■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 10월 29일 (화요일)
■ 대담 : 우리은행 자산관리 컨설팅센터 이선호 차장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 부자가 되는 대세의 정보를 전해드리는 코너입니다. 부자가 되기 위한 각종 정보를 각 분야 전문가들에게 들어보는 시간 <부자대세>입니다. 오늘은 우리은행 자산관리 컨설팅 센터의 이선호 차장님과 함께 하겠습니다. 차장님 어서 오십시오.
◇ 우리은행 자산관리 컨설팅센터 이선호 차장 (이하 이선호) : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 최근에 대형 베이커리 카페 이런 것들 어디 지나다니다 보면 저 집에 가는 길에도 한 2개 정도 있고 굉장히 많이 늘었던데 실제로 많이 늘어난 것 늘어났다는 통계가 있다면서요.
◇ 이선호 : 한 최근 10년 새 4배, 그리고 코로나 이후에 한 2배 정도 증가했다는 통계치는 있는데 정확하지는 않습니다. 하지만 피부로 느끼기에는 제 경험을 말씀드리면 제가 가족들과 함께 경기 북부권에 있는 카페를 좀 돌아다니고 있어요. 한 40에서 50군데를 지금 도장 깨기 하는 심정으로 돌아다니고 있는데 한 달, 두 달 지나면 또 하나 생기고. 계속 이게 부쩍 늘어난 걸 피부로 느끼고 있습니다. 대형 베이커리 카페, 약간 개념이 좀 생소한데 대형의 의미는 토지가 한 1천 평. 축구장의 한 절반 크기 정도 그리고 연면적은 한 500평 정도. 베이커리의 의미는 커피만 파는 게 아니고
◆ 조태현 : 빵도 팔아야죠.
◇ 이선호 : 그렇죠. 식사가 가능한 식사대용의 빵도 같이 판다 이런 의미가 있습니다. 그리고 좀 공통적인 특징이 있는데 대형 베이커리 카페를 가보시면 층고가 높습니다.
◆ 조태현 : 맞아요.
◇ 이선호 : 그리고 되게 조경이 자연스럽게 잘 되어 있어요. 식물원에 온 듯한 느낌을 좀 받거든요. 그리고 상징적인 어떤 조형물이나 인테리어가 잘 되어 있습니다. 이런 공통적인 특징들이 있습니다.
◆ 조태현 : 그러면은 이렇게 많이 늘어나고 있다는 거는 장사가 되니까 늘어나는 거 아니겠어요? 지금 장사 잘 되는 분위기입니까?
◇ 이선호 : 지금은 잘 되고 있죠. 어딜 가나 줄도 서기도 하고요. 물론 공급이 과잉되면서 좀 더 지켜봐야 되겠지만 요즘 분위기는 괜찮아요. 그런데 한 가지 좀 주목해야 될 부분은 우리 리테일 시장이 좀 변화 기조에 있습니다. 아무래도 온라인 시장이 가속화되고 경기 침체로 인해서 리테일 시장이 요즘 분위기가 안 좋거든요.
◆ 조태현 : 그렇죠.
◇ 이선호 : 그래서 고객을 유인할 수 있는 강력한 어트랙션이 필요합니다. 근데 대형 베이커리 카페의 특징이 뭐냐면 오프라인만의 감성을 느낄 수 있는 공간감을 가지고 있습니다. 왜냐하면 교외에 짓기 때문에 지가는 싸요. 땅값은 싼 대신에 건축물 시설 투자비에 조금 힘을 주는 거죠. 그래서 기획력과 투자비를 그 시설물과 건축물에다가 쏟기 때문에 상당한 공간감과 조경. 그리고 오브제라고 하는 상징적인 조형물. 이런 느낌을 갖는 어떤 투자비를 힘을 줄 수 있기 때문에 상당히 고객들한테 어필을 하고 있고 이게 또 핫플레이스가 되면서 사진 찍고 SNS로 전파되면서 고객들이 찾아오면서 좀 더 방문횟수가 증가하는 경향을 보이고 있습니다.
◆ 조태현 : 그러면 제가 지금 회사를 그만두고 베이커리 카페 쪽에 한번 목숨을 바쳐보겠다. 이렇게 생각을 했을 때 어떤 거를 좀 중요하게 생각을 해봐야 되나요? 입지 같은 것들을 고려해야 되나요?
◇ 이선호 : 일단은 아무래도 부동산 측면에서 보면 입지가 상당히 중요합니다. 최근에 교외 지역에서 공급되는 땅들을 보면 예전에 창고나 물류센터로 개발하던 땅들이 물류센터 분위기가 좀 안 좋다 보니까, 대형 카페는 되니까 그걸로 전환되거나 아니면 오래된 방치된 잡종지들이 전환되는 경기 침체임에도 불구하고 대형 카페로 공급되는 분위기가 있지만 그래도 입지를 좀 더 중요시하게 봐야 될 부분은 베이커리 카페는 오래 장기간 보유하실 목적으로 사기 때문에 아무래도 도시가 확장되는 교외 지역에 있는지. 혹은 교통이 좀 편한 IC 인근에 있는지 그런 측면들 좀 보셔야 되고요. 그리고 또 하나 주목해야 될 부분은 10년, 20년 후에 카페가 최적의 이용이 아닐 수가 있습니다.
◆ 조태현 : 그럴 수 있죠 당연히.
◇ 이선호 : 용도의 다양성 측면에서 봤을 때 예를 들어서 10년, 20년 후에 인구 구조가 고령화가 되면 어찌 보면 요양병원이나 혹은 전원주택이나 이런 교외 지역의 유효 이용. 최적의 이용이 바뀔 수가 있거든요. 그러면 용도지역이나 지자체 도시계획 조례상 토지 용도가 다양하게 가능한 법적인 제한이 없는지를 좀 살펴보셔야 됩니다.
◆ 조태현 : 그러니까 카페가 꼭 답이 아닐 수도 있으니까 이런 점도 고려를 해야 한다. 그런데 대형 베이커리 카페 이거를 운영하는 게 절세 효과도 있다고 하던데 이거는 어떤 얘기인가요?
◇ 이선호 : 물론 기존 베이커리 카페 같은 경우에는 기존에 영업을 하셨던 분들도 있지만 신규 법인을 창업해서 하시는 사례가 종종 늘어나고 있습니다. 그 이유는 베이커리 카페 공급에 불을 붙인 이유이기도 한데요. 가업 승계에 있습니다. 가업 승계에 두 종류가 있는데요. 가업상속 공제나 가업승계 증여세 과세 특례 등을 활용을 하면 우리 제과점업인 음식점 업은 가업승계 가능 업종입니다. 이렇게 되면 일반적인 상속증여세가 50%까지 최고 세율이 되는데 가업 승계를 통해서 하면 10~20%로 세율이 확 줄어야 됩니다.
◆ 조태현 : 그래서 커피만 파는 게 아니라 빵도 같이 판다.
◇ 이선호 : 커피만 팔면 가업 승계 가능 업종이 아닙니다. 그래서 제과를 같이 하는 빵을 파는 대형 베이커리 카페가 성행하는 이유이기도 하죠.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 여러 가지 배경들이 있는 것 같은데 그런데 말씀해 주신 것처럼 지금 다음 주에 가면 또 하나 늘어 있고 굉장히 많이 생기고 있단 말이에요. 그러면 약간 공급 과잉 아니냐 이런 평가도 나올 수 있을 것 같은데 이럴 때 사업성이 있을지 분석하는 거 어떤 것들이 제일 중요하다고 보십니까?
◇ 이선호 : 일단 사업성 분석의 키는 제가 볼 때는 이 부동산 측면에서 과학의 토지는 저렴하지만 투자비가 들어갑니다. 건축비나 인테리어 비용으로 또 조경까지 하다 보니까.
◆ 조태현 : 물론 들어가겠죠.
◇ 이선호 : 5 대 5? 땅값이 5면 그 외에 투자비가 절반 이상 들어가거든요. 그런데 특수 부동산에 해당돼요. 베이커리 카페의 경우에는 한 번 이 특정 용도로 지으면 그 용도로 쭉 써야 되고 다른 용도로 좀 바꾸기가 만만치가 않습니다. 그렇기 때문에 지속적인 캐시플로우 현금 창출이 가능해야 되거든요. 만약에 영업이 잘 안 돼서 중단되거나 폐업하게 되면 이 건축물 투자비는 그 순간부터 매몰 비용화가 될 수가 있습니다.
◆ 조태현 : 그렇죠.
◇ 이선호 : 다른 용도로 못 쓰기 때문에 그렇기 때문에 카페 사업성 본질적으로 지속 가능한 영업이 될 수 있는지를 먼저 살펴보시는 게 중요합니다.
◆ 조태현 : 건물 멋있게 지어놓고 거기서 거미 키우고 싶지 않으면 지속 가능성 굉장히 중요하게 살펴봐야 될 것 같은데 사장님께서 보시기에는 어떤 카페가 경쟁력 갖고 오래 살아남을 수 있다 이렇게 보십니까?
◇ 이선호 : 저는 일단은 지금 공급 과잉 이슈가 곧 불거질 거고 고객의 선택 폭이 넓어질 것 같아요. 그러면 재방문을 하려면 강력한 어트랙션이 있어야 되거든요. 독특한 콘셉트와 콘텐츠를 공간에 입혀야 됩니다. 예를 들어서 독일 스토리를 입힌 카페를 예를 들면 거기에 가면 독일식의 어떤 조경과 연못이 있고요. 그리고 독일의 클래식 음악이 라이브로 연주되고 그다음에 독일의 소세지와 맥주 등.
◆ 조태현 : 맥주 먹고 춤춰야 될 것 같은데.
◇ 이선호 : 그런 분위기를 만들어주면서 볼거리, 즐길 거리, 먹거리 이런 다양한 독일의 감성을 입히는 거거든요. 이런 콘텐츠로 가득하다 보니까 ‘여기 새로운 공간이네’, ‘이런 오프라인 공간에서 이런 걸 느낄 수 있네’ 이러면 고객들이 자주 올 수 있기 때문에 독특한 콘셉트과 콘텐츠 스토리를 입히는 경쟁력이 있으면 지속 가능할 것으로 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 뭔가 이 빵 맛, 커피 맛을 제외한 뭔가의 차별화는 데 포인트 이런 것들이 더 있어야 된다는 말씀으로 이해가 되고요.
◇ 이선호 : 맞습니다.
◆ 조태현 : 그런데 앞서서 말씀을 해 주신 절세 효과 이 부분을 생각을 해본다면 영업이 좀 부진하더라도 절세 효과로 어느 정도 이렇게 기대만큼의 효과를 볼 수 있는 거 아닌가 이렇게 생각을 해볼 수가 있을 것 같은데 어떻게 생각하십니까?
◇ 이선호 : 일단은 가업 승계에 의한 절세 효과 역시 사후 관리 기간 포함해서 15년간 사업을 영위해야 되거든요. 그러면 영업이 좀 부진해도 되겠지 하는 생각을 좀 하실 수 있는데 근데 15년간 유지하기가 만만치가 않습니다.
◆ 조태현 : 그렇죠.
◇ 이선호 : 만약에 섣불리 덤벼들었다가 영업이 안 되거나 폐업하게 되면 그 절세 효과는 없거나 크게 감소할 수가 있거든요. 더 중요한 거는 그동안 투자됐던 건축물 투자비도 매몰비용화가 되면 일반적인 상속 증여보다 더 안 좋은 사례가 발생할 수가 있기 때문에 좀 유의하셔야 되겠습니다.
◆ 조태현 : 투자금을 회수하지 못할 가능성도 생기기 때문에 조심할 필요가 있겠습니다. 역시 항상 느끼는 거지만 장사는 아무나 하는 게 아니다라는 생각을 해보면서 지금까지 우리은행 자산관리 컨설팅 센터에 이선호 차장님과 함께 이야기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 이선호 : 감사합니다.
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