■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 10월 15일 수요일
■ 대담 : 김인만 김인만부동산연구소장, 이광수 명지대 대학원 겸임교수
李정부 부동산 멘토도 열받았다, 이광수 "李 부동산정책, 실패..집사라는 잘못된 시그널 줘"
- 李정부 세번째 부동산대책, 단기적 안정시키기 어려워..한국 부동산시장은 이미 투자화돼
- 과거에 다 나왔던 정책에 가격 오르는 시점, 시장이 다 알만한..'부동산 정책의 실패'
- 吳 '한강벨트 20만호 공급?'은 거짓말..재건축은 신규공급 아냐, 재건축으로 허물면 수요폭등해 집값 상승 유발
- '집값 오르면 정책 발표한다'는 정부, 그럼 정책 나오기 전에 사야되나..잘못된 시그널 주고 있어
- '똘똘한 한채', 1가구 1주택은 선하다는 인식..1가구 1거주로 바뀌어야
李정부 부동산대책의 실패? 김인만 "정부, 규제 나오기 전 집사라는 뉘앙스 계속 주고 있어"
- 李정부 세번째 부동산대책, 단기적 거래량 주는 등 효과 있을테지만, 장기효과 장담 어려워
- 금리인하 등으로 유동성 풀리면 집값 상승 억제하긴 역부족
- 주식 금 모두 오르는 랠리, 부동산만 사지마라? 실수요자들 "벼락거지될까 두려움 있어"
- 시가로 차별화한 대출규제, 별 효과 없을 것.. 마·용·성 30억 이상 아파트를 대출 규제 2억 줄인다고 안살까?
- 2017년 文정부 때 규제지역 된 강남 '규제 내성' 생겨..규제 풀면 폭등하고 안 풀어줘도 가격 올라
- 넘치는 유동성에 주식 금 모두 오르는데 집값은 잡겠다는 정부, 쓸 수 있는 카드 많지 않아
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 네 각 분야의 고수들과 함께합니다. 고수 경제 시간이고요. 오늘은 김인만 부동산 연구소장, 그리고 이광수 명지대학교 대학원 겸임교수 나오셨습니다. 두 분 어서 오십시오.
★ 김인만 : 안녕하세요.
☆ 이광수 : 안녕하세요.
◆ 조태현 : 이번 주가 어떻게 보면 부동산 시장의 빅 위크가 아닐까, 아마 이재명 정부의 세 번째 부동산 대책이 잠시 후 베일을 벗을 것으로 보이는데요. 대략적인 내용은 알고 있으니까 오늘은 시장 점검부터 한번 해보도록 하겠습니다. 시장이 굉장히 불안하고 위태위태하다는 이 말에 동의하십니까?
☆ 이광수 : 예 그렇습니다. 일부 지역의 가격 상승 폭이 커지고 있고요. 그리고 거래량도 다시 증가하고 있어서 수요가 시장에 들어오면서 가격이 오르고 있다 이렇게 판단합니다.
◆ 조태현 : 소장님도 동의하십니까?
★ 김인만 : 네 동의합니다. 서울 아파트 거래량이 9월 거래량이 아직 집계가 끝나지 않았거든요. 10월 말까지인데 벌써 6,500건이 넘어갔으니까, 7월 8월이 4천 건대에 머물렀었고요. 6.27 대책 나오기 전 6월 거래량이 1만 천 건이었는데, 벌써 6,500건이면 분위기상 한 7,500-8,000건까지 올라가니까요. 9월 거래량 상당히 많이 올라갔고, 지역별로도 현장 또 분위기 다 알다시피 굉장히 매물 찾기도 어렵고, 부동산에서는 전화하기 무섭다. 집주인들이 전화만 하면 “자꾸 호가를 올린다. 5천-1억씩 올린다.” 이런 하소연을 하고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 첫 이슈에서는 두 분의 의견이 일치했습니다. 그래서 대책이 곧 나올 것으로 보이는데요. 일단은 언론 보도 같은 것들을 통해서 어느 정도 큰 그림은 나온 것 같아요. 규제 지역 확대라든지, 대출을 더 조인다든지 수요를 억제하는 대책 이런 것들이 될 가능성이 굉장히 커 보이는데, 결론부터 한번 여쭤볼게요. 이번에는 효과가 있을까요?
☆ 이광수 : 세부적인 내용을 살펴봐야겠지만 전반적으로 예상된 정책이 나오면 지금의 부동산 시장을 단기적으로 안정시키기에는 어렵지 않느냐 판단하고 있습니다. 무슨 얘기냐 하면 한국의 부동산 시장이 투자화 돼 있기 때문에 투자화 된 시장을 정책으로 단기의 효과를 내기 위해서는 두 가지가 필요하거든요. 첫 번째는 과거에 없던 새로운 정책이어야 되는데, 이렇게 대출 규제 그리고 규제 지역을 하는 건 다 알고 있는 거죠.
◆ 조태현 : 예상할 수 있는 부분이죠.
☆ 이광수 : 그렇죠. 이미 카페나 부동산에 대해 아시는 분들은 나오겠지 라고 다 예측한 부분이어서, 그렇게 나오면 단기적으로 시장을 안정시키기는 어려워 보이고요. 두 번째는 어떤 성격을 갖고 있냐면 예상치 못한 시점이어야 돼요. 그런데 ‘가격이 오르면 나온다’ 다 예상하는 거잖아요. 그런 측면에서 이번 정책이 시장에 영향을 크게 미치기는 어렵지 않느냐 일단 판단하고 있습니다.
◆ 조태현 : 세부적인 내용을 봐야 되겠지만 큰 효과는 없을 것으로 예상하신다. 소장님께서 어떻게 보십니까?
★ 김인만 : 단기 효과는 있을 것 같고요. 단기적으로는 거래량 줄어들고, 상승률은 줄어들 것 같습니다. 왜냐하면 물론 대책이 발표가 되어 봐야 되겠으나, 예상하는 바로는 서울 전역이 규제 지역으로 지정될 가능성이 높을 것 같습니다. 단순히 투기 과열 지구 조정 대상 지역까지는 예상을 했는데, 서울 전역이 만약에 토지거래 허가 구역으로 지정이 된다면 상당히 불편하거든요. 실제 거주를 해야 되니까 또 기존 주택 처분까지 해야 되는 불편한 상황이니까, 거래량은 줄어들 수밖에 없고요. 상승률도 줄어드는데, 이게 단기 효과에 그칠 가능성이 높다는 거죠. 익숙해진다는 거죠. 한 두 달 익숙해지고 나면 어떤 효과가 생기냐면 강남처럼 ‘서울은 원래 불편한 지역이었어. 좋은 데 살려면 그 정도는 각오해야지. 몸으로 들어와야 되는 지역이야.’ 라는 인식이 커지는 순간 더 이상 규제 효과는 약발이 떨어질 수밖에 없기 때문에 단기 효과는 있겠으나, 장기 효과는 저는 장담하기 힘들겠다. 11월에 단기 효과로 상승률과 거래량이 내려가게 되면 한국은행이 또 금통위 때 기준금리 내릴 거잖아요. 10월이 아니면 11월에 내릴 텐데, 기준금리를 내린다는 얘기는 유동성이 또 많이 풀린다는 역설적인 얘기가 될 수도 있기 때문에 결국에는 근본적인 문제를 해결하기에는 공급도 부족하고 이 많은 유동성을 해소하기에는 이번 대책 가지고는 역부족이라는 말씀드리고 싶습니다.
◆ 조태현 : 큰 효과가 없을 것이라는 데 어느 정도 의견이 모였는데요. 소장님께서 말씀하신 거는 결국에 부동산 시장의 불안 가운데 하나는 공급 부족에 대한 우려라고 말씀하고 계시잖아요. 교수님도 동의하십니까?
☆ 이광수 : 아니요. 동의하지 못합니다. 왜냐하면 가격이 오르는 게 계속된 공급 부족이 원인이다? 공급이 충분한 적이 있었습니까? 그건 원래 문제예요. 근데 단기적으로 집값이 급등하는 건 수요가 증가했었어요. 그래서 예를 들어서 성동구와 마포구가 주간 상승률이 1%대인데, 내용을 살펴보면 두 가지 수요가 증가하고 있거든요. 하나는 투자 수요, 특히 지방을 중심으로 해서 원정 투자하는 그 수요와 두 번째는 갈아타기 수요예요. 이런 상황이 일어나는 게 사실은 단기적인 영향이기 때문에, 한국의 서울의 아파트가 충분한 적이 있었습니까? 그 원래 있던 문제가 지금의 상승의 직접적인 원인은 아니라고 판단하는 거죠.
◆ 조태현 : 부동산 공급의 문제는 아니라고 보신다. 소장님은 어떻게 보세요?
★ 김인만 : 공급 부족이 하나의 요인이지 공급 부족 때문에 갑자기 ‘9월에 공급이 부족해, 9월에나 빨리 사야겠어.’라고 하지는 않겠죠. 공급 부족은 구조적인 문제인데, 이걸 해결했으면 앞으로 공급 물량이 많은데 안 사도 되겠다는 마음은 들겠으나, 이게 쉽게 해결될 문제는 아니기 때문에 불안 요소로 남아 있는 거고요. 교수님께서 말씀하셨듯이 투자 수요가 늘어나고, 갈아타기 수요가 늘어났다라고 하는데 맞는 말입니다. 수요가 늘어났으니까 공급이 상대적으로 부족한 것도 사실이고요. 서울이 수요 과잉이 아니면 공급 부족도 아니거든요. 역설적으로 말하면 수요가 과잉인데, 그러면 가만히 있는 수요가 왜 갑자기 이렇게 불안해지느냐에 대한 근본적인 고찰이 필요하다는 거죠. ‘그냥 사지 마. 집값 오르니까 우리 규제할 테니까 하지 마. 대출 안 나오니까 하지 마.’라고 할 것이 아니라 왜 지방에 있는 분들이 서울의 투자로 들어와야 되느냐, 그리고 왜 갈아타기를 시도하느냐에 대해서 최근에 제가 만난 여러분들, 가장 소시민들 만나보게 되면 불안감을 호소하는 게 주식도 올라가죠, 금값도 1년 만에 한 2배 정도 올랐죠, 코인도 올라가죠. 집값도 올라가는데 내가 가지고 있는 현금, 평생을 모은 3억, 4억, 5억 이런 현금이 휴지조각 될 것 같은 불안한 마음에 대한 공포감을 결국 주식을 할 사람들은 주식을 할 것이고요. 골드를 살 사람들은 골드를 살 것이고, ‘집을 하나 살 거야, 무주택인데 하나 사야겠어, 1주택인데 괜찮은 걸로 돈 보태서 갈아탈래.’ 하시는 분들이 불안감이 움직이고 있는데, 규제할 테니까 사지 말라고 해서 그러면 나는 벼락 거지가 될 것 같은 두려움을 어떻게 해소를 해야 되냐는 거죠.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 그런 면에서는 어떻게 보면 패닉 바잉 같은 현상도 있다고 볼 수가 있겠는데, 이게 보니까 오늘 오전에 발표된다고 하는데, 이 내용들 어떤 내용들 담겼는지 아까 대략적으로 말씀을 드렸는데, 어떤 내용들인지 예상하고 계시는 거 말씀해 주실 수 있을까요?
☆ 이광수 : 저는 정책을 제가 예상하지는 않고요. 전반적으로 두 가지 방향성입니다. 하나는 규제 지역 확대해서 확대하는 거고, 두 번째는 대출 규제를 강화하는 거잖아요. 이 방향성으로 6억에서 4억이 될 거다. 투기과열지구 지정을 서울 전역으로 확대하고, 경기도도 확대할 거다 이런 내용이 나오겠죠. 그런데 말씀드린 것처럼 지금의 시장을 효과적으로 예를 들어서 안정시킬 수 있는, 그러니까 안정이라는 게 소장님하고 저하고의 관점이 달라요. 뭐냐 하면 저는 집값 안정을 집값의 하락으로 보고 있습니다. 그런데 집값 안정이 뭐냐면 예를 들어서 다른 관점에서 보는 거죠. 그래서 저는 제가 효과를 못 낸다고 보는 게 집값을 이렇게 떨어뜨릴 거냐.
◆ 조태현 : 떨어뜨리지 못할 것이다?
☆ 이광수 : 그렇습니다. 그 얘기입니다. 아까처럼 거래량이 줄고 이렇게 되겠죠. 근데 그게 집값이 떨어지진 않잖아요 정책 때문에. 그래서 그런 측면에서는 단기적으로 제한적일 가능성이 있다는 말씀을 드리는 겁니다.
◆ 조태현 : 근데 우리나라 전반적인 부동산 흐름 우리나라뿐만 아니라 전 세계적으로 봤을 때 순간적으로 덜컹거리는 경우는 있어도 추세적으로 하락하는 경우는 없지 않아요.
☆ 이광수 : 그런데 일본은 계속 빠졌고, 유럽의 많은 나라들도 계속 오랫동안 빠진 나라들이 많거든요. 그것처럼 과잉이 그런 장기 불황을 만들 수도 있거든요. 그래서 상황이 굉장히 불안한 겁니다. 근데 흥미로운 건 뭐냐면 지금의 단기적으로 집값 상승을 부추기고 있다는 거예요. 원인이 있다는 거예요. 그 원인에 대해서 저희가 과잉에서 아까처럼 심리를 말씀드렸는데, 그런 심리는 언제나 있었어요. 마찬가지로 공급 부족처럼 누가 사람들이 돈 벌기 싫어하는 사람이 어디 있습니까? 그리고 항상 돈을 투자해야겠다는 마음이 있었겠죠. 그런데 이걸 부추기는 일들이 특히, 서울에서 많이 일어나고 있어요. 그러다 보니까 당연하게 저는 정책의 실패다. 부동산 정책의 실패라고 저는 보고 있는 겁니다.
◆ 조태현 : 부추기고 있다 알겠습니다. 대출 규제도 들어간다고 하죠?
★ 김인만 : 대출 규제도 들어가죠. 부동산 규제는 3가지가 있거든요. 대출 규제가 있고요. 허가제 같은 규제 지역을 지정하는 규제가 있고요. 세 번째는 세금 규제가 있는데 만지작 대다가 이번에 세금 규제는 아마 빠지는 것 같습니다. 부담스럽거든요. 세금 규제도 효과가 분명히 있습니다만 세금 규제를 하기에는 보유세를 올리거나, 양도세를 내려서 매물이 나오거나 이런 방법을 해야 되는데, 아마도 고민만 하다가 보유세 올리는 것도 다음 카드로 넘기는 것 같고요. 내년 아마 6월 지방선거도 저는 충분히 고려한다고 생각을 합니다. 왜냐하면 다른 거 다 좋아요. 대출 규제 나오면 선택을 할 수 있는 거잖아요. 그럼에도 불구하고 나는 다른 데 살래라고 할 수 있는데, 세금이 올라가게 되면 선택과 무관하게 나는 집 하나 가지고 잘 살고 있었는데, 세금 부담이 늘어나니까 약간 영향을 주게 되거든요. 표심에 영향을 주기 때문에 저는 가급적이면 세금 규제는 미루고 싶은 마음이 있는 것 같고요. 대출 규제가 6.27 대책의 6억이라는 파격적인 규제 카드를 꺼내들었는데, 역설적으로 두 달 지나고 다시 거래량이 늘어나니까 실질적으로는 6억 가지고 더 이상 효과를 보기는 어려울 것 같고요. 실제로 일부는 보도가 된 내용들도 있고, 다수의 국민들도 알고 있는 내용인데, 일단 25억 넘어가게 되면 2억으로 줄이겠다. 15억에서 25억 사이는 4억으로 줄이겠다. 이런 내용들이 예상이 되고 있거든요. 그러면 효과가 있느냐라고 했을 때 강남에 예를 들어서 마·용·성에 30-50억 아파트를 사는데, 6억 대출 나올 사람이 2억으로 줄어든다고 과연 안 살까?에 대해서 현금이 있는 사람들이 살 수가 있고, 15억 이하는 또 6억 대출은 그대로 유지가 되거든요. 그러면 실제로 큰 영향은 없기 때문에 대출 규제 때문에 사야 될 사람들이 못 사는 경우는 부족한데, 문제는 은행들이 총량에 걸려가지고 대출이 안 나와서 실제로 필요한 분들, 잔금 대출받아야 되는데 대출이 안 나와서 입주 못하는 분들 이런 문제들은 생기고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 지방선거 말씀을 하셔가지고 서울시에서도 공급 쪽에 초점을 맞춰서 여러 가지 대책들을 발표를 하고 있잖아요. 이런 흐름은 어떻게 보세요?
☆ 이광수 : 그런 게 서울시라든가 오세훈 시장의 재건축 재개발 규제 완화가 집값 상승의 원인이 되고 있다는 거죠.
◆ 조태현 : 그것 자체가 집값을 부추기고 있다?
☆ 이광수 : 그렇습니다. 예를 들어서 강남의 노후 아파트를 가지고 있는데, 재건축해 준다고 그러면 가격이 오르겠죠. 이게 뻔한 얘기인데, 그 얘기를 예를 들어서 재건축하면 집값이 안정될 거다 이 얘기를 하고 있다는 거예요. 소장님 한번 제가 여쭤볼게요. 재건축하면 집값 오릅니까? 내립니까?
★ 김인만 : 단기적으로는 호재가 될 수도 있고, 장기적으로는 안정이 되죠.
☆ 이광수 : 장기적으로 안정이라는 게 뭐냐면 올랐다가 떨어진다는 말이에요?
★ 김인만 : 공급 물량이 나올 수 있다는 거죠. 서울에 재건축 재개발을 안 하면 공급 물량이 어디서 나오느나요?
☆ 이광수 : 예를 들어볼게요. 은마아파트가 몇 세대냐면 4,424세대인데 이걸 재건축하면 5,893세대가 돼요. 엄청나게 용적률의 혜택을 주고, 막 속도도 빠르게 해준다고 합니다. 그러면 얼마가 공급되냐면 신규로 공급되는데, 1,469가구밖에 되지 않아요. 근데 서울시 뭐라고 얘기하냐면 한강 벨트에 20만 호 가까이 공급하겠대요. 그건 거짓말입니다. 신규 공급이 아니에요. 그렇잖아요. 없애고 짓는 거예요. 그중에서 20% 정도만 최대만 해도 신규 공급이 나와요. 그런데 예를 들어서 아파트를 없애면 집값이 어떻게 됩니까?
◆ 조태현 : 그때는 수요가 더
☆ 이광수 : 폭등하게 되는 거예요. 그러면 나중에 말씀처럼 한 천 가구 이상 거기 생긴다고 그래서 집값이 과연 안정되고 떨어질까?
★ 김인만 : 그러면 공급을 안 해야 된다는 얘기인가요? 무슨 방법으로 하실 거예요? 서울 수도권에
☆ 이광수 : 지금 하면 안 된다는 거예요.
◆ 조태현 : 시점이 문제다?
★ 김인만 : 시장이 안 불안한 적이 있었냐고요. 박원순 전 서울시장 시절에 10년 동안 안 한 부작용이 우리가 이렇게 고통을 받고 있는 거잖아요. 뭐가 아니에요?
☆ 이광수 : 아니에요.
★ 김인만 : 뭐가 아니에요?
☆ 이광수 : 아니 집값이 오르는 이유라고요. 옛날 얘기를 하지 마시고, 중요한 거 재건축 규제 완화 때문에
★ 김인만 : 지금은 중단해야 된다는 거예요?
☆ 이광수 : 할 이유가 없다는 거예요. 지금 해서는 안 된다. 이렇게 시장이 말씀드린 것처럼 유동성이 폭발적으로 증가하고, 이 유동성이 아직까지 남아 있는 상황 속에서 왜 규제 완화를 해 주냐는 거예요. 맞지 않습니까?
★ 김인만 : 뭐가 맞아요? 공급을 해야죠. 강남 또 최근에 많이 올랐죠. 최근에 통계를 보게 되면 강남 상승률보다 다른 지역이 더 높아요. 은마아파트 재건축을 한다고 해서 강남의 다른 아파트들이 폭등하지 않아요. 은마아파트는 호재가 되니까 더 올라갈 수는 있겠죠. 이 재건축을 풀어준다고 강남 집값이 올라가는 건 아니라는 거예요. 통계를 보세요. 강남 3구 용산구보다 마·용·성이 더 많이 올랐어요.
☆ 이광수 : 소장님 재건축을 해서 집값이 안정된 경험이 있습니까?
★ 김인만 : 그러면 안 해서 공급이 부족하면 집값이 안정됐습니까?
☆ 이광수 : 집값을 부추기고 있다고요. 지금 상황은
★ 김인만 : 그걸 부추긴다고 하면 안 되죠. 그럼 공급 10년 후도 우리가 공급 부족으로 고통을 받아? 이거라도 해야 공급이 채워지죠. 문재인 정부 시절에 4만 7천 호 정도
☆ 이광수 : 재건축을 통해서 공급하는 건 물론 주거 환경 개선을 위해서 필요하지만
★ 김인만 : 그럼 어디다 공급을 해요?
☆ 이광수 : 예를 들어서 집값 안정의 효과를 낼 수는 없다고요. 예를 들면 그러면 파격적인 공급이 필요한 겁니다. 재건축이 아니라 용산에 공급하면 돼요.
◆ 조태현 : 그래서 또 용산 이야기가 나오는 거네요.
★ 김인만 : 용산 민족공원에다가 만들자고요?
☆ 이광수 : 예를 든 거예요.
★ 김인만 : 그거는 할 수 없는 예를 들잖아요. 민족 공원에다 아파트를 지으면 어떡합니까? 뉴욕의 센트럴파크에다 아파트 지으면 되겠어요?
☆ 이광수 : 제가 소장님을 반대하는 게 아니고요. 제 얘기를 할게요. 제 주장입니다. 재건축을 해서 집값이 오르는 이유가 되고 있다. 그래서 서울시는 재건축 규제 완화를 하면 안 된다. 시점에 그 얘기를 제가 드리는 겁니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 청취자님이 싸우지는 마세로 라고 하셔서...싸우는 중이 아니고요. 토론하는 중입니다. 토론회 건설적인 어떤 대안이 나오길 바라면서 토론을 하는 중이라는 점 말씀드리겠습니다.
☆ 이광수 : 예를 들어서 이런 거죠. 예를 들면 정부에서도 집값 안정에 대해서 노력을 한다고 하는데, 어떤 말을 하냐면 집값이 오르면 정책 발표하겠대요. 이거는 굉장히 웃긴 얘기예요. 그러면 집값 정책 나오기 전에 사야 돼요. 이런 정책이 어디 있습니까? 그래서 정부도 잘못된 신호를 시장에 주고 있는 거예요.
◆ 조태현 : 어떻게 보면 매수자들한테 타이밍을 알려주고 있다.
☆ 이광수 : 그렇죠. 선제적으로 해야죠. 6.27 나온 다음에 집값이 안정되고 거래량이 안정됐을 때 또 나와야 되니까. 근데 어떤 메시지를 계속 주냐면 지금은 안정되고 있으니까 집값이 혹시나 오르면 정책을 발표하겠다하고, 이것도 집값 상승의 원인이에요. 또 하나 어떤 문제가 있냐면 우리나라가 정책, 정부, 서울시 정부, 전부 다 집값을 올리고 있어요. 예를 들면 국방부가 고도 제한을 완화한다고 합니다. 이러면 집값이 올라요? 안 올라요?
◆ 조태현 : 그것도 영향을 받는구나.
☆ 이광수 : 저런 정책의 실패가 시장에 나타나고 있다. 그래서 제대로 된 정책이 잘 나오면 집값이 안정될 수 있다는 거예요. 근데 온통 집값을 올리는 정책이에요. 사실은 속내를 살펴보면
◆ 조태현 : 다들 나서 하고 집값을 올리는 거나 다름없는 상태가 됐다고 말씀을 해 주시는 건데 그럼 집값을 잡을 수 있는 정책은 어떤 게 있습니까?
★ 김인만 : 집값을 올리기 위한 정책이라고 표현하셨는데, 결과적으로 그렇게 될 수는 있는데, 국방부가 집값 올리려고 고도 제한을 완화했겠습니까? 성남시에서 한 5년 전인가요? 3년 전부터 끊임없이 요구를 했던 사항이고, 국방부하고 계속 NO 하다가 최근에 들어줬습니다. 1기 신도시 노후 계획도시특별법을 하면서 영향을 받는 지역들이 문제가 되니까, 국방부가 마지못해서 그걸 허용을 해 준 거지 국방부가 집값 올리려고 풀어준 건 아니라는 말씀은 제가 국방부 대변인도 아닌데 드리고 싶고. 정부 정책에 대해서도 저는 이광수 교수님하고 어느 정도 일맥상통하는 부분이 있습니다. 이번에 9.7 공급 대책도 깔끔하게 공급 대책만 발표했어야 되는데, 뒷부분에 국토부가 토지거래허가 구역 지정할 수 있어. 규제 지역은 LTV 40%로 할 거야 조만간 나오겠네. 나오기 전에 빨리 사야겠다는 불안한 마음을 계속 자극을 주고 있기 때문에 이번에도 똑같은 실수를 또 하고 있어요. 세금 규제는 우리가 지켜보고 할 거야라는 뉘앙스를 주고 있거든요. 그럼 시장에서는 이번 대책이 나와도 다음에 세금 규제 나오면 필요한 사람, 자금 되는 사람은 이왕이면 세금 규제 나오기 전에 사는 게 편하지 않겠어라는 생각을 할 수밖에 없는 거잖아요. 계속 뉘앙스를 준다는 거죠.
◆ 조태현 : 참 이게 선거도 있고 하다 보니까 상황이 복잡해서 마음도 급해지고 막 그러는 것 같아요.
☆ 이광수 : 중요한 게 뭐냐면 어쨌든 한국의 부동산 시장이 저는 정책으로 충분히 안정시킬 수 있다고 보는 입장입니다. 근데 중요한 건 정책의 실패가 계속 이어지고 있어요. 그 점이 안타까운 거죠. 뭐냐면 말씀드린 것처럼 시장에 잘못된 신호를 계속 주는 거예요. 예를 들면 아까 양도세 얘기를 하셨는데, 양도세를 그러면 매물이 증가하기 위해서 양도세를 낮춰줄 수도 있겠네. 그러면 집을 팔겠습니까? 이게 정책이 시장을 진짜 제대로 의도대로 움직이려면 선제적이어야 돼요. 근데 이 정책이 계속 후행적으로 나오니까 시장을 움직이지 못하는 거예요. 그게 대표적으로 그런 정책의 실패가 이어졌던 게 사실은 문재인 정부 때거든요.
◆ 조태현 : 그렇죠.
☆ 이광수 : 집값이 오르면 규제가 나오고, 더 오르면 더 센 게 나오고 그러다 보니까 사람들이 그거에 대해서 학습되고 그러다 보니까 부동산 시장이 굉장히 정책과 다르게 갔거든요. 그걸 반복할 수도 있겠다는 우려가 있는 거죠. 그래서 이 부분에 대해서 인지가 가능하면 전 충분히 정부가 좋은 정책을 낼 수 있다.
◆ 조태현 : 그래서 나온 이야기 중에 하나가 이러다가 문재인 시즌 2 되는 거 아니냐는 이야기가 나오는데 어떤 부분에서 공통점이 있냐. 일단은 벌써 정부 출범 4개월 만에 세 번째 대책이 나온다. 거기다가 대책의 대상이 무차별적이다 이런 지적들 나오거든요. 일단 두 분 말씀 한 번씩 들어볼게요. 소장님 어떻게 생각하세요?
★ 김인만 : 우리가 문재인 정부만 얘기를 하는데, 더 거슬러 올라가게 되면 노무현 정부도 있었죠. 그래서 세 번째거든요. 우리 국민들은 노무현 정부는 가물가물하지만 만약에 현 정부가 집값 올라가고 이런 규제가 처음이면 국민들도 한번 기다려 보자. 어떻게 될지 모르겠어라고 해서 시간을 정부한테도 줄 수가 있는데, 노무현 정부 시절 학습 효과를 한번 했었고요. 규제로 집값 잡기 쉽지 않은데? 똘똘한 한 채 현상만 생겨. 결국에는 노무현 정부 시절에 집값 잡은 건 글로벌 금융위기였고요. 문재인 정부 시절에도 긴가민가 노무현 정부하고 비슷한데, 계속 규제가 나옵니다. 올라가고 규제 나오고, 올라가고, 규제가 잡겠지 잡겠지 노무현 정부 때는 2기 신도시 개발하고요. 문재인 정부는 3기 신도시를 던집니다. 비슷한데 한 3년 기다리다가 안 되니까 폭발하는 거거든요. 근데 이번에도 다르겠지 세금 규제 안 한다니까 뭔가 패턴은 다를 거야라고 했는데, 내용을 보니까 세금 규제만 미뤘을 뿐이지 수요 억제라는 패턴은 똑같다는 거죠. 규제 지역 지정할게. 문재인 정부 때도 2017년 8.2 대책 때 강남 규제 지역 지정하죠. 그걸 계속 확대했는데 이번에는 확대 지정이 빠르구나. 빨리는 하지만 패턴은 똑같다는 생각을 하고 있는 거예요. 강남은 2017년에 규제 지역 지정돼서 지금까지 한 번도 안 풀렸습니다. 규제는 내 친구예요. 풀어주면 오히려 폭등하고 안 풀어줘도 올라갑니다. 저는 이 내성이 가장 무섭다고 생각하거든요. 그럼 토지 거래에 다 지정을 했어. 그래도 안 잡히면 어떡할 거야. 무슨 규제를 할 거예요?
☆ 이광수 : 근데 저희가 근본적인 문제의식을 가질 필요가 있어요. 예를 들어서 서울 아파트의 불패, 그리고 강남의 불패는 틀린 말입니다. 분명히 하락한 구간이 있어요. 근데 왜 사람들이 불패라고 인지하냐면 빠지면 도와줘요. 윤석열 전 정부에서 집값이 하락 폭이 되게 컸어요. 강남도 많이 빠졌고, 그랬더니 막 어디 주공 아파트 살려주기
◆ 조태현 : 주공 이슈가 있어서
☆ 이광수 : 심지어 신생아 나으면 100조 원씩 시장에 풀어서 유동성을 공급해 주고, 이게 문제였던 겁니다. 뭐냐 하면 그게 누적돼서 영향을 미치고 있는 거예요. 쉽게 말해서 사람들은 어떻게 생각하냐면 집값이 빠져요. 정부가 도와주네? 그러면 제가 두려워할 필요가 없는 거예요. 이거를 끊어야 되거든요. 이거를 끊은 게 사실은 전체적으로 정책의 가장 큰 문제였다. 그래서 앞으로 이 가격이 오르면 분명히 빠지는 구간이 나올 겁니다. 그때 만약에 또 유동성이 공급되고 시장에 도와주는 누구 살려주고 이런 게 나오면서 안 된다. 저는 한국의 부동산 시장이 이렇게 변동성이 크고 이런 나라는 흔치 않습니다. 사실의 자산 가격은요. 핵심은 올라가면 떨어지고, 떨어지면 오르는 게 맞아요. 근데 우리는 꼭 떨어지면 도와줘요. 그 지점부터 어떤 변화가 일어나야지 사람들이 조심하게 되고 그럴 거 아닙니까? 그런 측면에서는 아까 노무현 정부하고 참여 정부하고, 문재인 정부 탓만 하셨는데, 사실은 전체의 문제였다. 그렇게 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 부동산 정책이라는 게 워낙 어렵기 때문에요. 저희가 앞서서 똘똘한 한 채에 대한 이야기가 나왔었는데요. 최근에 구윤철 부총리께서 재산세와 종합부동산세를 매길 때 1주택자에게 주는 감면 혜택이 이른바 똘똘한 한 채 수요를 부추긴다는 지적에 대해서 이렇게 답했습니다. ‘똘똘한 한 채에 대한 문제의식을 갖고 있다.’ 어떤 문제의식일까요?
☆ 이광수 : 우리나라가 전통적으로 어떤 생각을 갖고 있고, 그게 세금에서 어떤 반영되냐면 1가구 1주택은 선하다고 생각합니다. 그래서 예를 들어서 부산에 살고 있는데 부산에서는 전세를 살고, 서울 강남의 아파트를 갖고 있어도 1가구 1주택이잖아요. 그래서 부동산으로 돈을 벌어도 양도세를 감면해 줘요. 뭐냐면 1가구는 1주택을 가져요. 그리고 그래도 이거는 선해. 이렇게 선과 악을 나누자는 건 아니고요. 그런 측면에서 이런 상황 속이 계속 누적되다 보니까 사람들은 예를 들어서 아까 갈아타기 수요가 많다고 했잖아요. 그래서 계속 갈아탑니다. 그래서 영등포에서 예를 들어서 마포로 갈아타고, 마포에서 또 강남으로 갈아타는 그래서 계속 투자가 되고 있거든요. 이런 부분에 대해서 실제로 시장의 변동 요인이니까 이걸 문제의식을 일단 갖는 거죠. 그런 차원에서 이 구조를 바꿔야 된다. 왜냐하면 1가구 1주택의 구조가 아니라 1가구 실거주로 가할 필요가 있다 그런 말을 하는 게 아닌가라고 판단합니다.
◆ 조태현 : 1가구 실거주 예 말씀하신 것처럼 1주택자는 선하라는 평가를 해 주셨는데, 이게 옳지 않다?
☆ 이광수 : 옳다 나쁘다를 뜻하는 게 아니고 이런 체제가 유지되다 보니까 시장의 또 큰 변화의 요인 지금의 변동 원인이 되고 있다는 거죠.
◆ 조태현 : 이런 변동 요인이 되고 있다는 점 어떻게 생각하세요?
★ 김인만 : 그렇다면 전제 조건이 있죠. 똘똘한 한 채를 만든 건 정부잖아요. 정부의 규제예요. 노무현 정부 시절 또 거슬러 올라가면 그때도 다주택자 규제가 나오면서 결국에는 주택을 많이 가지게 되면 세금 불이익을 당하니까 한 채만 가져야겠다. 버블 세 번, 중대형 아파트 똘똘한 한 채 현상이 생겼고요. 문재인 정부 시절에도 똑같이
◆ 조태현 : 대유행이었죠. 이 말이
★ 김인만 : 이게 바뀌려면 일단 다주택자 규제가 폐지돼야 돼요. 그러면 주택 수가 아니라 보유 주택의 금액으로 세금을 매기면 되죠. 1주택을 가져도 50억짜리를 가지게 되면 당연히 세금을 많이 내는 거고요. 1억짜리를 3채 가지게 되면 3억에 대한 세금만 낼 수 있도록 해 주면 되는 겁니다. 근데 그거에 대한 고민은 제가 볼 때는 하지 않는 것 같고, 아까 교수님께서 거주 요건 말씀하셨는데, 서울의 규제 지역이 되면 양도세 2년 거주를 해야 되는 부분이고요. 10년 장기 보유 특별 공제 받으려면 10년 동안 거주를 해야만 40%, 보유해야만 40%가 대출 규제도 실거주를 해야 되고요. 거주 요건들은 끊임없이 강화되고 있는데, 거주 요건을 만드는데 나는 부산에 살고 있는데, 부산 전세 살고 아무래도 서울에 하나 사고 싶어 내 인생에 거주하래 꼭 사고 싶어. 그러면 방법을 바꿀 수도 있는 거죠. 저는 이렇게 거주 요건을 추가한다고 해서 이런 현상이 사라지느냐 보다는 차라리 근본적으로 똘똘한 한 채 현상을 야기시키는 근본 원인을 제거하자, 다주택자 규제 폐지하고 그냥 가액으로 저는 차라리 규제하는 게 현명하다고 생각합니다.
◆ 조태현 : 해법으로 다주택자 규제 폐지 그리고 총량 규제 이 부분을 대안으로 제시를 해 주셨는데 동의하십니까?
☆ 이광수 : 다주택자 규제를 폐지하면 한번 생각해 볼게요. 그러면은 다주택자가 엄청 증가할 건데 집값이 어떻게 될까요?
◆ 조태현 : 그것도 오르는 요인이 될 것이다?
★ 김인만 : 그럼 이거 고민, 저거 고민하면 아까 1주택자도 문제 있다. 다주택자도 문제 있다 그러면 집 사지 마라는 얘기밖에 안 드는데?
☆ 이광수 : 투자 수익률을 떨어뜨리는 게 사실은 근본적인 개혁 방향이에요. 부동산을 통해서 얻는 일종의 불로소득을 최대한 줄이는 게 목표가 돼야 됩니다. 그런데 다주택자 규제를 풀어주면 투자하라는 거예요. 그렇잖아요. 부동산 투자 투기하라는 거 아닙니까? 그래서 집 많이 가져서 최근에도 아파트를 한 번에 얼마 정도 사냐면 수백 채씩 사요.
★ 김인만 : 아주 특별한 케이스죠.
☆ 이광수 : 예를 들면요. 그래서 그런 것 만약 다주택자 규제를 풀어주면 그런 사람들이 훨씬 더 많아질 거 아닙니까? 그래서 근본적으로 부동산을 통한 불로소득의 수익률을 낮추는 방안이 근본적인 개혁이다. 그런 차원에서 아까처럼 그래서 실거주 요건을 더 강화하고 보유만 해도 양도세를 40% 완화해 주는 이런 것들은 사실은 없애줘야죠. 그렇지 않습니까? 어떻게 부동산을 보유만 해도 양도세를 깎아줘요. 그 얘기는 뭐냐 하면 그냥 투자해라는 말 아닙니까?
◆ 조태현 : 알겠습니다. 부동산은 부의 수단이다 보니까 어떤 정책이든 소용이 없는 것 같습니다. 그래서 결국에 우리가 문제를 삼고 있는 거는 부동산에 투자했을 때 이 수익률이 높다. 그리고 이게 불패 신호가 계속 써 내려가고 있다는 점 아니겠어요? 이 수익률을 어떻게 낮출 수가 있습니까?
★ 김인만 : 부동산이 수익률이 높다? 수익률은 주식이 더 높죠. 올해도 더 올랐고 더 많이 올랐는데, 주식 같은 경우는 장기 보유가 힘들고, 단타를 하다 보니까 손실이 커지는 거고요. 집 하나를 10년 가지고 있었는데, 이거를 투기다 또 양도세율이 구간별로 6%는 1200만 원 이하니까 빼고, 기본 45% 최고 수익률이 양도세율이 절반 정도 떼 가거든요. 지방세까지 네 내가 대출을 받아서 사서 10년 보유해 가지고 10년 동안 또 세입자한테도 줬죠. 착한 임대인 또 했죠. 그런데 50% 세금 내는데, 이것도 부족해서 더 환수를 해야 된다는 의미는 동업을 해도 친구하고 5대 5인데, 국가한테 차익의 50%를 국세로 내주면 되는 거지 여기서 또 무슨 수익을 또 얼마나 더 해야 된다는 거죠? 단순히 몇 억 올라가는데 흥분하지 마시고 냉정하게 보면 주식의 수익률이 더 높죠.
◆ 조태현 : 수익률이 높기 때문에 부동산에 자금이 쏠린다는 것 자체가 허구일 수 있다?
★ 김인만 : 맞지 않다. 집값 올라가는 최근의 양상은 제가 서두에도 말씀드렸듯이 유동성이에요. 유동성이 많이 풀리다 보니까 주식, 골드 다 올라가잖아요. 다 올라가는데 정부 마음은 주식은 더 올라가도 돼. 더 부양하고 싶어. 집값만 잡고 싶은데, 뿌리는 유동성은 똑같다는 거예요. 그러면 제일 쉬운 방법 그냥 금리를 올려요. 시원하게 2022년 금리 올라가면 떨어집니다. 단 주식도 떨어지죠. 근데 그건 또 싫은 거예요. 여러 가지 유동성 경제 정치 고려해 보면 이거는 이래서 안 되고, 저거는 지방선거 때문에 안 되고, 경제 때문에 안 되고 그래서 할 수 있는 카드가 많지 않은 거죠.
◆ 조태현 : 유동성 문제가 있을 때는 쓸 수 있는 카드가 많지 않은 것도 현실이잖아요. 어떻게 하면 부동산 이런 것들 수익률 잡을 수 있다고 생각을 하십니까?
☆ 이광수 : 저는 수익률이라는 게 뭐냐면 실현 수익률을 말하는 게 아니라 사람들이 생각하는 예상 수익률이 중요한 거예요. 투자할 때는 항상 내가 얼마를 벌 것 같다는 거에 따라서 행동하는 거죠. 그래서 결코 과거에 얼마 올랐다를 사실은 규정하지 않거든요. 그래서 사람들이 예상하는 그런 수익률을 사실은 줄여줄 필요가 있습니다. 그런 차원에서는 예를 들어서 세금을 통해서 일종의 수익률을 낮추는 것도 필요하고, 소장님 말씀하신 것처럼 금리를 올리는 것도 수익률을 낮추는 거거든요. 기대 수익률을 낮추는 거죠. 그런 차원에서 다방면의 노력이 필요하다는 겁니다. 그런데 이런 과정을 통해서 신호를 줘야 된다는 거예요. 수익률이 낮아질 것 같은데, 쉽지 않을 것 같은데, 근데 그 신호를 못 주고 있다는 거예요. 그게 근데 신호를 주는 방법이 세금이 될 수도 있고, 아니면 아까처럼 말씀드린 것처럼 50%나 뛰어가잖아. 그렇게 생각하는 순간 신호를 못 주는 거예요. 예를 들어서 그래서 막 다 가져오자 이런 게 아니라 그런 신호를 줄 수 있는 정책들이 되게 필요하다는 말씀을 드리는 겁니다. 꼭 이 말씀 한번 드릴게요. 아까 이제는 청취자분이 비난 말고 비판 말고 대책을 내놔라. 대책 내놓을 수 있습니다. 그런데 저의 목적은 일단 비판이 목적이에요. 그래야 변하지 않습니까? 개인적으로 어떤 말씀을 드리고 싶냐면 개인적으로 제가 혈세를 받습니까? 공무원입니까? 정치인입니까? 왜 저한테 대책을 요구하는지 잘 모르겠어요. 지금은 어쨌든 중요한 건 뭐냐면 지금은 철저한 문제의식이 먼저가 돼야 됩니다. 그래서 우리가 청취자들이나 언론들도 문제가 뭐냐는지에 진짜 핵심을 가져야 돼요. 그래서 이런 논란이 아까처럼 집값이 왜 오르느냐 원인 파악이 더 중요한 거죠.
◆ 조태현 : 일단 문제를 확실하게 파악부터 해야 된다?
☆ 이광수 : 그렇습니다. 그러다 보니까 이걸 파악 못하니까 엉뚱한 정책들이 나오는 거거든요. 그래서 지금은 문제를 정확하게 파악하는 게 굉장히 중요하다는 말씀을 드리는 겁니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 어찌 됐건 확실한 거는 정책 기조 더 정밀하게 다듬어 볼 필요는 분명히 있어 보입니다. 지금까지 김인만 부동산연구소장, 그리고 이광수 명지대학교 대학원 겸임교수 두 분과 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
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