■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 7월 1일 (화요일)
■ 대담 : 우리은행 WM영업전략부 조규성 차장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 부자가 되는 대세 정보를 전해 드리는 코너입니다. 각종 정보를 각 분야 전문가들에게 들어보는 시간 부자 대세입니다. 오늘은 우리은행 WM영업전략부의 조규성 차장과 함께 하겠습니다. 차장님 어서 오십시오.
◇ 우리은행 WM영업전략부 조규성 차장(이하 조규성) : 안녕하십니까?
◆ 조태현 : 오늘은 상권에 대한 이야기를 준비하셨다고 저희 방송 듣는 분 중에서도 상가 투자를 했다가 요즘 굉장히 어려운 일을 겪는 그런 분들 많을 것 같은데요.
◇ 조규성 : 소상공인 분들이 너무 힘드시기 때문에 많이 힘드실 것 같아요. 그러니까 임대인분들도 힘드시고 소상공인 분들도 힘드시고요.
◆ 조태현 : 그럼요. 빌려주는 분들도 힘들고 빌린 분들도 힘들고 요즘 유튜브 같은 데 가서 보면은 텅텅 비어 있는 상가 이런 데들 많이 취재하고 이런 것도 하더라고요. 그래서 오늘은 상권에 대한 이야기를 해보려고 하는데요. 이런 상권도 당연한 이야기겠지만 시대가 바뀌고 트렌드가 바뀌면 바뀔 것 같아요. 어떻습니까?
◇ 조규성 : 네. 상권이라는 게 원래 자연스럽게 형성된 지역들이죠. 그러니까 사람들이 많이 모여드는 곳 옛날로 따지면 장터 같은 곳이겠죠. 교통도 편하고 그리고 사람들이 자연스럽게 이렇게 모여드는 곳에 생겨났는데요. 근데 이렇게 모여드는 이유가 만약에 변화를 하면 아무래도 상권도 변화할 수 있다는 생각이 들고요. 약간 옛날 얘기지만 저 어렸을 때만 해도 제가 대학 다닐 때만 해도 대학교 앞에서 으쌰으쌰 하면서 술들을 많이 드셨어요. 근데 요새는 안 그렇더라고요.
◆ 조태현 : 오늘따라 옛날 얘기를 자꾸 하게 되는데 저 대학생 때만 해도 2천 원짜리 김치찌개 넣고 소주를 퍼 마셨던 그런 시대가 있었습니다.
◇ 조규성 : 근데 요새는 대학생분들 많이 안 드시는 게 물론 인구가 대학 인구가 많이 줄어드는 것도 있지만 코로나 이후에 두드러진 현상인데 문화 자체가 많이 바뀌고 소비 트렌드가 바뀌어 간 거죠. 그게 일종의 상권 변화의 어떤 단초라고도 할 수 있는 그런 상황입니다.
◆ 조태현 : 그러면 실제로 대학가 주변 이런 데에는 그런 상권 예전 같으면은 술집도 있고 이런 것들이 많이 바뀌었습니까?
◇ 조규성 : 요새는 많이 바뀌었고요. 그러니까 예전에 우리가 알던 대학 상가라고 하던 모여서 으쌰으쌰 하던 그런 상권들보다는 조금 더 요새 트렌디하게 바뀌어 나가고는 있는 거는 같아요. 근데 전반적으로 요새 SNS에 올리는 집 위주로만 많이 성행을 하고 있는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 예전에 그렇게 으쌰으쌰하고 막걸리 부어 먹고 이런 문화는 아닌 걸로 저도 쉬었습니다. 소비 트렌드가 바뀐다. 요즘 분위기 봐서는 온라인 쇼핑 같은 것들 굉장히 영향력이 커지고 있잖아요. 이것도 무시 못 할 것 같은데 영향을 실제로 주고 있습니까?
◇ 조규성 : 네 맞습니다. 그러니까 요새는 아마 온라인 쇼핑 안 하시는 분 거의 없으실 거예요. 예전에는 초기에는 온라인으로 물건 시키면 며칠씩 걸렸었거든요. 근데 요새는 오늘 아침에 시키면 오늘 저녁에 와 있는 신세계예요. 그러니까 그 정도로 너무 빨라지다 보니까 편리하고요. 일단 직접 갈 필요가 없고 쌉니다. 유통 마진이 빠져 있기 때문에요. 근데 상권에서 장사하시는 분들 입장에서는 상인 분들 입장에서는 이 유통 마진이 그분들의 어떤 마진이셨는데 그게 줄어들다 보니까 온라인이 성하면 성할수록 이분들의 시름이 깊어지는 거죠. 그래서 이 트렌드가 아주 반갑지는 않으실 텐데요. 매출이 줄어들고 있고 이 바뀐 소비 트렌드가 온라인으로 바뀌는 소비 트렌드가 상권에 영향을 준 직접적인 케이스라고 볼 수 있겠습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 원가는 그대로거나 오히려 늘어났는데 매출은 그대로다 이렇게도 볼 수 있는 상황. 그렇다면 가게를 유지하는 것 자체가 굉장히 어려워질 거 아니에요? 최근 들어서는 코로나19 이후 지금 상황은 굉장히 자영업자들에게 극한 상황인 것 같기도 하고요. 폐업 문제는 어떻습니까?
◇ 조규성 : 네 맞습니다. 그러니까 아까 초반에도 잠깐 상가 때문에 말씀 고민하시는 분들 말씀 주신 것처럼 그 고민이 결국은 폐업하시는 분들이 많고 결국 공실이 많아지기 때문이거든요. 그러니까 폐업이 많다는 얘기는 공실이 많다는 이야기고요. 한국 부동산원의 자료를 이용해서 말씀을 드리면 사무실 오피스라고도 하죠. 이런 경우에는 공실이 그래도 많지 않은 편입니다. 25년 1분기 서울 기준으로는 5.19% 정도 수준이었어요. 그런데 그에 비해서 중대형 상가가 8.93 그리고 소규모 상가가 5.27%로 사무실 오피스텔보다는 공실률이 높은 수준입니다. 그러니까 쿠팡이 익일 배송을 시작한 게 14년도예요. 근데 그 14년도 때 그즈음에 15년 1분기에는 서울 오피스 공실률이 11.99%였고 중대형 상가가 6.74% 소규모 상가가 3.9% 그러니까 지금보다 차이가 오피스는 더 높고 상가는 더 낮았는데 이게 아무래도 온라인이 발달하면서 아무래도 상권에 영향을 줘서 공실률이 늘어났다라고 볼 수 있겠습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 그런데 이것도 업종에 따라서 조금 다를 것 같아요. 어찌 됐든 간에 가 봐서 고를 수밖에 없는 상품도 있고 그렇지 않은 상품도 있는데 어떤 영역들이 타격을 많이 받았습니까?
◇ 조규성 : 제일 아무래도 영향을 많이 받았던 게 화장품이나 예를 들어 이런 소매품들 이런 것들이 가장 타격을 많이 받았고요. 그나마 식품이 영향이 적은 편이었습니다. 가서 어쨌든 드셨던 부분들이 있는데 최근에는 밀 키트 같은 게 너무 잘 나와요. 대기업의 맛이라고도 하시는데 이런 간편식들이 많이 나오고 흥행을 하면서 식음료도 옛날만큼 온라인의 영향이 적지는 않은 그런 상황이고요. 그래서 가장 아마 영향이 적은 거는 헤어샵이라든지 피부 관리숍 같은 서비스 업종이 그나마 꼭 가셔야만 하는 업종이기 때문에 영향이 그래도 가장 적은 것 같습니다.
◆ 조태현 : 아까도 말씀을 드렸지만 옛날에 대학생 시절 이럴 때 레토르트 식품 이런 거 먹으면은 그 특유의 신맛 같은 게 나고 막 그랬었는데 요즘에는 식품 공학도 엄청 발달해 가지고 기가 막히더라고요.
◇ 조규성 : 말씀만 안 드리면 사 온 게 아니라 제가 만들었다고 해도 믿어요.
◆ 조태현 : 그러니까요. 그러다 보니까 이런 소상공인들의 타격도 이런 부분에서 있는 것 같은데요. 그렇다 보면은 이렇게 이런 업종들이 타격을 받았다. 아까 SNS 말씀을 해 주셨는데 주변을 보면 아주 비싼 물건은 나를 위한 선물이다, 이러면서 사기도 하잖아요. 이런 걸 가치 소비라고 하던데 이런 것도 상권에 영향을 줍니까?
◇ 조규성 : 그러니까 가치 소비라는 게 이런 표현이 유명해졌는데 사람의 소득은 한계가 있지 않습니까. 그런데 어떤 비싼 물건을 사면 결국은 나머지는 줄여야 되는 거죠. 그러니까 결국은 비싸도 꼭 필요해서 사시는 게 아니라 약간 과시욕이 섞여 있는 것 같습니다. 그런데 이 과시욕을 자극하는 게 SNS이고요. 요새는 맛집 검색도 검색창에다가 하시는 게 아니라 SNS를 통해서 직접 사진 보고 메뉴 보고 이렇게 하시더라고요. 그러니까 SNS가 일상에서 되게 중요한 축을 차지하시는 분들이 많아졌고요. 그러니까 그렇다 보니까 어떤 가게 찾아갈 때도 이런 SNS를 활용할 정도니까 사장님도 그걸 잘 아시는 거죠. 그래서 인테리어 하실 때도 사진이 잘 나오게 꾸미시고 메뉴 같은 걸 개발할 때도 사진에 예쁘게 나오는 그런 메뉴들을 개발하신 쪽은 금방 유명해져서 이런 식으로 뭔가 업로드 소재를 만들어줄 수 있는 그런 방향으로 상권이 많이 변화하고 있다고 저는 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 이걸 네 글자로 하면 주객전도라고 할 것 같은데 뭔가 이상한데 아무튼 간에 그런데 인테리어 잘하고 SNS 홍보 잘하고 이것만이 전부는 아닐 것 같아요.
◇ 조규성 : 전부 다 그렇게 하시면 그 안에 경쟁력이 있어야 되겠죠. 근데 그거는 거의 기본 사항이 됐고요. 최근 창업하시는 분들께는요. 근데 인테리어 꼭 비싸게만 한다고 좋은 건 아니더라고요. 어떤 감각이 있어야 되고 가장 중요한 거는 그 가게만의 콘셉트에 어떤 인테리어가 부합이 돼야 된다는 게 중요합니다. 그래서 상권의 경쟁력이나 내 가게의 경쟁력은 예전에는 물건 파는 게 싸게 파는 게 경쟁력이었다면 그거보다는 어떤 경험을 줄 수 있느냐 이게 하나의 경쟁력으로 크게 작용할 수 있다고 보고요. 어떤 경험을 다른 가게, 특히 온라인에 비해서 내가 온라인에서 못하는 경험을 줄 수 있어야 이게 진짜 경험이 될 수 있고 굳이 거기까지 찾아가는 이유를 만들어 주시는 거죠. 그런데 인테리어도 가게의 컨셉을 명확하게 반영하고 있고 이렇다면 어떤 특별한 경험을 줄 수 있는 거기 때문에 요새 노포 좋아하시는 분들도 많으시잖아요. 그게 어떻게 보면 인테리어만 보고 가신 게 아니라 그 가게의 어떤 히스토리를 보고 가시는 거기 때문에 그런 경험이 중요하다고 말씀드릴 수 있습니다.
◆ 조태현 : 감성도 여러 가지 측면으로 있는 거니까요. 그런데 갑 깜짝깜짝 놀랄 때가 있는 게 굉장히 외진 곳에 있는 이런 가게들도 SNS에서 유명하고 이런 경우들도 많은 것 같아요. 그렇다면 상권만 중요한 것이 아니다 이렇게도 볼 수 있는 거 아닙니까?
◇ 조규성 : 예전에는 전통적인 입지로만 보면 접근성 좋고 잘 보이는 데 있는 가게들이 당연히 성공을 했었습니다. 그런데 요새는 그 변수가 SNS가 된 거죠. 그래서 예전에는 대로 상가는 무조건 흥행하고 이면에 있는 건 부진을 겪는 경우도 있었는데 요새는 그렇지 않은 게 예를 들어 요새 강남역 근처 가보신 적 있는지 모르겠는데 공실이 많아졌습니다. 이런 대로에도 공실이 있을 판인데 서순라길 같은 좁은 골목길에 오히려 가게들이 더 유명해진 경우들이 있어요. 어떻게 버티고 있냐면 가장 큰 차이점이 임대료의 차이인 겁니다. 그러니까 강남역 일대는 아무래도 노출도가 많고 접근성이 좋으니까 임대료가 비싸고요. 그보다는 낮은 임대료로 버티고 있는 거죠.
◆ 조태현 : 결국엔 임대료가 중요하다 이 얘기네요. 알겠습니다. 이렇게 유명해진 상권들 이런 데도 임대료랑 연관이 있는 부분들이 있지 않습니까?
◇ 조규성 : 네 맞습니다. 그러니까 임대료가 낮으면 이걸 버티면서 아까 말씀드렸던 SNS로 홍보하고 이럴 때 굉장히 홍보가 되면서 잘 유명해지는 경우들이 있는데 예전에보다는 그런 게 중요해졌고요. 그리고 예전에 독특한 문화로 유명했던 상권들 홍대나 이런 데들이 임대료가 많이 올라가면서 힘들어진 케이스들이 많이 있어요. 그래서 젠트리피케이션이라고도 하는데 이런 케이스를 막기 위해서 지자체들도 노력은 하고 있지만 이런 문화가 벌어지지 않게 프랜차이즈만 너무 득세하는 시장이 되지 않도록 임대인하고 임차인들이 협의가 필요하긴 할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 멀리 갈 것도 없이요. 저희 회사가 상암동에 있는데 상암동도 예전에는 굉장히 특색 있는 가게들도 있고 이랬지만 지금은 대기업들이 많이 장악한 젠트리피케이션을 많이 보여주고 있죠. 가로수길도 그렇다면은 이런 문제들이 있다. 상가를 우리가 이렇게 임대나 상권을 생각하시는 분들도 있지만 상가 투자를 보시는 분들도 있잖아요. 이런 분들은 요즘 같은 때에 어떻게 대응을 하는 게 좋나요?
◇ 조규성 : 상가 같은 경우 제가 최근에도 상담을 드리면서 문정동에 상가도 가봤습니다만 이런 상가들 같은 경우에는 분양할 때 분양가가 높은 편입니다. 그러니까 분양가가 높다 보니까 결국 임대인 분께서 분양받으신 분이 내셔야 되는 어떤 기회 비용도 크신 거죠? 이 대출을 많이 받으시니까요. 그러니까 수익률에 매몰되셔서 내가 시행사가 얼마 정도 수익률이 나올 것 같다고 분양하는 것만 믿으시는 경우들이 많으세요. 근데 직접 이렇게 어떻게 보면 상권을 분석하고 볼 수 있는 정도의 능력을 갖추셔야 상가를 어떻게 보면 올바른 상가를 고르실 수 있지 않나 상업 공부가 중요한 것 같습니다.
◆ 조태현 : 누구나 할 수 있는 그런 어떤 초보자의 투자 상품은 아니라고 봐야 되는 거네요.
◇ 조규성 : 상권을 보는 눈이 있으셔야 할 것 같아요. 누가 어디로 들어오고 배후지가 누구고 이런 정도는 알고 투자를 하셔야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 상가 투자는 잘못 들어가면 정말 발도 못 빼고 이러지도 저러지도 못하는 상황이 생기니까 말씀하신 것처럼 충분한 공부를 하시고 자신 있을 때 하시는 게 좋겠습니다. 지금까지 우리은행 WM영업전략부에 조규성 차장과 함께 했습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다.
◇ 조규성 : 감사합니다.
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