■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 9월 10일 수요일
■ 대담 : 김인만 김인만부동산경제연구소장, 이광수 명지대 대학원 겸임교수
이광수
- 민간 아닌 LH주도 주택 공급대책, 빠른 속도 예정대로 공급할 수 있다는 장점
- 李정부 할일 한 것..9.7대책 집값 잡기 의도 있는 정책 아냐..정책과 시장 변화 별개로 봐야
- 정부, 서울 주택공급 한계 인정하고 '집값' 언급 안해
- 집값 상승률 둔화 거래감소..집값 안정세 하반기에도 이어질 것
- 전세에서 월세전환 등 전월세 시장 불안감, 이번 대책과 무관
- 전세 30%는 대출로 충당 기현상, 전세값 인상은 집값 상승으로 이어져..전세금 대출과 월세 차이 없어보이는데 월세전환 불안하게 봐
- 임대 및 다주택자 규제, 전월세시장에 영향 없어
김인만
- LH공급 물량 6만호 불과, 135만호인듯 '공급' 과대 포장은 문제
- 李정부 '6.27대책은 맛보기', 그럼 '9.7 공급대책 메인디쉬?'..시장 기대에 못미쳐, 2028년까지 공급 물량 '0'
- 李정부 공급에 자신없나? '집값' 언급 안한 '공급대책'은 시장에서 갸우뚱
- 대출 규제 통한 수요 억제책? 李임기 5년간 할 수는 없어
- 135만호? 분당 신도시급 13개 해당..3기 신도시가 고작 20만호, 실현 불가능한 공급책
- 9월 집값 상승률 둔화, 10월 추석 이후 집값 불안정 우려
- LTV 40% ·임대사업자 대출 차단 등 전월세시장 불안정 부채질할 것
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 각 분야의 일타 강사 고수의 경제 이야기 고수 경제 시간입니다. 이번 주에 이재명 정부의 첫 번째 부동산 공급 대책이 나왔죠. 여기에 대해서 여러 평가들이 나오고 있습니다. 오늘은 부동산계의 두 고수와 함께 고수 토론으로 이 내용 집중적으로 분석해 보겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장, 이광수 명지대학교 대학원 겸임교수 나오셨습니다. 두 분 어서 오십시오. 먼저 이번에 전반적인 채점부터 한번 해보도록 할까요? 소장님께서는 10점 만점에 이번 공급 대책에 몇 점 주시겠습니까?
★ 김인만 : 저는 5점 주겠습니다.
◆ 조태현 : 교수님은요?
☆ 이광수 : 전 7점 주겠습니다.
◆ 조태현 : 7점과 5점 여기서 약간 엇갈리기 시작하는데요. 구체적인 내용으로 들어가 보도록 하겠습니다. 공급을 늘리는 게 전반적인 내용의 기조다. 그런데 이거를 공공이 주도한다는 게 핵심이라고 볼 수가 있겠는데요. 여기에 대해서 교수님께서는 어떻게 평가하십니까? 공공 주도 이 부분에 대해서요.
☆ 이광수 : 일단 중요한 방향의 전환이라고 보고 있는데요. 그동안 주택 공급을 얘기할 때 대부분 민간 중심의 공급을 이야기했습니다. 왜냐하면 속도가 중요했기 때문이거든요. 그런데 아이러니하게도 속도가 민간한테 맡겨놓으니까 더 늦어져요. 왜냐하면 민간은 돈을 벌기 위해서 아파트를 공급하기 때문에 돈이 안 번다고 생각되면 공급을 안 합니다. 오히려 주택 공급이 계획대로 잘 안 된 측면이 있거든요. 그런 측면에서 이번에는 공공으로 돌려서 속도를 더 빠르게 그리고 예정대로 한다는 측면에서 의미가 또 있고, 두 번째는 수도권을 중심으로 해서 우리가 부족한 아파트는요. 그냥 무작정 공급이 아니고 중간 소득 계층이나 가구가 살 수 있는 아파트입니다. 그런 아파트, 쉽게 말해서 가격이 저렴한 아파트를 공급해야 되는 거죠. 그러니 무작정 강남에 수십억 대 아파트가 많이 증가해서 집값이 안정되는 게 아니고, 그런 측면에서는 공공이 주도하면서 상대적으로 낮은 분양가의 아파트를 공급하겠다는 계획의 방향성은 점수를 주고 싶습니다.
◆ 조태현 : 그런 여러 가지 측면들이 있어서 10점 만점에 7점을 주신 것 같은데요. 말씀해 주신 것처럼 민간은 돈이 안 되면 당연히 안 하겠죠. 돈이 안 되는 걸 하는 거는 사실 배임이기도 하고요. 여러 가지 측면들의 이슈가 있을 텐데 그러다 보니까 이번에도 LH가 시행은 하지만 결국에 시공은 민간 건설사들이 하게 되잖아요. 그런데 저도 민간 건설사들이 이렇게 취재를 해 보니까 이 조건으로 우리가 가는 거는 이건 무리한 얘기다 이런 식의 반응이 많더라고요. 소장님께서는 어떻게 보십니까?
★ 김인만 : 제가 5점 준 이유는 실행 방안에 대해서 공급 계획은 좋습니다. 전 정부도 그랬고요. 문재인 정부 때도 그랬고, 많은 계획들이 나오는데 중요한 거는 실행이잖아요. 그래서 그 계획 물량이 얼마나 실행이 되느냐가 중요한데, 문재인 전 정부, 윤석열 전 정부 모두 실행 부분에 대해서는 만족스럽지 못하다. 그러면 실행이 되지 못했던 이유가 진짜 민간에서 진행을 했기 때문에 공급이 되지 않았냐는 거죠. 그러면 공공이 진행하면 빨리 저렴하게 공급을 할 수 있느냐. 저렴하게 할 수 있을 것 같습니다. 그런데 빨리 공급하는 부분에 대해서는 다른 또 여러 가지 문제들이 있지 않겠습니까? 최근에 건축비도 더 많이 올라가고 여러 가지 제반 여건들이 문재인 정부 때보다 더 좋은 상황은 아니기 때문에 저렴한 거는 가능하겠다. 하지만 저렴하게 공급한다는 얘기는 두 가지 의미가 있습니다. LH가 시행을 한다는 얘기이기 때문에 시행 마진에 대해서는 LH가 어느 정도 포기나 굉장히 많이 낮추겠죠. 그리고 시공사에 대해서 마진을 줘야 되는데, 앵커님이 말씀하신 것처럼 시공사 입장에서는 공사비가 문재인 정부 때보다 2배 정도 올라갔는데 과연 LH가 책정해 주는 예산 금액 건축비를 그걸 받고 할 수 있는 건설 회사들이 과연 얼마나 될까라고 본다면 대형 건설사들은 불가능할 것 같고요. 가능한 건설사들이 중소 건설사들입니다. 그래서 아이러니하게도 주식시장 또 중소 건설사들 주가가 올랐더라고요. 이게 수혜를 받을 수 있다고 하는데, 판교 신도시 생각하면 될 것 같습니다. 저는 공공이 짓는다고 해서 부정적으로 보고 싶지는 않습니다. 아파트가 퀄리티가 높진 않습니다. 가격이 저렴하니까요.
◆ 조태현 : 거기에 맞출 수밖에 없죠.
★ 김인만 : 퀄리티를 높이면 오히려 배임이죠. 돈이 많이 들어가게 되고 분양가가 올라가기 때문에 퀄리티를 낮은 거는 우리가 인정을 해야 되는데 판교 신도시 가보면 좋잖아요. 인프라도 좋고요. 판교 신도시가 좋은 이유는 아파트 자체가 고급이거나 판교 신도시도 LH가 시행을 하고, 민간 건설사들이 동업을 하는 지금과 거의 똑같은 방식입니다. 그래서 우리가 판교 신도시를 보면 답이 나오는데, 판교 신도시가 인기가 있고 가격이 높은 이유는 인프라가 좋고 교통, 지하철, 백화점과 교육 환경이 좋기 때문이거든요. 그러면 이번에도 그렇게 가야 된다고 생각합니다. 그래서 3기 신도시가 아마 주 타깃이 될 것 같은데, 인프라가 좋은 곳에 저렴하게 공급하는 건 적극적인 찬성인데요. 숫자를 늘리기 위해서 괜히 또 입지가 떨어지거나 경쟁력이 떨어지는 곳에 무분별하게 공급하는 건 반대고요. 이게 또 LH 부채가 170조 정도 되거든요. 2029년에는 260조 정도로 추정이 되고 있는데, 부채가 더 늘어날 수 있다는 점도 부담이 아닐까 이런 의견도 있잖아요. 그래서 3기 신도시 LH가 해도 좋고 다 좋은데 우리가 원하는 건 서울 집, 서울은 어떻게 할 거야. 서울도 LH가 모든 걸 다 지을 거라는 의문에 대한 답을 줘야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 말씀하신 것처럼 시장에 정말 안정 효과를 주려면 소위 말하는 자이나 푸르지오나 이렇게 유명한 브랜드들이 딱 섰을 때, 수요자들이 여기 살만하겠다는 느낌이 들 거 아니에요. 그런데 우리가 잘 이름도 모르는 브랜드들 왔을 때, 이런 게 시장의 안정 효과 같은 거 기대할 수 있을까요?
☆ 이광수 : 저희가 알아야 될 게 있는데요. 대형 건설사들이 지어도 금 가고요. 심지어 모래도 엉망인 거해서 다 무너지고 이렇습니다. 뭐냐면 제가 그 대형 건설사 다녔잖아요. 그렇게 좋지 못해요. 그냥 브랜드만 달아서 분양가만 올리는 거고요. 제가 건설사 다닐 때 처음으로 브랜드가 도입됐습니다. 제가 LG건설을 다녔는데 그때 자이가 도입됐거든요.
◆ 조태현 : 다니실 때 그때 처음이었어요?
☆ 이광수 : 그렇죠. 그러면서 그때 “한국에서 왜 아파트에 브랜드를 써.” 이런 사실은 회의론이 있었는데, 다 건설사들이 꼼수입니다. 분양가 올리기 위해서 브랜드 만든 거지. 브랜드가 달아갔다고 그 안에 기자재 대신 분양가가 사실은 올라간 거예요. 이게 질이 좋아질수록 분양가는 올라가고, 예를 들어서 상대적으로 단지 안에 수영장도 없고 상대적으로 그럼 분양가가 내려가겠죠. 소비자 입장에서 뭘 선택할 거냐. 이거는 뭐냐면 예를 들어서 브랜드가 좋다고 그래서 좋은 아파트를 저렴하게 살 수 있다? 이건 천만의 말씀이고 질이 높을수록 분양가는 올라가게 돼 있어요. 근데 정부가 이렇게 시행하고, LH가 시행하면 상대적으로 분양가는 낮지만 그런 건 없을 수 있겠죠. 이건 당연히 소비자가 선택하는 거지 그렇다고 해서 분양이 안 되고 시장에서 그걸 선택을 안 하고 이건 아닙니다. 서울에서 인접한 부분에 저렴한 아파트가 분양되면 그거 누가 안 하겠습니까? 그런 차원에서는 충분히 경쟁력이 있다고 보고 있고요. 문제는 뭐냐면 이런 공급이 그동안 없었어요. 그래서 문제였던 거예요. 전부 다 맡겨놓으니까 민간에서 탐욕적으로 아파트를 비싸게 짓고 분양가 계속 올렸던 거예요. 그런 차원에서 이런 공급이 대한민국 특히 수도권에서 필요하다는 말씀을 드리는 겁니다. 마치 언론이나 전문가들이 잘못된 판단을 하고 있어요. 뭐냐 하면 브랜드가 돼야 누가 분양 받죠? 싸지면 당연히 분양 받습니다. 그렇지 않겠습니까?
◆ 조태현 : 그런데 실제로 현실적으로 봤을 때는 사람들이 브랜드를 얘기하기는 그렇지만 우리 아파트 단지에 이 이름이 들어갔으면 좋겠다 해가지고 시공사 이런 데랑 싸움도 하고 막 그러잖아요. 그럼 현실적인 욕망이라는 게 있지 않습니까?
☆ 이광수 : 그 욕망이라는 게 바뀔 수 있다는 거죠.
◆ 조태현 : 이걸 계기로 바뀔 수 있다?
☆ 이광수 : 그렇습니다. 욕망이라는 게 브랜드가 생긴 지 15년밖에 되지 않았어요. 이게 우리나라가 50년 동안 브랜드가 생기고 이런 게 아니거든요. 그래서 사실은 서울의 요지에도 브랜드를 안 쓰는 곳이 많아요. 다른 독자적인 브랜드를 쓰는 곳이 많고 그래서 브랜드에 대해서 너무 그렇게 얘기할 건 아니라는 거고 상대적인 거라는 건 맞죠. 예를 들어서 기자재가 비쌀수록 분양가는 올라가게 돼 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 오늘은 철저하게 중간의 입장에서 저는 반론하지 않는 걸로 하도록 하겠습니다.
★ 김인만 : 제가 반론하도록 하겠습니다.
◆ 조태현 : 반론 부탁드리겠습니다.
★ 김인만 : 저도 충분히 필요하다고 생각합니다. 앞서서 판교 신도시 제가 사례를 들었는데 판교 신도시가 좋잖아요. 아파트 퀄리티는 굉장히 떨어집니다. 가보면 외벽에도 대리석도 없고 내부 자재들도 굉장히 그래요. 왜냐하면 분양가가 저렴했기 때문에 고급으로 지을 수가 없습니다. 우리 세금으로 이게 배임이잖아요. 우리 세금을 투입해서 부채가 늘어나는데 민간 건설사 수준으로 집계되면 그건 안 됩니다. 안 되는데 입지가 좋은 곳에는 선호도가 굉장히 높죠. 가격이 올라가는데 두 가지가 다 필요하다고 보거든요. 자금이 부족하신 분들이 들어가고 싶어 하는 아파트 시장이 있고, 자금력이 충분하고 고가 아파트 시장에 들어가고 싶은 수요가 있는데 지금은 공공에 너무 집중하다 보니까 아파트 시장 진짜 퀄리티를 원하는, 돈을 더 지불할 능력이 되시는 분들에 대한 니즈를 충족 못하는 부분이 첫 번째가 있고요. 두 번째는 저렴하게 분양을 받습니다. 예를 들어서 3기 신도시라고 하겠습니다. 인프라가 좋겠죠. 교통망이 갖춰지고 학교, 공원, 편의시설이 다 갖춰져서 저렴하게 분양을 받는데 주거 인프라가 좋으면 또 가치가 올라갑니다. 판교 신도시가 서민 아파트입니까? 고가 아파트 시장입니까?
◆ 조태현 : 후자에 가깝죠.
★ 김인만 : 최근에 올 상반기 경기도에서 집값 올라간 지역을 보게 되면 과천시하고, 판교 분당입니다. 서민 아파트로 시작을 해서 저렴하게 세금으로 공급을 해줬는데, 당첨된 사람만 결국에는 로또가 된 거고요. 10년 분양받은 사람들은 분양 전환 받는 시점에 가격이 올라갔기 때문에 모두 다 젠트리피케이션, 다른 지역으로 쫓겨나갑니다. 그래서 결국에는 분양받는 서민만 혜택을 보는 정책인데, 물론 50만 호, 100만 호 이번에 135만 호 공급을 한다고 하는데, 대책 내용을 보면 LH가 직접 시행하는 게 6만 호거든요. 물량이 마치 135만 호인 것처럼 이렇게 과대 포장이 되는 건 주의가 필요하지 않나 생각을 하고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 혹시 하실 말씀 있으신가요?
☆ 이광수 : 저희가 아까 말씀드렸듯이 일종의 한국의 주택 시장의 다양성이 되게 필요합니다. 너무 일방도로, 특히 서울을 중심으로 해서 일방도로 달려가고 있어요.
◆ 조태현 : 고급 아파트만 있다?
☆ 이광수 : 그렇죠. 저는 한국의 아파트하고 주택이 과도하게 인플레이션이 있다. 부채가 만든 현상인데요. 생활 수준보다 과도하게 주거의 질이 좋은 상태예요. 그리고 그거에 대비해서 과도하게 뭐라고 할까요? 대출로 다 이루어진 사실은 어쩌면 되게 불안한 시장이라는 거죠. 그리고 또 하나는 한국의 주택 문화, 아파트 문화가 건설사들이 조장한 측면이 있는데
◆ 조태현 : 건설사 말씀하셔가지고 당황을 해가지고
☆ 이광수 : 당황할 게 아니라 굉장히 책임이 큰 겁니다. 왜냐하면 건설사들이 과도하게 분양가를 올리기 위해서 고급화를 추진하거든요. 그러면서 쉽게 말해서 돈을 벌려고 하는 거죠. 근데 그 부분에 대해서 적절한 규제가 없었어요.
◆ 조태현 : 요즘 아파트 가보면 막 기가 막혀요. 엄청 잘 만들어 놨어요. 그런데 말씀하신 것처럼 그런 것들이 가격을 너무 지나치게 올리는 그런 측면이 있다?
☆ 이광수 : 그렇죠. 그래서 공공의 역할이 어떤 게 중요하냐면 예를 들어서 강남의 아파트 단지 내에 이제는 아파트 위에 싱가포르 호텔처럼 위에다도 수영장 만들고 막 이런다는 건데요. 왜 이러냐는 거죠. 근본적인 원인, 건설사들이 그런 탐욕도 있지만 사실 더 중요한 건 공공의 질이 낮기 때문이에요. 예를 들어서 근처에 있는 공공 수영장이 곰팡이 쓰고 너무 힘드니까 단지 안에 만드는 이런 거거든요. 그래서 저는 공공의 질을 높일 필요가 있다는 거죠. 공공의 역할을 특히 주택 시장에서나 인프라에서나 생활 인프라에서 높여주면 개인의 탐욕은 줄어들 겁니다. 판교가 상대적으로 주변의 환경이 좋으니까 개인의 탐욕이 줄어드는 거예요. 근데 나가면 엄청 험악하고 이러니까 왜 동남아 같은 지역 보면 나가면 험하니까 그 단지에 가드도 있고, 그 안에서는 호화롭게 생활하지 않습니까? 사실 이런 현상이 계속 누적돼 있는데, 그래서 이번에 의미가 있는 게 공공의 질을 높이고, 공공의 역할을 늘려 나가겠다. 그런 측면에서 굉장히 의미가 있고 사실은 이 부분에 대해서 저희가 계속 지켜볼 필요가 있다는 판단입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 잘 됐으면 좋겠고요. 이렇게 계속 부동산 가격이 오르기만 해서는 우리 사회가 언제 터질지 모르는 버블 상태가 될 테니까.
★ 김인만 : 한마디 하면 제가 건설회사하고 아무 관계가 없습니다. 참고로 말씀드리면 건설회사들 같은 경우는 민간 기업이기 때문에 또 주주들을 위해서라도 최대한 이익을 얻는 집단이고요. 고급화가 돈이 된다면 당연히 고급화 전략을 쓸 수도 있다고 생각합니다. 문제는 시장의 수요자들도 니즈가 맞아떨어지기 때문에 고급화 아파트를 분양을 받고 선호를 하는 거지, 건설사들이 올렸다고 해서 시장 수요자들이 나는 비싼 아파트 안 할래 그러면 맞지 않거든요. 그래서 무조건 건설사들의 탐욕 때문에 집값이 올랐다는 점은 모든 게 맞물려 있다는 말씀을 드립니다.
☆ 이광수 : 무조건이라는 말씀을 제가 드린 적이 없고요. 책임이 있다는 거죠.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 공공에 대한 이야기하다 보니까 여기까지 오게 됐는데요. 그래서 이번 대책 이렇게 대규모 공급 대책이 나와서 과연 이후에 부동산 가격은 어떻게 될 것인가 어떻게 전망하고 계세요?
☆ 이광수 : 중요한 게 뭐냐 하면 이번 정책의 발표 내용 중에 집값을 하락시킨다는 내용이 없어요. 그런데 이거를 시장이나 전문가들이 이걸 통해서 집값이 하락할 거냐, 오를 거냐를 판단하고 있다는 거죠. 이번 정책의 목적은 정부가 할 일을 한 겁니다. 공공이 내가 할 일을 찾아서 난 안정적으로 공급을 할 거야라는 발표를 한 거지, 이걸 통해서 나 집값 엄청 떨어뜨릴 거예요. 아니면 집값을 올릴 거예요. 이런 의도가 있는 정책이 아니거든요. 그런 측면에서 이번 정책과 그리고 시장의 변화를 별개로 봐야 된다는 거죠. 그래서 이번 정책 때문에 가격이 떨어질 겁니다. 오를 겁니다. 이건 다른 문제다. 왜냐하면 집값이 상승하는 이유가 여러 가지가 있겠지만, 한국에서 주택 공급이 당장 이게 장기적으로 부족해서, 정부가 공급을 안 해서 집값이 오르는 게 아니기 때문에, 이 공급 정책과 집값의 어떤 등락 여부하고는 별개라고 일단은 보고 있고요. 그런 차원에서 어쨌든 지금은 집값의 안정세가 점점 더 되고 있다. 이렇게 상승률이 둔화되고 있고, 일단 거래가 감소하고 있으니까 그런 측면에서 상승 추세가 안정화되고 있다는 판단이고, 이런 추세가 하반기에도 이어지지 않을까 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 아무튼 간에 안정세는 이어질 것이다.
☆ 이광수 : 그렇죠. 그런데 이제는 여기서 또 다른 집값 안정책은 계속 나와줘야겠죠. 한 번 6.27 한 번 정책으로 끝나는 게 아니라 그래서 그런 정책이 나와주면 이제는 안정세가 가속화될 것으로 예상하고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 전반적인 이 정책의 목표가 집값을 잡는 것이 아니라는 이 교수님의 발언에 대해서 소장님께서 하실 말씀이 많을 것 같은데, 어떤 말씀하시겠습니ᄁᆞ?
★ 김인만 : 정부의 마음이 그럴 수도 있을 것 같기는 합니다. 그런데 우리가 정부 마음을 알 수는 없고요. 시장 입장에서 보자면 대통령께서 6.27 대책을 맛보기라고 했기 때문에 시장은 공급 대책을 메인 디쉬라고 대부분 생각을 하고 있을 겁니다. 전체적으로 보기에 공급이 중요하니까요. 왜 집을 안 팝니까? 집주인들한테 물어봅니다. 물론 상승률은 떨어졌습니다만 여전히 신고가가 나오는 아파트들이 강남 쪽에는 절반 이상이 신고가가 나오고 있습니다. 저는 배경 중에 하나가 내년부터 입주 물량이 많이 줄어든다. 공급 부족에 대한, 특히 서울 지역에 대한 공급 부족 문제에 대한 불안감이 존재하기 때문에, 집을 사려는 분들 또 팔지 않으려는 분들의 심리에 영향을 준다고 보고 있고요. 이번 정부 대책이 물론 단기간에 공급하는 거는 불가능하죠. 빵 공장도 아니고 착공 물량 기준이기 때문에, 예를 들어서 2026년에 착공을 해도 3-4년 걸리면 2029년 정도가 되니까. 2026-2028년은 안 됩니다. 어차피 보릿고개가 있는데 우리 시장의 수요자들은 알고 있고요. 공급 대책을 통해서 어떤 희망 ‘한 3년 기다려 보지 뭐. 3년 기다리면 공급 물량이 많이 나올 거야.’ 양질의 주택들 내가 원하는 주택들 내 집 마련할 수 있다는 희망을 가지게 되면 저는 충분히 기다려 줄 수도 있고 안심이 되는데, 이번 대책을 통해 과연 희망을 가진 사람이 얼마나 많을까. 아닌 사람이 얼마나 될까라고 본다면 저는 기대가 컸다고 생각하거든요. 시장에서는 컸는데 뚜껑을 열어보니까 여전히 명확하지 않고, 3기 신도시가 핵심이 될 것 같고, 원하지도 않는 LH가 공공 주도를 해서 한다고 하고, 135만 호, 윤석열 전 정부 때 270만 호였는데 그때는 전국이었고, 이번에 수도권에 135만 호죠. 분당 신도시가 10만 호인데 13개를 짓겠다고 하는데, 13개 물론 비아파트 공급을 빼더라도 분당 신도시 한 8개 정도는 지어줘야 되는데 이게 가능한 일인가. 3기 신도시도 20만 호가 안 되거든요. 5개 신도시만 보자면 7년 동안 엄청 고생을 하고 있는데, 이게 과연 임기 5년 동안 착공이 될 수가 있겠는가에 대한 걱정스러운 부분이 있으니까요. 사실 상승률이 둔화는 되고 있거든요. 저는 추석이 제일 걱정입니다. 9월은 일단 눈치작전을 할 텐데, 추석이 지나고 분위기가 반등이 되거나 아니면 안정이 되거나 둘 중에 하나가 될 텐데요. 대책 발표되고 분위기를 보게 되면 또 현장 모니터링 해 보게 되면 사람들이 만족하는 분위기는 아니기 때문에 사실 걱정되는 부분이 있습니다.
☆ 이광수 : 이게 되게 흥미로운 지점이 있는데 항상 집값이 상승하거나 불안할 때 공급이 필요하다고 얘기하죠.
◆ 조태현 : 그렇죠.
☆ 이광수 : 그래서 공급 대책이 나오면 다 똑같은 반응이에요. 뭐냐 하면 ‘실망이다.’ 원천적인 이유가 있어요. 주택 공급은 충분하게 또는 이어 서울에 이루어질 수 없기 때문이에요. 정해진 답을 갖고 자꾸 질문을 하거든요.
◆ 조태현 : 방법이 없다는 거예요?
☆ 이광수 : 그렇죠. 자꾸 그래서 ‘공급 정책이 중요합니다’ 하고서 공급 정책 나오면 ‘그거 의미 없어요. 시간 오래 걸려요.’ 이렇게 판단하거든요. 그건 뭐냐면 근원적인 한계를 얘기하는 거예요. 그러면 어떤 공급 정책이 나오면 시장이 안정할 수 있고 만족합니까? 불가능하잖아요.
★ 김인만 : 그러면 정부가 인정을 해야죠. 우리 공급, 답이 없다..차라리 수요를 분산하겠다.
☆ 이광수 : 정책에서 이걸 통해서 집값을 잡는다는 얘기를 하지 않는 거예요. 과거하고 정책에서 맥락을 잘 읽으실 필요가 있는데, 과거는 공급 정책을 하면서 막 300만 호 하면서 내가 집값 잡겠다는 얘기를 했는데, 이번 정책은 그 얘기를 하지 않았어요. 한계를 인정하는 거예요.
★ 김인만 : 그게 더 불안하다는 거죠. 정부가 공급에 대해서 자신이 없다는 얘기를 하는 거잖아요. 시장의 수요자들은 그렇게 받아들이는 거잖아요.
☆ 이광수 : 제가 여쭤봤잖아요. 그럼 어떤 공급을 하면은 만족합니까?
★ 김인만 : 공급 대책이 뾰족한 답은 없다는 거죠. 답이 없는데도 국토부나 정부는 계속 6.27 대책 이후에 군불을 뗐잖아요. ‘우리 공급 대책 나올 거야.’ 언론을 통해서 계속 나왔단 말이에요.
☆ 이광수 : 그렇지 않아요.
★ 김인만 : 그러면 언론사들만 그냥 한 건가요?
☆ 이광수 : 전문가들만 그랬죠. 메인 디쉬가 공급 대책이라 하면서 계속 군불만 떼온 거라고요. 중요한 건 뭐냐면 공급은 절대 많이 할 수 없습니다. 이거 한계예요. 그런데 한계가 있는 답을 갖고 자꾸 질문을 하는 거예요.
★ 김인만 : 시장의 수요자들이 공급이 부족하다에 대한 불안감을 호소하고 있고, 정부가 그에 대한 답을 줘야죠. 공급이 답이 없다고 하면 시장의 수요자들은 더 불안한거죠.
☆ 이광수 : 아니요. 집값이 상승하는 이유는 단기적으로 상승하는 이유는 집이 부족해서가 아닙니다. 그러면 2022년도에 아파트 가격이 빠졌는데 집이 부족해서 빠졌습니까?
★ 김인만 : 여러 가지 요인들이 있잖아요.
☆ 이광수 : 지금은 수요 관리가 집값의 변동에 가장 큰 영향을 미친단 말이죠. 그래서 자꾸 수요 관리하면 공급이 더 중요합니다. 공급 정책 내놔야 돼요. 그래서 공급 내놓으면 ‘그건 별거 아니네’ 이런 식으로 계속 반응한다는 거죠. 그래서 굉장히 흥미로워요. 정책을 읽는 시장이라든지 언론이나 전문가들의 반응이 계속 패턴 똑같습니다. 이게 정답이 없는 얘기를 계속 물어보고 있는 거거든요. 그래서 우리가 맥락도 뭐냐 하면 이 공급을 통해서 집값이 안정될 거냐, 하락할 거냐, 상승할 거냐는 맞지 않는 얘기를 하는 거예요.
★ 김인만 : 그러면 공급이 충분하게 되지 않으면 항상 불안 요소가 있죠. 그럼 수요를 어떻게 하실 건데요? 계속 눌러야 되나요? 수요 관리라는 게 수요 억제를 말씀하시는 거잖아요. 그 관리를 어떻게 하실 건데요?
☆ 이광수 : 수요가 한 군데 일시적으로 몰리지 않도록
★ 김인만 : 그래 그걸 어떻게 해요?
☆ 이광수 : 그래서 대표적으로 대출 관리한 거죠.
★ 김인만 : 그게 수요 억제잖아요. 수요 억제만으로 이걸 5년 동안 할 수 없다는 거죠.
◆ 조태현 : 수요에 대한 이야기가 나오고 있는데요. 여기서 좁힐 수 없는 간극이 약간 있는 것 같고요. 오늘 토론이 상당히 흥미진진하게 진행되고 있는데요. 이번 대책이 나오고 나서 전월세 시장이 굉장히 불안해질 것이다 이런 우려가 시장에 있거든요. 여기에 대해서 교수님께서는 어떻게 보십니까?
☆ 이광수 : 명확하게는 이번 대책 때문은 아니고, 지속적으로 전월세 시장이 불안한 건 맞습니다. 일단 전세 시장만 보면 전세 시장이 전반적으로 매물이 빠르게 감소하고 있어요. 그래서 전세를 새로 구하시는 분들은 전세 물건을 찾기 힘든 거죠. 그런 차원에서 전세 시장이 불안하고, 또 하나는 월세 계약 비중이 증가하고 있습니다. 그렇다 보니까 월세 수요자가 많고 그런 계약이 많으니까 조금씩 월세 가격도 올라가고 있어요. 확실히 전월세 시장은 그렇게 안정되고 있는 상황은 아니라는 판단입니다.
◆ 조태현 : 이번 대책이 이런 것들을 더 부채질할 가능성 어떻게 보십니까?
★ 김인만 : 부채질을 하겠죠. 내용을 보게 되면 사실 그렇게 말씀하시는 분들도 계시더라고요. 공급 대책이라고 하지만 실질적으로는 6.27 대책 대출 규제의 후속이라고 얘기를 할 정도인데, 대출 이번 대책의 내용을 그 뒷부분에 있는 보도자료 내용을 보게 되면 일단 LTV 40% 규제 지역 50에서 40으로 내리는 부분이야 강남 쪽은 물론 워낙 고가 시장이니까 크게 영향 안 받을 수도 있고, 또 일부 동에서는 영향을 받을 수도 있는데요. 눈에 띄는 게 매매 임대 사업자 대출을 막아버렸습니다. 그러면 대출을 받아서 임대 사업을 하시는 분인데, 무자본 갭투자 같은 거 있잖아요. 자기 돈을 얼마 들이지도 않고 여러 채를 전세를 끼고 사는 거에 대해서는 법적으로 막아야 된다고, 그 자체를 막아야 된다고 생각을 하는데, 대출을 받아서 내가 임대 사업을 하는데 월세를 받는 분들 또는 반전세나 이렇게 하시는 분들도 대출을 받지 않으면 결국에는 전세 끼고 100% 이렇게 사시는 분들은 빠져나가고, 진짜 순수한 임대 사업을 하시는 분들은 저는 대출을 못 받는 거거든요. 그럼 결국에는 개인의 임대 물량이 줄어들 가능성이 첫 번째가 있을 것 같고요. 두 번째는 1주택자들이 자기가 전세를 갈 때 대출이 2억까지밖에 안 나옵니다. 그러면 자기가 나는 예를 들어서 목동에 살고 있는데 애가 다 컸어요. 그러면 다른 데 이사 가려고 했는데, 그냥 이 집에 계속 살아버려야 되는 현상들이 생기기 때문에, 결국에는 순환 매물 순환이 안 되는 부분이 있고요. 그리고 항상 시장에서 걱정하는 입주 물량, 입주 물량이 내년부터 많이 줄어드는데 정부 대책도 적어도 한 3년 정도는 일단 답이 잘 안 보입니다. 그러면 결국에는 전세 가격이 올라가는데, 대출 규제는 이번에는 안 나왔으나, 이번 사실 전세대출 규제의 맛보기라고 생각하고요. 여기서 집값이 올라간다면 전세대출도 DSR을 적용한다든지 더 강화될 수도 있잖아요. 그럼 전세 같은 경우는 강제로 구매 능력을 제한해 버리니까 올라가야 되는데, 못 올라가니까 결국 월세가 굉장히 빠르게 진행되지 않겠는가. 국민들은 전세도 힘들지만 사실 월세로 가게 되면 안 그래도 생활비도 부족한데 월세비를 더 내야 되니까 종잣돈 모으기도 힘들고, 내 집 마련 꿈은 점점 멀어지는 것이 아닌가 걱정이 되는 상황입니다.
◆ 조태현 : 월세가 부담스럽긴 하죠. 반박하실 시간을 드려야 될 것 같습니다. 말씀하십시오.
☆ 이광수 : 흥미로운 지점이 있는데 김인만 소장님이 전세에서 월세로 가면 부담이 증가한다는 말씀을 하셨는데요. 전세가격이 오르면 왜 부담이 없습니까? 전세를 대출받아서 이자 나가는데? 이자하고 월세하고 큰 차이가 없어요. 그래서 예를 들어서 정책 대출을 제외하고는 그래서 왜냐하면 시중 대출 금리가 4% 이상인데, 전월세 전환율, 월세 비율이 4%대란 말이죠. 그래서 어떤 착각을 갖고 있냐면 은행에 내는 이자는 괜찮고, 집주인한테 내는 월세는 아깝게 생각해요. 근데 저는 그 이유를 잘 모르겠어요. 근데 이제는 전세 가격을 평균적으로 올려주기 위해서는요. 무조건 대출을 받아야 됩니다.
◆ 조태현 : 전세대출 보통은 하게 될 수밖에 없죠.
☆ 이광수 : 그거를 내 돈으로 할 수 있는 임계점을 훨씬 전에 넘어섰어요. 그래서 평균적으로 전세 보증금을 갖고 계신 것 중에 30% 정도가 대출로 이루어졌습니다. 과거하고는 달라요. 과거는 전세 보증금은 순전히 내 돈이었거든요. 그래서 사실 월세로 바꿀 때 내 돈이 나가니까 부담스러워 한 건데, 이제는 전세로 올려줄 때 어차피 대출받고
◆ 조태현 : 이거나 그거나 비슷비슷하다?
☆ 이광수 : 제가 볼 때 큰 차이가 없다. 근데 큰 차이가 있어요. 전세가 올라가잖아요. 그러면 집값이 상승합니다.
◆ 조태현 : 그렇죠. 끌어올리는 게 있죠.
☆ 이광수 : 근데 월세가 올라간다고 해서 집값이 상승하지 않아요. 왜냐하면 우리나라의 주택 투자자들, 투기자들은 시세 차익을 목적으로 하지, 임대 수익을 목적으로 하지 않아요. 대부분 그렇기 때문에 전세가 올라가면 그걸 통해서 갭 투자를 하지. 월세가 올라간다고 막 ‘나 월세에서 임대 사업자 돼야지’ 이런 사람들 별로 없단 말이죠. 조금 더 큰 시장 차원에서는 전세 보증금이 올라가는 것보다 월세화가 진행되고, 월세가 올라가는 게 상대적으로는 사실은 좋을 수 있다. 그런 판단을 하는 겁니다. 또 하나는 뭐냐면 임대 사업자를 규제하면 임대차 임대 물량이 준다고 말씀하셨는데, 명확한 개념 규정을 해야 되는 게 뭐냐면 시장에 재고 물량이 있어요. 다 정해져 있어요. 여기서 아파트를 임대 사업자가 가져가든 아니면 거주하는 사람이 가져가든 총량은 똑같단 말이에요. 예를 들어서 임대 사업자가 그 집을 팔고 무주택자가 그 집을 샀어요. 그러면 임대 물량은 하나 줄었죠. 근데 임대 수요도 줄었다고요.
신축 임대 사업자를 규제하면 문제가 생기죠. 그런데 유통 시장에서 임대 사업자나 다주택자를 규제한다고 그래서 그게 전세가격에 아니면 월세가격의 폭등을 만들고 임대차 물량이 줄어든다는 말은 총량에 대한 개념을 다시 한 번 생각해 보실 필요가 있어요. 왜냐하면 임대 수요가 같이 줄기 때문입니다.
★ 김인만 : 너무 부동산을 산수로 보고 있습니다. 총량은 똑같은데 아까 제가 말씀드렸잖아요. 예를 들어서 목동에 살고 있는데 목동을 원하는 수요자들 많습니다. 나는 목동이 더 이상 필요가 없습니다. 그러면 외곽 지역에 물량이 충분한 곳에 나는 빠져나가고 목동에 임대 물량을 공급할 수도 있음에도 불구하고 이번 대출 규제로 나는 그냥 목동에 계속 살아야 될 수도 있다는 점을 제가 말씀을 드리는 거고요. 또 아까 여러 가지 월세가 물론 그건 개인이 판단하는거지만요.
◆ 조태현 : 시간이 다 돼 가지고요. 소장님께 마지막으로 한 15초 정도만 정리할 시간을 드리고 오늘은 마무리하도록 하겠습니다.
★ 김인만 : 일단은 저는 월세도 서민들 입장에서는 굉장히 부담스럽다. 매월 내는 입장, 대출 이자도 부담스럽습니다만 월세도 부담스러우니까 이 부분도 정책 당국자 서민 부담 너무 크지 않도록 충분히 고려를 해 주면 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 오늘 정말 재미있는 시간이었는데, 다음에는 시간을 더 길게 잡아서 한 번 토론을 했으면 좋겠습니다. 말씀 잘 들었습니다. 오늘은 김인만 부동산경제연구소장, 이광수 명지대학교 대학원 겸임교수 두 분과 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
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