■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 3월 5일 (수요일)
■ 대담 : 김효선 NH농협 부동산 수석위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : YTN 라디오 생생경제 2부로 이어가겠습니다. 2부에서는 전 국민의 관심사 언제나 이어지는 관심사 부동산 소식 살펴보도록 할게요. 오늘은 김효선 NH농협 부동산 수석위원과 전화로 함께 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?
◇ 김효선 NH농협 부동산 수석위원(이하 김효선) : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 제가 얼마 전까지만 해도 부동산 시장이 별로 안 좋다 이런 소식 자주 전해드렸는데 최근 들어서는 서울의 아파트 가격 흐름이 심상치가 않은 것 같아요. 1월의 평균 아파트값이 역대 최고치를 기록했고 2월은 계속 이런 상황들이 이어질 것으로 보인다. 어떻습니까?
◇ 김효선 : 네 1월 전국 평균 아파트 가격이 4억 6천만 원 정도였는데 서울은 13억 6900만 원을 기록을 했고요. 서울 안에서도 동부권이 8억 정도인 데 비해서 동남권은 19억 정도로 강남 3구를 지칭하는 동남권 가격이 크게 높아진 상황입니다.
◆ 조태현 : 역시 그러면 강남 3구 여기다 좀 더 더하면 강동구 정도가 이런 상승세를 주도했다라고 봐도 되는 겁니까?
◇ 김효선 : 네 맞습니다. 한국부동산원 주간 동향을 보더라도 지난 12월부터는 서울 아파트가 0~0.02% 정도 상승을 왔다 갔다 했었거든요. 근데 최근에는 아파트 상승률 상승률이 3월 2월 3주 차에는 0.06%, 4주 차에는 0.11%이 상승을 했는데 송파구 같은 지역은 1% 넘게 지금 오른 상황입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 계속적으로 양극화 상황이 이어지고 있는데 여기에 어떤 기름을 부은 거, 계기가 된 거는 토지 거래 허가구역 해제 여파가 아니냐, 이런 분석도 나와요. 최근 보면 비강남권의 아파트 거래량도 늘었다고 하는데 이게 서울 전체로 퍼질 가능성 이런 것도 있는 겁니까?
◇ 김효선 : 네 서울 아파트 매매 거래가 지난해 11월부터는 3천 건대 정도를 기록을 했었거든요. 근데 2월달은 이번 3월달 말이 되어야 확실히 알 수는 있지만 최근 거래 신고되는 것들을 보면 4천 건은 넘어설 것으로 보여지고요. 지금 강남 3구뿐만 아니라 서울 외곽 지역도 거래량이 전반적으로 계속 늘어나고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 확실히 서울 쪽 분위기는 많이 달라진 것 같습니다. 여기에 기름을 부을 수 있는 게 있다면 지난주에 한국은행이 기준금리를 25bp, 0.25%포인트 인하했거든요. 이게 부동산 시장의 어떤 다른 계기가 될 수 있을까요?
◇ 김효선 : 네 지금 서울 주요 지역 아파트 가격이 신고가를 갱신하고 있으면서 관망하고 있던 시장 참여자들의 매수 심리를 압박하고 있는 상황인 것 같습니다. 지난해까지는 기준 금리가 인하가 됐다 하더라도 대출 금리 인하로 이어지지는 않았었는데 올해 들어서는 대출 금리가 조금씩 인하되고 있는 분위기거든요. DSR 제도가 존재하기 때문에 금리 인하가 전체 대출 가능 금액을 크게 늘어나게 하지는 못하지만 이자 부담이 감소했다는 만으로 오히려 DSR이 더 강화되기 전에 매수하자라는 심리로 이어질 가능성이 있는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 매수 심리가 다시 살아나기 시작했다. 기준금리는 내렸는데 여기에 어떻게 보면 억제제도 있기는 해요. 금융 당국이 7월부터 DSR 3단계 규제 말씀하신 대로 이걸 하겠다고 밝혔는데 그렇다면은 지금 같은 오름세, 지금 같은 거래 확대 추세 이런 것들이 계속 이어지기는 어려운 상황이라고 봐야 되는 겁니까?
◇ 김효선 : 근데 최근에 지난해 같은 경우에도 DSR 2단계가 시행되기 직전에 주택 가격이 크게 올랐었거든요. 최근에는 주택 갈아타기 수요나 서울 아파트를 안전자산으로 인식하는 추세가 확산되면서 연기를 하거나 전세 보증금을 낀 주택 매입이 늘어나고 있는 상황인데 7월부터 3단계 강화를 계속해서 강행하겠다고 금융위가 입장을 밝힌 만큼 그 이전에 주택을 빨리 결정해야 되지 않을까라는 사람들이 많이 늘어나고 있는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 불안감이 그렇다면 주담대 이런 데에도 영향을 줄 것 같은데 주담대 2월 상황은 어땠습니까?
◇ 김효선 : 네 2월달에 주택 담보 대출이 크게 늘어난 상황입니다. 지금 금융권 전체 가계 대출도 전달보다는 5조 원 정도 증가를 한 상황인데 이 중에서도 특히 주담대는 3.4조 정도 급증을 해서 주택 매매 거래가 늘어날수록 주택 담보대출은 같이 동반해서 증가할 수밖에 없는 부분이기 때문에 주담대는 당분간 늘어나지 않을까 예상하고 있습니다.
◆ 조태현 : 그렇다면 이런 것들은 FOMO 심리라든지, 영끌 수요라든지 이런 것들이 시장에 몰리고 있는 그런 상황으로도 볼 수 있는 건가요?
◇ 김효선 : 그런 것 같습니다. 토지 거래 허가구역 해제가 되면서 주요 지역이 가격이 단기간 급등했다는 것들이 언론을 통해서 계속 노출이 되고 있잖아요. 그러니까 그 지역을 매입하지 못한다 하더라도 지역별로 대장 지역이나 대장 아파트라고 불리는 그런 곳 들 까지도 주택을 매입해야 되지 않을까라는 심리가 확산되고 있습니다.
◆ 조태현 : 그래서 부동산 시장에 불안감이 다시 심해지고 있다. 그런데 이 불안하다는 점이 아직까지는 강남 3구라든지 굉장히 고소득자만 접근할 수 있는 그런 부분들에 집중되는 것 같아요. 아무래도 정책이 엇갈리게 나오고 이런 것들도 영향을 미치는 것 같은데 부동산 시장의 양극화 앞으로도 계속 이어질 가능성이 크다고 봐야 됩니까?
◇ 김효선 : 부동산 양극화로 지금 시장이 집중되는 여러 가지 요인들이 있을 수 있는데 그중에서는 지난해 얘기가 많이 나왔던 지방 소멸에 대한 그런 FOMO도 있을 있고요. 최근에는 유동성은 풍부한 편인데 현금 자산이 있는 분들이 돈을 투자할 곳이 없다는 얘기들을 많이 해요. 근데 그중에서도 부동산은 안전자산으로 여겨지는 자산 유형인데 최근에는 그게 강남 3구나 입지가 우수한 지역들로 집중이 되다 보니까 매입할 여력이 되는 분들도 그런 것들을 보고 있고 지방에 계신 분들도 과거에는 주변 부동산만 봤다라고 한다면 이제는 지방 부동산은 자산 가치를 더 이상 증가시킬 수는 없지 않을까라는 판단 때문에 오히려 지방을 처분하고 서울 쪽으로 갈아타려는 수요들이 늘어나고 있습니다. 그래서 이런 모든 것들이 양극화로 지금 계속해서 집중이 되고 있는 것 같고요. 지금 서울 전반적으로 봤을 때도 동남권 평균 가격이 19억 정도가 됐거든요. 그래서 지금 중위 가격은 16억인데 불구하고 평균 가격이 19억이라는 거는 지금 고가의 아파트들이 평균 가격을 올리고 있다고 봐야 되기 때문에 지역 안에서도 양극화가 심한 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 몰리고 있는데 지역 안에서도 이런 양극화가 벌어지고 있다 그렇다면 말씀하신 내용들을 쭉 참고를 해서 질문을 드리자면 지금 이런 강남 3구라든지 이런 쪽에서 매수를 주도하는 거는 실수요자가 아니라 투자하려는 그런 분들이라고 봐야 되는 겁니까?
◇ 김효선 : 약간 혼재되어 있다고 봐야 될 것 같습니다. 본인이 주택을 갈아타서 상급지로 이동하려는 실수요자들도 존재를 하고요. 본인 또는 자녀들이 나중에 거주를 할 목적으로 미리 사두는 그런 투자와 실수요가 섞인 수요주들 존재를 하고요. 지방이라든가 거주를 아예 다른 곳에서 하면서 자산 증식은 서울 부동산을 통해서 이루려는 그냥 완전한 투자 수요 이렇게 세 가지 정도가 다 혼재하고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 그러니까 지금 같은 상황을 보면요 시장은 불안하고 고소득자들만 좋은 그런 상황이 아닌가라는 생각도 드는데 이 부동산 시장 안정화를 위해서 DSR 규제를 강화를 했는데 결과적으로는 실수요자를 잡고 이 현금 부자들한테는 오히려 도움이 되는 이런 상황이 됐다는 비판도 나오는 것 같아요. 위원님께선 어떻게 평가하십니까?
◇ 김효선 : 그럴 수밖에 그런 평가가 있을 수밖에 없다고 판단이 됩니다. DSR이라는 게 개인의 소득에 따라서 대출 가능한 금액을 제한을 하는 거기 때문에 소득이라든가 아니면 그냥 기본적인 현금 자산이 많은 분들은 DSR 제도가 아무리 강화돼도 오히려 더 좋은 기회로 주택을 매입할 기회가 많은 반면 자산도 부족하고 소득도 크게 많지 않다고 한다면 대출을 받아서 내 집 마련하는 것은 꿈도 못 꾸는 상황이거든요. 그래서 지금 전국에 전체 국가 차원에서는 가계 대출이 급증하는 걸 막기 위한 이런 방편들이 필요한 것도 있지만 오히려 이런 것들이 주거 사다리 역할을 아예 잘라놓는 그런 상황도 발생하기 때문에 그런 평가를 받을 수밖에 없는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 제가 대출을 받아서 강남의 아파트를 산다면은 1년 내로 아마 빚에 깔려 죽을 것 같습니다. 아무튼 이런 상황이 이어지다 보니까 정부가 오늘 부동산 관련해서 정책 그리고 대출 관리 점검에 나선다고 해요. 어떤 내용들 논의될 걸로 보십니까?
◇ 김효선 : 아무래도 금융이랑 국토부랑 동일한 정책 방향성을 가지고 가야 시장에서도 혼선이 덜할 텐데 최근에는 토지 거래 허가제가 완화된 이후에 부동산 시장이 급등을 했잖아요. 그리고 금리는 인하됐는데 금융은 규제를 계속해서 지속하고 있고 이렇게 약간은 온도 차가 나는 정책들이 나오다 보니까 이런 것들을 통일하는 그런 과정을 거치지 않을까라고 생각이 되고요. 최근에는 금융 제도가 주택 시장에 미치는 영향력이 크기 때문에 DSR 3단계 비수도권의 스트레스 금리 차등화하는 것들 얘기가 나오다가 중단이 됐었거든요. 이런 부분이라든가 지금은 DSR에 속하지 않는 대출 같은 것들을 DSR에 다시 유입하는 그런 금융 관련된 제도들이 많이 논의될 걸로 예상이 됩니다.
◆ 조태현 : 비수도권 말씀을 해 주셨는데 이런 것들이 비수도권에 적용을 해서 지방 경제를 살려야 된다 지방 부동산을 살려야 된다는 입장이 한쪽에서 있고요. 반대쪽에서는 DSR 같은 규제를 지역에 따라서 차등으로 적용하는 것은 부적절하다 이런 목소리도 있거든요. 위원님은 어떻게 보세요?
◇ 김효선 : 그러니까 DSR 규제를 차등 적용하는 게 지방 부동산 활성화에 크게 도움이 될 것 같지는 않거든요. 그래서 저는 DSR 규제 같은 거는 금융위에서 지역별로 주택 투기 수요나 이런 걸 억제하는 목적보다는 가계부채를 급증을 막기 위한 방지책이기 때문에 정책의 신뢰성을 계속해서 견고히 가져가는 게 맞다고 보여지고요. 대출 가능 금액이 적어서 지방 부동산을 매입하지 못하는 사람은 많지는 않습니다. 대출받아서 충분히 지금도 살 수 있는 정도 수준의 가격이기 때문에 이것보다 더 실질적인 도움이 되는 제도로 완화를 시켜주는 게 필요하다고 생각합니다.
◆ 조태현 : 실질적인 도움이 되는 제도, 그리고 정책의 일관성을 유지할 필요가 있다 알겠습니다. 그런데 지방 이야기를 했으니까 이 부분도 다루지 않을 수가 없어요. 준공 후 미분양 이 부분 계속적으로 심각하다고 하는데 수도권의 미분양도 최근 들어서 두 자릿수로 늘었다는 소식이 전해졌더라고요. 어떻습니까?
◇ 김효선 : 네 지금 중공업 미분양이라고 불리는 악성 미분양도 계속해서 늘어나고 있는 상황에서 미분양이 적었던 수도권 같은 경우에도 지난해 지난달 대비해서 16% 정도 지금 늘어나서 지금 거의 2만 호 정도 가까이 지금 육박하고 있거든요. 그런데 이 지역별로 보면 수도권 자체가 워낙 넓기 때문에 서울이나 서울 인근 지역보다는 수도권에서도 외곽 지역 위주로 주택 물량이 많이 공급 과잉이 되는 그런 모습입니다.
◆ 조태현 : 그러니까 수도권 쪽에서 악성 미분양이 늘어난 거 이것도 일종의 양극화 현상의 하나라고 봐야 되는 거예요?
◇ 김효선 : 맞습니다. 수도권도 들여다보면 다 같은 수도권이 아니잖아요. 서울과 교통망이 구축이 되어 있다거나 아니면 충분히 직주 근접이 어느 정도는 가능할 지역들 위주로만 가격이 오르거나 수요가 집중이 되고 있는데 그렇지 않은 외곽 지역들은 일부 개발 호재만으로 공급이 굉장히 과잉된 지역들이 있습니다. 평택이나 이천 이런 지역들은 주택이 수요에 비해서 과잉 공급된 부분들이 있다 보니까 주택 가격도 하락 폭이 계속해서 깊은 상황이고 미분양도 중공업 미분양까지도 늘어나고 있는 모습입니다.
◆ 조태현 : 일부 지역에 공급 과잉 말씀을 해주셨는데 이런 일이 겹치다 보니까 청약을 미룬 건설사들도 늘고 있다고 해요. 그렇다면 이 공급 과잉이 언젠가 공급 부족으로 이어지는 그런 현상도 생길 수 있는 거 아닙니까?
◇ 김효선 : 네 지역별로 그럴 수 있을 거라고 보여 집니다. 지금 신축 얼죽신이라는 단어가 나올 정도로 신축이 굉장히 인기인데도 불구하고 신축이 다 같은 신축이 아니잖아요. 그래서 지금 잘 되고 있는 지역들은 굉장히 높은 청약률로 흥행이 되지만 그렇지 않은 지역들은 계속해서 미분양만 적체되고 있다 보니까 예정 물량보다 지금 정말로 공급이 이루어진 것들은 절반도 안 되는 40% 정도 기록을 하고 있거든요. 지금은 봄 시즌이 다가오면서 분양이 다가오고 있지만 이런 부동산 시장 분위기를 고려해서 미루겠다고 얘기를 하고 있는 건설사도 많다 보니까 전국적으로 분양 공급이 조금 줄어들 수 있는 상황일 것 같고요. 그렇지만 그럼에도 불구하고 실수요 자체가 줄어들고 있는 지역들 같은 경우는 시간이 지난다고 해서 공급 부족까지 이어질 가능성은 적고 그렇지 않은 지역들은 이게 몇 년 후 정도 되면 광역시 이런 지역들은 공급이 지금은 중단된 상태니까 공급이 해소가 되면서 다시 공급 부족 얘기가 나올 가능성은 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 부동산이라는 게 호흡이 긴 산업인데 조금 더 긴 시야로 이런 정책 같은 거를 정밀하게 짜줬으면 좋겠습니다. 끝으로 이번 주 부동산 시장 한 줄 평 해 주시면 어떻게 하시겠습니까?
◇ 김효선 : 강남의 질주와 시장 양극화라고 평가할 수 있을 것 같습니다. 지금 우리 삶과 그렇게 큰 영향이 없을 것 같은 토지거래 허가구역 해제가 굉장히 지역별로 명암을 갈리게 한 그런 한 주였다라고 평가를 하고 있습니다. 그래서 지금 그렇지만 이거를 굳이 남들 다 산다고 그때 사는 거는 높은 가격으로 살 가능성이 높기 때문에 충분한 여력이 안 되는 분들은 이렇게 과열이 됐을 때는 한 텀 관망을 하면서 본인의 충분히 영향력이 되는 그런 수준 안에서 주택 매입을 고려해야 되는 게 역시 필요해 보입니다.
◆ 조태현 : FOMO, 영끌은 정말 위험한 투자라는 점 다시 한 번 강조 드리겠습니다. 지금까지 김효선 NH농협 부동산 수석위원과 함께 부동산을 둘러싼 다양한 이슈들 진단해 봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김효선 : 네. 감사합니다.
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