■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 3월 31일 (월요일)
■ 대담 : 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 핫한 지역의 핫한 이슈, 부동산 소식 짚어보도록 할게요. <핫플 거기 어때?> 시간이고요. 오늘은 김효선 NH농협 부동산 수석위원과 함께하겠습니다. 위원님 어서 오십시오.
◇ 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원 (이하 김효선) : 네, 안녕하세요.
◆ 조태현 : 토지거래 허가 구역 확대 재지정을 했죠. 한 달 만에 재지정이었는데 일주일이 지났어요. 일주일 동안에 어떤 변화 같은 게 있었습니까?
◇ 김효선 : 재확대 지정을 하면서 바로 즉시 시행을 한 게 아니라 어느 정도 유예 기간을 두다 보니까 정확히 일주일 전인 주말에는 부동산이 굉장히 난리가 났다는 얘기를 들었었거든요.
◆ 조태현 : 지난주 이 시간 때도 부동산 전화통에 불이 났다는 소식을 전해드렸었는데요.
◇ 김효선 : 한 달 치 거래량을 찍었다는 얘기도 나오고 했었는데 반면에 시행이 시작된 24일부터는 거래량도 많이 줄어들고 문의 자체가 뚝 끊긴 상황입니다.
◆ 조태현 : 매물은 어떻게 됐습니까? 많이 거둬들였습니까?
◇ 김효선 : 매수도 관망세로 돌아섰지만 매도자도 분위기를 좀 파악하기 위해서 또 전세 매물들이 좀 거둬들여지다 보니까 송파구가 거의 전주 대비해서 20% 정도 가까이 매물이 줄어들었고요.
◆ 조태현 : 엄청 줄었네요.
◇ 김효선 : 그다음 순서도 강남구, 용산구, 서초구 이런 순서로 거의 10% 정도는 매물이 다 감소한 걸로 나타나고 있습니다.
◆ 조태현 : 송파구 매물이 많이 줄었다 말씀을 해 주셨는데 주간 아파트 가격 동향을 보니까 송파 아파트의 가격이 상승 폭이 많이 줄었더라고요. 이것도 영향을 미쳤다고 봐야겠죠?
◇ 김효선 : 그렇죠. 송파구가 유일하게 한 주간 마이너스 기록한 걸로 나타나고 있거든요. 토허제가 해제되고 나서 가장 많이 올랐던 지역이 송파구다 보니까 아무래도 급등한 만큼 급락한 부분들이 나타나고 있는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 거의 되돌리는 그런 분위기인 건가요?
◇ 김효선 : 네, 맞습니다. 지방은 계속해서 동일한 수준을 유지하고 있는데 아무래도 토허제에 해당되는 지역들만 변동성이 크게 나타나고 있습니다.
◆ 조태현 : 최근에 보니까 원베일리. 이게 70억까지 갔다가 최근에 50억대로 내려왔다는 소식도 들리는 것 같던데 분위기가 맞나요?
◇ 김효선 : 맞습니다. 70억도 사실 토허제 해제되고 나서 소문으로만 돌았던 건데 3월 3일자로 전용면적 84㎡ 기준이 70억으로 실거래가가 국토부에 떴습니다. 아직까지도 50억대 거래는 국토부 실거래가에 찍힌 금액은 아니긴 한데 전세가 18억 정도 껴 있는 매물이 50억 원대의 동일한 평형대가 거래됐다는 얘기들이 나오고 있습니다.
◆ 조태현 : 이것도 조금 지켜봐야지 확실히 알 수 있겠네요.
◇ 김효선 : 그렇지만 호가 자체는 전반적으로 좀 많이 떨어진 상황입니다.
◆ 조태현 : 일각에서는 이거를 재지정한 다음에 풍선 효과 나는 거 아니냐 이런 우려도 나왔었잖아요. 다른 데로 전이될 수 있다. 그런데 실제로 그런 현상이 나타나지 않은 것 같아요. 어떻게 보셨습니까?
◇ 김효선 : 아직까지는 다른 지역들, 특히 많이 얘기가 나오고 있는 강동구나 마포구, 성동구 이런 지역들로 가격이 확산되거나 하진 않았지만 저는 애초부터 풍선 효과라는 단어가 정확하게 맞지 않는다고 생각이 든 게 사실 토허제 해제되고 같이 동반해서 상승하고 있었거든요. 작년에도 강남3구 마용성이 같이 올랐던 것처럼 올해도 마찬가지로 지속적으로 오르다 보니까 동시에 재지정이 되고 나서는 같이 관망세가 오히려 펼쳐지고 있는 모습으로 봐야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 관망세. 그렇다면 3월 그리고 이후에 서울 포함한 수도권의 집값 이런 것들은 계속 소강상태 내지는 관망세 이어간다고 예상을 해도 될까요?
◇ 김효선 : 당분간은 아무래도 올랐던 지역이 해당 지역들, 즉 이번에 계속해서 얘기가 나오고 있는 지역들만 변동성이 컸었기 때문에 그 지역들을 거래를 막아 놓다 보니까 당분간은 일단 지켜보자는 움직임이 좀 더 클 수 있을 것 같고요. 기간 자체가 6개월이면 사실 긴 시간은 아니거든요. 보통 잔금 날짜까지를 3개월이나 4개월 정도를 잡는다고 생각하면 한두 달 정도 안에, 정치적 변동 사항이 있기는 합니다만 그게 아니라고 하면 또다시 또 거래가 시작될 가능성은 있기 때문에 당분간 소강상태가 이어질 거라고 보는 게 맞는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 당분간. 한동안 소강상태. 그런데 또 관심은 소강상태로 해서 거래가 이루어지지 않는 이런 상황도 있겠지만 그래서 가격이 어떻게 움직일 것이냐 이 부분도 있을 거 아니에요. 그러면 가격 역시도 잠잠하게 직선 정도로 간다고 봐야 되는 건가요?
◇ 김효선 : 그렇죠. 거래가 아무래도 안 되다 보면 가격은 동반해서 주춤할 수밖에 없고요. 다만 강남권, 특히 이 지역들은 반대로 토허제가 해지되고 나서 가격이 급등하는 것들을 목격을 했거든요. 그렇기 때문에 대부분 시장 분위기가 매도자들은 기다리면, 또다시 풀리게 되면 가격이 올라갈 수 있다고 생각하기 때문에 가격을 급매 수준으로 내려서 파는 분들은 극히 적을 거로 보여지고요. 아까 얘기 나눴던 원베일리 같은 경우는 사실 한강뷰를 파노라마로 보느냐 아니면 창문 새로 보느냐 이거에 따라 워낙에 가격 차이가 많이 나는 단지입니다. 그래서 번외로 하고 대부분의 지역들은 좀 지켜보거나 매물을 거둬들이는 분위기가 좀 더 많은 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그렇겠네요. 아무래도 거래가 줄어들 수밖에 없는 그런 상황. 자 이제 문제는 정책이 오락가락하다 보니까 굉장히 혼란이 시장에 컸던 것 같아요. 특히 실수요자들의 혼란이 컸던 것 같은데 이런 정책의 변화 과정 어떻게 보셨습니까?
◇ 김효선 : 사실 토허제를 해지했을 때도 이게 맞냐 틀리냐라는 갑론을박이 많았었는데 사실 당시에는 시장이 굉장히 관망세를 보이고 있었잖아요. 그래서 사실은 이런 분위기가 아니면 풀 수 있는 분위기가 또 없다고 생각이 됐었습니다. 우리나라는 주간 단위의 이런 변동률을 너무 크게 보다 보니까 짧은 기간 안에 정책을 손바닥 뒤집듯이 뒤집지 않았나라는 생각이 들긴 했었고요. 이거 자체를 하나하나 살펴서 굉장히 디테일하게 정책을 폈다기보다는 지역구 전체, 특히 아파트 전체를 지정한 거는 처음이거든요. 국내에서도 정말 보기 드문 정책이었고 해외 사례를 보더라도 내국인이 부동산을 살 때 허가를 받고 사는 제도는 중국 외에는 사실 없습니다. 단적인 예로 한남더힐 같은 경우는 단지 안에 아파트랑 연립 주택이 공존해 있거든요. 어떤 동은 허가를 받아야 되고 어떤 동은 허가받지 않아도 살 수도 있고 이런 거기 때문에 좀 아쉬운 점이 많다는 생각이 듭니다.
◆ 조태현 : 이번에는 시장이 단기적으로는 들썩여도 좀 뚝심 있게 가려면 갔었어야 된다, 이렇게도 볼 수 있는 건가요?
◇ 김효선 : 네, 저는 조금 더 지켜볼 필요는 있었다고 판단이 됩니다.
◆ 조태현 : 하지만 조기 대선 가능성이 있기 때문에 쉽지는 않았을 것 같습니다. 임대 시장 이야기 조금 해보도록 할까요? 통계를 보면 30대 청년층을 중심으로 해서 주거 양극화 현상이 나타나고 있다고 해요. 어제 오늘 일은 아니죠. 전세 비중이 줄어들고 월세와 자가 비중이 늘었다 이런 변화가 있다는 건데, 어떤 배경이 있을까요?
◇ 김효선 : 일단은 최근에 전세에서 월세화가 많이 되고 있다는 기사들 많이 보셨을 텐데요. 보통은 연립주택 이런 곳들은 월세가 이미 앞질렀고 올해 들어서 아파트마저도 월세 비중이 좀 높았다 이런 통계가 나오고 있습니다. 전반적으로 월세화가 되다 보니까 아무래도 자가가 아니면 주거 취약계층들은 전세에서 월세로 떠밀려 가는 현상들이 많이 나타나고 있고요. 최근에 주택 시장이 관망세인 것도 사실 아예 매수세가 없는 게 아니라 말 그대로 지켜보는 잠재적인 매수 수요가 많거든요. 그래서 오히려 하락기 때 주택을 매수하겠다는 젊은 층이 많아서 전세에서 자가 비중으로 옮겨간 3, 40대 젊은 층도 많이 나타나고 있습니다.
◆ 조태현 : 전세 수요가 일부는 자가로 가고 예전에 있었던 전세 수요들은 월세로 옮겨가는 이런 추세. 이런 추세는 앞으로도 계속 이어질 수밖에 없다고 보시는 건가요?
◇ 김효선 : 당분간은 이어질 거로 보입니다. 아무래도 전셋값이 계속해서 올라가는 기간이 너무 길었거든요. 그렇기 때문에 전셋값이 더 이상 감당하기 힘들어서 일부를 월세로 전환하는 그런 매수의 니즈도 있고요. 임대인 같은 경우도 이자율이 계속해서 너무 낮다 보니까 이거 일부를 월세로 받기를 원하는 분들도 계셔서 아파트마저도 전세에서 월세가 많이 되는 분위기입니다.
◆ 조태현 : 하긴 전세라는 거는 고금리와 고성장이 겹쳐 있을 때만 가능한 제도이기 때문에 차츰차츰 없어지는 거는 자연스러운 일인 것 같긴 합니다. 약간 비정상적인 제도이기도 하고요. 아무튼, 전셋값의 변화 그리고 전세 시장의 위축 이런 것들의 또 계기가 된 게 임대차법이 아니냐 이런 지적도 나오는 것 같아요. 임대차법을 공론 개편을 하자 이런 목소리도 나오고 있는데 실제로 임대차법이 영향을 많이 미쳤습니까?
◇ 김효선 : 실제로 제가 분석을 해 본 적이 있는데요. 임대차 2법이라는 게 전월세 상한제가 있고 계약갱신 청구권이 있잖아요. 개인적으로 분석해 봤을 때는 전월세 상한제는 전세 시장을 좀 불안하게 오히려 만든 요인이 된 것 같아요. 왜냐하면 이전보다 주택 시향에 따라서 전셋값이 급등하기도 하고 급락하기도 하고 가격 차이가 굉장히 크기 때문에 전세를 사는 사람 입장에서는 사실 올려주기도 굉장히 부담스럽잖아요. 전세가 원래는 안정적인 주거의 하나의 수단이 돼야 되는데 재계약을 하거나 옮겨갈 때마다 가격에 대한 불안감에 더 크게 노출이 되는 부분이더라고요. 그런데 계약 갱신 청구권은 그래도 4년 정도는 안정적으로 거주할 수 있다 보니까 이 제도가 실행되기 전보다는 계약 갱신을 하는 그런 비중이 크게 높아졌습니다. 50%대에서 거의 80% 가까이 계약 갱신을 할 수 있기 때문에 4년 정도의 안정된 거주를 할 수 있는 정책적인 기반은 마련한 걸로 보입니다.
◆ 조태현 : 근데 이렇게도 볼 수 있잖아요. 4년을 보장을 해줘야 되기 때문에 4년 치의 오름 폭을 한 번에 다 받아버리는 이런 경우도 있잖아요.
◇ 김효선 : 그렇기 때문에 초반에 말씀드린 가격 자체는 널을 뛰고.
◆ 조태현 : 안정성은 좋으나 가격은 더 문제가 됐다.
◇ 김효선 : 4년은 안전하게 살지만 4년 후에 다시 새 집을 구할 때는 가격이 어떻게 돼 있을지 전망하기가 쉽지 않은 그런 상황인 거죠. 그래서 어느 정도 보완은 좀 필요해 보입니다.
◆ 조태현 : 지금까지 그래서 보완은 필요하다 말씀을 해 주셨고 일각에서는 10년 보장을 해주자 이런 얘기도 나왔다가 다시 주워 담았죠. 그런데, 어떻게 보완하자라고 이야기가 나오고 있는 겁니까?
◇ 김효선 : 여러 가지 이건 굉장히 의견이 분분해서 하나로 모아지고 있는 분위기는 아직까지는 아니고요. 시장론자 분들은 극단적으로 그냥 아예 폐지를 다시 해야 된다고 얘기하시는 분들도 있긴 합니다. 근데 저는 개인적인 의견으로는 지금까지 얘기한 이런 부분은 사실 서울에 한하는 얘기고 지방만 가더라도 이런 계약 갱신 청구권이나 전월세 상한제가 필요 없을 정도로 공급이 과잉되는 지역들이 더 많거든요.
◆ 조태현 : 오히려 빈 집들이 많은.
◇ 김효선 : 지역에 따라서 차등해서 적용을 해야 된다고 좀 생각이 되고요. 계약 갱신 청구권 자체는 저는 좀 긍정적인 제도의 역할을 많이 한다고 판단을 해서 유지를 하는 게 더 좋다고 생각이 되지만 가격에 있어서는 지역별로 차등을 두는 정책이 좀 필요하지 않나. 많은 선진국에서 이미 하고 있는 곳들도 많이 있습니다. 프랑스나 독일 같은 경우.
◆ 조태현 : 어떻게 하고 있습니까?
◇ 김효선 : 우리나라처럼 모든 선진국들이 사람들이 몰려드는 지역들은 한정되잖아요.
◆ 조태현 : 뭐 그럴 수밖에 없죠.
◇ 김효선 : 그 지역을 지정을 해놓고 그 지역 안에서는 어느 정도 상한제를 두지만 좀 그렇지 않은 지역으로 내려갈수록 좀 자유롭게 거래를 할 수 있도록 차등을 두고 있습니다.
◆ 조태현 : 하긴 독일 같은 데 보면 같은 집에 살고 있는데 월세 차이가 굉장히 크게 나는 경우들이 있더라고요. 상한이 정해져 있어서 그런 것들이 있던데 아무튼 차등 적용도 대안이 될 수 있다. 그런데 일각에서는 이런 지적도 나올 것 같아요. 이거 도입된 지 5년 정도 됐던가요? 5년 만에 또 바꾸냐, 더 오히려 시장을 불안하게 하는 거 아니냐 이런 얘기도 나올 법해요. 여기에 대해서 위원님은 어떻게 보세요?
◇ 김효선 : 저도 어느 정도 동의를 하고 있습니다. 분명히 임차인들 중에서는 긍정적인 역할을 하고 있다고 느끼는 분들도 많기 때문에 이걸 또다시 크게 변화하는 거는 좀 불합리하다고 생각이 들고요. 지역별로 차등을 두는 것도 당장 시행을 하기보다는 지금 이거는 임차 시장에 국한되는 얘기가 아니라 사실 주택시장 전반에 걸쳐서 지역에 따른 개편된 정책이 필요하다고 보거든요. 세제도 마찬가지고 금융에 관련된 것도 마찬가지고. 그래서 지역별로 수급에 대한 부분들이 어떻게 변화하고 있는지를 예측해서 가격에 대한 그런 기준을 두지 않아도 될 지역들은 일부 풀어주고 건드려야 될 지역들은 좀 더 세밀하게 조사를 해보고 계속해서 점차적인 개편을 하는 방안 쪽으로 가야 되지 않나 생각하고 있습니다.
◆ 조태현 : 그럼 말씀하신 내용을 참고를 해 보자면요. 지방과 수도권, 수도권에서도 서울, 서울에서도 일부 지역 이런 양극화가 굉장히 심각해진 상황이잖아요. 지방은 거의 무너져 내리고 있고. 이런 양극화 해소를 위해서 어떤 차별화된 정책이 필요하다고 보시는 거예요?
◇ 김효선 : 네 맞습니다. 이제는 지역별로 좀 차별화가 필요하다고 보고요. 지금까지는 사실 중앙 정부의 강력한 정책들이 전국에 다 영향을 미치는 기조였지만 최근 들어서는 지방 경제 쪽으로 조금씩 권한을 이양하는 정책들을 현 정권에서 좀 펼치긴 했었잖아요. 그런 부분들이 조금 더 필요하다고 판단이 됩니다.
◆ 조태현 : 어떤 정책이 있을까요? 지방은 거의 무너져 내리고 있어서 지방의 중소형 건설사들은 폐업률이 어마어마하다고 해요. 어떻게 해서든지 이거를 지원한다든지 막아야 될 텐데, 어떤 대안이 있을까요?
◇ 김효선 : 세제에 있어서도 국회에 통과를 하진 못했지만 미분양이 많은 지역들은 이제는 실수요만으로는 시간이 지나서 해결이 될 정도 수준은 아니거든요. 인구 자체가 빠져나가고 있기 때문에 투자는 차치하고 실수요조차도 없는 곳들이 많은데 이런 지역들은 나중에 임차 시장으로 갔을 때도 사실 장기적으로 굉장히 자연스럽게 안정적인 임차를 할 수 있는 곳이에요. 그리고 거기에 거주하시는 분들도 오히려 이곳에서는 전세나 월세로 거주를 하고 자가를 보유하려면 서울 쪽으로 보유하자 오히려 이런 움직임이 많은 곳이라서 그런 쪽은 굳이 계약 갱신 청구권이나 전월세 상한제가 사실 무의미한 곳이잖아요. 그래서 그런 곳들은 이런 것들 없이 자유롭게 하되 오히려 임차를 어떻게 좀 더 채울 수 있는지, 공실을 어떻게 막을 수 있는지 이런 논의가 필요한데 사실 중앙 정부에서는 수요가 과열된 지역들에 집중할 수밖에 없거든요. 그런 것들은 지방에 좀 더 재량을 둬서 자유롭게 어떤 아이디어를 발행해가지고 할 수 있는 권한을 이행하는 부분들이 필요한 것 같고요. 정부에서는 전반적인 세제에 관련된 것들을 좀 더 메리트를 주거나 이런 거시적인 정책들의 움직임을 좀 더 집중해서 하는 게 필요한 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 이래서 정책을 한 번 만들 때 제대로 만들어야 된다는 거를 다시 한 번 깨닫게 됩니다. 정부 정책이 나올 때 뭔가 납득이 됐던 적이 너무 오래전 일인 것 같아요. 다음 얘기도 한번 해볼까요? 정부가 청년층, 신혼부부, 출산 가정을 위해서 공공주택 공급 확대 방안을 내놨다고 해요. 이런 것들이 실질적인 주거 사다리 역할, 가능하다고 보십니까?
◇ 김효선 : 이거는 사실 이번 정권에서 지속적으로 해왔던 일인 것 같습니다. 출산 가구를 위한 대출이나 공급에 있어서도 분양 물량을 늘려주는 이런 부분들을 계속해서 해 왔는데 도움은 된다고 판단이 됩니다. 특히 특례 보금자리론 이런 것들을 신혼부부한테 집중을 하다 보니까 해당되는 분들은 사실 주택을 신규 매입할 때 활용하는 비중은 적었지만 대안이나 이런 걸로 많이 활용을 함으로써 가계 경제에 굉장히 도움이 되는 역할도 하고 출산율 자체도 좀 많이 늘어난 걸로 보이기는 해서 대상이 되는 분들한테는 주거 사다리 혹은 주거 경제에 도움이 되는 역할을 했다고 볼 수는 있긴 한데요. 사실은 아직도 특공 비율 확대를 한다 하더라도 혜택을 받는 분들은 굉장히 소수이긴 해서 자가뿐만 아니라 임차를 하거나 취약계층들한테 좀 더 많은 지원책이 필요해 보이긴 합니다.
◆ 조태현 : 따지고 보면 다 조건이 달려 있을 테니까. 이것도 대상자가 많을 것 같지는 않습니다. 주거 사다리 문제 이야기를 했는데, 그렇게 해서 주거 사다리가 되고 출산율도 오르고 많은 긍정적인 효과가 있었던 건 맞는데 가계 부채가 다시 늘어나는 문제로도 연결이 될 수 있잖아요. 이 부분은 어떻게 보세요?
◇ 김효선 : 가계 부채도 지난해 10월부터 금융위에서 심각성을 경고해서 그 이후부터는 가계 부채가 조금씩 늘어나는 추이는 감소하고 있는 걸로 보이긴 하거든요. 가계부채가 늘어난 주원인이 이런 정책 모기지나 이런 것보다는 거래량이 올라가면서 집값이 올라가면 대출을 비율을 받게 하더라도 더 크게 대출을 받을 수밖에 없기 때문에 그거랑 맞물리는 부분이 더 커서 근데 사실 작년에는 정책에 관련된 모기지 금리를 올린다거나 이런 방식으로도 정책을 펼쳤었거든요. 주거 사다리 역할을 해야 되는 정책 모기지는 사실 좀 유지를 하고 일부 투기나 이런 부분들을 조금 더 집중해서 옥죄는 방식으로 변화를 해야 된다고 생각이 됩니다.
◆ 조태현 : 하긴 정말 필요한 분들을 옥죄면 안 되겠죠. 이런 부분도 정말 정밀하게 정책을 고민해서 내놨으면 좋겠습니다. 한 달 만에 바꾸지 말고요. 끝으로 이번 주에 부동산 시장 한 줄 평으로 마무리 하겠습니다.
◇ 김효선 : 주말에 눈 오는 거 보셨나요? 때 아닌 봄눈 때문에 사실 저도 아침에 옷 입는 거 굉장히 고민을 했는데, 기상 변화가 우리의 건강이나 이런 걸 해치듯이 타이밍에 맞지 않는 정책들은 우리의 자산 시장의 건강을 망칠 수도 있거든요. 때에 맞는 정책, 온도에 맞는 정책들이 굉장히 절실하게 좀 필요하다는 거를 느꼈던 그런 한 주가 아니었나 생각을 해봤습니다.
◆ 조태현 : 봄철의 눈과 함께 김효선 시인의 말로 마무리하도록 하겠습니다. 지금까지 김효선 NH농협 부동산 수석위원과 함께 부동산 시장의 다양한 이슈들 점검해 봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김효선 : 네 감사합니다.
[저작권자(c) YTN radio 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]