■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 10월 21일 (월요일)
■ 대담 : 송승현 도시와경제 대표
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 핫한 지역의 핫한 이슈 <핫플! 거기 어때> 시간입니다. 부동산 이슈 짚어보도록 할게요. 오늘은 송승현 도시와경제 대표님과 함께하겠습니다. 대표님 나와 계십니까?
◇ 송승현 도시와경제 대표 (이하 송승현) : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 네 안녕하십니까? 먼저 짚어봐야 될 게 오늘부터 시행 예정이었던 디딤돌 대출의 한도 축소. 이거 잠정 유예하겠다고 밝혔는데요. 원래 이거 축소하기로 한 배경은 뭔가요?
◇ 송승현 : 지금 우선 디딤돌 대출에 대한 내용을 먼저 살펴봐야 되는데 디딤돌 대출이라는 게 2013년부터 시행된 정부 지원 주택 담보 대출이에요. 그래서 주요 수요자를 보게 되면 무주택 서민이나 신혼부부가 주택 구입할 때 저금리로 대출을 받을 수 있도록 설계한 정책 상품이거든요. 그러니까 아무래도 실수요자 중심으로 해서 2014년부터 해서 한 10년 가까이 이어졌던 대출 상품이란 말이에요. 많은 실수요자들은 디딤돌 대출을 상당 부분 많이 활용을 했고요. 앞서도 말씀드린 것처럼 이 대출의 경우, 소득의 계층을 나눠놨었어요. 부부 합산으로 보면 연 6천만 원 그리고 무주택 서민은 최대 5억 원 그리고 최대 빌릴 수 있는 돈으로 보면 2억 5천만 원 정도. 그러니까 5억 원 정도의 주택을 2억 5천 정도 빌려서 대출을 할 수 있는 상황이거든요. 물론 생애 최초는 3억 원, 신혼이나 두 자녀 같은 경우는 4억 원까지 대출을 해 줍니다. 그만큼 대출에 대한 그 턱을 낮춰준 그런 상품이라고 볼 수 있는데 이 상품의 규제. 그러니까 대출 한도를 축소한 이유를 좀 살펴보면 현재 가계 부채에 대한 관리적인 방안들, 주택 대출에 대한 비중을 줄이려고 하는 그게 배경이라고 볼 수 있고요. 그리고 주택에 대해서 대출을 너무 많이 빌려주다 보면 주택시장이 불안정할 수 있잖아요. 그러니까 주택시장을 안정화하려고 했던 이런 요인들로 볼 수 있을 것 같습니다. 다만 대출에 대한 규제로 이 한도를 줄이면서 지금 부동산 시장에서 주택을 마련하시려고 하시는 분들 같은 경우는 너무 좀 갑작스러운 규제 아니냐.
◆ 조태현 : 그렇죠.
◇ 송승현 : 그리고 너무 갑작스럽게 대출을 줄이면 주택을 마련하는 데 너무 힘들다라는 의견들이 시장에서 크게 나오다 보니까 갑작스럽게 다시 좀 유예를 한 것으로 보여집니다.
◆ 조태현 : 이 문제가 지금 대표님도 언급을 해 주셨지만 지금 조치 같은 것들이 며칠 만에 갑자기 축소 이런 것들을 잠정 유예한다는 이야기도 나오고 DSR 2단계 적용도 시행 일주일 앞두고 연기하고 이런 문제점들이 계속 반복되고 있거든요. 이런 것들이 시장의 혼란을 키우는 거 아닙니까?
◇ 송승현 : 그렇죠. 시장의 혼란을 키울 수밖에 없다라고 봐야 되겠죠. 말씀하신 대로 퍼센트를 우리가 생각해 본다면 얼마 정도 줄어들었나 이렇게 한다고 해도 체감적으로는 크게 느껴질 수밖에 없거든요. 지금 유보된 대출의 한도를 보더라도 주택담보대출이 70% 정도로 줄어들게 되고요. 기존의 80%에서. 그리고 방공제라는 대출 한도. 방공제라는 게 대출자 대상 주택을 전월세로 내놨을 때 세입자한테 최우선으로 보장해 줄 수 있는 보증금 이런 것들을 공제해 주는 거거든요. 지역마다 금액 차이가 있긴 한데 서울은 한 5500만 원 정도 합니다. 만약에 서울에서 4억짜리 집을 빌린다라고 하면 기존에는 3억 2천만 원 정도 대출을 할 수 있었는데 대출 이후로는 최대 한도가 2억 2500만 원 정도로 줄어드는 거예요. 왜냐면 70%로 축소가 되기 때문에 4천만 원이 빠지고 거기에다 방공제가 5500만 원 정도 빠지다 보니까 그 금액 자체가 굉장히 줄어드는 거겠죠. 그래서 이런 혼란들이 커진다고 볼 수 있고 이런 혼란이 커지기 때문에 부동산 시장에서도 지금 굉장히 좀 민감하게 반응을 하고요. 그다음에 서민하고 젊은 층 이런 분들이 집값 마련을 못 했잖아요. 그만큼 대출에 대한 의존도가 컸기 때문에 대출에 대한 그런 반발들 이런 것들이 좀 커졌다. 그래서 지금 대출 수요자들이 이렇게 많기 때문에 이번 조치를 철회했다라는 거는 수요자들의 입장에서 봤을 때 그리고 무주택자나 또는 젊은 신혼부부 대상으로 봤을 때는 긍정적이라는 반응들은 나오고 있는데 과연 앞으로 어떤 정책에 방향이라든지 또 유예가 완전히 확정된 건 아니기 때문에 어떤 쪽으로 흘러갈지 많은 사람들이 지금 이 대출의 시장 특히나 이 디딤돌 대출에 대한 그 시장을 지켜보고 있는 것으로 보여집니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 당국에서 여러 조치가 일관되지 않게 나오면서 시장이 혼란스러워하는 일. 이런 일들이 계속 반복되고 있는데 당국이 정신 좀 차려야 하지 않을까 싶습니다. 아무튼 이 부분은 넘어가고요. 이게 부동산 시장에 어떤 영향을 미쳤는지 이 부분도 한번 살펴봐야겠는데요. 최근의 부동산 가격 동향이 좀 어떻습니까?
◇ 송승현 : 최근 집값 변동이 상당 부분 일어났다라고 볼 수 있는데요. 동향을 살펴보면 지금 주택 가격의 상승폭은 7월, 8월 대비했을 때 굉장히 둔화가 된 상황이고요. 전주 대비했을 때는 0.01% 정도 소폭 상승은 했지만 이런 상승세가 소위 어떤 시장의 영향 어떤 시장의 흐름을 바꾸는 데는 굉장히 좀 다른 모습들을 보이고 있다라고 봐야 돼요. 왜냐하면 금리 인하가 단행이 된 이후의 시장 흐름이거든요. 그러면 금리 인하에 대한 기대감들이 커졌던 시장 대비했을 때 0.01%라면 금리 인하에 대한 영향력과 대출 규제에 대한 영향력을 봤을 때는 대출에 대한 규제가 좀 더 강했다라고 보여지고요. 물론 30주 연속 집값은 상승하고 있지만 역시나 오랜 기간 30주 가까이 되는 집값 상승. 그 기간에 대한 급등에 대한 피로감들이 여전히 누적이 되고 있는 것으로 보여지고요. 말씀드린 것처럼 대출 규제에 대한 영향이 컸다라고 보여집니다. 그래서 전반적으로 거래량들이 축소가 되고 있고요. 매수 심리도 상당 부분 위축이 되고 있는 상황이라고 볼 수 있을 것 같아요. 9월에 부동산 시장 소비심리지수를 국토연구원에서 발표를 했는데 9월에 전국에 주택 매매 소비심리는 116포인트 정도 나왔고요. 전월 대비했을 때 6.1% 하락했고요. 그다음에 9월에 서울 주택 매매 심리지수는 125% 정도가 나왔는데요. 이게 115%이상 정도 나오면 상승 국면으로 보고 있는데 상승 국면이다라고 보면 주택의 매매 심리 지수가 굉장히 높다라고 느낄 수 있겠지만 전달보다 무려 14.7% 포인트가 빠졌거든요. 그러니까 전국 대비했을 때 2배 이상의 포인트가 빠졌다는 거는 굉장히 서울의 주택 가격이 급등을 했고 이런 급등에 대한 피로감들이 수요자들이 좀 부담스럽게 작용한다. 그리고 대출 규제의 영향으로 인해서 실질적으로 주택을 마련을 하는 데 있어서 좀 부담감으로 작용을 했기 때문에 이런 대출 규제가 주택시장의 소비 심리를 억누르는 데 크게 작용을 했다라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 전반적으로 봤을 때는 기준금리 인하라는 호재가 있긴 했지만 그것보다는 각종 규제 그리고 단기 급등에 대한 피로감 이런 것들이 시장에 더 큰 영향을 주고 있다 이렇게 요약을 해볼 수가 있겠는데요. 그렇다면 지금 집을 사려는 특히 실수요자분들에게 어떤 조언을 해주신다면 어떻게 말씀하시겠습니까?
◇ 송승현 : 네 지금 실수요자들은 집값이 조정 그리고 매물이 조금 더 쌓여 있는 시기는 어떻게 보면 주택 마련할 때 좋은 기회가 될 수 있거든요. 왜냐하면 금리가 추가적으로 인하될 수 있다는 것, 그리고 대출 규제가 강화되기 전에 매물들이 누적되어 있으면 조금 더 옥석을 가리기 좋은 그런 시장 환경이기 때문에 금리 인하 전에 시장 대비했을 때 가격이 좀 저렴하다고 하면 구입을 하는 것도 좋을 수 있을 것으로 보여지고요. 그리고 DSR 규제가 있기 때문에 아마 앞으로 추가적으로 규제가 된다면 부채 관리를 더 할 것으로 보여지거든요. 그렇기 때문에 미리미리 자금 확보를 하는 게 좋지 않을까라고 보여지고요. 그다음에 향후에 전세대출도 강화할 것으로 보여져요. 그렇기 때문에 전세대출 강화를 대비해서 미리 말씀드린 것처럼 매매 시장에 매물을 좀 확인을 하고 매물도 같이 고려를 하는 것이 좀 더 좋은 전략이 아닐까 그렇게 보입니다.
◆ 조태현 : 언제나 그렇지만 시세도 잘 확인하시고요. 무엇보다 자금 계획을 잘 짜시는 게 가장 중요할 것 같습니다. 다음 소식도 간략하게 한번 짚어보죠. 정부가 생활용 숙박시설 우리가 ‘레지던스’라고 부르는 이쪽에 부과 예정이었던 이행강제금을 유예하겠다고 발표 했는데요. 이게 무슨 내용입니까?
◇ 송승현 : 생활용 숙박시설 레지던스라는 게 외국인들이 관광하게 되면 숙박시설이 필요하잖아요. 그래서 2012년부터 도입을 했었는데 2017년부터 부동산 가격이 조금씩 상승을 하면서 아파트랑 오피스텔의 대체제로 오히려 주목을 받기 시작했어요. 그래서 이곳에 투기 수요들이 조금씩 몰리기 시작하면서 사람들 주거용으로 오염되는 사례들이 많았었거든요. 그런데 생숙(생활용 숙박시설)이라는 게 주택법이 아니라 건축법하고 공중위생법의 관리를 받기 때문에 세금 금융 청약에 대한 규제가 낮았거든요. 그런데 이런 것들이 너무 투기에 대한 우려 그리고 원래대로의 그 방향대로 가지 않는다는 이런 문제점들 때문에 규제들이 들어왔습니다. 그래서 생활용 숙박시설을 앞으로는 합법적으로 사용할 수 있는 방향으로 제시를 하고요. 그다음에 신규로 앞으로 주거용으로 오용될 수 있다는 이런 부분들을 원천적으로 차단한다는 그런 것으로 볼 수 있을 것 같습니다. 현재 상황에서는 규제를 완화하고 앞으로 들어오는 생활용 숙박시설에 대해서는 원래대로의 그 취지에 걸맞게 진행을 한다고 볼 수 있을 것 같습니다. 그 내용들을 보면 생활용 숙박시설의 오피스텔로 용도 변경했을 때 좀 규제를 좀 완화를 하는 그런 부분들이 있고요. 그리고 앞서 말씀드린 것처럼 신규 생활용 숙박시설에 대해서는 개별 분양을 허용하지 않고 또 숙박시설을 신고 기준에 충족한 경우에만 분양을 허용하는 이런 형태로 진행을 한다고 합니다. 그런데 여기서 정부의 입장의 변화 이런 것들은 긍정적으로 볼 수는 있겠지만 추가적으로는 법 개정이 또 필요하거든요. 정부에서 법안 발의할 예정이고 또 생활용 숙박시설 보유하신 분들에게는 현실적인 비용 이런 부분들은 사용할 수 있다고 보여질 수 있을 것 같습니다. 다만 이게 조치가 생활용 숙박시설을 자꾸 사용을 지원을 하고 그다음에 주거용으로 신규 생숙에 대해서 오염을 방지하는 거는 설계는 이렇게 됐지만 이 두 가지 문제점 들을 갖고 있어요. 한 가지는 과연 이렇게 해서 도심 내 주택 공급을 확대할 수 있냐 취지는 이런 그런 공급을 확대할 수 있느냐라는 것들 이런 것들이 의문으로 제기가 되고요. 또 하나는 이렇게 오락가락하고 자꾸 반복되고 하는 것들이 이게 정책에 대한 계속적으로 오해 그다음에 자꾸 이렇게 목소리를 내면 소위 말하는 그 땜질식 해법으로 추진을 하게 된다면 계속 이런 투기적인 수요들이 계속적으로 들어와서 땜질식 해법을 만들 수 있는 그런 방향을 주고 유예를 하고 이런 형태들이 나오기 때문에 시장에 오해를 계속적으로 줄 수 있다 그런 다음에 정책의 신뢰도가 자꾸 바뀔 수 있다 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 여러 가지 미묘한 상황이 겹쳐져 있으니까요. 좀 신중한 판단이 필요해 보입니다. 지금까지 송승현 도시와경제 대표님과 함께 부동산 이슈들 다양하게 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 송승현 : 네 감사합니다.
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