■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 4월 1일 (화요일)
■ 대담 : 우리은행 WM영업전략부 세무컨설팅팀 호지영 전문가
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 네 YTN 라디오 생생경제 2부의 마지막 순서는요.부자가 되는 대세 정보를 살펴보는 시간으로 마련했습니다.부자 대세 시간이고요. 오늘은 우리은행 wm 영업전략부의 세무 컨설팅팀 호치영 전문가와 함께 하겠습니다.어서 오십시오.
◇ 우리은행 WM영업전략부 세무컨설팅팀 호지영 전문가 (이하 호지영) : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 역시 절세에 대한 이야기 많이 해 주시니까 오늘도 세금에 대한 이야기를 가지고 오셨네요.주택 양도소득세 비과세에 대한 내용 준비해 오셨다고 들었는데 주택을 팔 때 세금을 당연히 내야 되는 거 아닌가요?
◇ 호지영 : 먼저 이제 세대당 주택 한 채에 대해서는 양도가액이 이제 12억을 넘어가지 않으면 세금을 내지 않습니다.네 그래서 평생 이제 주택을 사고 팔고 많이 하더라도 세금을 한 번도 내지 않으신 분들도 계셨을 수도 있습니다.네 근데 이때 이제 12억이 안 넘는다라고 해서 무조건 비과세를 해 주는 건 아니고 이제 비과세 요건을 갖춰야 됩니다.정책에 따라서 이 요건이 바뀌기도 하는데요. 현행 세법에 따르면 이제 2년 보유를 하고 나고 팔게 되면 거기에 대해서는 비과세를 받을 수가 있습니다.근데 이때 조금 유의하실 점이 그 규제 지역 지금 조정 대상 지역이라고 해서 현재 이제 강남구 서초구 송파구 용산구 이렇게 4개 구역은 규제 지역으로 묶여져 있죠.네 예 이 지역에 해당하는 경우에는 2년 보유만 하면 안 되고요.예 예 예 2년 거주까지 해야 비과세 적용이 가능합니다.
◆ 조태현 : 아 그럼 일반적으로 2년 보유라는 거는 거주랑은 관계없는 거고요.그렇죠 알겠습니다. 이게 비과세 혜택이 있다고 해서 누구나 받을 수 있는 건 아니고요.역시 우리나라 부동산 정책답게 다양한 규제가 있습니다.제 지역에 여러 규제 지역에 따라서도 변화가 있다라고 말씀을 해 주셨는데 조정 대상 지역이 몇 년 전에 서울 전 지역으로도 지정된 적이 있었잖아요.맞습니다. 그러면 이 거주 요건이 있다 없다 이 판단하는 시점은 어떻게 보는 겁니까?
◇ 호지영 : 맞습니다. 이 조정 대상 지역이라는 게 그 상황에 따라서 또 지정되기도 하고 해제되기도 하는데요.말씀 주신 것처럼 몇 년 전에 2017년도 8월부터 23년 1월까지는 서울 전 지역이 이제 규제 지역으로 지정이 된 적이 있었죠
◆ 조태현 : 맞아요. 그때 막 무시무시하게 오르고 막 이랬을
◇ 호지영 : 맞습니다. 예 그래서 강남 3구랑 이제 용산구만 제외하고 지금은 이제 해제가 됐죠.어 이런 경우에 이제 언제 시점으로 거주 요건이 필요한지 좀 헷갈려 하시는 분들이 많은데 바로 이 주택을 취득할 때 기준으로 합니다.예를 들어서 네 내가 2019년에 서울 성동구에 있는 아파트를 취득했다라고 하면 이때는 사실은 서울 전 지역이 규제 지역이었기 때문에 이때 취득했다라고 하면 거주를 해야 비과세를 받을 수가 있는 거죠.그래서 내가 한 번도 거주를 하지 않고 뭐 전세로만 계속 임대를 줬다라고 하더라도 지금은 사실은 이제 성동구는 해제가 되기는 했지만
◆ 조태현 : 그래도 2년 거주 의무는 살아 있는 거네요. 그렇게
◇ 호지영 : 맞습니다. 네
◆ 조태현 : 알겠습니다. 주택 취득 시점이라는 점 이 점은 알아두시면 많은 도움이 될 것 같고요.이거 근데 주택 말고 분양권을 거래하는 경우도 있잖아요 이런 경우에는 어떻게 적용되나요?
◇ 호지영 : 그렇죠 이제 분양권은 계약 시점이랑 이제 완공되는 시점이 차이가 나다 보니까 또 내가 계약하는 시점에는 이게 조정 대상 지역이었다가 뭐 이제 완공될 때는 아닐 때도 있고 그런 경우가 생길 수가 있습니다.
◆ 조태현 : 아 그렇죠 예
◇ 호지영 : 그래서 이 분양권 같은 경우에는 주택이 완공되는 시점 내가 주택을 취득했다라고 보기 때문에 완공 시점에 조정 대상 지역이었는지를 가지고 판단을 하게 됩니다.만약에 이제 계약할 때 분양권 계약을 할 때에는 조정 대상 지역이 아니었지만 완공됐을 때 조정 대상 지역으로 지정이 됐다라고 하면 완공 시점으로 판단을 하니까 거주 2년을 채워야 비과세 적용이 가능해지는 거죠.근데 이런 경우는 조금 억울할 수도 있죠. 그럴 것 같은데요.예 계약할 때는 거주 요건이 없다고 생각하고 계약을 했는데 이제 나중에 지정된 경우이기 때문에 이때는 이제 예외적으로 계약 당시에 무주택 딱 요거 하나밖에 없었다라고 하면 예외적으로 거주 요건을 배제해 주기도 합니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 생각보다 복잡하네요. 여러 조건들이 그런데 사정상 거주하지 못하고 파는 경우도 분명히 있을 것 같아요.나는 이러고 싶지 않은데 이럴 수밖에 없는 경우 그런 경우에도 이걸 내라고 그러면 이건 진짜 너무 억울할 것 같거든요.방법은 없어
◇ 호지영 : 그렇죠 이제 방법이 하나 있는데요. 바로 이 상생 임대주택 제도를 활용하는 겁니다.상생 임대주택 요건을 갖추면은 임대인이 여기 거주를 하지 않더라도 1세대 1주택 비과세 판정을 할 때 거주 요건을 채운 걸로 봐준다라는 거죠.한 번도 이제 거주를 안 했더라도 비과세 적용을 받을 수가 있다라는 겁니다.그리고 이때 이제 양도가액이 12억을 초과한다면 초과 부분에 대해서 세금을 내야 되는데 이때 적용하는 장기 보유 특별공제에서도 거주한 것처럼 세제 혜택을 받을 수가 있습니다.만약 이제 거주를 안 했다라고 하면 보유 기간에 따라서 2% 공제밖에 못 받는데 만약에 이제 상생 임대주택 요건을 갖췄다라고 하면 1세대 1주택 고가 주택에 해당하는 이제 특례 세율인 보유 기간 거주 기간에 따라서 이제 4% 공제까지 받을 수 있는 혜택이 주어집니다.예
◆ 조태현 : 알겠습니다. 어렵다. 상생 임대 제도를 활용하라 이거는 뭐 관심 있는 분들에게는 많은 도움이 될 수 있는 팁인 것 같긴 한데요.상생 임대주택을 하려면 어떻게 해야 됩니까?
◇ 호지영 : 이제 상생 임대주택이라는 게 직전 계약 대비해서 임대료를 5% 이내로 올리라는 겁니다.네네네 쉽게 말해서 계약을 할 때 임대료를 5% 안쪽으로 올려서 임차인한테 주거 안정을 보장해 준다면 반대 급부로 세제 혜택을 주겠다라는 거죠.이때 이제 조금 유의하셔야 될 점이 직전 임대차 개혁은 최소 1년 6개월 이상이어야 되고 상생 임대 계약 5% 안으로 올린 계약은 2년 이상을 꼭 채우셔야 됩니다.물론 이게 꼭 연속될 필요는 없기는 합니다. 공실이 생기거나 뭐 이제 갑자기 임차인을 못 구하는 경우더라도 공백이 있더라도 요 1년 6개월 2년은 꼭 채우셔야 된다라는 거 이거를 좀 유의해 주셔야 되고 또 이제 유의하셔야 될 점이 이 시택은 이제 한시적으로 주는 세제적인 혜택이다 보니까 그 상생 임대 계약을 체결하는 시점이 굉장히 중요합니다.
◆ 조태현 : 아 예 예
◇ 호지영 : 이 시점이 이제 한시적으로 혜택을 주다 보니까 21년 12월부터 26년 12월 말까지 체결한 상생 임대 계약에 대해서만 혜택을 주어집니다.
◆ 조태현 : 내년 말에 이거 일몰되는 건가요?
◇ 호지영 : 그렇습니다. 지금까지 그렇게 되어 있습니다. 그래서 이게 사실은 원래는 24년에 이렇게 종료될 예정이었는데 이 연장이 한번 된 거거든요.통상 임대 기간을 2년으로 우리가 잡죠. 예 그렇기 때문에 23년까지는 직전 계약을 체결을 했어야 2년 후에 26년에 이제 체결할 수 있어 이런 경우에 이제 특례 적용을 받을 수 있다 이렇게 쉽게 생각하시면 되겠습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 역시 양도소득세 측면에서도 많은 제도와 그리고 달라지는 규제들이 있어서 이런 부분들은 꼼꼼히 챙기면서 대응하셔야지 생각지도 못한 세금을 내지 않을 수 있을 것 같습니다.절세도 잘 하시고요. 지금까지 우리은행 wm 영업전략부 세무 컨설팅 팀의 호지영 전문가와 함께 했습니다.오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 호지영 : 감사합니다.
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