□ 방송일시 : 2024년 10월 25일 (금)
□ 진행 : 박귀빈 아나운서
□ 출연자 : 한문도 명지대 대학원 실물투자분석학과 겸임교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆박귀빈 아나운서 (이하 박귀빈): 정부에서는 연소득 6천만 원 이하 무주택자가 5억 원 이하 집을 살 때 연 2~3%대 저금리로 최대 2억 5천만 원까지 빌려주는 정책 금융 상품이죠. 디딤돌 대출 운영하고 있는데요. 최근에 그 규모가 지속적으로 증가하자 국토교통부가 시중은행들의 대출 확대 자제해 달라고 했다가 실수요자들의 큰 반발에 부딪혀서 잠정 유예시키면서 큰 혼선을 빚은 일이 벌어졌습니다. 박상우 국토교통부 장관이 어제 국정감사에 출석했는데요. 비수도권 적용 배제 등을 포함해서 맞춤형 개선 방안 마련하겠다고 입장 밝혔습니다. 대출 규제 기조는 이어지는 걸까요? 자세한 내용 알아보겠습니다. 한문도 명지대 대학원 실물투자분석학과 교수 전화 연결해 봅니다. 교수님 안녕하세요.
◇한문도 명지대 대학원 실물투자분석학과 겸임교수 (이하 한문도): 네 안녕하세요.
◆박귀빈: 일단 국토교통부가 디딤돌 대출 규제를 어떤 내용으로 발표했던 거죠?
◇한문도: 네 기본 핵심 내용은요. 그 생애 최초자나 디딤돌 대출받는 대상이 신혼부부하고 무주택자들인데 담보 인정비율이라고 하죠. LTV 이게 80%까지 해줬었는데요. 이 부분을 70%로 대출 한도를 줄이고요. 두 번째는 이제 대출을 받을 때 주택금융공사나 이쪽에 보증을 줍니다. 반공제라고 해서 대출 액수 중에 소액 우선 임차인 우선변제 제도 때문에 방 하나의 어떤 금액을 공제합니다. 서울 같은 경우는 한 5500만 원 정도 돼요. 그걸 제외하고 대출 액수를 산정하거든요. 근데 이 부분을 이제 일반 시장에서는 MCI, MCD라고 그래서 보험을 가입하게 되면 이 방 공제를 빼지 않고 대출을 해주게 됩니다. 이 부분을 이제 방 공제를 강력하게 시행하겠다고 내용들이 이제 은행들에 이제 전달된 거죠.
◆박귀빈: 예 그래서 실수요자들이 크게 반발을 했고 그래서 그 시행을 잠정 유예하겠다 이랬었잖아요. 그러면 지금은 어떻게 결정이 된 거예요? 시행되는 겁니까?
◇한문도: 시행은 계속되고요. 다만 이제 적용 대상을 이제 지금 국토부 장관이죠. 박상우 장관께서 이 부분에 대해서 이제 언론에서 갑자기 이거 없애면 어떡하냐 이런 얘기들이 많은데요. 중단하는 건 아니고요. 말씀드린 것처럼 대출 한도를 줄이는 것 아닙니까? 이 부분에서 기존에 계약을 하시거나 잔금을 치러야 되는 실수요자분들이 갑자기 예산이 어긋나잖아요. 줄게 되면? 그러니까 이 부분들을 이제 좀 구제하고 분명한 것은 앞으로 수도권하고 비수도권으로 나눠가지고요. 비수도권에는 이 부분을 갖다 그대로 유지하는 방향으로 하고 수도권에는 이 정책 방향을 그대로 유지하겠다는 내용의 어떤 그 확실성을 갖다가 미리 이제 국토부 장관께서 얘기를 했습니다. 이거 하겠다라고. 그래서 안 한다고 보시면 안 되고 할 거라고 보셔야 되는데 수도권과 비수도권이 다르게 적용된다 이렇게 보시면 되겠습니다.
◆박귀빈: 그렇군요. 보통은 이런 정책을 시행하기 전에 시장에 큰 영향을 주 때문에 좀 뭔가 미리 예고를 한다거나 그랬던 것 같은데 이번에는 미리 예고가 있었던 건가요? 없었던 것 같아서요. 어땠습니까?
◇한문도: 네 우리 일반 수요자나 무주택자분들이 보실 때는 갑자기 줄이는 걸로 좀 받아들일 텐데요. 정부 입장은 좀 섭섭한 마음이 있을 겁니다. 왜냐하면 6월달부터 경제부총리가 이 거시건전성에 대해서 대출 규제에 대한 것을 이미 얘기를 했고요. 한은에서도 7월하고 이렇게 금통위 회의 있을 때마다 이 부분을 정부하고 협의 중이라는 얘기를 많이 메시지를 냈습니다. 냈기 때문에 일단 다주택자라든지 전문가들은 이런 정책이 실행될 거라고 예상을 했었는데 중요한 거는 DSR 규제도 한 2개월 정도 연기했었잖아요. 그런 것처럼 이번에도 할 때 당연히 시장에서 알 거라고 생각을 하고 그냥 발표를 한 거예요. 은행 쪽에다가 이러다 보니까 일반 수요자들은 당황하죠. 당연히 아까 말씀드린 것처럼 정부가 이번에는 이제 마음이 급하다 보니까 금리 인하를 했잖아요. 그 부분에 대해서 이제 열심히 일을 하다 보니까 국민들의 어떤 불편함이나 이런 걸 세세하게 들여다봐야 되는데 그 부분은 좀 실수했습니다만 다행히 이제 박상우 장관이 바로 나와서 이렇게 앞으로 이렇게 조치하겠다 라고 했고 며칠 안에 아마 확정 방안이 나올 겁니다.
◆박귀빈: 네 그렇군요. 그러니까 이 대출 규제 대출 축소한다는 안은 시행을 하는 게 맞는데 지역별로 조금 다르게 간다. 그거는 그리고 맞춤형 개선 방안은 이제 곧 이른 시일 내에 발표가 될 거다 이거군요. 그런데 디딤돌 대출까지 이게 정책 대출이다 보니까 이것까지 규제를 하게 되면 실수요자들 대출을 못 받을 확률도 커지는 게 아닐까 이런 생각이 들어서요. 그건 어떻게 보세요?
◇한문도: 그건 잘못된 프레임입니다. 언론에서 과도하게 규제 정책이 대출 정책이 약간 변화가 있으니까 그렇게 하고 있는데 아까 말씀드린 것처럼 대출 한도를 80%에서 70%로 줄이는 거고요. 그다음에 말씀드렸던 방공제 그 부분에 어떤 보험을 들은 어떤 대출 액수 한도 늘리는 것에 대해서 대출의 한도를 줄이는 패턴이죠. 그러면 70% 정도 되거든요. 우리가 상식적으로 생각할 때 집 살 때 자기 돈 30%는 있어야 되지 않을까요? 거꾸로 얘기해서 20%가 있는 상태에서 집을 사는 건 좋은데 그거를 거주용이 아니라 요새 20.30.40 초반 일부 분들이 이자에 대한 계산을 하고 갭투자로 활용하는 부분들이 좀 많이 계세요. 3년이 지나면 양도세가 비과세다 보니까 이런 부분을 정부가 이제 캐치를 했기 때문에 과도하게 대출을 할 필요는 없겠다 지금 분위기가 이렇게 판단한 것 같습니다. 그리고 결정적으로 거시건전성 강화 정책에 대한 얘기를 계속 정부와 한은이 얘기를 해 왔거든요. 그런 부분이 당연히 아시겠지만 우리 가계부채가 심각하지 않습니까? 그 부분을 정부에서 국가 경제를 위해서 가는 정책 방향이라고 보시면 될 것 같습니다.
◆박귀빈: 그렇군요. 그러니까 가계대출 급증세를 좀 막겠다는 정부의 의지도 있었던 것 같고 방금 말씀하셨듯이 거시건전성 강화 측면에 조금 신경을 쓴 것 같다. 그러다 보니 대표적인 서민 대출 정책까지 좀 축소가 좀 되는 건데요. 이렇게 되면 부동산 시장에는 어떤 영향을 미치게 될까요?
◇한문도: 당연히 우리가 아시는 바와 같이 금리가 인상을 하거나 그러니까 역으로 말하면 대출이 늘어나면 대출이 늘어난다는 거는 금리 인하 효과로 대출에 부담이 없어지니까 대출 수요가 증가하겠죠. 그 수요가 증가하면 당연히 자산 가치는 상승하지 않습니까? 수요가 감소하면 당연히 하락하고요. 그러니까 일시적으로 느끼면 우리가 이 얘기를 좀 드리고 싶은데 그 부정성 효과라고 있습니다. 예전에 1940년대 엘리자베스 루카스라는 분이 발표한 심리학 이론인데요. 우리가 좋은 거 99가지보다 단점 한 가지가 두드러져 보일 때가 있잖아요. 그런 부분에서 지금 이제 우리 앵커님께서 말씀 주시는 것도 대출이 안 되면 집을 마치 못 사거나 좀 피해가 많이 오는 걸로 인식을 할 수가 있잖아요. 근데 거꾸로 생각하면 이 대출이 준다는 얘기는 앞으로 대출이 준다는 얘기는 수요가 준다는 얘기거든요. 수요가 준다는 얘기는 중장기적으로 정부의 정책 방향인 부동산 연착륙을 위해서 쉽게 말하면 조금씩 하락하는 거죠. 조정 들어가는 거죠. 그것이 그 수요자한테는 결국 장기적으로 볼 때는 도움이 되지 않습니까? 그거를 한 번만 더 생각하시면 뭐 이런 표현도 있잖아요. 예측 가능한 비합리적 행동이라는 표현도 있잖아요. 그러니까 우리가 길게 보면 정부가 왜 이렇게 실수요자들이 지금 볼멘 소리가 나올 정도로 이렇게 하는 것은 집에 대한 어떤 트라우마? 지금 못 사면 더 비싸지 않나 이렇게 생각할 수 있잖아요. 그러다 보니까 대출을 줄인다고 그러니까 화들짝 놀란 것 같은데 지금 말씀 올린 것처럼 부정적인 효과가 아니라 장점을 다시 들여다보면 이성이 지배를 한다는 판단하에서 보시면 중장기적으로는 집이 내려가겠구나 도리어 수요 감소 효과가 있고 주택 가격의 안정 효과가 분명히 있습니다. 그리고 가계부채의 문제점에 대해서는 해외 기관이나 국내에서도 심각하게 보고 있기 때문에 이런 부분이 중장기적으로는 잠시 실수요자들의 어떤 불만은 있겠지만 경제나 우리 국민들의 실생활을 위해서는 도움이 된다고 저는 보고 있습니다.
◆박귀빈: 근데 부동산 시장의 흐름이 그 분위기가 사실 수도권과 비수도권이 조금 차이가 있지 않습니까? 약간 부동산 시장도 양극화로 가고 있다 이런 이야기도 있는데 이번 규제도 역시 수도권과 비수도권은 조금 다른 방향으로 갈 것 같습니다. 그거는 비수도권 시장 분위기는 그럼 어떻게 전망하세요?
◇한문도: 비수도권의 분위기가 그러면 역으로 그러니까 이것도 약간의 생각의 차이인데요. 비수도권은 그러면 주택 대출 한도를 줄이는 거를 시행 안 하고 그냥 현재를 유지한다는 거잖아요. 그러면 현재 시장 상태에서 더 나아질 건 없잖아요. 조건이 이제 반대급부적으로 수도권이 약하니까 수도권이 규제를 받으니까 비수도권은 낫지 않냐라는 건 좀 이제 빨리 판단한 것 같습니다. 엄밀히 말하면 비수도권이든 수도권이든 주택가격이 수요자들이 부담할 수 있고 대출금리가 안정적이고 부담할 수 있는 유효 수요들이 존재하면 시장은 유지가 되겠죠. 그런데 가격이 높다라면 당연히 거래량도 줄고 이런 현상들이 나오잖아요. 그러면 지금 지방광역시는 말씀 주신 것처럼 서울 수도권은 6, 7, 8월 3월부터 계속 몇 개월간 상승세였는데 지방은 계속 횡보였거든요. 그것이 갑자기 대출 액수를 늘린 게 아니기 때문에 그것이 갑자기 나아질 수 있다는 보기는 좀 어려운 것 같습니다. 다만 현재 지방의 미분양들이 많이 쌓였던 것들이 지금 시간이 지나면서 부동산 가격 할인도 하고 이러면서 소진이 되고 있습니다. 제가 볼 때 지방은 가격이 조금 더 조정을 받게 되면 거래가 다시 살아날 것 같아요. 그 지점이 이번 대책과 별개로 시장에서는 움직이고 있었습니다.
◆박귀빈: 그렇군요. 근데 장기적으로 시장의 연착륙을 위해서 그러니까 연착륙에도 영향을 줄 것이다라고 이번 조치가 그렇게 말씀을 하셨는데 당장에 사실은 무주택 서민들 같은 경우는 대출받기가 어려워진 상황을 맞닥뜨리게 되는 상황이잖아요. 그럼 그런 분들은 지금 어떤 판단을 하셔야 될까요?
◇한문도: 대출받기가 어렵다라는 것은. 실제 내용은 특별히 강화된 게 없고요. 이 투자 수요 갭투자 수요 있지 않습니까? 이 부분에 대한 어떤 초점을 뒀기 때문에 실수요자는 철저하게 보호하겠다는 게 정부의 입장입니다. 그래서 그렇게 우려하시는 것처럼 실수요자분들이 비수도권은 그대로고요. 수도권은 다만 대출 한도가 주니까 예산이나 준비를 다시 하셔야겠죠. 그런 불편함은 있을 수 있겠지만 아까 말씀올린대로 중장기적으로는 주택시장 안정에 도움이 되니까 본인들이 스스로 지금 대출이 준다고 조급해하실 것이 아니고 대출이 줄었을 때 시간이 가면 약간의 조정이 있을 때 내 능력이 된다라면 그때 가셔도 되죠. 10%의 대출로 집을 사고 안 사고의 어떤 임계점에 있는 분들은 제한적일 거고 전체적으로 보면 무주택자분들한테는 중장기적으로 하방 압력이니까 도움이 될 거라고 저는 보고 있습니다.
◆박귀빈: 이 디딤돌 대출이 연 2~3%대 저금리 대출인데 이번에 이 상품도 어쨌든 조금 더 규제를 강화하면서 무주택 서민들이 고금리 대출로 몰릴 수밖에 없다 이런 지적도 있던데 그건 그거에 대해서도 역시 동의하지 않으시는 건가요?
◇한문도: 그렇죠. 우리가 역으로 생각하면 아까 그 부정성 효과하고 똑같습니다. 고금리 대출로 몰린다 이런 얘기 하잖아요. 대출이 안 되면 그럼 고금리를 받아서 대출을 받아서 살려는 사람들은 무리한다는 얘기잖아요. 무리해서 집을 샀을 때 앞으로의 상승 효과나 안정성 효과가 담보가 돼 있다 라면 쫓아가겠죠. 문제가 되고. 그러나 지금은 그런 상황이 아니다 보니까 고금리 시장으로 넘어가는 분들은 거의 없을 겁니다. 다만 무리하게 투자를 하셔가지고 대출 한도가 초과된 분들이 다주택자분들한테 이 분위기가 심리적 마인드가 상당히 좀 안 좋은 방향으로 가는 건 사실이죠. 그러나 실수요자 입장에서는 제가 볼 때는 전혀 고금리로 일부러 가가지고 바보가 아닌 다음에야 금리를 이렇게 많이 내고 집값이 만약에 내려올 때 올라갈 때를 가정할 때 내려갈 경우에 타격이 많지 않습니까? 그런데 금리가 낮을 때는 타격이 적으니까 좀 버티고 시간을 좀 자기 자산 관리를 할 수가 있지만 고금리면 부담이 되잖아요. 그럼 그런 부분들은 수요자들이 스스로 알아서 시장에 스마트하게 대처할 거로 저는 예측하고 있습니다.
◆박귀빈: 실소유자들을 위한 틈새 전략 짧게 한 말씀 정리해 주실까요?
◇한문도: 네 주택 가격이 좀 왔다 갔다 하고 내렸다 올렸다가 지금 한 2년째 반복되고 있는데요. 대출 원리금이라고 그러죠. 주택 가격에서 대출 원리금 많이 받던 대출을 많이 받든 적게 받던 부채 부담 상환 능력이 가능한 선에서 주택을 마련하는 게 제일 안정적이다. 그리고 앞으로도 무슨 경제 위기가 오든 뭐하든 전혀 버틸 수 있는 여력이 충분하니까 무리하게 다가서면 좀 곤란한 상황이 올 수 있으니까 절대 자기 소득 수준에서 하는 게 좋겠다 라고 말씀드리겠습니다.
◆박귀빈: 고맙습니다. 지금까지 한문도 명지대대학원 실물투자분석학과 겸임교수였습니다.고맙습니다.
◇한문도: 네 감사합니다.
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