□ 방송일시 : 2025년 10월 15일 (수)
□ 진행 : 박귀빈 아나운서
□ 출연자 : 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 박귀빈 아나운서(이하 박귀빈): 네, 조금 전이죠. 오늘 10시에 이재명 정부의 세 번째 부동산 대책이 발표됐습니다. 이재명 대통령이 어제도 어 부동산이 과대평가 되어 있다면서 ‘언젠가 일본처럼 될 수 있다’ 이런 경고를 하기도 했고 그동안 정부가 부동산 투기 근절에 대한 의지를 다져왔는데요. 이번에 이번 대책에 대한 이야기 좀 나눠보면서 부동산 투기와 시세 조작 관련해서 전문가와 이야기 나눠보겠습니다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수 전화 연결합니다. 교수님, 안녕하세요.
◇박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수(이하 박합수): 네, 안녕하십니까.
◆박귀빈: 조금 전에 이재명 정부의 세 번째 부동산 대책이 나왔습니다. 일단 어떻게 보셨는지 총평 짧게 한 말씀 듣고 시작하겠습니다.
◇박합수: 한마디로 하면 ‘역대 초강력 대책이 나왔다’라고 볼 수가 있습니다. 우리가 이제 조정대상지역 투기과열지구를 많이 들어봤기 때문에 이것이 지정되는 것은 크다고 하지 않을 수도 있고 어떤 면에서는 이것이 이제 최종 판이라고 볼 수 있었는데 여기에 추가돼서 토지거래 허가 구역까지 지정됐기 때문에 역대 최강 초강력 대출 규제까지 장착한 이런 상황이 되겠습니다. 이렇게 되면 국토의 수요 위축이 나타날 수가 있고 부동산 거래 부재 현상으로 나타날 거다. 최소한 연말까지는 간다, 이렇게 볼 수 있습니다. 그러면 전세에 안주하는 수요가 늘어나게 되고 전세 시장의 수급 불균형 문제가 부각이 되면서 전세 가격은 상승할 수 있는 우려가 더 커졌다 이렇게 보여집니다.
◆박귀빈: 그렇군요. 어제도 대통령이 무슨 얘기를 했냐면 ‘부동산이 너무 과대평가돼 있다’ 이제 이런 이야기를 했고 부동산 시세 조작 의심에 대해서도 언급을 했었는데요. 이번에 전반적인 대책 내용 보시면서 어떤 이 정부의 부동산 투기에 대한 강력한 근절 의지 담겼다 이렇게 판단하세요?
◇박합수: 그렇습니다. 지금 우리가 당초 예상하던 수준은 속칭 한강벨트 있지 않습니까? 마포·성동·광진·강동·동작 이 정도 수준에서 규제 지역이 지정될 것으로 예상됐지만 그렇게 가격이 많이 오르지 않던 외곽 지역 노도강이나 금관구 이런 지역까지 전면적으로 실시를 하고 경기도에서도 12개 시구까지 지원을 했어요. 시는 8개입니다만 이렇게 해서 광범위하게 한 번에 과도하게 면적을 지정했다는 측면에서 이것은 이제 당초에 예상하지 못했던 부분이죠. 그런 만큼 어 그동안 상대적으로 소외됐다고 주장하던 서울의 외곽 지역이 들어갔다는 측면에서는 잠집 시장에서는 놀라움도 있을 것 같습니다.
◆박귀빈: 그렇군요. 이 말씀은 어떻게 생각하세요? 어제 대통령의 ‘부동산 가격 과대평가돼 있다’ 이 진단, 공감하십니까?
◇박합수: 우선 부동산 시장 과대 평가는 상당 부분 동의할 수 있는 부분이에요. 왜냐하면 제가 부동산 시장을 20년 이상을 쭉 지켜본 전문가로서 말씀드리면 단기간 내에 지나치게 가격이 급등했습니다. 가령 10년 전 가격을 한 군데만 유추해서 가지고 오면 마포의 전용 85제곱미터 우리가 얘기하는 34평이 2015년도 1월달에 새 아파트로 이제 신축이 될 당시에 7억 7억 천만 원 정도였어요. 지금 10년이 지난 시점에서 그게 4배 정도 올랐습니다. 28억 전후, 이렇게 되는 거죠.
◆박귀빈: 그러면 그곳 말고 평균적으로는 어느 정도 올랐을 때 그게 4배가 올랐습니까?
◇박합수: 정상적인 주택가격 상승분을 생각해 보면 우리가 일반적으로 복리 계산을 할 때 10년 만에 2배가 되려면 예를 들면 5억에 산 게 10억이 되려면 연 복리로 7%의 수익이 나야지 10년이 지나면 5억짜리가 10억이 돼서 2배가 되는 거예요. 그렇게 비교하면 정상적이라고 그것도 많이 오른 거긴 하지만 어찌됐건 정상이라고 보면 마포 예산에는 4배 심지어 이제 압구정 같은 데는 그거보다 더 올랐죠 뭐 한 6, 7배 올라간 것 같습니다, 경험적으로요. 그래서 지나치게 과대평가된 것은 사실이다 이렇게 급등을 했기 때문에 이것을 최대한 원인을 적절히 진단해서 이것에 대한 해결을 반드시 해야 된다 이렇게 봅니다.
◆박귀빈: 그러면 지나치게 부동산 가격이 과대평가 돼 있던 부분은 일부 맞다라고 말씀하셨는데 그 원인은 어떻게 보세요? 교수님은 그거 역시 투기가 많은 영향을 미쳤다고 보십니까?
◇박합수: 원인은 한 가지입니다. 한 가지로 축약을 하면 ‘공급 부족’입니다.
◆박귀빈: 공급 부족입니까?
◇박합수: 공급을 이기는 변수는 없기 때문에 ‘지나치게 수요 대비 공급이 적었다’ 이렇게 표현할 수가 있습니다. 그래서 가장 큰 대응 방안은 공급을 조기에 확대하는 것만이 가장 우선적인 방법이다 이렇게 표현할 수 있습니다.
◆박귀빈: 근데 9·7공급대책이요, 한 달 전에 발표했던 그 대책이 공급 주택 공급이 주 핵심 내용 아니었나요?
◇박합수: 맞습니다. 연간 27만 호 수도권만 얘기입니다. 그래서 5년간 135만 호 공급하겠다라는 건데 이 부분이 이제 제가 판단할 때는 좀 부족합니다. 그리고 전체적인 물건의 목록이 그렇게 구체화되지 않았다는 것도 있고요. 여기에서 로드맵 상은 그렇게 정해져 있지만 어떤 지역에서 어떤 물건이라는 게 구체화가 조금 더 미약했어요. 그래서 여기에 더 추가돼서 사업 속도를 높이겠다라는 그런 절차 간소화 등을 통해서 하겠다는 의지는 충분히 표현했는데 여기에 추가해서 제가 주장하는 공급 확대라는 것은 3기 신도시에서 용적률 상향하고 공원 녹지나 자주 공지 축소해서 20만 호 정도를 추가로 더 확대하라. 그다음에 서울시는 도심 공급이잖아요. 이런 데는 재건축 초과이익 환수제 같은 것을 폐지해서 과감하게 공급 일정을 좀 앞당길 필요가 있고 그다음에 민간이 공급이 주체가 되는 게 외곽 지역에 자체적으로 토지를 확보해서 하는 도시개발 사업이 있습니다. 이게 부동산 PF로 사실상 중단된 거나 마찬가지이기 때문에 이 부분에 대한 공급 확대도 나타나야 된다. 네 번째는, 비아파트입니다. 연립, 다세대 이런 것들에 대한 공급 주거용 오피스텔이죠, 이런 것들까지도 같이 서둘러야 될 필요가 있겠다 이렇게 보여집니다.
◆박귀빈: 그럼 오늘 발표된 대책의 핵심은 결국 규제 강화에 핵심 방점이 찍혀 있는 거고 공급 대책은 지금 담겨 있지 않았죠?
◇박합수: 공급 대책은 9·7대책에서 기존에 발표했기 때문에 오늘 발표된 핵심은 강력한 수요 억제책입니다. 수요 억제 조정대상지역 투기과열지구 토지거래 허가 구역을 지정해서 그에 따른 집을 사기 어렵게 만드는 수요 억제책인 거죠. 조정 대상 지역에서는 대표적으로 두 가지만 말씀드리면 다주택 그러니까 2주택을 취득하게 되면 취득세가 8%고요. 3주택 이상은 12%입니다. 그러니까 2주택 3주택 이상 취득세 때문에 진입 장벽이 생겨서 매입이 어렵고 다주택 보유자들은 양도세 중과가 그대로 따라옵니다. 2주택의 경우는 기본세율에다가 20%를 더 해야 되고 3주택 이상은 30%를 더 해야 됩니다. 그러니까 다주택자가 이제 장기보유 특별공제도 배제된 상태에서 이거를 중과세를 하기 때문에 물론 이제 이거는 역으로 나타납니다. 다주택자 중과세를 하게 되면 안 팔죠. 왜냐하면 양도세는 팔아야지 내는 세금이기 때문에 안 팝니다. 안 팔 때 걸림돌이 보유세인데 종합부동산세 재산세인데 이것이 상당 부분 완화돼 있기 때문에 이것을 안 팔고 보유하는 데 크게 부담이 없습니다. 그래서 매물 부족으로 나타날 확률이 더 높다 이렇게 보여집니다. 투기과열지구는 굳이 하나만 설명하면 조합원 지위양도 금지가 따라옵니다. 조합원 지위양도 금지는 재건축은 조합 설립한 이후에 이거를 지위 양도를 하기 어렵고요. 물론 예외도 있습니다. 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1주택자는 지위 양도가 가능합니다. 재개발은 이제 관리처분계획 인가 후에 지위 양도가 금지됩니다. 이거는 이제 조합원 지위양도 금지라는 것은 재건축 아파트에 또 매물이 사라진다는 뜻도 됩니다. 매물이 사라지니까 현실에서는 또 어떻게 나타나냐면 매도 물량이 없으니까 가격이 떨어지지 않을 수 있는 이런 문제도 같이 부작용으로 나타나게 됩니다. 토지거래 허가 구역은 가장 강력한 거는 주택을 매입하면 대출 여부에 상관없이 2년간 실거주해야 된다는 겁니다. 대출을 받든 안 받던 그래서 이런 것들이 이제 세 가지가 조합이 되면서 전체적인 지정 지역 서울 전체 그다음에 경기도는 8개 시 12개 구 이렇게 전면적으로 영향을 미치게 되겠습니다.
◆박귀빈: 오늘 발표된 세 번째 부동산 대책에 대해서 이렇게 핵심적인 내용 정리를 해 주셨고 0841번님이요. 청취자분이 ‘교수님 말씀 공감합니다. 임대주택 늘 공급한다고 공고 나서 지원을 하면요, 저희 가족 주거 조건에 맞지도 않고요. 소득 기준에도 걸리고 해서 제가 살고 싶은 집은 늘 없는 것 같더라고요’ 이런 의견을 또 주셨네요. 아까 공급이 부족하다라고 교수님께서 말씀하셨던 그 부분에 대해서 우리 청취자가 공감 문자를 주신 거고요.
◇박합수: 그래서 공급을 이기는 가격은 없습니다. 그래서 서울시 주택 보급률은 94%에 불과하고 경기도도 99%에 불과해요. 110% 최소 안 돼도 105%까지 올라가야 돼요. 그리고 서울은 이제 우리가 아파트 공화국으로 알고 있습니다만 서울시 전체 주택을 대략 한 300만 채로 계산하면 서울시 아파트의 비중은 60% 정도밖에 안 돼요. 전국 평균이 64%예요. 전국 평균보다도 미달하는 아파트 보유량을 가지고 있어요. 서울시가 그래서 못 해도 이게 70% 이상으로 올라가야 됩니다. 그런 만큼 가격 안정이 필요한 거죠.
◆박귀빈: 그러니까요. 그래서 오늘 이제 발표된 대책과 관련해서는 앞으로 자세한 내용들이 계속 이제 나올 것 같고요. 교수님께 여쭤보고 싶은 건 사실은 어제 이재명 대통령의 그 발언들이 굉장히 좀 많은 관심을 불러일으켰었는데 앞서도 제가 이제 부동산 가격 과대 평가 그래서 여쭤봤던 거고 또 하나 어떤 지적이 있었냐면 우리도 일본처럼 될 수 있다 이런 지적을 했어요. 그러니까 일본이 1980년대 90년대 부동산 버블 붕괴 후에 한 30년간 장기 침체 겪었잖아요. 우리나라도 지금 이런 우려가 되는 상황인가요?
◇박합수: 결론부터 말씀드리면 거의 없다고 보는 게 맞습니다. 그때 상황이랑 조금 달라요. 어떤 상황이 다르냐 하면 일본은 이제 버블 붕괴가 되는 과정을 간단하게만 압축을 해서 말씀드리면 91년도에 이제 법의 붕괴가 시작됐는데 그 전에 무슨 일이 여기서 생겼냐면 주택 공급이 일단은 초과됐어요. 주택 공급이 과잉됐고요. 여기에 과도한 대출이 나가 있어요. 과도한 대출 시 특히 주택보다도 토지를 중심으로 일본은 버블이 형성된 건데 여기에 못 해도 80%에서 100% 이상도 대출을 해줬단 말이죠. 가격이 10억 짜리면 10억을 대출해 준 거예요. 이렇게 되면서 이제 문제가 정책적인 오류가 나오게 되는데 아 이런 시장에 엄청나게 풀려 있는 유동성을 흡수하기 위해서 금리를 인상합니다. 1년 안에 대략 한 3% 정도를 인상을 해버립니다. 예금 금리를 올리면은 시장에 있는 유동성을 예금으로 흡수하겠다 이런 논리로 접근한 건데 이 금리라는 건 이제 양면성이잖아요. 대출 금리도 있잖아요.
◆박귀빈: 그렇죠, 같이 올랐죠.
◇박합수: 같이 3%가 올라가니까 과도한 대출을 상환하지 못합니다. 1년 만에 3%가 올라가는 거는 상환 능력이 떨어진다는 걸 의미해요. 그러면서 여기서 이제 금융 시스템이 붕괴가 됩니다.다 경매로 나오게 되고 금융기관들이 대거 폐쇄가 되고 파산됩니다. 그러면서 아파트값 아파트 일본은 아파트가 아닙니다만 이런 부동산 가격이 반값으로 급감합니다. 급격히 인하가 되면서 이것이 쭉 이어져 온 게 이제 20년, 30년이 된 거죠.
◆박귀빈: 지금 교수님 말씀 들어보니깐요, 일본이랑 우리나라는 상황이 다르네요.
◇박합수: 다릅니다. 왜 다르냐면 우리나라는 방금 얘기했던 LTV 담보 비율이 우리가 대출 규제를 시작한 게 노무현 정부 때부터예요. 이명박 정부 때도 대출 규제는 완화를 거의 안 했어요. 그러면서 이게 안정적으로 LTV 담보 비율이 집값이 10억 원이라고 치면 40%, 50% 안쪽으로 안정적으로 유지가 되고 있어요. 그래서 그 집이 경매에 들어가더라도 대출을 회수하는데 금융기관은 전혀 문제가 없어요. 아주 초우량 대출이라고 할 수가 있어요. 그리고 금리가 지금 현재 우리나라 주택 담보대출 금리가 평균 3.96% 정도 돼요. 이거는 하향될 확률이 높잖아요. 한 3.5% 정도로 연말 정도 내려갈 확률이 높기 때문에 생각보다 여기서 연체율이 급격하게 높아질 개연성은 부동산 이런 주택 시장에서는 크지 않다 이렇게 볼 수 있습니다.
◆박귀빈: 그래서 당시 일본의 부동산 버블 붕괴 상황 우리나라 그 가능성 매우 낮다 이렇게 보신다는 말씀이시네요. 마지막으로 부동산 시세 조작 의심된다 또 이제 이런 발언도 있었는데, 실제 그렇습니까?
◇박합수: 일부 그런 의심할 수 있는 사례가 나타나기도 했었죠. 왜냐하면 실거래가 신고를 하게 되면 그게 이제 공개가 되는데 공개가 된 이후에 실거래가를 취소하는 거예요. 그러면 앞서서 20억 주변이 20억 정도밖에 안 되는데 이거를 22억으로 실거래가 신고를 해 놓고 이걸 나중에 이제 취소를 하는 거죠. 그러면 먼저 22억이라는 그 실거래가 신고가 올라오면 주변에 거래자들도 22억이 됐으니까 그렇죠 그걸 기준으로 거래를 하거나 가격을 책정해서 움직이는 경우가 있잖아요.
◆박귀빈: 이 시장에서 아주 심각한 상황이거나 그렇게 볼 정도는 아닌 건가요?
◇박합수: 그것도 이제 조작에 의심이 되는 것도 있지만 가격이 급격하게 올라가면 실제 그걸 취소하는 경우도 저도 보기도 했습니다. 그래서 의도를 가지고 했느냐 자연적으로 진짜 주변 아파트 가격이 급등했기 때문에 계약금을 반환하더라도 내가 더 가격이 그만큼 더 이상 올랐기 때문에 취소한 거냐 이런 거 좀 구별해 볼 필요는 있겠지만 일부의 그런 의심 사례는 있었다고 할 수도 있습니다.
◆박귀빈: 그리고 실제 그것이 시장 가격 형성에 영향을 미칠 정도는 아니었다 이렇게 판단하신다는 거네요?
◇박합수: 아니 영향은 있을 수 있습니다. 왜냐하면 모든 기준이 다 실거래가 거래를 보고 했는데 그게 나중에 취소돼서 없는 걸로다가 바뀌면 그 실거래가를 보고 거래한 사람들에게 이제 잘못된 가격 정보를 준 거기 때문에 그게 이제 일종의 뭐 문제가 될 수 있는 소지는 있을 수 있는 거죠. 다만 그게 제 의도적이냐 어떤 면에서는 어떤 면에서 중간에 시세가 급등했기 때문에 자연적으로 취소한 경우 배액 배상을 하고 이런 경우도 있기 때문에 그거는 구별을 잘 해봐야 된다 이런 얘기입니다.
◆박귀빈: 네, 지금까지 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수였습니다. 고맙습니다.
[저작권자(c) YTN radio 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]