■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 8월 13일 (수요일)
■ 대담 : ☎ 윤지해 부동산R114 리서치랩장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 부동산 소식 살펴보겠습니다. 바로 가보죠. 오늘은 부동산R114의 윤지해 리서치랩장과 함께하겠습니다. 랩장님 나와 계십니까?
◇ 윤지해 부동산R114 리서치랩장(이하 윤지해) : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 네 안녕하십니까? 6.27 대출 규제 시행이 되고 나서 이제는 시장 반응들이 조금씩 나오는 것 같아요. 서울에서 9억 원 이하 아파트 거래 비중이 전체 거래의 절반에 달했다, 뭐를 시사하는 겁니까?
◇ 윤지해 : 예, 아무래도 6.27 대출 규제 자체가 수요 억제 중심에 있다 보니까 이러한 부분들은 여러 가지 풍선 효과를 유발합니다. 풍선 효과라 함은 풍선을 이렇게 꼭 누르면 다른 부분이 부풀어 오르는 경제학 용어를 말하고요. 그중에 하나가 가격대와 관련된 부분입니다. 예를 들어서 10억 원에서 15억 원 아파트를 구매하러 간 수요자가 예상했던 대출 한도보다 적은 6억 원만 대출이 가능하다면 그 면적을 줄이거나 혹은 단지 규모를 줄이거나 노후도를 높이거나 혹은 지역 일부를 변경해서 그 가용 자산 내에서 선택하려는 경향성을 보이게 됩니다. 이 때문에 풍선 효과의 하나로 현장에서 9억 원 이하 아파트 거래 비중이 늘어났다, 이렇게 평가할 수 있습니다.
◆ 조태현 : 풍선 효과가 나타나고 있다. 매매 가격에도 대출 규제에 영향이 있었다고 하는데요. 서울과 경기 지역에서 이런 것들이 나타났다고요. 이것도 같은 겁니까?
◇ 윤지해 : 예 6.27 대책은 6억 원에 대한 한도 제한 뿐만 아니라 신용대출 혹은 대출 기간 혹은 다주택 여부, 정책 모기지 혹은 은행권 총량 규제 이런 부분에서 다방면으로 대출 규제 정책을 담고 있습니다. 다만 시장에서는 6억 원 한도 제한에 집중을 하다 보니까 다른 규제 조치에 대해서는 조금 놓치고 있는 것 같고요. 이렇다 보니까 어떻게 보면 이런 부분들이 발표하고 그리고 하루 만에 시행을 하면서 매도자는 물론 매수자도 모두 위축을 시키고요. 이게 수요층에 대한 부분들에서 수도권 전반에 영향을 미친다고 볼 수가 있는데 서울 쪽에서는 지금 현재 상승 거래 비중이 53.2%에서 51.1% 수준으로 줄었고요. 7월 기준입니다. 그리고 하락 거래 비중은 30.4%에서 34%로 늘었고 경기권에서도 상승 거래가 46% 수준이었다가 지금은 43.2%로 줄었고 마찬가지로 하락 거래는 37.1%에서 40.6%로 늘었습니다.
◆ 조태현 : 영향을 이렇게 받고 있다. 그런데 전반적인 흐름 속에서도 서울 내에서 원래 고가였던 그런 아파트들 이런 데는 어차피 대출받아서 사는 그런 아파트들은 아니니깐요. 이런 데는 별로 영향 없다고 봐야겠죠?
◇ 윤지해 : 예 이 부분은 제가 반복적으로 설명을 드리고 있는 부분이기도 한데요. 6.27 대책은 똘똘한 집 한 채를 더 강화하는 정책에 가깝습니다. 그 이유는 주택 하나를 살 때 더 신중해야 되는 부분이 생긴 거고요. 혹은 인생을 걸고 배팅까지 해야 되는 상황을 만들기 때문입니다. 그래서 이런 부분들을 증명하는 정책 중의 하나가 바로 토지 거래 허가 구역이라고 볼 수가 있는데요. 이게 매수 조건을 까다롭게 만들어서 거래량을 크게 줄입니다. 그런데 우리가 압여목성 이른바 압구정, 여의도, 목동, 성동 이런 지역에서는 최고가 경신이 계속되고 있습니다. 그래서 해석을 하자면 6.27 대책은 그 어설픈 자금력이 있는 분들은 탈락을 시켜서 수요 총량을 줄일 수는 있습니다. 다만 현금 동원, 자금력이 풍부한 수요층은 그 선호 지역에 들어오는 현상들이 있기 때문에 이 부분들은 원천적으로 차단하기 어려운 부분이 있습니다.
◆ 조태현 : 그렇다면 전반적으로 봤을 때요. 지금 상황은 6.27 대출 규제 이후에 어느 정도 그 열기 이런 것들은 잡았지만 역시 풍선 효과가 나타나고 있고 정말 필요한 곳에는 별로 그렇게 힘을 쓰지 못하고 있어 이런 상황이다라고도 볼 수가 있을 것 같은데 이런 대출 규제의 영향력 얼마나 이어질 걸로 보시고 어떤 대책이 나올 타이밍이라고 보십니까?
◇ 윤지해 : 예 우리가 과거에 문재인 정부 때의 8.2 대책에서 초강력 투기와의 전쟁 선포들이 있었는데요. 일반적으로 이렇게 초강력 대책이 나오고 나면 시장에 내성이 쌓이기 전까지 한 3개월여 정도의 효과를 발휘합니다. 지금 6.27 대책도 어떻게 보면 역대급 혹은 초강력 이런 평가를 받고 있기 때문에 3개월에서 4개월 정도 지난 시점 이른바 한 9월, 10월 정도 되면 시장에 내성이 쌓인 부분들이 생길 수 있고요. 거기에서 효과가 떨어질 수가 있는데 중요한 점은 이재명 대통령께서 말씀하신 것처럼 ‘맛보기에 불과하다’ 이런 표현들이 있었잖아요. 그러니까 앞으로도 규제 정책들이 지속적으로 나올 수 있고요. 그런 부분들에는 전세 대출 규제도 포함이 될 수 있고 더불어서 공급 대책을 지금 준비 중인 상황에 있는 것 같고 거기에 세제적인 부분들도 결국은 우리가 대책으로 쓸 것 같습니다. 그런 부분들이 계속 반복되면 대책의 효과라는 부분들은 조금 더 지속성이 길어질 수 있습니다.
◆ 조태현 : 예 알겠습니다. 그렇다면 조만간 어떤 대책이 나와줘야 될 시점이라고는 볼 수 있을 것 같은데 요즘 대통령실에서 어떤 메시지가 잘 안 나와가지고 약간 불안한 그런 마음에 여쭤봤습니다. 지금같이 시장이 정체돼 있는 상황일 때 내 집 마련 계획이 있다면 어떻게 시장에 접근하는 게 좋을까요?
◇ 윤지해 : 예 내 집 마련 계획에 대한 부분들을 한번 고려를 하시면 무주택자 관점에서의 내 집 마련 계획 관점에서 본다면 지금의 화두는 전세의 월세화라고 볼 수가 있습니다. 그런데 그런 부분들이 향후 한 5년에서 10년 정도의 시간이 소요되고 나면 주택 담보 대출을 받아서 거주하는 비용, 그리고 임차인으로서 월세로서 거주하는 비용에 대한 그 경중이 조금 다를 수 있습니다. 아무래도 주택 담보 대출을 받아서 원리금을 내는 부분들이 주택에 대한 주거비 부담은 더 클 수 있는데요. 다만 안정적인 거주에 대한 부분들은 해소가 되니까 거기에 대한 부분들을 추가할지 아니면 월세 형태들이 되면 주택 담보 대출 대비로는 주거비는 상대적으로 저렴할 수 있습니다. 그런 부분들은 결과적으로 안정적인 거주 공간에 대한 부분들은 충족하기는 어렵죠. 그런 부분들에서 수요자가 향후 한 5년에서 10년 뒤에는 이런 부분들에 따라서 합리적인 선택을 해야 되는 부분에 처했다 이렇게 볼 수 있고 전세라는 상품들은 점차 축소될 것으로 보이니까 결국은 월세냐 혹은 내 집 마련해서 주택 담보 대출 이자를 내냐의 사이에서 저울질하는 부분들만 판단하시면 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 임대차 시장 이야기가 나온 김에 요즘 전세 구하기는 정말 어려운가 봐요. 대출 규제 영향으로 전세 보증금을 올리기보다는 반전세로 합의를 보는 경우가 많다 이런 것도 전세의 월세와 이런 과정 가운데 하나로 봐야겠죠?
◇ 윤지해 : 네 이 부분은 정부의 대출 규제 영향도 있긴 합니다만 자금이 어느 정도 되는 집주인이라면 그 월세 형태의 계약이 아무래도 수익률에는 도움이 되고요. 그리고 임차인 입장에서도 지금의 큰 돈을 남에게 맡기기보다는 청약 당첨에 따른 계약금을 위한 재원으로 활용하거나 혹은 결과가 좋으면 다행입니다만 수익성이 높은 금융자산에 맡기는 형태로 반전세 혹은 월세 계약을 선호하는 경향성도 보입니다. 여기에 더불어서 임차인들의 이런 경향에는 월세에 대한 거부감이 과거에는 컸는데 지금은 심하지 않다는 점도 있고요. 그리고 임대인의 전세 사기에 대한 우려도 여전하기 때문으로 판단하고 있어요.
◆ 조태현 : 전세 사기 이런 건 정말 삶의 근본 자체를 부수는 사기니까 철저하게 처벌을 해야 될 것 같고요. 우리가 요즘 들어서 많이 주제에서 사라진 거 지방과 수도권의 양극화 문제거든요. 그런데 지방 상황 전혀 나아진 것 같지는 않고요. 지방의 미분양 정부가 준공 전후 미분양 물량 사들이고는 있는데 아직까지 성과는 별로 안 보이는 것 같아요. 상황이 어떻습니까?
◇ 윤지해 : 아무래도 정부 입장에서는 미분양 해소를 위한 여러 가지 방안들을 과거부터 내놓고 있습니다. 그래서 LH를 중심으로 준공후 미분양 주택을 매입하고 있고요. 이게 당초 한 3천 가구 매입 계획이 있었는데 현재까지의 실제 매입 물량은 733건으로 목표치 대비 한 24% 수준입니다. 여기에 CR리츠라고 우리가 부실 자산에 대한 기업 구조조정 펀드인데요. 이런 형태를 통해서도 지방 미분양 주택에 대한 매입을 운영하고 있고 그리고 준공 후 미분양 매입할 때 디딤돌 대출 이런 부분에서 우대 금리 신설하는 부분도 있고요. 그리고 주택 수에서 중공업 미분양 이런 부분들을 빼주는 부분들도 있는데 다만 아직까지 정부 차원에서 세제 정책 취득세라든지 혹은 양도세라든지 이런 부분에서의 세제적인 혜택들을 부여하지는 않았습니다. 그러다 보니까 현재 지방 쪽에서는 6.27 대책이 수도권에 한정된 대출 규제이긴 합니다만 이게 지방 쪽에 가서 수요로 작동하기도 어렵습니다. 왜 그러냐 하면 주택담보 대출을 할 때 그 DSR 총부채 원리금 상환 비율이라는 것들이 있기 때문에 지방에서 예를 들어서 내 집 마련을 하고 수도권 쪽으로 들어올 때 여기에서 대출 규제를 받을 여지가 있습니다. 그러다 보니까 지방 쪽으로 수도권 수요가 넘어가기도 어려운 구조다 이렇게 평가하고 있어요.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 정부 정책도 하나 끝으로 짚어보도록 하죠. 정부가 어제 서울 도심 내에 청년과 서민을 위한 공공주택을 공급하겠다라고 밝혔는데요. 어떤 내용이 담겼습니까?
◇ 윤지해 : 정부가 지금 주도하고 있는 부분들은 공급 대책을 마련하기에 앞서서 정부가 가지고 있는 유휴부지 개발 계획들을 지속적으로 내놓을 것 같습니다. 여기에 노후 청사 혹은 관사 혹은 유휴 국유지 활용 그리고 이런 부분들을 활용해서 청년 서민에게 3만 5천 가구 이상의 공공주택을 공급하기로 했고요. 거기에 용산 유수지 300가구 그리고 종로 복합청사 50여 가구, 천안 쪽에 있는 세관 50가구 그리고 대방동 군 관사 복합개발 해 가지고 한 200가구 이런 부분들이 유휴부지 개발 계획이고요. 지금 시장에서 원하는 부분은 6.27 대책 이후에 공급 대책을 빠르게 마련해 달라라는 요구가 있습니다. 그래서 정부 입장에서는 가용 택지에 대한 어떻게 보면 총동원령을 발표해야 되는 상황으로 판단이 되고요. 이게 지난 정부에서 270만 원 플러스 알파 계획이 나왔었으니까 여기에 신규 택지 발굴, 그린벨트 해제 그리고 지금 발표하는 정부 유휴부지 개발 계획들이 보조적으로 운영이 되면서 시장 수요층이 대기 수요로 전환이 되도록 설득하는 과정을 지속적으로 이어갈 필요가 있는 시점입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 정부에서 나올 주택 공급 확대 방안 어떤 내용이 담길지 지켜보도록 하겠고요. 그런데 뭔가 뾰족한 수가 없어 보이긴 합니다. 끝으로 이번 주 부동산 시장 한 줄 평으로 정리해 볼까요?
◇ 윤지해 : 예 여름 휴가철 비수기가 끝나갑니다. 그리고 가을 이사철이 코앞에 당면했습니다 정도로 한 줄 펴가겠습니다.
◆ 조태현 : 뭔가 불안한 예고편을 주신 것 같습니다. 지금까지 부동산R114 윤지해 리서치 랩 장고와 함께 부동산 시장의 다양한 이슈들 점검해 봤습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다.
◇ 윤지해 : 네 감사합니다.
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