄이나 인천, 송도 같은 곳도 가격이 올랐는데, 왜 여기는 규제를 안 하느냐는 말도 있지만, 이런 지역들은 가격 상승 같은 것을 떠나서 일단 서울에서 거리가 멉니다. 그러니까 서울 지역의 주택 수요자들이 동탄이나 송도에서 서울 출퇴근한다고 생각하면 이게 만만한 내용이 아닙니다. 그 때문에 이번 조치에서는 서울과 인접 수도권을 규제해서, 어느 정도 최대한의 풍선 효과를 줄이겠다는 목적이 있는 것으로 볼 수 있습니다.
● 김우성 : 여러 가지 부동산 하면 떠오르는 지역하고는 ‘매칭이 안 되는 거 아니야?’라고 생각하실 수도 있겠지만, 지금은 아직은 정확하게 그림을 볼 수 없지만, 여러 가지 목표가 이런 상황입니다. 여러 가지 상황 중에서도 흔히 빚으로 갭투자를 하거나 혹은 과도하게 빚을 내서 이른바 “똘똘한 한 채”를 사려거나 이런 부분이 부동산 시장을 왜곡하고 과열시키고 집값 상승으로 주거 안정을 침해한다. 이런 식의 논리 때문에 대출도 대폭 묶었습니다. 그런데 당장 지금 무주택자나 실수요자들은 대출 안 받으면 집을 못 사거든요. 이런 분들한테는 오히려 족쇄가 된 게 아니냐. 즉 부자들한테는 별 상관없는 일이고 진짜 집 사야 되는 사람한테는 큰일 난 일 아니냐. 이런 비판이 있습니다. 맞나요?
◇ 이은형 : 맞습니다. 기본적으로 주택을 매입하는 것은 목돈이 필요한 사안입니다. 그런데 어떤 분들은 대출 없이 집 사시기가 어려운 분들이 있으세요. 그런데 이런 분들한테 대출을 드린다고 하면은 일단 내 집을 마련하는 게 어려워지는 거 맞습니다. 그리고 이 부분에 대해서 일부에서는 먼저 돈부터 모은 다음에 나중에 집을 사라는 얘기도 하시는데. 일반 실수요자들 입장에서는 미래의 집값이 지금과 비슷하거나 큰 차이가 없다는 전제가 있어야, 돈을 먼저 모으게 되는데, 지금 시장 상황에서는 그렇게 생각하실 분들이 그렇게 많지는 않을 것 같습니다.
● 김우성 : 맞습니다. 이것도 조금 더 정교했어야 된다는 아쉬움이 드는 부분이네요.
◇ 이은형 : 맞습니다.
● 김우성 : 많은 기사 보셨겠지만 여러분, 청년 세대가 취직해서 월급 모으면 얼마나 모아야 서울의 중위 가격대 아파트를 사느냐. 안 쓰고 안 먹고 30년 모아야 된다. 이런 말 나오잖아요. 그런 거를 반영한 건가라는 아쉬움이 있긴 합니다. 그리고 전세, 전월세 임대 시장에 대한 우려가 큰데 이렇게 강화되면 오히려 집주인들이 세입자들한테 부담을 전가시킨다. 이건 야당에서 하는 주장이기도 한데, 이건 실제로 그렇게 될지 안 될지를 아직은 알 수 없습니다만, 어떻게 보십니까?
◇ 이은형 : 이런 부분들은 어떠한 대출 규제 같은 것보다는, 집값이 많이 오르거나 아니면 이 집에 대해서 ‘보유세’를 더 크게 적용했을 때 그럴 때 발생하는 우려들입니다. 그런데 임대 매물, 특히나 전세 같은 것에 대해서 얘기를 하다 보면, 이번 규제가 나오지 않았더라도 기존에도 다주택자 규제가 심화된 양상이었기 때문에 방금 전에 말씀하셨던 “똘똘한 한 채”와 맥락이 동일하게 흘러가게 됩니다. 설명해 보면 임대시장의 매물이라고 하는 것은 누군가 가지고는 있지만 실거주하지 않는 주택이 전세나 월세가 되는 겁니다. 그런데 이런 분들이 본인이 거주하시는 집 이외에 추가적인 주택을 가지고 계신 것을 크게 규제하게 되면 점점 임대 매물도 감소할 수밖에 없습니다. 이건 필연적인 상황이고요. 그래서 일부에서는 기업형 임대주택으로 이걸 대체하겠다는 시도가 있었는데, 기업형 임대주택이 임대 시장을 대체하기 어렵습니다. 왜냐하면 기업이 임대주택을 운영하게 되면 전세를 받기가 어렵습니다. 왜냐하면 전세로 세입자를 받으면 받은 전세금을 운영을 해야 되는데 일이 복잡해지기 때문입니다. 그래서 일반적으로 기업이 운영을 하면 월세를 선호하게 됩니다. 그런데 집 크기가 작은 집이 아니라 가족 단위가 거주하는 점점 큰 집이 되다 보면 월세도 올라가야 되는데, 그러면 그런 월세가 100만 원, 200만 원, 300만 원까지 올라가게 되면, 이걸 부담스러워하는 분들이 계실 수 있죠. 지역에 따라서. 그러면 기업의 입장에서는 공실 우려로 연결이 됩니다. 그렇기 때문에 기업들은 통상적으로 중소형 주택을 만들어서 월세로 빌려주는 방식을 많이 택하기 때문에, 다주택자를 규제해서 가족 단위의 거주가 가능한 주택 임대 매물이 만일 감소하게 되면, 이런 부분들을 다른 방안으로 대체하기가 쉽지 않습니다. 그래서 앞으로도 전세에 대한 내용들이 계속 나올 수밖에 없습니다.
● 김우성 : 뚝딱하고 해결되면 좋겠지만 그렇지 않습니다. 전세는 한국에만 있는 제도고 사실상 집을 빌리려는 사람이 목돈을 일종의 대출 형식으로 집주인한테 주는 조금 불안하기도 하고 특이한 한국의 제도인데요. 원래대로 월세 제도로 안착되어야 된다. 이런 주장도 있더라고요. 이거는 한국 사회에서는 일종의 주거 사다리 개념이잖아요. 전세가 받아들여질 수 있을까 하는 생각도 들고요. 어떻게 생각하십니까?
◇ 이은형 : 전세금이 오로지 본인 돈이라고 한다면, 세입자 입장에서는 월세보다 전세가 유리합니다. 그러니까 아무리 물가 상승이나 기타 이자 소득 부분들을 감안하더라도, 전세로 세입자가 되신 분들은 2년 뒤에 원금을 그대로 갖고 나올 수 있으신데, 이 똑같은 집을 월세로 거주하시게 돼 매달 월세가 나가면서 2년간 누적이 됩니다. 이렇게 되면 처음에 가지고 있는 목돈이 감소하게 됩니다. 그 때문에 전세자금 대출을 실행하신 분들이라면 내는 이자와 월세를 비교할 수가 있지만, 전세 자금 전체가 자기 돈이라고 한다면, 전세가 더 유리한 건 사실입니다. 그렇기 때문에 전세가 올바르지 않고 후진적인 제도고 그렇기 때문에 임대 시장을 월세로 재편해야 된다는 주장에 대해서는 논란의 여지가 있을 수밖에 없습니다.
● 김우성 : 그렇네요. 참 어렵습니다. 여러분 사실 전세 사기 문제도 있었고 ‘갭투자’라는 투기 성격의 독특한 성격도 있어서, 여러 가지 규제가 나오고 있는데, 반면에 이런 걱정도 됩니다. “가용한 정책 수단을 총동원해서 투기 수요를 억제하겠다. 비생산적인 투기 수요를 억제하겠다.” 이게 이재명 대통령 발언이거든요. 여기서 이 결과가 제대로 나타날까요, 라는 질문보다, 위원님께 드리고 싶은 말은 투기도 있지만 투자도 있고요. 그걸 구분해야 되지 않을까요? 그러니까 미성년 자녀까지 수백 채의 집을 가진 사람. 그래서 과도한 이익을 얻으려는 사람은 투기라고 비판하겠지만, 내가 내 재산을 열심히 번 돈을 투자해서 산 집값이 오르고, 다른 쪽으로 옮기고 일반적인 투자로 보는 사람도 있거든요. 이게 구분이 안 돼 있다는 느낌도 들고요.
◇ 이은형 : 투자와 투기를 엄격하게 구분하기가 어렵습니다. 그러니까 원론적인 얘기를 하면 적절한 투자라고 하는 것은 우리가 흔히 얘기하는 시장 수익률 정도보다 더 높은 정도의 수익을 바라보면 건전한 투자라고 볼 수 있고. 우리가 흔히 말하는 표현처럼 일확천금같이 노리고 큰 수익을 노리게 되면 투기라고 분류할 수 있습니다. 그렇지만 주택을 매입하는데 있어서는 개개인이 부담할 수 있는 경제적 여력이 다르기 때문에 본인의 여력에 비추어서 너무 큰 규모의 큰 금액대의 주택을 전 세입자를 끼거나 기타 대출을 총동원해서 한다면, 이건 분명히 투기로 볼 수 있습니다. 그렇지만 이것 자체가 개개인의 사정이기 때문에 이런 것들을 모두 밝혀내지 않는 이상은, 투기와 투자를 엄밀하게 구분하기가 쉽지가 않습니다.
● 김우성 : 일정 수준 이상의 수익을 주택 매매나 내지는 부동산 매매로 얻을 경우에 한해서는 투기에 해당하는 세금을 매기고, 그 이하는 그냥 일반적인 세금을 매기고 이렇게 해보면 어떨까요?
◇ 이은형 : 선을 만들기가 어렵습니다. 그러니까 예를 들어서 집을 10억에 샀는데 향후에 이 집이 10%가 올랐다. 그러면 10% 이상은 투기고 이하는 투자가 이런 식의 구분이 돼야 되기 때문에, 어떻게 기준선을 잡든지 간에 논란이 나올 수밖에 없는 내용입니다.
● 김우성 : 그래서 드는 생각이 주거 안정을 해치면 안 된다는 어떤 정부의 공적인 목표가 있습니다. ‘부동산 토지 공개념’ 이런 개념이 등장했을 때부터 나온 공적 성격인데, 가격을 안정화시켜서 평범한 서민 내 집 마련이 필요한 사람한테는 문호를 열겠다는 게 이번 모든 정책의 방향이잖아요. 쉽게 말해서 집값 잡을 수 있습니까?
◇ 이은형 : 지금으로써는 그렇게 쉬운 사안은 아닌 것 같습니다. 왜냐하면 전 세계가 그랬죠. 코로나 시기 이후로 경기 부양을 위해서 재정 지출을 확대했었고요. 그리고 그 여파는 필연적으로 인플레이션으로 돌아오게 됩니다. 저희가 최근 몇 년간 겪어왔던 물가 상승, 공사비 상승 이런 것들이 다 같은 맥락인 거죠. 그런데 이런 와중에 집이라는 재화에 대해서만 가격 변동이 있으면 안 된다. 크게 오르면 안 된다고 전제를 하게 되면 이걸 어떤 방식으로 현실에서 구현할 수 있을지에 대해서 저도 궁금합니다.
● 김우성 : 위원님 얘기를 들어보면, 전체 경제의 흐름 지금 계절이 여름으로 바뀌었는데, ‘우리는 파카를 입자.’ 이게 옷만 그렇게 파카를 입을 수 있을까요 라는 얘기랑 비슷합니다. 여러분 전체 경제의 맥락에서 봐야 된다. 그렇다면 정부의 의도, 주거 안정은 이해하지만, 그게 기대했던 만큼 나올까라는 여러 가지 전문가들의 우려도 있다. 이런 얘기로 받아들여주시고요. 워낙 정치권에서는 서로 공방하고 있어서 저희가 이렇게 설명 붙이면서, 제가 여쭤보고 있습니다. 그리고 미성년자 서울 부동산 증여 비중도 늘었는데 ‘보유세’를 올리고 ‘거래세’는 낮추자. 이게 선진국 형태고 우리나라는 오히려 ‘보유세’는 낮고 ‘거래세’가 높다, 이게 바꿔야 된다. 이런 얘기 있잖아요. 이건 많은 프로그램 YTN에도 듣고 우리 청취자분들 잘 아시는 내용일 텐데 그걸 의식해서 지금 미성년자 증여도 늘고 있다고 하는데, 증여로 풀려 나오는 매물들이 생기고 하면, 전월세 시장도 그렇고요. 왜냐하면 미성년 자녀가 혼자 나와서 그 집에 살 건 아니니까. 그런 부분에서 나아질까 이런 기대도 있어요. 어떻게 보십니까?
◇ 이은형 : 증여가 증가하더라도 본래 그런 집들은 실거주하지 않는 경우가 많았기 때문에 전세 시장에서 미치는 영향은 그렇게 클 수가 없습니다. 그리고 1주택이나 실수요 실거주. 이런 단어들을 중요시하게 되면 지금은 서울 같은 지역들, 이런 지역들에 대해서 가격 방향성이나 주택 수요는 큰 변화가 없습니다. 이렇게 되면 아무래도 증여하는 건수도 과거와 비해서 크게 증가하지 않더라도 줄어들지는 않을 거고요. 그리고 이런 것들이 전체 시장에 미치는 영향은 아마 큰 차이가 없을 겁니다. 그러니까 지금도 전세 매물이었던 집들은 나중에도 전세 매물이 될 거고, 그리고 이 집을 증여받은 미성년자가 성인이 되어서 독립을 하게 되는 시점에서는 이분들이 실거주를 하실 테니까. 미래 시점에서는 이 전세 매물 하나가 감소할 가능성이 있다고 볼 수 있죠.
● 김우성 : 오히려 전월세 시장 개념은 그렇고요. 증여는 활발해질까요? ‘보유세’ 부담이 커지면요.
◇ 이은형 : 시장에 대한 확신에서 증여가 선택이 되게 됩니다. 만약에 과거에 한때 유행이었던 것처럼 집값이 앞으로 하락할 거라는 것이 확신이 들면 집을 매도하셔야겠죠. 하지만 반대로 집값이 떨어지지 않거나 더 오를 것이라는 판단을 하시게 되면 누군지도 모를 사람에게 팔아서, 지금 현재 가격으로 내 손에 쥐는 것보다는 맞아요. 본인의 자녀나 피붙이에게 증여를 하셔서 자녀분들이 나중에 더 편안한 생활을 하실 수 있게 해 주는 것이 부모님들의 마음입니다. 그렇기 때문에 증여가 그렇게 크게 줄 것 같지는 않습니다.
● 김우성 : 여러분 이 얘기 많이 귀담아들으시면요. 지금 이은형 위원께서는 전체적인 시장의 흐름 가격의 변동 방향, 이 맥락 안에서 이루어지는 일이지, 뭐가 바뀌었다고 팔리고 없어지고 생기고 이러지는 않는다는 측면이거든요. 그래서 정부 정책도 마찬가지로 이 흐름을 고려해야 되는데요. 오늘 아침에 국토부 1차관이 갭투자 관련해서도 사과를 했고요. “집값 떨어지면 사라.” 이런 발언도 사과를 했습니다. 정부가 아무리 좋은 의도를 가져도 이런 당국자나 관계자 고위 정치인들의 이른바 저도 이런 표현을 너무 좋아하지 않는데, ‘내로남불’ 이런 게 터지면 굉장히 정책 신뢰성을 잃어요. 그러니까 심리적 영향을 많이 받는 것 같아요. 위원님 어떻게 보십니까? 정책이랑 시장 반응, 그동안 많이 봐왔었을 텐데요.
◇ 이은형 : 맞습니다. 그러한 사례가 지금 처음 나온 것은 아닙니다. 과거 정부에서도 유사한 사례들이 있었고요. 그런 것들이 언론을 통해서 공개가 될 때마다 정부 정책에 대한 신뢰성은 그만큼 떨어지는 결과가 발생했습니다. 그래서 아마도 이번에도 유사한 사례에 대해서는 비슷한 상황이 발생할 것으로 보는 게 맞습니다.
● 김우성 : 정말 정책에서도 여러 가지를 생각해 주셨으면 좋겠습니다. 이거는 정부나 정권을 비판하는 목적이 아니잖아요. 이건 시장이나 부동산이라는 아주 민감한 특히 한국 사람들이 너무나 중요하게 생각하는 경제의 기본 부분을 민감하게 아주 섬세하게 다뤄달라는 얘기인데요. 위원님께도 혹시 정부 당국자들이 많이 문의하나요?
◇ 이은형 : 그렇진 않습니다.
● 김우성 : 문의를 했으면 좋겠습니다. 이은형 위원님께 전화를 해서 이런 부분들 고려할 거 없나요 라고 미리 의견 청취를 많이 당국자들은 해 주셨으면 좋겠고요. 그리고 지금 야당도 그렇고 전통적인 시장론자라고 표현해도 될까요? ‘공급이 우선이다.’ 즉 억제하지 말고 공급하면 집값 떨어진다. 공급하면 정상화된다. 공급이 부족하다는 논리가 있는데, 이것도 사실 전통적 반대 의견도 있습니다. 이미 공급은 충분하다. 공급된 집들이 순환이 안 돼서 생기는 문제다. 이런 논란이거든요. 공급론에 대한 정리 말씀 한마디 부탁드립니다.
◇ 이은형 : 지금 정부가 가하고 있는 규제의 뒷배경이 바로 공급이 충분하다는 내용입니다. 공급은 충분한데, 일부 투기 세력이나 이런 분들이 시장을 왜곡시켰기 때문에 서민들이 내 집 마련을 하지 못하고 집값이 오르는 것이다. 그렇기 때문에 이러한 왜곡을 다시 해소하는 것이 중요하다는 것이 정부 규제의 배경입니다. 그런데 단순하게 규제만을 통해서 시장이 안정되기 어렵다는 것은 저희가 과거 정부를 통해서 이미 본 적이 있습니다.
● 김우성 : 국민들도 학습했죠.
◇ 이은형 : 맞습니다. 그 때문에 지금 시점에서는 단순하게 강력한 규제로 수요를 억제해서 시장을 안정시키는 것보다는, 저희가 3기 신도시만 해도 이미 약 7년 정도 진행되고 있고, 정비 사업 활성화를 통한 주택 공급 확대도 바로 전전부터 지금까지 약 4년 정도 진행되고 있습니다. 이 때문에 지금까지 진행되었던 주택 공급 계획들을 지금 시점에서 추가적인 내용을 가하거나 아니면 축소하는 일 없이 그대로 꾸준하게 진행해서 미래 시점에서 공급이 많이 되었을 때, 시장이 어느 정도 안정된 효과가 있을 것이라고 생각합니다.
● 김우성 : 부동산도 시장이라고 부르잖아요. 주식 시장으로 예를 들어보면 주식 투기 세력 때문에 거래 못하게 하고 돈 못 빌리게 하겠어. 이러면 시장이 왜곡되거나 오히려 더 과열될 수도 있잖아요. 조금 앞뒤를 더 넓게 보시면서 결정해야 될 것 같고요. 국민 여러분들, 청취자 여러분들도 그렇게 보시고 의견 주시고 정치인들에게도 의사 표현을 하셔야 될 것 같습니다. 끝으로 짧게 여쭤보고 싶은 게 청년 세대나 주거 취약계층을 위한 정책은 아쉬워요. 메인이 아닌 것 같아요. 이 부분에 대한 대책은 이게 꼭 중요하다. 이거 고려해 달라. 한마디 정리 부탁드립니다.
◇ 이은형 : 사실 취약계층들 그리고 청년 분들에 대해서도 저희가 한국 사회가 각종 미디어나 기사 등을 통해서 주택에 대한 기준선이 많이 높아진 것도 감안을 해야 됩니다. 지금도 그렇지만 과거에도 청년들이 취업한 지 몇 년 이내에 서울에 집을 사거나 그리고 해외 사례를 보더라도 주요 지역에 쉽게 집을 사는 경우는 많지 않아요. 지금 집을 가지신 분들도 일반적으로는 더 작거나 저렴한 집을 사셨다가 집값이 조금 오르고, 거기에 모은 돈을 보태서 아파트를 가지신 분들이 많습니다. 그 때문에 단순하게 당장 청년들이나 취약계층들에게 좋은 집을 주지 못한다는 비판은 적절하지 않은 것 같고요. 그리고 이미 정부 차원에서는 저금리 대출이나 임대주택 같은 것들을 이분들을 유행해서 공급을 하고 있습니다. 이 때문에 그런 공급 계획들을 꾸준히 진행하고 필요하다면, 앞으로 더 확대하는 것이 가장 적절한 방안이라고 생각합니다.
● 김우성 : 정말 도움 되는 말씀이었습니다. 주거 사다리라는 말도 있고요. 여러 가지 단계가 무너지지 않도록 지금의 제도를 잘 지키고 공급도 마찬가지고 전체 시장의 흐름에서 봐달라 라는 얘기. 오늘 AI 프로그램인데요, AI보다 깊은 얘기 주셨습니다. 오늘 말씀 감사합니다. 대한건설정책연구원 이은형 연구위원님이었습니다.
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